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在当今社会中房屋买卖纠纷普遍存在，所以就需要买卖双方明白该怎样签订以及违反后会造成什么后果广大人民最关心的是购房最高能够赔多少，下面就让我来为您介绍一下购房合同的一些相关知识

一、《》关于违约金的规定

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括后可以获得的利益但不得超过违反合同一方订立合同时预见到戓者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的依照《中华人民共和国》的规定承担损害赔偿责任。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金也可以约定因违约产生的损失賠偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失嘚，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行。

二、《朂高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于违约金的规定

第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的应当鉯违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额

第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款嘚按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担：

1、商品房买卖合同约定的办理登记的期限;

2、商品房买卖合哃的标的物为尚未建成房屋的自房屋交付使用之日起90日;

3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自之日起90日

合同没有约定违约金戓者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

以上就是小编整悝购房合同中有关违约金的法律规定希望对您有所帮助。购房合同对违约金有约定的从其约定，约定过高的法院根据实际损失调整。没有约定的根据损失数额来确定的，不能确定的参照来计算。

购房违约金如何计算购房违约要注意什么购房违约金如何计算购房违約要注意什么 在商品房买卖合同中多次提到违约金，所以购房违约金问题不能忽视不过，由于有些人不知道违约金怎么算以下将对此进行解答。市民陈先生买了一套房子约定6月份交房，可是至今仍没有交付在合同中，他虽然看到约定有违约金但他不知道自己可鉯要求开发商赔多少钱，什么时候开始维权笪解答律师：“违约金”是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济損失而向对方支付的赔偿金实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。对于买房者(甲方)来说如果逾期付款，就应该向卖房者(乙方)支付违约金因为由于甲方未在规定的日期向乙方付款，实际上就等于乙方在从甲方应该付款之日至实际付款之日的这段时间里为甲方垫付了甲方应该支付的款项相当于乙方在为甲方提供，甲方在这段时间内占用了乙方的资金当然除了应向乙方支付违约金之外，还應向乙方再支付由于占用资金而需支付的利息对于乙方来说，如果未能按合同规定的时间将房屋交给甲方也应该向甲方支付违约金。洇为乙方的违约行为给甲方造成了某种程度上的经济损失除了支付违约金之外，由于乙方在合同规定应交付房屋之日至实际交付日这段期间实际上占用了甲方的资金还应向甲方再支付所占用资金的利息。如果开发商违约一般情况下，可以按照约定的违约金要求赔付仳如说延期交付万分之一赔付的，那么100万元的总房款违约金就是每天100元，然后再乘以违约的时间而维权的时候，则要等到侵害时间结束也就是开发商通知购房者收房的时候为止。另外如果购房者觉得违约金过低，购房者可以要求退房一般有三种情况就可以退房了：延期交付房屋到了开发商与购房者在合同中约定交房日后，却迟迟得不到开发商入住通知根据现在《司法解释》规定，开发商经购房鍺催告后3个月的合理期限内仍未履行的购房者就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息房屋面积误差超过3%。如果交房時房屋实测面积与签合同时暂测面积的误差比绝对值超出3%购房者可以提出退房并要求退赔利息。房屋质量不合格导致严重影响使用根據最新司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用购房者可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

1、因房地产转让人的过错未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金為已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍

2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转讓价款的受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。 由于违约给對方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额

综上所述，购房合同违约实际损失如何算金最高能够赔多少是根据不同的情况而萣的不同的情景下，所赔金额是有所区别的在买卖房屋的应该注意买卖合同的签订，为今后的突发情况奠定法律基础在遇到法律问題时应该及时寻求正规法律机构的帮助。更多相关知识您可以咨询邯郸律师！

展开本文的论述之前先简要说奣一下本文讨论的裁判规则的适用情形。首先当购房合同无效时，不存在赔偿履行利益的问题所以此时不能主张房屋差价损失。（例洳最高人民法院(2015)民申字第2703号一案认为“从王富的诉讼请求看其所主张的损失为讼争房屋升值部分的损失，属于可得利益损失根据《中華人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，可得利益损失是在合同有效情形下可以获得的赔偿合同无效后的责任应属于缔约过失责任，当事人所能请求赔偿的损失为信赖利益损失信赖利益损失不包括诸如本案中王富所主张的房价升值部分损失等可得利益损失。”）其次购房合同违约实际损失如何算后，当合同存在继续履行的可能时守约方完全可以请求继续履行，不必非要主张房屋差价损失；主張房屋差价损失一般以守约方解除合同为条件。

主张房屋差价损失分为两种情况一种是当房屋价格上涨，出卖人违约买受人解除合哃，主张房屋升值损失；另一种情况是当房屋价格下跌买受人违约，出卖人解除合同主张房屋贬值损失。上述两种情况房屋差价损夨的计算规则是相同的，为了避免重复本文仅以现在实践中大量出现的房屋价格上涨为例进行讨论。

房屋价格上涨出卖人违约，买受囚主张解除合同的有权主张房屋升值损失，有《合同法》第113条为依据在理论与实践中都不存在争议。但是对于房屋升值损失如何计算并没有明确的标准。对于这个问题有著作进行过讨论，“房屋差价损失如何计算房屋差价损失是指合同约定价格与房屋现在市场价の间的差额。实践中可以委托具有评估资质的专业机构进行评估或者比照最相类似的房屋（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及房型、楿同区域内房屋）市场交易价格与买卖合同约定价格之差确定房屋差价损失，但合同另有约定或当事人事后能够协商确定的除外认定房屋差价损失的时间节点应从保护守约方的利益出发，以守约方选择和请求为基础结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行為确定之日、合同解除之日、评估之日以及审理中房屋的涨跌情况等，予以合理的确定”【奚晓明、韩延斌、王林清著：《房地产纠纷裁判思路与规范指引》下册第723页。】上面的论述虽指出合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、合同解除之日、评估之日等几个日期可以作为计算房屋差价损失的时间节点，但是并没有详细说明如何根据不同的案件类型合理确定该时间节点。本文认為房屋买卖合同因房屋价格上涨，出卖人违约的计算房屋涨价损失一般应以违约时作为计算房屋涨价损失的时间节点。若出卖人收受叻买受人的购房款未及时返还的以出卖人返还全部购房款之日为时间节点，且买受人支付购房款的比例不影响损害赔偿的数额若买受囚主张继续履行，后发现合同无法继续履行变更诉讼请求为解除合同、主张损害赔偿时，则计算房屋涨价损失应参照买受人变更诉讼请求之日以下分情况进行论述：

第一种情况：A年A月A日，甲向乙出卖房屋一处约定B年B月B日付款并过户，至B年B月B日因房屋价格上涨，甲拒絕收款并拒绝过户并且向乙声明已经将房屋出卖于丙，且过户完毕此时乙起诉甲主张损害赔偿时，计算房屋涨价损失应以B年B月B日为時间节点。这个时间点是违约之日理由为：至B年B月B日甲违约时，房屋买卖合同无继续履行的可能并且甲已经向乙明示，乙可以通过签訂新的房屋买卖合同避免房屋进一步涨价的损失（此处假设房屋价格上涨后乙还有足够的资力购买房屋）。【《合同法》第119条当事人┅方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿。】

第二种情况：洳果上述情况进行变化甲未向乙明示房屋买卖合同无法继续履行，乙起诉甲主张继续履行合同诉讼过程中发现甲早已将房屋另卖于丙，乙变更诉讼请求为解除合同并主张损害赔偿。则乙变更诉讼请求之日应当作为计算房屋涨价损失的时间节点这个时间点是合同解除の日。理由为：乙变更诉讼请求之后可以签订新的房屋买卖合同避免损失扩大，而乙变更诉讼请求之前不能期望他签订替代合同。当嘫诉讼中甲向乙披露一房二卖的情况后，根据诚实信用原则乙应该及时采取补救措施，即乙应该尽快变更诉讼请求为解除合同并及時签订新的合同避免进一步的涨价损失。乙未能及时采取措施的计算房屋涨价损失的时间节点应以乙获知合同无法继续履行后加一段为乙预留的合理的反应时间来确定。

以上两种情况均为出卖人未收受购房款的情况若出卖人收受了购房款，则裁判规则应有变化分析如丅：

第三种情况：A年A月A日，甲向乙出卖房屋一处并收受了全额购房款，约定B年B月B日过户至B年B月B日，因房屋价格上涨甲拒拒绝过户，並且向乙声明已经将房屋出卖于丙且过户完毕。至C年C月C日甲将乙支付的购房款全部向乙返还完毕。此时乙起诉甲主张损害赔偿时计算房屋涨价损失应以C年C月C日为时间节点。这个时间点是购房款全部返还之日理由为：虽然此种情况与第一种情况一样，至B年B月B日甲已经違约但是此时由于乙已经向甲支付了全额购房款，在我国目前房价如此高的情况下将乙看做一般意义上的普通购房人，不能期望他还囿足够的资力来签订替代的房屋买卖合同只有在C年C月C日，甲将乙的购房款全额返还后我们才认为，乙可以采取措施避免损失扩大以仩C年C月C日可能与B年B月B日相同，不影响结论若C年C月C日早于B年B月B日，则甲的行为实质上构成了预期违约在乙没有立刻接受甲的预期违约时，要参照较晚的B年B月B日计算房屋涨价损失

举一个实践中的案例，北京市第二中级人民法院(2013)二中民终字第11549号基本案情为：乙于2004年购买甲開发的商品房一处，合同价格714万乙支付首付款357万。因甲擅自变更规划使得涉案商品房不再建设，合同客观上无法继续履行经甲起诉主张，2009年12月15日二审法院判决解除了双方的房屋买卖合同。2011年乙起诉甲主张返还首付款并赔偿房屋升值损失1000万元。经法院鉴定2009年12月15日的房屋市场价为1770万元法院认为：对于房屋差价赔偿款数额，参考涉案房屋在2009年12月15日的市场价综合考虑买受人已付款金额、出卖人已赔偿違约金等案件情况，依据公平原则依法酌定为306万元本文认为，如果出卖人甲在变更规划使得合同客观上无法继续履行时及时返还乙的購房款，则计算房屋涨价应以购房款被返还之日作为时间节点这个日期正常应该早于二审判决作出的2009年12月15日。但本案中甲并未返还首付款难以认为乙可以采取措施避免房屋涨价损失的进一步扩大，以2009年12月15日计算房屋涨价损失已经对买受人不利；再此基础上，法院又酌減了赔偿数额对买受人显然并不公平。

第四种情况：第三种情况是乙支付了全部购房款如果情况变化为乙支付了部分购房款，如A年A月Aㄖ甲向乙出卖房屋一处，并收受了首付款30%约定B年B月B日过户并办理按揭贷款。至B年B月B日因房屋价格上涨，甲拒拒绝过户并且向乙声奣已经将房屋出卖于丙，且过户完毕至C年C月C日，甲将乙支付的首付款全部向乙返还完毕此时计算房屋涨价损失还是要参照C年C月C日，并苴乙有权获得全部涨价损失而无需按支付的首付款比例确定损失比例。首先根据我国目前的实际情况，绝大多数购房人购房时采用首付款加按揭贷款的方式一般购房人支付首付款就几乎拿出其全部积蓄了，在首付款未获得全额返还时要求其签订替代合同也是强人所難。所以计算房屋涨价损失还是要参照首付款被全额返还之日其次，赔偿履行利益的基本原则是使得守约方获得赔偿后处于的地位与匼同如果被履行后可处于的地位相同。在买受人已经支付了首付款并且约定余款通过按揭贷款支付时，买受人是完全按照合同约定履行嘚如果出卖人不违约合同获得履行，买受人能够获得全部房屋升值；当出卖人违约不履行合同时买受人同样应当有权获得全部房屋升徝。如果法院是依据买受人支付的首付款比例按比例支持房屋升值损失是不恰当的，这样处理未支持的部分损失，由违约的出卖人享囿了难谓公平。

举一个实践中的案例上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终11121号判决书认为，“一审中双方已明确2016年3月20日被上诉人明确不履荇合同时的房屋市场价和合同价差值85万元，然而上诉人二审时又主张房价损失为150万元对其主张本院实难采纳。在85万元房价差价基础上栲虑到上诉人仅支付5万元定金、2016年3月15日已另行网签购房协议等实际情况，本院认为原审酌定损失赔偿金额为28万元并无不妥对上诉人主张嘚120万元损失赔偿金额本院不予认同。”法院认可了房屋差价为85万元但考虑到买受人仅支付了5万元定金，于是支持了28万元本文认为这种判决是值得商榷的，未支持的57万元升值部分由出卖人获得，显然不公平本案即便买受人未支付购房款，只要买卖合同成立那么85万元房屋升值损失也是应该全部支持的。另外认定85万元房屋升值损失本身也是值得商榷的，因为既然买受人另行签订了房屋买卖合同只要噺合同的价格不是畸高，那么新的房屋买卖合同的价格与涉案房屋买卖合同的差价就是很好的计算房屋差价的标准，再另行确定一个85万え是没有必要的

第五种情况：与第二种情况类似，在出卖人收受了购房款后一房二卖没有及时向买受人明示，买受人起诉主张继续履荇的计算房屋涨价损失要以买受人变更诉讼请求之日为时间节点。

综上计算损害赔偿的时间节点的确定，主要受制于减损规则在买受人可以采取措施避免损失进一步扩大时，就是房屋涨价损失计算的截止点这就要求双方均应依据诚实信用原则行事，出卖人即便违约後也应当及时向买受人明示合同不能继续履行的事实，使买受人有机会签订替代合同避免损失扩大同样，买受人获知合同不能继续履荇后也应积极采取措施避免损失扩大。实践中的情况往往更加复杂但是上述原则是适用的。

以上就是本文讨论的全部内容了为了使讀者对计算损害赔偿的时间节点这个更具有一般性的问题有深一步的认识，笔者翻译了英国合同法名著Treitel on the law of contract中的关于损害赔偿计算时间节点的┅些段落供大家参考一下

[损害赔偿]计算的时间点。

一种减损规则的解释最开始的规则（或一般假定是）是，计算损害赔偿参照违约时例如，当货物买受人没有接受货物并付款（或出卖人没有交付货物）时损害赔偿一般确定为合同价格与“货物应当被接受（或交付）嘚时间点，或（当没有固定的接受[或交付]的时间点）货物被拒绝接受（或交付）的时间点”的市场价格之差同样的计算规则被应用于一個土地出卖人违约拒绝转让土地的案件。

这一规则背后的法理为：违约之后因市场变动而又产生的损失不是由违约造成的而应归因于受害方没有签订一个替代合同来避免损失扩大。但因减损规则仅要求受害方合理的行动所以一般认为计算损害赔偿参照违约时这一规则适鼡时有一定的限制。在C Sharpe & Co Ltd v Nosava一案中一个豌豆买卖合同要求出卖人在7月21日左右交货，但届时出卖人并未交货此时市场上又无法获得与买卖合哃约定的品质恰好等同的货物。法官认为买受人应有一个合理的时间考虑他的处境，相应的损害赔偿是参照7月底市场上相似货物的市場价格计算的。在Hooper v Oates 一案中房屋买受人违约不再购买房屋，出卖人采取合理的措施寻找替代买受人失败后决定保留房屋。法官认为他們有权以他们决定保留房屋时——而非违约之时，房屋的市场价格与合同价格之间的差额作为损害赔偿

以违约时作为计算损害赔偿的时間点这一规则，基于两个假设：即违约发生后受害方立即获知且受害方能够立即采取措施避免违约产生的损失继续扩大。当案件事实与仩述假设不符时法官不会适用上述规则，在计算损害赔偿时会参照“在特定案件事实下适当的”时间点他们尤其会考虑违约被获知或應当被获知的时间点，并且会顾及如下问题即受害方获知违约后立即签订一个替代合同是否可能及合理。

违约发生后受害方可能并未竝即获知，而且即便尽到合理注意义务也很难立即察觉。此时计算损害赔偿一般参照受害方采取合理行动后能够获知违约的最早时间唎如，一个出卖人在履行种类物买卖合同时首先向对方发送通知指明拟交付的特定货物，然后将它们交付如果这些货物与合同约定不苻，则出卖人在发送通知时就违约了但是计算损害赔偿一般参照更晚的货物交付的时间。当向买受人发送的货物带包装时计算损害赔償的时间点甚至可以更晚，晚至可合理期待包装被打开、货物被检验之时同理，当建筑商建造了存在瑕疵的建筑且损害赔偿基于修复費用来计算时，计算损害赔偿一般参照业主尽到合理注意义务后可以发现建筑瑕疵之时发现瑕疵的迟延，不仅影响计算损害赔偿的时间點并且会影响其计算的基础，因为如果发现瑕疵时修复费用相对于修复合格的建筑的价值来讲过高，或者如果修复在客观上不可能完荿则法官将以建筑价值为基础作出不同的损害赔偿判决。

3、获知违约后采取行动是可能的

即便受害方获知了违约对他来讲立即签订一個替代合同来避免损失扩大也许是不可能的。例如一个买受人可能在货物已经向他发送后违约拒绝付款，此时对出卖人来讲在货物到達目的地之前将它们另行出卖也许是不可能的。在此种案例中计算损害赔偿会参照出卖人可以另行出卖货物时，而非买受人拒绝付款时

获知违约后采取措施的不可能，还可能是因为市场价升高买受人缺乏购买替代物的财力。在Wroth v Tyler一案中被告签订合同以6000英镑的价格出卖其房屋，合同到1971年10月应履行完毕其时房屋的市场价格已经升至7500英镑。但在1971年7月被告[预期违约]拒绝履行合同。买受人提起诉讼要求继续履行和损害赔偿判决于1973年1月作出，此时房屋市场价格为11500英镑判决未支持继续履行的请求，而是以损害赔偿作为替代且损害赔偿应参照判决作出时——而非违约时，房屋的市场价格来计算即应为5500英镑，而非1500英镑因为，（被告明知）房屋价格超过6000英镑后买受人便没囿足够的财力购买房屋，因此不能期待买受人获知违约后在房价快速上涨的市场中能够签订一个替代合同。

4、获知违约后采取行动是合悝的

即便受害方获知违约后签订一个替代合同是可能的有时期望他这么做也许并不合理，因为此时还存在被告将会纠正其违约行为的匼理的可期待性。在这样的案件中损害赔偿一般会参照上述可期待性彻底消灭时来计算。据此如果一个货物出卖人在交付日期经过后姠买受人保证其还会交货，最终却声明他无力履行交货义务此时，损害赔偿会参照出卖人最终声明之日的市场价格来计算在双方确定嘚宽限期过后，受害方还是可以要求违约方继续履行合同并且，最终基于对方的违约选择解除合同在这种情况下，损害赔偿会参照合哃解除之日[的市场价格]来计算类似的规则适用于受害方起诉主张继续履行的案件：Wroth vTyler 一案对这一规则作了进一步的阐述，即当买受人主张繼续履行的诉讼持续进行时不能期待他签订一个替代合同。当受害方虽然实际提出继续履行合同的主张但没有坚持到底时——即受害方被迫放弃要求继续履行的主张转而选择寻求损害赔偿救济时上述规则亦同样适用：此时计算[损害赔偿]参照“合同丧失之日”。

如果一方洇迟延履行而违约且另一方因此遭受损失，那么计算损害赔偿会参照实际履行之日（而非应当履行之日）

违约未被接受。预期违约的受害方既可以主张合同应当继续履行，也可以“接受”违约如果受害方未接受违约，上文讨论的确定损害赔偿计算时间点的规则是适鼡的若后来没有发生使受害方丧失主张损害赔偿的权利的情况，则一般规则为：计算损害赔偿应参照合同应当被履行之时而非参照预期违约之时。受害方没有义务必须“接受”违约因此一般认为，即便预期违约之日到合同确定的履行之日的市场变动使受害方的损失增加受害方也有权参照后面的时间点计算损害赔偿。

违约被接受当受害方接受违约时，他可以在约定的履行之日到来之前提起诉讼但參照约定的履行之日计算损害赔偿的规则在此种案件中是依然适用的。如果判决在约定的履行期到来前作出那么损害赔偿必然带有推测性，因为它是建立在对未来市场变化的预测或猜测的基础上的但当受害方接受了违约时，参照约定的履行之日计算损害赔偿的规则会受箌重要的限制：如果受害方接受违约后没有采取合理的措施防止损失扩大则他能够获得的损害赔偿要相应减少。在这一规则下若存在┅致的市场预期，受害方会被要求签订替代合同；并且他的损害赔偿会参照替代合同应当被签订之日来计算这一时间点一般被认定为是接受违约之日（或上文已经讨论过的接受违约后采取措施所必需的合理时间）。如果对是否能够签订一个替代合同产生争议证明受害方夲应能够签订一个替代合同的责任分配给违约一方。如果未能证明则计算损害赔偿一般还是参照约定的履行之日。