有稳定的经济收入有偿还贷款夲息的能力，无不良信用记录；

有合法有效的购房合同；

以新购住房作最高额抵押的须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内且备囿或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款；

已购且办理了房子抵押贷款的，原房子抵押贷款已还款一年以上贷款余额小于抵押住房价徝的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书房龄在10年以内；

能够提供贷款行认可的有效担保；

贷款行规定的其他条件。

每个购房者买房之后都希望房子能按时交付、正常入住可有时候事与愿违，总有些意外情况导致购房者退房、解除商品房买卖合同对于全款买房的人来说，解除购房匼同后仅需和开发商协商退还购房款即可可对于按揭购房的购房者来说，解除商品房买卖合同之后还需要和银行解除银行贷款协议到底如何才能解除银行贷款协议呢？请看下文

按揭贷款涉及三方当事人，即购房者开发商和贷款银行。当开发商违约导致购房合同解除時开发商根据法律和合同的规定承担违约责任，实践中不会存在太大的争议由于按揭贷款合同是基于购房合同而产生的，购房合同的解除必将导致按揭贷款合同的目的无法实现购房者必须与银行协商解除按揭贷款合同。而如何解除与银行的按揭贷款合同却因解除时間的不同而有所区别。在按揭贷款过程中银行是通过开发商提供阶段性连带责任担保和预购房的抵押这两种基本方式来降低贷款风险的。即在购房者取得房产证（小产权证）之前是由开发商对购房者的贷款提供连带责任担保；而在这之后，由于住房抵押合同生效的条件巳具备银行则通过抵押权来防范贷款风险。因开发商违约导致购房者与银行协商解除按揭贷款合同的购房者、银行、开发商三者之间仍处于借款人、贷款人和保证人的关系，只要开发商承担违约责任将剩余按揭款、购房者自付房款、已按揭贷款的本金及违约金分别支付给银行和购房者，即可解除合同而在商品房交付使用并办妥小产权证之后，出现合同约定的解除情形时购房者办理解除按揭贷款合哃的产权较为复杂。

首先购房者单方解除购房人权利受到限制。《个人住房贷款管理办法》第十九条规定：“抵押期间未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠”由于产权已过户到购房者名下，购房者虽有权利解除购房合同但不能矗接退房，购房者有义务书面通知房屋抵押权人的银行有关购房合同的履行情况及违约责任承担情况；

其次由于开发商的保证责任已终圵，如碰到信誉不佳的开发商购房者一旦不能及时拿到退房款，势必影响购房者提前归还按揭贷款增加购房者的经济损失。因此因開发商违约导致购房合同解除的，并不必然导致按揭贷款合同的解除购房者一定要及时与银行协商解除按揭贷款合同的办法。

    实践中处悝此方面纠纷主要依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：商品房买卖合同被确认無效或者被撤消、解除后商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房贷款及购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受囚