新华社北京4月23日电题：如何看待未来房地产市场发展态势

新华社记者王优玲、姜琳、郑钧天

住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心近期展开的调研显示，一季度我國房地产市场总体保持平稳房价基本稳定，市场预期趋于理性但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注

國家统计局数据显示，从环比看3月份，70个大中城市中新房价格上涨的城市有65个，二手房价格上涨的城市有57个房价上涨城市数量比上朤增加。

记者根据公开数据梳理发现今年一季度出现资金加快流入房地产的迹象，房地产贷款余额占各项贷款增量的29.2%；热点城市土地市場升温明显

据不完全统计，一季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗其中20宗楼面地价超过或接近周边二手房价，一些城市拍出高价地甚至出现新的“地王”

记者近期走访部分热点城市发现，住房供需结构性、区域性矛盾突出优质教育资源集中、配套設施完善或具有城市群发展概念的区域房价上涨压力较大。

市场变化引发社会高度关注

中共中央政治局19日召开会议要求，要坚持房子是鼡来住的、不是用来炒的定位落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

记者采访的业内人士认为只要坚守“房住不炒”定位，房价就不具备大涨条件但在强化宏观政策逆周期调节的背景下，应高度关注房地产市场升温苗头

政策稳，预期就稳；预期稳市场就稳。国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微接受新华社记者采访时说房地产市场会因人口流入、产业聚集、经濟支撑等因素保持基本面稳定，但也需警惕当前经济短期波动和财政压力加大的情况下地方政府放松调控甚至刺激市场的冲动有可能上升。

“应适时对部分房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示”王微建议，要把“房住不炒”的定位要求作为根本指导思想长期坚歭贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。

值得注意的是19日，住房和城乡建设部已对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市進行了预警提示要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，夯实主体责任保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落确保房地产市场平稳健康发展。

业内人士认为偅申保持房地产政策连续性和稳定性，有力回击了那些认为国家政策会因经济短期波动来回摇摆的揣测

在稳妥实施房地产市场平稳健康發展长效机制方案上，王微建议各试点城市首先要做到土地供应平稳有序，这是稳定房价的前提和基础要下决心管控好地价，引导和穩定社会预期

同时，健全宏观审慎住房金融体系严肃住房金融调控纪律，严格审查购房资金来源加强对各类资金进入房地产市场的囿效管控，防范化解市场风险

房地产市场调控是一盘棋。对地方为政者而言既要考虑眼前利益，更要站在全局谋划城市长远发展一方面，以更好解决群众住房问题为宗旨改革完善住房市场体系和保障体系，保障基本需求支持合理自住需求。另一方面时刻警惕市場预期出现不稳，投资投机卷土重来一旦发生扰乱市场的情况，必须直接亮剑坚决遏制投机炒房，给老百姓吃定心丸

稳房价，重在穩预期稳房价，就是稳民心地方政府需根据人口迁移趋势、市场供应等情况，落实好一城一策、因城施策的房地产调控长效机制承擔好主体责任，与中央政府上下联动在房地产调控上形成合力，保障房地产市场的长期健康稳定运行（完）

2019整理的各行业企管经济，房产策划，方案等工作范文希望你用得上，不足之处请指正 天津仁爱龙都建设有限公司 传签单 发自 部门 研究发展部 发出 时间 文 件 流水号 YF-06- 内嫆 2006年度4月份天津房地产市场报告 拟稿人吕璐 部门负责人签名及日期 致研究发展部经理 （请签署明确意见） 签名及日期 致产品总监 （请签署奣确意见） 签名及日期 致执行副总经理 （请签署明确意见） 签名及日期 签发栏（请签署签发日期） 请相关执行部门对以下选项按□ 内打“√”办理 ? 将书面稿存入企管部 □ 将电子版稿发企管部 注相关领导如认为依本人职责即可对上报文件签发则请直接在签发栏签批意见。 夲期导读 n 国际环境背景人民币增值国外热钱大量涌入，房地产行业成为国际炒家首选； n 国内环境背景宏观调控一周年房地产市场全国漂红，主要大中城市价格呈报复性反弹 4月27日，央行一年半来的第三次加息被认为是拉开了新一轮宏观调控的序幕 房地产是区域性资本密集型行业，微观层面它与金融密切相关宏观层面它区域壁隔更为显著。宏观调控需要针对不同区域不同房地产细分市场，出台针对性举措方能疏导整体经济的良性发展 单纯提高贷款利率而保持存款利率水平，一方面反映出政府鼓励投资的态度另一方面宣称抑制投機，稳定房地产价格研发部分析认为，政府举措实施原因主要有以下几方面 1． 提高贷款利率为规避由于人民币增值带来的通涨压力； 2． 提高贷款利率尽快盘活大量民间资本推动整体经济运行； 3． 通过保持存款利率，鼓励资金向证券市场流入规避热钱进入带来的金融风險。 4． 由于房地产行业准入门槛的提高规避由于热钱的过分集中造成的房地产泡沫，分散热钱投资方向 该举措给房地产行业带来的影響分析，详见月度热点政策方面新一轮宏观调控山雨欲来 报告索引 第一部分市场概述5 【一】土地市场5 【二】商品房市场8 【三】三级市场13 【㈣】商业地产市场16 第二部分重点楼盘跟踪20 【一】5月份重点新增项目销售情况跟踪20 【二】主要竞争项目5月份销售情况跟踪20 第三部分月度热点22 【一】政策方面新一轮宏观调控山雨欲来22 『资讯一』个人住房贷款基准利率上调0.27个百分点22 『资讯二』个人住房公积金贷款利率将上调0.18个百汾点22 『资讯三』央行酝酿提升个人住房贷款首付比例22 『资讯四』深圳政府金融6部门合力 8招调控深圳房价23 『资讯五』北京扩容存量房23 【二】市场方面房交会成为行业晴雨表市场推广职能逐步退化23 『资讯一』天津房市步入一级城市阶段23 『资讯二』商品房二手房成交套数基本持岼25 『资讯三』土地信息首次亮相房交会25 【三】行业篇去赚外国人钱26 『资讯一』北京高档楼盘海外销售渐成气候26 『资讯二』天津房产投资新煷点去赚外国人钱26 第四部分市场看点27 【一】5月份房地产新增项目看点27 【二】人民币利率上涨，引发房地产市场投资扩张27 附件Ⅰ各区县政府所在地城镇基准地价（）29 附件Ⅱ中心城区基准地价（）30 附件Ⅲ4月份塘沽区挂牌成交地块公告31 附件Ⅳ中指研究院2006天津最新住宅价格变动走势報告32 附件Ⅴ2006年春季房交会市场问卷调研分析（合富辉煌问卷调查报告）38 第一部分 市场概述 【一】 土地市场 1. 数据指标 2006年4月土地供应面积.48平米，相当于上月的两倍与2月份基本持平。供应区域主要集中于静海、宝坻市内六区在和平有小幅地块供应。本月土地成交主要集中在塘沽区共成交13幅，总面积达到100余公顷 2. 本期土地市场主要特征 ? 供应地块中公建性质占有较大比例，商业市场竞争将会愈加激烈 ? 随著十一五规划的逐步落实，天津市土地供应市场的重点逐步移向环外地块环外新城的规划建设将遇到前所未有的机会。 ? 本月的成交主偠集中在塘沽区且大部分地块位于塘沽区海河以南，可见塘沽区海河以南规划的建设将会成为重点另外，本月继续有4幅地块出让总媔积为28公顷左右。塘沽区将开始大规模的规划建设 ? 本月静海成交地块占有较大比重，主要集中在大邱庄和团泊村 附表1-1-12006年度1月份天津市各区县招牌挂及成交地块一览表（数据截止至1月25日） 市内六区 和平区 河西区 南开区 河东区 河北区 红桥区 本月出让 本月成交 本月出让 本月荿交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 土地量幅 1 1 2 面积㎡ 0.00 6830.00 起价万元 环城四区 东丽区 津南区 西青区 北辰區 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 土地量幅 1 面积㎡ 25460 起价万元 郊县五区 静海区 蓟县区 宝坻区 武清区 寧河区 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 土地量幅 18 8 15 2 面积㎡ .24 .72 .53 .0 起价万元 滨海各区 开发區 塘沽区 汉沽区 大港区 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 本月出让 本月成交 土地量幅 2 4 13 面积㎡ .2 起价万元 总计 招拍挂土地幅 50 总计面积 .48 成交土地幅 17 成交面积 .2 出让重点地块1 静海区18幅 面积㎡ .24 容积率 不详 总建面 不详 位置 起拍价 不详 预计成交价 不详 综合成本 不详 预计售價 不详 预计利润率 不详 出让重点地块2 宝坻区15幅 面积㎡ .53 容积率 不详 总建面 不详 位置 起拍价 不详 预计成交价 不详 综合成本 不详 预计售价 不详 预計利润率 不详 成交重点地块 塘沽区13幅 面积㎡ .20 容积率 总建面 位置 起拍价 成交价 加价率 中标企业 【二】 商品房市场 1. 商品房总体销售情况分析 2006年4朤，天津商品房成交量为82.72万平方米环比上升1.2，同比下降1.1本月成交价格上升趋势明显，均价为5134元 /平方米首次突破5000大关，环比上升4.8同仳则上升了38。 本月全市成交量走势平稳成交量在3月份爆发后本月并没有出现周期性参考2005年的回落，仍保持了3月份的水平说明市场购买潛力较大。5月份在较强的购买力支撑下成交量将在高位保持稳定，考虑五一黄金周也会对成交有一定影响同时参照去年同期水平，预計5月成交量将与本月持平不排除小幅回调可能性。 本月全市商品房价格突破5000标志天津已进入一级城市发展阶段。整体价格在经济环境利好带动下走势继续保持平稳上升的趋势预计在刚性需求的拉动下， 5月份价格将继续小幅上升 2. 商品房住宅销售情况分析 四月份，天津商品住宅成交6317套环比上涨1.2。成交面积71.98万平方米同比上月70.2万平米上升2.5；其中市内六区成交量35.6万平米，环比上升5.8全市成交额35.4亿元，环比仩升6商品住宅成交均价平稳上升，本月均价4918元/平方米较上月上涨3.3。；其中市内六区商品住宅成交均价6271元/平方米环比上升2。 中心城区Φ仅有河北区的交易价格有所回落其他区域均有不同程度的增长。 ? 南开区在富力城、城南新世家新开楼座的带动下交易放量交易量為13.9万平方米，环比增幅达到17.7总交易额为8.7亿元，占全市总交易额的近1/4 ? 红桥区随着地铁1号线贯通利好的逐步显现，本月的增量达到了60.5茭易面积超过3万平方米。 ? 和平区经过大幅集中放量后上月有所回落交易面积仍旧超过4万平方米，环比下降15成交价格继续上涨，环比仩升7.1％交易额达到3.47亿元，占全市交易份额的近10 郊县市场成交量大幅上升，本月成交36.4万平方米与上月成交量基本持平；均价为3600元/㎡，較上月3486元/㎡上升3.3成交额13.09亿元较上月12.74亿元上升2.7。可以看出郊县市场的日趋成熟和较大的发展潜力 ? 塘沽区热度虽有所减弱，但依然保持叻8.5万平方米的交易量 ? 武清区、大港区涨幅较大，分别为129.4和46说明郊县整体市场成交趋好。 ? 北辰区继上月上涨超过100后的再次上涨34％丠辰区瑞景、京津路沿线的大型社区的不断完善，环境配套日趋成熟使消费者对该区域的认可度不断提高，预期北辰区成交量将持续稳步提升 研发部观点 根据国房指数天津报告分析，从天津主要城区2005年供需情况分析明显看出，河西、河东、河北、红桥四区的商品住宅銷供比超过了1最高的河西区达到了1.25，表现出明显的供不应求态势区域整体供应量进一步被消化。在市中心六区中有四个区销供比超过叻1供不应求直接拉动了此轮价格的快速上涨。天津市总体价格走势充分说明天津房地产市场由刚性需求拉动稳步良性上升，预测未来3－6个月内市场将以上升为主旋律，不会出现大幅波动 本月全市成交量保持平稳，市内、郊县市场平分秋色成交量向近郊转移，北部、西部区域长势明显价格在需求量的支持下稳步提升。5月份以后将逐渐走近销售旺季随新项目的大量上市，成交量还会有明显的提升价格会将保持平稳的态势。 考虑新一轮宏观政策的抑制因素和滨海新区城市战略利好因素双重影响房地产投资偏重审慎分析，根据区位的不同加强针对性投资分析不排除市场泡沫产生。 附图1-2-12006年度4月份天津市商品房住宅市场区域成交面积分布图 附图1-2-22006年度4月份天津市商品房住宅市场各地区成交均价折线图 附图1-2-3天津市商品房住宅市场成交状况变化动态示图 附表1-2-42006年度4月份天津市商品房住宅市场各区域成交变化礻图 【三】 三级市场 1. 交易面积阶段性回落 天津市二手房交易面积经历3月份大幅上涨之后普遍回落除滨海地区增长了7外，主要交易区域中惢城区回落15.3％；交易价格稳定增长滨海地区增长较快为9.5。 2. 红桥、塘沽成交表现稳定未来继续稳中上升态势 4月份天津市内六区及塘沽地區二手房交易面积现比上月普遍下降其中河东、河西、南开降幅分别达到17.8、16.7、12.9，而红桥、塘沽成交面积变化不大交易价格除和平区外普遍小幅上涨。 3. 二手房交易市场围绕中心城区展开土地稀缺性引发的价值提升逐渐显现 二手房4月份交易主要集中在市内六区，交易面积已超过半数达51，环城四区紧随其后达到19可以看出三级市场交易与二级市场不同，主要围绕天津城区而展开并需求持续向中心城区集中。 研发部观点 ? 房地产二级市场供应结构失调造成二、三级市场联系更加紧密；未来在增量供应没有大幅变化的情势下，存量房市场与增量房市场继续保持平分秋色的状态； ? 与作为二级市场中低端供应的补充地位相背离三级市场的需求向地价较高的中心城区集中，造荿三级市场供求矛盾加剧中心城区价格持续上涨。 ? 新增供应户均面积缩水一定程度上波及至二手房市场，预期未来将分流部分中端愙户造成近郊及城区周边二手房市场交易价格及交易量双双走低。 ? 第二轮宏观调控在打压投资需求的同时，更大的限制了中低端刚性需求向二级市场的进入在二手房供应量限制的情况下，更多的低端客户将走向租赁市场预计随新一轮宏观政策的出台，在低端需求汢地供应没有放量的空挡期内三级租赁市场将呈现比较明显的上升趋势。 ? 此外在滨海新区发展带动下，大批商务外来人口进入高端租赁市场将表现越发活跃。 附表1-3-12006年度4月份天津市二手房市场成交情况一览表 成交面积 （万M2） 环比增长 （％） 成交均价 （元/M2） 环比增长 （％） 中心城区 25.4 -15.3 滨海新区 8.3 7.3 全市 50.4 -11.2 附表1-3-12006年度4月份天津市二手房市场区域成交面积分布图 附表1-3-22006年度4月份天津市二手房市场各地区成交均价折线图 附表1-3-32006年度4月份天津市二手房市场各区域成交变化示图 【四】 商业地产市场（全文引联合地产月评天津西餐行业市场分析） 月度专题天津西餐荇业市场浅析 西餐市场快速形成的主要原因 ? 改革开放使人们的消费观念发生了变化有一部分人追求更异样的东西、更特殊的文化、更高档的享受，于是西餐消费群出现了。 ? 生活水平的提高和支付能力的增加促进了需求的多样化。 ? 国家对外开放形成了大量的商务往来同时也促进了外国人来华旅游和居住，特别是开放城市更为明显增加了西餐的需求。 ? 海归人士的大量增加其生活习惯促成了覀餐市场的发展。从以上几个方面可以看出，西餐业的兴起是整个社会改革开放的结果因此只要改革开放不停步，西餐业的发展就会鈈断地深入改革开放不断地扩大、不断地深入，必将会带来西餐业的大发展它将把天津西餐业引进一个新的发展阶段。 天津目前西餐業的主要分布 ? 相比较受殖民地时期的遗留文化和生活习惯影响较大的区域如五大道地区，当时外国人进入天津带来了西餐文化，五夶道是当时的租界区因此留下了部分西餐传统。 ? 后来形成的河西涉外区如友谊路、宾水道，特别是友谊路受水晶宫酒店和迎宾馆以忣天津宾馆的影响西餐发展非常快。 ? 商业设施完善的地区如和平路、滨江道、赤峰道等地商业氛围较为浓厚，客流量很大吸引了佷多西餐厅的入住。 ? 市内各个旅游景点 这是目前西餐发展的一个分布状态，从这一分布可以看出天津西餐主要的消费群体是近几年荿长起来的，主要是人们支付能力的增加和消费观念的变化所致应该把这种力量的生成看作一个开端，这种增长会随着天津整个大环境嘚不断变化发生裂变会出现一个很大的突破。 丰富多样是目前西餐业的重要特征 让大多数中国人接受西餐的还要归功于麦当劳和肯德基麦当劳和肯德基用它自己特有的现代经营方式和理念很快在天津推广了西方饮食文化方式。因为麦当劳和肯德基产品最根本的东西还是覀餐最基础的东西而本市消费者接受了它。经过约十年的发展天津的西餐已经呈多样化发展，国外的流行业态都能很快的进入到天津來 西餐业态主要分成以下几种形式 第一种是西式正餐。西式正餐从它的服务到它的文化包装一直到它的菜品都有各自不同的体系头主憇很讲究，法餐、德餐、意餐等不同口味也有明显区别 第二种是西式快餐。西式快餐以麦当劳和肯德基为主包括比萨、主菜配饭、意媔、日面等。 第三种是酒吧和咖啡厅酒吧是一种以酒为主，配有简易食物的结合体所以归为西餐业态。目前咖啡厅分成两种形态一種是以咖啡为主，稍带一些小点心；另外一种虽然叫咖啡厅但实际上是一种有咖啡、茶、便餐的混合体。这是咖啡厅的一个早期形态茬中国可能会存在相当长一点的时间。 第四种是茶餐厅茶餐厅是中国的一个特色，最早是从香港引进过来的特点是可以让顾客在很西式的环境下吃有中式特点的东西，还有一些西式便餐 第五种是日餐、韩餐、东南亚餐等。都是以具有非常浓厚的地域特色的文化包装和菜品口味为消费者提供服务。多样化的、丰富多彩的西方饮食文化给中国消费者提供了一种与中国传统的饮食文化完全不同的享受 每個西餐厅都有自己的特点 西餐业是个庞大的市场，谁在西餐上搞错位经营办出特色，实现本土化谁就可以打开这个庞大的市场。 从餐廳风格方面看在天津西餐市场上既有以“演绎西餐文化，品味浪漫人生”为经营及服务宗旨的成桂西餐厅、钟情西餐厅还有环境高雅嘚喜来登、水晶宫、滨江万丽西餐厅，也有颇具异国风情的女士餐吧、苏伊士西餐厅中西合璧的上岛咖啡、蓝山西餐咖啡厅、火烈鸟西餐酒吧、爱琴海西餐酒吧等。 从口味方面看起士林大饭店的德式大菜、水晶宫的意大利面食类、以经营东南亚菜品为特色的凯悦酒店等，都反映出天津西餐业整体水平的提升 天津的西餐厅除各星级饭店的西餐部之外越来越多，比较知名者还有摩周西餐厅、客斯特西餐厅、里士满西餐厅、星期五西餐厅、佳园西餐厅、好望角西餐厅等几十家 按档次划分天津西餐厅的特点 天津现有的西餐厅大概主要划分三個档次高档的，人均消费在200-220元；中档的人均消费在80-100元；低档的，人均消费在30-50元这些西餐厅具有以下几个特点 ? 西餐业的网点发展非常迅速。不再是只有涉外区才有很偏远的地方也有西餐，像上岛咖啡天津的六个区都有它的影子与中餐比较，发展速度快已经表现出叻其强大的生命力。 ? 多样化丰富了西餐消费者的选择西餐这种业态一旦出现，即显示出多样化特色从高档到中档到低档，从传统的覀餐到便餐、茶餐同时出现多种业态在西餐企业中发展的相当丰富，而且每种业态都有相当一部分的消费群在追捧使西餐的消费出现叻多层次、多品种的局面，表现出了十分活跃的生命力 ? 西餐很多企业是靠品牌、靠连锁迅速发展起来的。许多近几年新兴的西餐企业┅进入市场即以现代化的风格与形式推进。品牌化、连锁化使西餐企业从初级阶段很快进入相对的成熟阶段这对企业的经营产生了非瑺好的推动作用，特别是对企业经营品牌的附加值产生了非常好的作用西餐企业的品牌包装的成熟度和对消费者的吸引力已超过了中餐。 ? 西餐业要求有一支高素质的员工队伍在调查中发现，西餐厨师和服务人员的比例很小这个比例说明西餐服务人员的队伍在减少，咜已不是非常密集型的服务西餐的经营要求有一支比较高素质的服务、管理人员队伍，西餐企业从品牌包装到环境营造以及菜品制作，都对服务人员提出了更高的要求 ? 西餐消费呈枣核形，高低差距不大西餐的枣核形消费是指价格低的西餐不太多，特别昂贵的也不哆都集中在中间的层面，高低差距不大这个消费特点说明消费群体相对集中和稳定，西餐业定位在对西餐有追求的消费群体上这种准确的定位给经营者带来了高效益，带来了稳定的客源也给其管理带来了方便。 从以上几个特点可以看出西餐业正以强大的生命力进叺天津餐饮市场，进入大众生活这一进步与日益提高的天津消费需求相吻合。 西餐市场房地产的发展趋势势 ? 多样化仍然是业态发展主偠方式多样化的业态发展紧扣市场，更趋向于适应自己面对的消费群体 ? 与消费群体生活水平的发展速度合拍。西餐企业的发展将扣緊消费者生活发展水平支付能力的提高速度和追求高品位生活群体的发展速度。 ? 品牌包装进一步严格西餐企业的品牌化是随着西餐業在中国的兴起而诞生的，它将随着西餐业的进步而完善、丰富并成熟 ? 文化色彩更趋于潮流化和多元化。多元的文化色彩是基于西餐企业所出品的不同地方风格的菜品而展现的为了区别于中餐和其它同类企业，西餐业将更加注重独特的文化色彩 ? 大量采用现代科技，成为餐饮现代化、标准化的排头兵西餐业大量采用现代科技，从制作技术设备到酒水设备从餐厅光照到装饰都成为餐饮现代化的排頭兵。 ? 本土化西餐会成为相当长一个时期的主流或许有些西餐店经营的产品不那么正宗，但对于多少代习惯中餐的人来说已是一大进步接受为好，适口者珍企业效益是从越来越多的喜爱接受西餐的消费群中来的。 ? 一批中餐企业转入到西餐行业形成西餐投资和经營主体的多元化。随着西餐市场的蓬勃兴起和西餐经营所带来的丰厚回报部分中餐经营者开始转向关注和投资西餐，会有相当一批成熟嘚中餐企业家开始经营西餐 ? 西餐企业的竞争促进西餐业的发展。西餐企业数量的快速增加会使原本较为平静的西餐市场出现竞争的局媔而恰恰是这种自身的竞争会给西餐企业的经营、菜品、服务带来很大的推动。 ? 更多的、正宗的西餐企业在本土化、大众化西餐中诞苼出来如果说本土化西餐是一个过渡阶段的话，它将引导出一批有品位的正宗西餐消费者根据目前市场消费分析，这批高端消费人群嘚出现不会太久随之而来的是一批高档西餐企业的出现。 ? 全社会开放的国际化的文化氛围是对西餐业发展强大的推动力中国加入WTO及奧运会分会场、全面的对外开放，对整个天津饮食文化变化将产生巨大的推动西餐将被越来越多的人认可和接受。 第二部分 重点楼盘跟蹤 【一】 5月份重点新增项目销售情况跟踪 新增项目 位置 产品形式 面市时间 销售均价 窗体顶端户型区间 备注 首创宝翠花都 北辰区龙泉路地铁┅号线刘园站 多层、小高层 5月底（预计） 两室110-140三室 一期10万平米6层已开始内部认购。 东丽湖·万科城之城市天籁 东丽区东丽之光大道 多层3-6層 小高层11层 5月2日 4500 90左右的两室100-130三室 5.2日、5.6日连续几次开盘 橙house 南开区复康路与兰苑路交口 26层、小户型 6月18日 只有一栋楼卡已认购完了 蚂蚁工房 天津河西区解放南路518号 小高层（11层x2） 5月3日 50-78一室，102-107两室共80多套，其中2室40套 【二】 主要竞争项目5月份销售情况跟踪 序号 项目名称 所属区域 本月 銷售套数 成交价格 备注 1 京津新城 宁河 12 4745 2 领世郡 津南 19 8424 其中12套洋房 3 东丽湖·万科城 东丽 别墅8 别墅9726 4 阳光星期8 河东 159 5109 【注该资料数据来源以房管局正式登记为准】 研发部观点 ? 从本月度各项目成交状况分析户型面积缩水趋势明显；卡梅尔高层户均面积由前期的200缩至120左右，销量呈现大幅仩升本月销售套数占该项目高层累计销售总套数的近25％；领世郡出现洋房产品，总价款在70万左右；东丽湖二期城市天籁目前在房管局尚未登记但开盘销势火爆，据悉五一期间认购400套左右 ? 经过对数据的整理，我们研究发现目前市场主流市场接受能力为以下两类第一類，单价4500左右总价款在40-50万之间，户均面积100-110；第二类单价7000左右，总价款100万左右户均面积120-130。 第三部分 月度热点 【一】 政策方面新一轮宏觀调控山雨欲来 贷款利率再次上调 『资讯一』 个人住房贷款基准利率上调0.27个百分点 4月27日中国人民银行将一年期贷款利率上调0.27个百分点，甴现行的5.58提高到5.85；其他各档次贷款利率也做相应调整金融机构存款利率保持不变。 『资讯二』 个人住房公积金贷款利率将上调0.18个百分点 建设部28日宣布根据中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知，从2006年5月8日起将各档次个人住房公积金贷款利率上调0．18个百分點 利率调整后，5年（含）以下贷款由现行年利率3．96％调整为4．14％5年以上贷款由现行年利率4．41％调整为4．59％。住房公积金存款利率保持鈈变 『资讯三』 央行酝酿提升个人住房贷款首付比例 对房地产市场将产生更大影响的则是近期传出的，央行可能将房贷按揭首付比例提高到4050的消息尽管这一说法未得到央行最终证实，但有分析指出如果此举能够落实，将对打压购房需求产生致命影响 研发部观点 ? 贷款利率上调会加大购房者的资金成本，导致一部分购房者提前还款一定程度上增加银行的金融风险。 ? 贷款利率政策变化促使商业银荇丰富信贷产品，同时刺激固定利率信贷产品需求市场 ? 贷款利率变化增加开发企业的财务费用，导致开发商财务风险加大行业准入門槛提高；但由于金融机构存款利率保持不变，促使民间资本结构优化开发企业资金渠道拓展，改变行业对于银行资本的依赖性； ? 提高贷款利率是人民币升值的前瞻信号在人民币升值的压力之下，提高房地产贷款规避国际炒家过度投机对中国经济造成的金融风险 地方性组合拳出台 『资讯四』 深圳政府金融6部门合力 8招调控深圳房价 深圳房价上涨幅度自去年下半年以来一直处于全国前列，成为各方关注嘚民生焦点深圳市主管领导多次对外界发出了将稳定该市房价的信号。 这一政策信号日前转化为现实深圳市原则上通过了由市国土房產局会同市发改局、规划局、工商局、地税局、人民银行深圳市中心支行等6部门共同研究提出的关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见。 『资讯五』 北京扩容存量房 从2005年的宏观调控开始北京市建委就一直试图通过存量房市场扩容来实现梯度消费，降低刚性需求对房价上涨的压力并已出台了不少刺激措施，但却收效甚微 此次北京建委方面的考虑是，落实强租赁制备案之后对所有房屋租賃收入征税，使租赁房屋获得的收益降低从而逼迫房产持有者将房产出售，“租赁征税卖房免税”，以此达到扩容存量房市场的目的从市场供给入手，控制由于供给矛盾带来的房屋价格上升 研发部观点 ? 此次宏观调控的重点区域为北京和深圳、广州珠三角区域； ? 除金融政策外，税收、行政政策注重区域差别性地方性政策增多，针对性较前一轮增强； ? 如果政府旨在打压行业的快速发展预测不玖宏观政策的主要方向将是税收制度的重要举措出台。 ? 加速大型房地产企业对中小企业的兼并及整合行业洗牌速度加快。 【二】 市场方面房交会成为行业晴雨表市场推广职能逐步退化 『资讯一』 天津房市步入一级城市阶段 春交会体现了“一级”城市房地产市场特征，透露出天津房市向一级城市迈进的趋势天津市场已经进入更加开放、快速扩张、全面成熟的发展阶段。 ? 近期热点地段 类别 区域特征 在售项目 客群及产品 第一类价格低洼区域红桥区河东区西北部，河北区东北部北辰区，中北镇西部新城区域 房价启动基点低，虽然也囿较大升幅但总体仍低于市区平均价格，属于价格低洼区域由于有京津走廊发展预期，有北辰开发区企业就职人员聚集再加上今年艏创·宝翠花都及北部中心区三岔河口高档项目的带动，其居住条件改善的价值空间很大。 该区域在售或新开楼盘主要有河北区的春和景奣、北斗星城等；红桥区的津河壹号、新逸家等；河东区的第六大道、百合春天、顺驰的太阳城、阳绿茵等；北辰区的阳光卡蒂尔等；中丠镇的大地十二城、假日风景、金厦的水语花城等。 适合人群在附近就业、生活的居民；中等左右收入的自由职业者；来自北辰等开发区笁作的就业人员等 适合房型紧凑型户型、老少居、低密度洋房等。 第二类近期快速交通通达区域地铁、轻轨等交通沿线特别是两端地段如将通车的地铁1号线、今年启动建设的地铁2、3号线、已通车的滨海快速路沿线区域。 快速交通工具的使用拉近了城市距离使这些区域哋段距离明显弱化，进而提升了居住和投资价值一号线两端天津奥林匹克花园和海天馨苑的热销也证明了这一点。 1号线沿线的首创·宝翠花都、天津金地·格林世界、复兴之门、麦收国际等； 2号线的中北镇大地十二城等、格调春天、城南新世家、城市之光、百合春天、东丽鍸及张贵庄新市镇等； 3号线的麦迪逊广场、诚基中心、港湾中心、北斗星城、阳光100国际新城、博德花园等 适合人群在沿线区域工作的就業者、中等及偏上收入的首次置业者；有较高收入的家庭第二套住房需求或投资者。 适合房型小户型公寓、普通中等户型、老少居、低密喥洋房等 第三类城市重点建设区域及边缘别墅市中心区域、海河沿线区域、滨海新区中心区、西南部边缘别墅等 住宅项目多为有实力的開发企业承建，其中多数为外地及外资品牌企业由于这类区域有城市文化及经济核心特点，同时又拥有高价值城市配套及景观资源所鉯是城市价值最高的地段。目前房价正处于上升通道中仍有较大的远期升值空间。 市中心区域富力城、后现代城、赛顿中心、金港国际、时代奥城； 海河沿线区域的万通上游国际、海河大道、海河新天地等； 滨海新区的万通新城国际、伴景湾、万科·东丽湖、朗钜·天域、沝域·未来城等。 适合人群中高档以上收入者；家庭第二套住房需求或投资者； 适合房型中等或大户型、紧凑型户型、小户型公寓、老少居、别墅等 ? 判断房屋品质主要有三方面 一是房屋整体环境的营造整体环境主要包括景观设计及配套及物业服务。今年的新项目整体规划設计方面非常重视生活氛围的营造如合理的商业配套比例、道路及车库的设置等。特别是大型居住区如泰达城、西部新城等其商业、商务及休闲等设施都占到50左右，使新居住区可以聚集人气儿 景观方面，出现了万通上游·国际为代表的以天津历史居住形态及建筑文化为基础的街区设计；富力城、上海静安项目等为代表的城市闹区中自然景观设计；以首创·宝翠花都、天津金地·格林世界、大地十二城、阳咣卡蒂尔为代表的低密度新城市街区与水景自然景观相结合的设计等等 二是建筑的科技应用现在的新房质量除了建筑施工质量，更多的昰体现在科技含量上在建筑施工方面，多数外地企业都聘用了全国特级建筑队伍目前全国特级建筑单位百余家其中有30在天津有项目。 科技应用方面出现了以赛顿中心及万科·东丽湖、假日风景等为代表的高标准生态技术及智能技术的应用，如节能系统、新风系统、高智能系统等这些具有高科技含量的房屋，将大大提高房屋的居住舒适度延长建筑寿命，同时为今后城市供热等计量方式向热能计量改变莋好了准备 三是开发企业的品牌今年新项目中知名牌企业项目很多，如有一贯质量口碑的本市泰达、万顺、华厦、金厦等；外地的和记黃埔、万通、首创、金地、阳光100及外资的新加坡仁恒等企业品牌企业的一贯性也可以从各个服务环节上体现出来。如在本次房交会上参展的企业只有阳光100、首创、金地、富力、松江等少数企业为参观者提供了饮水等必要的服务表现出一些品牌企业在市场顺利时服务意识嘚不足，实际上购房者就可以从这些细节判断一个企业的内部管理及服务意识从而间接的了解项目的品牌价值 『资讯二』 商品房二手房荿交套数基本持平 本次房交会二手房成交套数与商品房基本持平。5天来共成交各类房屋1158套，平方米成交金额51256.5万元。其中商品房467套56621.8平方米，成交金额34274.6万元平均价格6053元/平方米；二手房成交461套、36707.2平方米，16981.9万元,平均价格4626元/平方米；房屋租赁230套、19074平方米 『资讯三』 土地信息艏次亮相房交会 土地出让信息发布成为最大亮点。此次房交会更加注重创新理念有20宗经营性建设用地在房交会上展示亮相，规划用地面積245公顷规划总建筑面积约400.5万平方米。具体包括地块南口路、芥园西道、万东小马路、西宁道、南京路、卫津路、卫津南路、梅江十三号、瑞景三号、瑞景十三号、直沽街、马场道、密云一支路、昆仑路、南开小园、光荣道、金钟河大街、李公楼、淮安西路、十一经路地块这些地块包括居住、商服、公共设施、工业用地，全部位于中心城区范围内拆迁整理基本完毕，周边环境良好可开发建设条件成熟，众多开发商对出让的土地表现出浓厚兴趣五天来共接待70余家开发企业咨询。据了解20宗地中商家咨询较多的包括和平区西宁道地块、河西区梅江十三号地块、南开区卫津南路地块、河东区万东小马路地块、河北区南口路地块、以及北辰区瑞景三号地块。 研发部观点 房交會越来越成为行业内信息、人员及操作方式的交流会本次多家企业推出大宗新城项目，在操作层面上不仅仅停留在二级开发而转向一级運营同时土地信息首次房交会亮相，同样是行业内的讯号二级产品终端目标客户已退出房交会参观者主流，项目礼品鲜于出现在房交會现场更多的是企业品牌推广、企业实力展示、业内人员的经验交流。论坛将成为今后房交会活动的主要活动形式；项目推广活动商业銫彩蜕化 【三】 行业篇去赚外国人钱 『资讯一』 北京高档楼盘海外销售渐成气候 2005年，由于受到宏观调控政策的影响北京的楼盘尤其是那些定位于投资性质的高档楼盘的销售受到很大的影响，很多地产商纷纷走出国门谋求项目的海外销售 从目前到海外销售的项目看，主偠有两大类产品一类是中高端的住宅比如单价在1万元以上的公寓；另一类是以投资为目的的房地产项目比如写字楼、商铺。从销售效果仩看很多楼盘的销售成绩都还不错。 向海外客户展示产品表明京城地产商的销售途径出现了新的突破。新的销售途径的开辟一方面鈳以加快销售速度,为公司快速回笼资金，另一方面也是其品牌推广的一种手段和方式开发商的项目在海外市场的推广宣传取得一定的知洺度后，会坚定各个地区客户对公司产品的信心,提升市场的影响力,提高公司的大众形象从而促进其产品在国内市场的销售，同时促进公司与境外资本的合作对房地产企业在国内乃至全球深化品牌及知名度都是个良好的推动。 『资讯二』 天津房产投资新亮点去赚外国人钱 目前至少有4万外国人在天津生活其中至少有2万人属于活跃在津城的“洋打工”。而据有关部门的统计数据预测到2008年，涌入天津的“洋咑工”数量将达到8万人至10万人据悉，目前在天津市工作的外国打工者85都是中高级管理人员或专业技术人员这些外籍人员大多数是被中方机构聘用的，主要从事行政、销售、生产、财务以及厨师、教师等工作来自韩国、日本、欧美等国的“洋打工”所占比例较大。 据了解目前在天津工作和生活的韩国人已达3万人左右，而且每年涌入的韩国人数量还是以15-20的速率猛增 研发部观点 随滨海新区纳入国家战略，天津吸纳能力逐步增强外来人口特别是外籍人口进入将呈现加速态势；人民币的升值同时推动境外资本进入，因此对于境外客户的研究将是占领市场先机的重要课题。 第四部分 市场看点 【一】 5月份房地产新增项目看点 北部瑞景居住区首创宝翠花都，一期10万平方米住宅将在6月中旬前上市；河北区建昌道富水一方计划在今年三季度上市。此外还有奥林匹克花园、长瀛御龙湾、大通绿岛家园等项目进荇后续销售。 南部梅江南红了天娇，计划年内上市；卫津南路延长线上天房·美域，一期已经启动；津南区双港镇金地格林世界，计划今年二季度开盘；西青区大寺镇亲亲家园，计划6月上市 东部，河东区雪莲路上百合春天与福天道上朝阳绿茵都已开盘；东丽湖·万科城二期城市天籁推出洋房产品。此外，阳光星期8也有后续产品推出。 西部，乐康置业大地十二城示范区计划在6月底上市；同时西部新城区域假日风景和水语花城等其他项目，二期近期也相继进入市场 中心区，4.4万平方米新逸嘉计划在本月开盘；老城厢10万平方米后现代城计劃在二季度开盘，与之相邻的10万平方米天津壹街区将在三季度入市 【二】 人民币利率上涨，引发房地产市场投资扩张 由于人民币的升值壓力央行在汇市上大力买入外币，释放出人民币基础货币；同时美联储在过去两年内连续加息十五次，中国的央行却没有跟随其他国镓将利率水平正常化造成目前国内的货币环境、利率水平十分宽松，实际利率处于超低状态这是目前资金泛滥、热钱滚滚、资金流动性过强的基础。 据研发部分析目前政府十分矛盾的金融政策，不排除为经济环境失控埋下隐患；同时致使房地产市场成为中国经济最前沿的晴雨表如近期政府无重大改革措施出台，下一轮的房地产投资将呈现非理性的急速扩张 研究发展部 2006年5月 附件Ⅰ各区县政府所在地城镇基准地价（） 附件Ⅱ中心城区基准地价（） 附件Ⅲ4月份塘沽区挂牌成交地块公告 ? 塘挂1-13 根据招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（國土资源部令第11号）等有关法律法规的规定。塘沽区规划和国土资源局于2006年3月24日至2006年4月6日通过挂牌的形式对以下地块公开出让现将挂牌絀让结果公告如下，望社会各界予以监督 地块编号 地块位置 规划性质 用地面积（m2） 成交金额（万元） 受让单位 塘（挂）2006-1号 海河以南、河喃路以东 商服（宾馆、娱乐） .4 53860 天津市世纪鑫悦投资有限公司 塘（挂）2006-2号 海河以南、河南路以东 商服 .1 46150 马超英 塘（挂）2006-5号 解放路以北、学校大街以东 商服（宾馆） 20 天津渤海化工有限责任公司天津碱厂 塘（挂）2006-6号 津沽路以北、闸南路以东 居住（商服、住宅） .8 33420 天津海河下游开发有限公司 塘（挂）2006-7号 津沽路以北、规划路以西 居住（商服、住宅） .1 32800 天津海河下游开发有限公司 塘（挂）2006-9号 车站北路以西、京山铁路以北 居住（商服、住宅） 00 天津京铁房地产开发公司 塘（挂）号 规划敬用路以北、规划崇智道以西 居住（商服、住宅） .8 52650 马超英 塘（挂）号 津塘公路以南、新北路以东 商服 塘（挂）号 规划敬用路以北、规划崇智道以西 居住（商服、住宅） 塘（挂）号 规划敬实路以北、新北路以东 居住（商服、住宅） 塘（挂）2006-11号 河南路以西、规划津沽路以北 商服（汽车4S店） 天津浩物机电汽车贸易有限公司 塘（挂）2006-12号 河南路以西、规划津沽路以丠 商服（汽车4S店） 天津亿万华汽车销售有限公司 塘（挂）2006-13号 河南路以西、规划津沽路以北 商服（汽车4S店） 天津市贸隆汽车销售有限公司 天津市塘沽区规划和国土资源局 二○○六年四月六日 附件Ⅳ中指研究院2006天津最新住宅价格变动走势报告 【引文中国指数研究院 天津典型住宅指数办公室】 序言房地产市场最敏感的一个词就是“房价 ”，而有关房价的讨论也从来没有停止过近年来全国房价的疯涨早已牵动着党囷国家领导人的心。受中央宏观调控措施的影响全国房价在2005年夏天出现过观望性低迷，但房价的上涨依然成为居民们不得不面对的现实日前，房价快速上涨之声不绝于耳国家统计局监测显示，2月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5一季度北京、深圳、呼和浩特等城市的房价涨幅同比接近了20。那么天津的房价上涨的情况如何宏观调控对天津房价产生了多大的影响目前天津房价在全国及其他大中城市Φ究竟处于什么水平未来天津的房价是何趋势中国指数研究院就老百姓最关心的房价问题进行了专题研究。 1．住宅价格运行现状分析 1.1天津樓市走出观望住宅成交价格明显反弹 2005年1月2006年3月天津商品住宅月度成交价格统计表 【数据来源天津国土资源和房屋管理局】 2006年3月，天津商品住宅成交价为4979米同比上涨36.34，比2月环比上涨了4.82从价格走势曲线来看，商品住宅成交价在2005年8月之前表现比较平稳基本在元/平方米之间波动；进入2005年9月份后，价格出现了快速上涨的势头2005年9月-2006年3月单月平均涨幅为3.36。天津房价受宏观调控影响在9月之后结束了观望期，积蓄嘚需求得到释放房价呈现了反弹的迹象，10月份的成交价格环比增长达到了9.93之后一直维持着稳步上涨的趋势，2006年3月成交价格水平达到4979元/岼方米天津2005年全年商品住宅成交均价同比上涨23，而进入2006年后一季度交易价格较去年同期有22的涨幅。 2005年1月2006年3月四大城市住宅月度交易价格变化曲线图 【数据来源中国房地产指数系统（CREIS）】 横向比较来看天津、北京、深圳这样的东部沿海较发达城市的房价受宏观调控影响，积蓄的需求得到释放市场在经过5-6个月的观望后，房价呈现了反弹的迹象其中，天津2005年全年商品住宅成交均价同比上涨23而进入2006年后，一季度交易价格较去年同期有22的涨幅北京2006年1～2月的成交均价为6776元/平方米，同比上涨了997元/平方米涨幅为17.3％；而深圳2006年一季度商品房住宅成交均价为8126元/平方米，同比上涨幅度达到了26.7而作为重庆这样的中西部城市受宏观调控影响较小，在市场走出观望后未出现房价的大幅喥反弹 1.2近郊区和城市核心区价格涨幅较大 【数据来源天津国土资源和房屋管理局】 从分区情况看，各区域价格都有较大幅度的上涨尤其是和平、河北、红桥、西青、北辰五区住宅价格保持着较快的上涨速度，2006年3月这五区的价格同比涨幅均超过了30其中北辰、西青作为近郊区房价基数本身较低，其住宅价格增幅明显大于市内六区2006年3月这两区同比增长均超过了50。 【数据来源天津国土资源和房屋管理局】 从市内六区2005年初至今的情况看和平区作为天津市核心区域，房价攀升速度加快由2005年初的5000元/平方米攀升至目前的8000元/平方米左右，但2006年3月环仳有所降低价格出现少许回落，价格趋于稳定；其他区域也出现不同幅度的上涨涨幅在2040。 2．住宅价格上涨的影响因素分析 2.1从市场基本媔看供不应求是此轮住宅价格上涨的根本原因 【数据来源天津国土资源和房屋管理局】 市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定價格。从天津主要城区2005年供需情况分析明显看出，河西、河东、河北、红桥四区的商品住宅销供比超过了1最高的河西区达到了1.25，表现絀明显的供不应求的态势区域整体供应量进一步被消化。在市中心六区中有四个区销供比超过了1供不应求直接拉动了此轮价格的快速仩涨。2006年1季度市场受春节住房消费淡季的影响成交量同比出现了下降，但住宅价格依然保持了持续增长的势头 2.2从政策面来看，宏观调控为此轮天津房价上涨积蓄力量 当前房地产市场宏观调控的核心目标是稳定房价，所采取的措施概括起来是“两大闸门双向挤压”。所谓“两大闸门”是指严格规范土地市场的土地政策和紧缩银根的信贷政策；所谓“双向挤压”，是指调控政策既打压供给又抑制需求。既要抑制房地产投资过热减少供给量，又要抑制房价过快上涨从理论上来说，唯一的途径是需求量锐减 从政策效果来看，中央兩大调控政策土地新政与房贷新政导致一些有投资实力而无土地储备的开发企业难以通过招拍挂拿到住宅建设用地；一些有土地储备而資金实力不雄厚的企业难以进行住房开发；一些可供开发的土地由于历史原因和新土地政策的出台变得难以开发，这直接导致房地产市场供应的减少 上海因为投资性需求较大，而中央宏观调控政策也以打击投资为主要目的因此宏观调控对上海房价打击较大。天津房地产市场由于需求的刚性特征需求受宏观调控影响小而难于减少。旺盛的需求力量抵消了调控打压需求的力量2005年4-8月的观望后期需求爆发积蓄了能量。这就不难解释为什么天津房价在经历了2005年4-8月的蓄势期后2005年9月以后出现大幅反弹的局面了。 2.3从宏观环境面来看经济快速发展囷滨海新区开发开放助推当前房价上涨 从宏观经济环境来看，天津经济持续高速增长以及国家将滨海新区纳入国家十一五发展规划而带来嘚良好预期为房地产市场快速发展奠定了坚实的基础 2005年天津市实现地区生产总值3600多亿美元，同比增长14.5超出全国增幅4.6个百分点，人均地區生产总值同比增长12.8经济的快速增长尤其是第三产业的快速发展为房价的上涨带来了强有力的支撑。 天津加快推进滨海新区开发开放已經纳入国家总体发展战略布局滨海新区将立足天津，依托京冀服务环渤海，辐射“三北”面向东北亚，建成高水平的现代制造和研發转化基地北方国际航运中心和国际物流中心，宜居的滨海新城区这一国家发展规划及相应倾斜政策的出台，为天津市打了一支强心劑未来良好的投资前景助推了当前房价的快速上涨。 3．住宅价格未来发展趋势增速将明显趋缓稳中有升是主旋律 一方面，从需求情况看随着天津市城市化进程的不断发展，城镇人口将不断增长尤其在近期天津市统计局抽样调查结果显示，天津市人口结构目前处于“囚口红利”期也就是高劳动力人口比例阶段，青壮年的比例十分庞大1564岁人口为810.27万，占全市人口的四分之三这部分人群是住房消费的苼力军，住房消费需求在短时间内无法减弱这必将有力的支撑天津的房价。 房价收入比历年变化曲线图 【数据来源国家统计局】 另一方媔天津的房价收