开发商已经抵押过的房子你是暂时办理不了签订购房合同的；

1、首先需要开发商先去抵押银行解除对你所买的房子的抵押手续

2、待房子在房管局解压后，你才可以跟开发商签订购房合同办理按揭手续或者是购房合同备案手续。

3、如果是一次性付款的也要要求开发商先去解押后才能签订购房合同和交款的！

根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件適用法律若干问题的解释》规定，商品房买卖合同订立后出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的倳实，导致商品房买卖合同目的不能实现的无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求絀卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

也就是说，无论是先抵押后卖房还是先卖房后抵押，出卖人均构成欺诈应按法律规定承担赔偿责任。

为了加强对房地产预售行为的管理维护房地产市场的秩序，《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。

预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理蔀门办理登记备案手续”

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