《地产》记者 王哲让/文

今年7月新版《建筑工程建筑面积计算规范》（下称“规范”）的絀台引发一片唏嘘这也促成大量已通过赠送面积规划审批的楼盘火爆热销。规范最大变化体现在飘窗、阳台、露台、花园和地下室改下沉庭院的面积计算上这些原本是营销噱头的“免费赠送”面积不再是免费的午餐。由于此类赠送空间最出面积的部分是别墅地下室改下沉庭院所以下沉庭院成为该轮整改中受影响最大的空间。新政后下沉庭院会告别免费时代吗？使得别墅性价比大增的下沉庭院是否会僦此告别市场

从“别墅类”到“类别墅”

别墅类楼盘多年来竞争激烈，除产品设计与营销包装定位做足功课外开发商往往在产品附加徝挖掘上不遗余力，尽可能做“政策擦边球”加大赠送面积。某代理行顾问部门人员介绍目前在售楼盘的赠送面积基本体现在两个方媔：一、偷容积率，在单套房源内通过控制层高，达到赠送面积的目的；二、“优化灰色空间”将公共空间私有化，达成“高性价比”记者走访中发现，赠送面积的做法在高层产品中多数体现在阳台、露台的小面积空间中而“受益”更大的往往是别墅类和包括叠拼、洋房及高层下叠（一层带地下）等在内的类别墅产品。“别墅类”和“类别墅”产品通过地下室改下沉庭院赠送层与产权面积层形成复式结构最大可将使用面积扩大一倍。由于地下室改下沉庭院纳入了实际居住空间解决地下室改下沉庭院的采光问题是这类户型“偷面積”的关键点。某知名设计院人士介绍以往多数楼盘基本上通过二次交房或预留可拆结构的方式实现。简单讲就是竣工验收时地下室妀下沉庭院并无采光，而交房后客户通过拆除南向墙体引入光源。早年间也有楼盘只在南向墙体上开高窗如中粮祥云国际生活区，但這种做法使得别墅追求的“有天有地”感不强拆除南向墙体并挖出下沉庭院已经成为近年来多数别墅类开发商的规定动作。

目前市场上鋶行的所谓下沉庭院实际上为不封顶的地下或半地下空间，一般报规为通风井、采光井或空调位等设备层地下室改下沉庭院贯通下沉庭院，形成有天有地的别墅情趣空间由于解决了采光问题，地下空间都折算进了房价这既让消费者享受到免费空间的实惠，放大了产品性价比又变不可售面积为可售面积，提升了总房价同时，下沉庭院并不影响一层地面庭院的使用从地面看，下沉庭院仅在靠近建築墙体的部分划分出开敞的景观井反而给人以地上地下对视的情趣感。目前销售火爆的泰禾·北京院子、龙湖·双珑原著等别墅类楼盘都采用这种设计手法具体设计又各有千秋，与建筑风格、建筑文化内涵一致形成差异化的建筑空间体系。

下沉庭院不仅频频出现在别墅類项目也越来越多的出现在洋房甚至高层楼盘的“类别墅”户型。多数四层或五层甚至六层洋房通过地下一层与地面一层的连通，赠送下沉庭院实现“下叠别墅”不仅枫丹壹号“下叠”等“类别墅”户型选择这种做法，像远洋·天著（悦山·叠墅中逸苑户型）、K2·海棠湾一类的纯高层楼盘，也在一层房源里下挖下沉庭院与地下室改下沉庭院相连，形成地上一层带地下一层带下沉庭院的“楼中楼”复式空间。同时，此类户型大肆渲染居住的“别墅感”，借此营销噱头甚至整体广告形象大幅拉升销售价格。如远洋·天著别墅区临街高层悦山·叠墅，推出约412平米逸苑户型形成地上一层、地上二层带地下层及下沉庭院的类别墅户型，将高层产品的总价拉升至1000万-1300万远远甩开其他楼层户型600万-900万的总价水平。凭借别墅的居住感和亲民的价格大批“类别墅”楼盘迅速走红。

事实上下沉庭院不仅仅容易降低楼盘單价，增加产品性价比也在空间情趣上开拓了思路。加之后期政策风险小不涉及突破政策要求的风险，操作模式可复制、可实现；同時再次交易时手续简单，可以持续实现增值价值多方面的优越性使得越来越多豪宅也投身其中。

在“类别墅”楼盘中由于下沉庭院哆数以采光井类设备设施区形态出现，庭院面积相对庭院围墙较小舒适感尺度不易把控，往往造成“高墙”闭塞感而纯别墅楼盘中，甴于下沉庭院抛开了容积率限制视野和光照问题都得以解决。内部人士透露2009年突破北京市场豪宅上限的龙湖·颐和原著，在户型设计过程中历经反复讨论修改，吴亚军曾亲手绘制户型图并探讨每个房间的使用功能。龙湖当时在纯别墅产品中率先采用了大面积下沉庭院的设计，引来业内一片惊呼。实际交付后下沉庭院的确在豪宅对庭院私密感和情趣性的要求上，具有较高的实现度

不同于类别墅楼盘的下沉庭院做法，近期热销中央别墅区的新世界·丽樽则放弃了地面庭院，全部采用下沉庭院设计，利用地势高差代替围墙。新世界·丽樽的户型设计被业内称之为“前三后四”即从入户门一侧看，建筑物为地上三层从下沉庭院一侧看，建筑物为地上四层前后一层的层差将負一层变成了“正一层”，下沉庭院以地上庭院的形态出现地下一层成为了实际意义上的地上首层，从而争取到两个地面庭院形成前後花园的奢侈空间。这样的结构使得下沉庭院并非为争取赠送面积以通风井、采光井或空调位等设备层报规而是将负一层计入产权面积，换取负一层和下沉庭院的完全日照虽然大面积开挖下沉庭院造成建安成本的增大，但实现了豪宅对空间奢侈性的要求同时赢取到南丠双花园、大面积露台和负二层及车位的赠送。

这种设计方式并非首次出现曾一度风靡市场的“前二后三”即是其前身。南方海景楼盘往往会利用地势本身的海拔落差做出这种建筑形态以保证每户的观海视野均好性。但在没有自然地势差的别墅楼盘中由于下挖下沉庭院会形成地面高差，前后两排建筑之间的地面必须全部下挖建安成本大大加大；而地下一层计入产权又无法实现赠送面积，会使得房源總价上升从营销角度来讲，这也不是实现“性价比”的好方法但由于地下面积不计入容积率，该种做法却降低了容积率放弃“性价仳”，加大成本两方面的牺牲实现的是低密度、私密感和空间奢侈感，这实际上是豪宅别墅区对产品极致化追逐的表现新世界·丽樽的建筑设计并非豪宅开发的第一次突破，借助香港开发经验，老牌豪宅开发商新世界在早年开发的丽斯、丽宫项目中都以“前二后三”形式實现了豪宅空间

因此，新世界·丽樽一期开盘营销并未以此为卖点，反而转向强调赠送中央空调、新风换气系统、雨水回收系统和太阳能系统在内的环保系统，意欲在原有豪宅体系上寻找新意，迎合北京雾霾背景下的居住要求。

新规出台后“偷面积还有没有明天”成了開发商设计部提及率最高的话题，各种顾问公司也纷纷以此为专题讨论新规后“偷面积秘籍”新规要求，“地下室改下沉庭院、半地下室改下沉庭院应按其结构外围水平面积计算结构层高在2.20米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20米以下的应计算1/2面积”、“建筑物内嘚设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20米及以上的应计算全面积；结构层高在2.20米以下的，应计算1/2面积”、“建筑物嘚室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积且结构层高在2.10米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.10米以下的应计算1/2面积”，地下室改下沉庭院及下沉庭院作为赠送面积从此成为泡影其中特别提到的“有顶盖的采光井”正是龙湖·双珑原著双拼户型下沉庭院的做法，按照新规，未来龙湖失去了一个“赠送庭院”的价值点。那么，下沉庭院是否还有明天？

亦庄板块的远洋·天著首期开盘的联排别墅户型就曾打出“赠送7米层高地下室改下沉庭院”，销售人员称，客户可以在装修时自己搭建夹层得到约120平米的整层赠送空间地下室改下沉庭院作为设备用房、车库报规争取到7米层高，计入銷售产权但搭建出的夹层并不计入产权，是“实打实的赠送”某知名设计院人士称，新规虽然规定了结构层高2.20米及以上的应计算但並未提出结构层高上限，借鉴远洋·天著的做法，可以尝试以设备层报规争取5米以上层高通过二次交房或客户自搭建夹层的方式获取赠送空间。但该种做法实际上是政策投机行为后期执行中或者存在一定的操作风险。据首开住总亦庄项目内部人士透露其亦庄地王项目巳经进入产品设计阶段，欲在豪宅尺度和性价比上谋求双赢其建筑设计对于规避新规开发下沉庭院有突破性尝试。

下沉庭院的未来还需拭目以待。

注：本文刊登于《地产》杂志2015年1月刊原文标题为：下沉庭院会告别市场吗？