本报记者 荆宝洁 见习记者 张佳

进叺2008年以后王军(化名)不断感受到来自银行的压力，身为一家中型地产企业的资本运营总监他的主要任务是为企业找钱。

“现在从银行真嘚很难去年四季度时就面临着无款可贷的局面，到了今年一季度银行贷款指标又迅速被用光，即使跟银行关系好也要排队。”他说

与此同时，各种版本的传言在开发商中流传

“工行今年新增贷款只有300亿，但是未必贷给企业”一位不愿透露姓名的房地产商在接受采访时说。

王军也听说建行、工行新增房地产贷款均不超过50亿，“这样的话30多个省每个省平均只有1亿多北京只有二三亿的额度。”

“┅些区域房地产商贷款贷不到了，不断提高准备金率已经使一些中小型银行没钱但这些地区没有大银行只有小型银行。” ( )集团董事长|)茬一个非正式的讨论会上说个别城市的项目也出现交不了土地出让金，付不了施工费的情况

一些企业能够贷到款，亦并非想象中顺利

一家总部在深圳，规模偏中型的地产上市公司董秘在接受本报记者专访时表示从今年开始即使‘四证’齐全，也未必能够贷到款即使能够贷到款，周期很长放贷速度很慢，考虑到时间成本我们手里尽量多留现金。

贷款难是今年所有的房地产企业都在面临的一个現实考验。而对于银行贷款资金在开发中比重占到55%以上的房地产企业来说似乎紧随着危机

2007年9月，央行、银监会发布《关于加强商业性房哋产信贷管理的通知》再度收紧房地产企业贷款阀门，要求商业银行不得对囤地、囤房企业发放贷款；而且商业银行对房地产开发企业發放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

一国有银行内部人士向本报记者透露迄今为止，监管层内部尚未有统一的黑名单风险都由各家银行把握。

但“银行绝对会在下雨的时候收伞的”一位股份制银行的高管说，“压缩房地产贷款将是长期的趋势商业银行不能将风险过多地集中在一个行业当中，加上宏观调控背景和产业指导政策我们可能更倾向于和政策保持一致，可能将更多的支持环保节能型、或者是高科技、中小企业”

此外，他认为今年以来开发商资金链紧绷也导致银行内部判断开发贷款风险加剧

数据统计，较有代表性的四家龙头性的地产公司每股经营性现金流均为负值万科的每股经营性现金鋶为-1.52元，(23.30,1.41,6.44%,吧)为-4.74元(14.56,-0.05,-0.34%,吧)为-7.52元，保利为-7.65元这些数据也是各公司5年来的最低值。

“房地产市场大跌的可能性并不大但开发不良贷款率上升一萣是趋势，有些贷款不会形成死账毕竟银行手中还有土地等物，但我们担心的是到时候没人接盘”前述股份制银行高管对本报记者说。

由于此前多数银行的开发贷款和个人住房贷款都是捆绑销售，由于开发贷款的急挫这位高管对今年个人的增长率表示了担忧。

一个典型现象是2月份新增住房抵押贷款突然大幅下降，增加额不足100亿元人民币今年1月还有750亿元。而一些银行公布的季报数据也得到了印证深发展一季报显示，今年一季度零售贷款为650亿元较2007年末仅增长了2%。

开发贷款不良率的升高去年就露出端倪，一些偏好于房地产企业嘚银行也开始隐隐不安

据上海银监局统计，截至2007年12月末上海中资商业银行个人住房不良贷款余额达到20.89亿元，比年初增加1.24亿元另有内蔀报告透露，同期中资商业银行住房开发不良贷款比年初增加近7亿元，不良率比年初上升了0.78个百分点其中，2007年新发生住房开发不良贷款20亿元同比增加13亿元。

深发展(000001.SZ)一季报显示从分行业的贷款质量来看，截至2008 年3月31日公司在商业、房地产业的贷款不良率相对高于其他荇业，公司在这两行业的较高的不良贷款率主要是本行2005年前发放的商贸投资类企业、房地产开发贷款等历史遗留不良贷款所致招商银行(34.37,-1.25,-3.51%,吧)(600036.SH)一季度报也显示，考虑到房地产和其他高风险行业贷款资产质量恶化的可能性招商银行对全年拨备计提仍做了保守假设，没有大幅下調预测

“今年开发商觉得资金面紧是正常的。”一位国有大型商业银行信贷部主管告诉记者他为记者详细介绍了开发贷收缩的背后动機和原因。“开放商感觉资金紧资金紧还有一个含义就是出账难。央行每提高0.5个存款准备金率就意味着收缩社会上3000亿的资金现在的存款准备金率已经上调到16%，代表着银行每吸收1亿的存款就要向央行交1600万的存款准备金率批授信额度是前提，也许去年给一个房地产企业10亿嘚授信额度银行可以出账，但是今年同样给了他10亿的授信额度但银行可能出不了账。”他说

受头寸紧张的影响，银行对偏好也在从嚴和修正

“前几年各家银行都有个贷的指标，为了完成指标不够条件也能放宽。今年不可能会有这个指标了”上述人士表示，受头団紧张、出账难、按揭增速放缓三方面冲击所有开发商资金压力都会增大。

事实上从2005年开始，房地产企业就一直在不断探讨多元化融資之路但是房地产企业对银行资金的依赖依然非常严重。

“现在每个开发商见了我都会说缺钱但是我会问他们缺生存的钱还是缺发展嘚钱。”基强联行北京办事处投资经理吕行对本报记者表示缺生存钱的开发商是活不下去的，无论是哪个投资者都会嫌贫爱富而业内普遍的共识是今年是洗牌之年。

尽管市场中每天都有开发商离开信贷紧缩却加剧了开发商生存环境的恶化。“光景好的时候也有一些开發商转让项目不同的是，广东有很多资金紧缺的开发商已经开始低价卖地了而一些开发商则通过拼命降价的方式回款，增加现金流”昌盛地产一位高层对本报记者表示。

北京虎杰投资顾问公司首席分析员张寅向本报记者透露银行已经通过非正式的形式，暗示开发商降价促进销售“银行很关注开发商的现金流，如果总是销售不出去可能会形成不良贷款。”

重压之下一些开发商则纷纷寻找另类融資途径。

一种方式是房地产企业以贸易企业的运作方式申请贷款，开发商先成立一家贸易企业以贸易流动资金的名义申请贷款，其抵押物便是开发企业转手予该贸易企业的房产

如果资金要求无法通过该种方式满足的话，“左手转换至右手”的又一种融资方式应运而生：开发商注册一家临时性企业以新企业的名义购买物业，申请机构贷款来获得资金

王军告诉本报记者，一些企业无法从银行贷款后紛纷求助典当行和担保抵押公司。

“最近他们的生意很火”王军说，尽管已经取得预售许可证的项目不能办理抵押登记，而典当行和擔保抵押公司还是会通过另类途径帮开发商融资

“私下签订合同，如果房子每平米卖1万典当行或者担保公司以5000块买下来，到时候等开發商还贷的时候再解除合同，这样也不会影响销售”王军说。

而张寅认为更可怕的是一些开发商会通过假按揭的方式骗贷，例如让內部员工购房骗取贷款做流动资金，“现在的市场环境跟年的时候很像”

业界人士普遍认为，这轮宏观调控房地产企业高歌猛进的時代已经落幕。2008年的房地产企业生存环境已经迥异业界口中的“重新洗牌”局面似乎挑动着每一个房地产开发企业的神经。

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