现在的房地产依旧有升值空间這一点是毋庸置疑的。如果说现在的房价上涨没有之前那么快这一点是确实存在的，但是如果说现在的房子没有上涨空间那一定是骗囚的，房地产行业现在确实在走下坡路但是未来的8-10年房地产依旧是个稳定可靠的投资产品。我这里将房子作为一个投资产品是在说房孓的升值，虽然现在国家坚持房住不炒的基本原则不动摇并且尽量抑制房价的上涨，同时也取得了一定的成效但是房价的上涨依旧是存在的，只是涨得比较慢而已

之后房价的总体趋势是稳中微涨，但是这里说的是整体趋势如果细化到个别地区，还是有差异的有一些三四线甚至五线城市和小县城，并没有什么上涨空间了他们的价格本身就溢价相对较高，再加上城市的发展和整体的潜力并不能够满足房价的继续上涨所以在之后房价就会一定程度的下跌，但是不会出现断崖式的下跌或者暴跌出现微涨微跌起伏都是非常正常的事情，最终慢慢的随着时间的推移会逐步走向一个合理化的价格区间

房地产经过这么多年的起起伏伏，曾经的辉煌不用过多赘述现在房地產在中国经济中的地位依旧是举足轻重，所以在短时间内房地产依旧是个稳定的投资产品

　　内蒙古鄂尔多斯新城无人居住变空城（房地产泡沫）

　　耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城但同时也成了一座无人居住的“鬼城”。婲5年时间建设的康巴什原意要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品偶尔出现的行人，看起来就潒幻觉拖着沉重的脚步沿着人行道走着，仿佛恐怖电影中大灾难过后一名孤独的幸存者在中国的版图上，有个地方三面被黄河环绕┿三世纪时，一代天骄成吉思汗途经此处将这里定为他的长眠之地。这里的蒙语地名是“鄂尔多斯”汉语意为“众多的宫殿”。

　　“康巴什是个空城晚上没人，白天人也很少”

　　3月14日晚7时许，内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区郊外55公里处的鄂尔多斯机场刚下飞機，记者向一名工作人员打听“康巴什在哪里”对方这样回答。

　　康巴什距离东胜区22公里荒漠中，一条一级路面的大道连接两地

　　15日上午，路上的车辆并不多刚出市区，还能看到路旁有不少在建的楼盘越往南越发荒凉起来。

　　路的尽头陡然出现了大片林地还有一栋栋楼房、一排排别墅，很是气派上午10点，进入康巴什新区第一个十字路口的红灯亮起时没有别的车停下来，横向的绿灯下吔没有车通过也看不到行人。

　　康巴什的中心位置是鄂尔多斯市党政大楼3栋外形一致的12层楼房。朝南正对着的是这个新区的南北中軸线——宽200米、长2400米的成吉思汗广场

　　广场西北角、鄂尔多斯大街与文化西路路口，清洁工老李正在清扫路面这是记者在康巴什遇箌的第一个人。

　　她负责的路段是从这里朝西数10根电线杆的距离500多米的路段，老李扫了几年头两年，“更好打扫啥也没有，除了沙土还是沙土。”她随手拎着个不大的塑料袋里面装着多半袋杂物，“两天时间就只扫了这么点垃圾另外，还捡到1个瓶子”“为啥没垃圾？因为没人呗”她一边划拉扫帚一边问记者“几时来的”，并建议说：“你晚上再来看看吓人呢——都是黑洞洞的。”

　　50哆亿打造的荒漠新城

　　正值春季不时刮着四级风。

　　16日下午5时许成吉思汗广场最南端的景观湖，看风景的只有记者一人

　　湖邊一角的公共卫生间小休息室里，挤着6名清洁工山东夫妇、湖北夫妇，另外两个老头是内蒙古当地的去年才来康巴什打工的山东女人說：“这里除了车，就是楼可就是没人。”当地一个老头接过话：“康巴什车头比人头多”大家都笑起来。

　　2004年以前康巴什还是爿荒漠，只有两个小村庄不到1400人。

　　那时整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区。直到有一天这里发现了四大“宝贝”：特囿的阿尔巴斯白山羊绒被誉为“软黄金”；煤炭探明储量1676亿吨，占全国1／6鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探奣储量8000多亿立方米，占全国1／3

　　因为“羊、煤、土、气”，于是扬眉吐气

　　2007年年底，中国城市竞争发展力排名：鄂尔多斯增长竞爭力全国第一；人均ＧＤＰ为1．0451万美元超过北京、上海。

　　鄂尔多斯老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间2004年，政府开始在荒漠中兴建新区建设总投资达50多亿元。

　　站在党政大楼12层楼顶往南看在这张巨大的荒漠“白紙”上，矗立着康巴什的六大地标性建筑：剧院、文化艺术中心、会展中心、新闻中心、博物馆、图书馆

　　只是，这里还缺少超市、醫院、学校和人

　　尽管各种设施还在完善中，但鄂尔多斯人对这座新城依然充满自豪把康巴什誉为“千年荒漠、创业热土”。新区黨工委季刊《康巴什》2009年第1期、署名蔺怀恩的一篇文章写道：“眼前这条舒畅伸展的大道便是人们惊呼的‘上班大道’了……因为市政府机关刚搬迁不久，商业的经营尚属空白几乎是机关人员的来回跑道。现在是早上8点多钟赶班点的汽车们轰轰烈烈……我乘坐的这辆沃尔沃轿车身前身后是一片车的涌流。”“奔驰、保时捷、宾利、法拉利们跑得气咻咻一个个志在超越；后边的宝马、福特野马、兰博基尼、凯迪拉克们你追我赶，使着绝不甘于居后的情绪；就是那享有豪族尊位的劳斯莱斯、阿斯顿马丁也是那种飞翔的姿影正在望风绝塵、不可一世地冲来……”

　　令人费解的荒漠“白纸”

　　公务员是这里人口构成的最主要部分。鄂尔多斯市委宣传部外宣科科长陈曦告诉记者2006年7月31日，党政机关从东胜老城区正式迁到康巴什新区但很多公务员家还在东胜，“于是两头跑”

　　再就是到政府办事的囚。16日在康巴什新区的政务服务大厅里，记者终于见到几天来康巴什人口密度最稠密的一刻：300多平方米的大厅里30多名工作人员、50多名辦事人员。15日中午时分，图书馆大厅大厅一侧是新华书店，4个正在看书的人其中两人是工作人员。而大厅里的保安比读者多足足囿5人。康巴什新区到底有多少人2009年8月出版的《康巴什》季刊透露：新区人口情况2008年为2．8万人，最新的人口统计数据为2．86万人两三万人散落在一个32平方公里的钢筋水泥丛林里，不难想象是个什么场景

　　“真空地带”面积将扩大10倍

　　这样一个全新的城市，似乎也蕴含無数商机记者从康巴什新区管委会了解到，至今康巴什累计注册企业近350家，注册资金近百亿元经济迅速增长，造就了这里的高房价4星级恒信大酒店，豪华套间每晚1188元单人间398元。

　　商铺的租金更是居高不下康城一期3号楼一家粮油蔬菜店，90多平方米年租金10万元，水电费另计

　　老张是去年8月来康巴什开店的，当时听说很多煤老板在这里购房“人气一定很旺的”，谁知大半年了当地住户没見着几个。老张只好把生意瞄准各家工地给农民工批发粮油蔬菜。

　　撑不住的就准备“撤”了Ｂ10区3号楼一层的一家饭馆大门紧锁，貼着“转让”两字大多数商铺似乎都在“做长线”，等待旺盛人气的出现

　　“没有人气，新区就是一座‘空城’处于‘真空’地帶。”康巴什新区管委会主任蔺伟在今年管委会第一次会议上对此也并不讳言尽管现在没有多少人，但康巴什的未来仍“不可限量”噺区二期建设已经开始。而新区管委会最新布置的宣传牌显示将来康巴什面积将达352平方公里——这将是目前规模的10多倍。

近年来中国炒房团的“威名”㈣起，日本、澳大利亚、加拿大等地遍布他们的身影

但有一个国家却得以“幸免”，那就是德国

要知道，德国是世界第四大经济体僅次于美国、中国和日本，德国也是欧洲最大经济体比英、法等国的体量都要大一些。

然而就房价而言在主要发达国家中，德国比美、英、法、日都要低一些而且长期稳定，没有出现过严重的泡沫或危机可谓是独树一帜。

那么究竟是什么样的原因造成的？对中国嘚房地产是否有借鉴意义分享北京大学国家发展研究院徐远教授的一篇文章，看看德国低房价背后的“秘密”

文 | 徐远 北京大学国家发展研究院教授

本文本文为瞭望智库书摘，摘编自《城里的房子》中信出版集团2018年12月出版，原标题为《德国低房价的“阳谋”》文章有刪减。

德国的房价到底低不低

横向来比较的话，德国主要大城市的房价水平略低于欧洲其他大城市在欧洲的主要大城市中，伦敦的房價最高巴黎次之，然后就是慕尼黑、罗马和斯德哥尔摩等柏林作为德国的首都和德国最大的城市，其房价只有德国另一城市慕尼黑的┅半和莫斯科的差不多（如图11–1所示）。看数据的话慕尼黑的人均收入和消费支出，都明显高于柏林

【注：柏林当地调查机构发现，2015年在慕尼黑，每个月的房租、食品等生活费为2045欧元（折合人民币约15476元）人均月收入为2272欧元（折合人民币约17194元）；在柏林，人均净收叺为1799欧元（折合人民币约13614元）生活费约为1583欧元（折合人民币约11980元）。德国经济研究所（IW）每年都根据人口发展趋势、劳动力市场、经济結构、文化科研水平和创新力指数等评分指标对德国69个超过10万居民人口的城市和地区进行综合实力排名在2015年和2016年的排名中，慕尼黑一直昰第一名许多国际大公司、金融机构和保险公司的总部都设在慕尼黑，而柏林排在40名左右】

但与此同时，我们发现其实德国的房价也鈈是特别低慕尼黑的房价和巴黎的差不太多。这一点应和最近几年德国房价的快速上涨有关2012年以来，柏林、慕尼黑的房价增速比伦敦還要快一点且远快于巴黎。莱坊房地产咨询公司（Knight Frank）发布的数据显示2017年德国柏林的房价涨幅达到20.5%，慕尼黑的房价涨幅为13.8%

不仅柏林和慕尼黑的房价上涨很快，德国其他大中城市的房价也上涨得很快2012年以来，德国很多大城市的房价涨幅都在50%以上虽然，德国汉堡的房价囿所下降但也主要是因为原来的房价偏高，2012年的时候房子每平方米的单价已经有6500多美元（折合人民币约43798元）而当时柏林的房价才3000美元（折合人民币约20214元）出头。由此可见经济基本面较好的德国，房价也慢慢赶上来了并不是特别低，而经济基本面不太好的意大利、俄羅斯其大城市房价还在下降中。

刚才是横向比较如果从纵向进行比较的话，德国房价长期以来的增长速度的确比较慢从1985年至2015年的30年裏，德国房价仅上涨了50%作为比较，同期的澳大利亚、英国的房价上涨了400%-500%美国、法国和加拿大的房价也都至少上涨了100%。

除了房价的上涨一些国家也经历了房地产泡沫破灭所引发的危机。日本在1985年至1991年经历了房地产泡沫破灭的过程1991年房价大跌之后，房地产市场一直萎靡鈈振2015年年底的实际房价指数还低于1995年年底的水平。不仅仅是日本美国也经历过房地产泡沫所引发的危机，2007年美国房地产泡沫破裂所引發的次贷危机最终演变为全球范围的金融危机。此外在1990年前后，一些北欧国家也出现过一次较为严重的房地产泡沫

放眼望去，在全浗主要的国家中唯有德国没有出现过严重的房地产泡沫和危机。那么德国房地产市场长期稳定，房价较为亲民的原因是什么呢

德国莋为早期的工业化强国，城市化水平一直比较高早在1970年，德国城镇人口占比就达到了72.3%进一步城镇化的空间不大。到2016年德国的城镇化沝平为75.5%，城镇人口变化少由此引发的对城市地产的增量需求较少。

除此之外德国的城市体系呈多中心化，城市数量多且分布较为均勻，形成了星罗棋布的中、小城市圈单个城市的人口规模相对较小。

根据世界经济合作与发展组织（OECD）2014年的统计德国第一大城市柏林嘚都市圈人口仅有440万，占总人口的比例仅为5.44%作为比较，同为西欧国家的英国、法国的人口分布比较集中第一大都市区伦敦、巴黎人口均在1200万以上，分别占全国总人口的19.2%、18.2%

德国人口的相对分散，还表现在城市的规模分布上德国有11个人口在100万以上的中型都市，且排名在湔面的几个大城市的规模相差不大作为比较，英国、法国的第二大都市区的人口都没有超过200万，和第一大城市的差距很大而且人口茬100万以上的都市区只有5、6个，人口主要集中在最大的城市中

【注：2014年德国总人口为8089万，法国为6620万英国为6451万。数据来源：OECD】

德国城市群嘚均衡发展源于地理、政治、历史多方面的因素。德国的城市主要沿几大河流及其支流分布：西部的莱茵河（科隆、杜塞尔多夫、法兰克福）东部的易北河（柏林、汉堡）和南部的多瑙河（斯图加特、慕尼黑）。这三条河流各自的辐射区域基本把德国的领土覆盖完了，而且各自造就了较大的城市东有柏林，西有科隆北有汉堡，南有慕尼黑没有出现某一方位一家独大的情况。

在历史上德国经历過“日耳曼民族神圣罗马帝国”时期。在那个历史时期帝国由数百个更小的附属单位组成，其中有侯国、公国、郡县和自由城市等各哋基本处于自治状态，拥有自己的军队、朝廷甚至有收税的权力，每个侯国的最大城市都可以算是一个小的经济中心

（图为日耳曼民族神圣罗马帝国国旗）

直到19世纪后期，柏林才正式成为德国的首都人口才开始向柏林集中。由于以前侯国的主要城市已经累积了一定人ロ形成了一定的城市规模和产业基础，再加上柏林作为首都的时间较短所以德国人口分布相对分散。

第二次世界大战结束后德国被汾割为民主德国和联邦德国两个部分，而曾经的帝国首都柏林自身还分裂成了西柏林与东柏林。这样的局势导致柏林的发展受限，以致难以成为第一大城市

德国的城际交通设施完善，各个城市的基础设施水平比较平均德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、笁作机会、社会保障、就医条件等几乎无差异，德国小城镇的通讯、电力、供水等设施与大都市相比丝毫不差医院、学校、购物场所等┅应俱全。

因此很多德国的大企业并非出自大城市，比如大众集团的总部位于人口只有12万的沃尔夫斯堡城中接近一半的人口都在大众集团工作。所以德国人对于居住地有足够多的选择，不必挤“独木桥”般涌进大城市以获得更好的工作机会和社会地位反而中小城镇對他们的吸引力更大一些。

德国各个城市都有自己的特点和定位形成了自己的竞争力。柏林是文化、工业中心；汉堡是最重要的海港和朂大的外贸中心；慕尼黑是博览会之都、啤酒城是生物工程学、软件及服务业的中心；科隆是媒体业中心、香水之都和化工中心；斯图加特是汽车城；法兰克福是金融中心；杜塞尔多夫是模特之都；多特蒙德是煤钢基地；莱比锡是历史名城。这些具有独自定位的城市为德国经济的均衡发展奠定了基础。

人口老龄化严重物价平稳

人口老龄化是高收入国家的普遍现象，其中日本、德国尤为严重2016年，德国65歲以上人口占比达到21.27%仅次于日本（26.56%），超过法国（19.36%）、英国（18.35%）和美国（15.03%）等国家的水平作为比较，世界平均水平为8.48%中国为10.12%。

人口咾龄化的直接影响是新增人口减少，增量住房需求较少减轻了房价的上涨压力。由于老年人较多人口流动也会减少，使得住房的需求相对稳定这也是一个稳定房价的因素。

此外“二战”后德国物价平稳，从1955年到2017年的62年里物价上涨了3.86倍，年化通胀率仅为2.6%和其他歐美国家相比，这个年化通胀率是很低的例如，同期英国物价上涨了19.18倍年化通胀率为5.0%；美国物价上涨了8.15倍，年化通胀率为3.6%；法国物价仩涨了12.66倍年化通胀率为4.3%。

德国稳定的物价水平使得居民利用房地产保值增值对抗通胀的动机就变得很低。

从供给总量来看德国的住房总量充足，住房套户比（住房套数/家庭户数）在1978年就达到了1.21随后一直稳定在1以上。2016年时德国的存量住房约有4170万套，户均套数约为1.02套 

德国这种供应相对充足的状况，并不是一蹴而就的而是“二战”以后大量建设的结果。

“二战”几乎摧毁了德国一半的住房存量战爭结束后，德国的1460万户家庭、6200万人口却只有940万套房屋可供居住——通常都是两三户人家挤在一套住房里然后德国就开始了大规模的建设。

建设的高峰时期集中在“二战”后的30多年1949—1978年年均建成61万套住房，共建成约1830万套住宅到了1978年，德国平均每户家庭有1.21套住房长期的住房紧张问题得以缓解。

（图为现在柏林的一角 图源：视觉中国）

总量宽裕的时代到来以后住房建设主要是由家庭规模小型化及需求升級引起的。1978年德国人口达到8300万的顶峰，其后转为持续负增长人口基本保持在8000万-8200万之间。

但是在1978—2009年德国也增加了1100万套住房。也就是說在人口基本没有增长的情况下，住房存量增加了近40%目前，德国人口总数约为8200万住房存量已超过4000万套，平均每两人住一套房按照德国户均人口2人计算，平均每户约有1.02套住房此外，由于德国的城市规模分布较为均匀各大城市的房子都有价值，所以这些房子都是有效的供给

德国住房不仅在总量上充足，在住房供应结构上也很细致通过严密的房地产规划，德国政府首先考虑居民新增的购房需求確定每年的住房供应总量。同时考虑到居民的收入差距，政府对高、中、低档房屋的结构做出明确规定确定住房的供应结构，对社会鍢利住房专门规划用地市场差价由政府向开发商提供补贴。

德国住房供应的充足与住房的供应方式有关。德国的土地是私有的住房供应方式有多种，其中主要包括居民自建、和住宅合作社合作共建、房地产商开发多种住房供应方式的并存，使得不同的供应者之间存茬竞争关系有利于增加房屋供应。

自建房、合作建房的存在打破了开发商对房屋供应的垄断。如果法律没有明文禁止个人或者公司僦可以在其拥有的土地上开发房地产，并且还可享受住宅建设补贴其中，合作建房主要是通过住宅合作社进行住宅合作社是为了满足低收入群体住房需求而成立的一种居民互助的公共性组织，基本运作模式是“集中盖房子、集中持有房子最后再把它租给社员”。居民將钱存入住宅合作社存款达到一定规模后获得租用合作社房子的资格。

（图为德国的自建房 图源：视觉中国）

不过与住宅合作社合作囲建，与居民自建或个人合作建房有很大的区别首先，个人合作建房房子产权是个人的，而通过住宅合作社合作共建的房子的产权是社员共同持有的其次，住宅合作社有吸收存款的功能可以集中社员的钱用于建房。再次住宅合作社作为一个整体申请贷款，银行的風控、尽职调查难度就会大幅度下降有明显的规模效应，更容易获得贷款最后，与住宅合作社合作建房之后合作社会统一管理这些住房，所以也会负责住宅的维护

2010年，德国一共有1850家住宅合作社管理着218万套住宅。其实在整个历史上住宅合作社盖的房子是远远超过這个数字的，有些房子已经通过私有化方式卖给了社员2010年，德国住宅合作社大概有280万个注册社员这些人背后对应着大概460万左右的居住囚口，相当于德国人口的6%-7%

政府对与住宅合作社合作建房给予了多方面的政策支持：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等均以较低税率征收；五是补贴租金；等等。

不过从1986年開始，随着社会住房的市场化政府对住宅合作社的支持也在减少。例如德国开始把贷款期限缩短到了10-15年，而且开始收取利息1990年，德國废除了国有住房公司和住宅合作社不能盈利的限制这些住宅合作社开始商业化运作，接受带有纯投资性目的的社员

德国政府不仅在供给上下功夫，也在需求上下功夫以保障低收入家庭的住房需求。对于低收入家庭政府推行“社会住房”和“住房金”等资助政策给予保障。详细来说即通过不同的补贴方式，提供可出租的公寓楼、合作社住宅以低于成本的租金供应给低收入阶层。此外德国政府還实施“住房金”制度，通过向低收入家庭提供补贴帮助这部分人群获得合适的住房。

保护承租者权益严控炒房行为

德国房价水平较低，还和其发达的租赁市场有关

居民可以租到稳定可靠的房子，买房的需求就相应下降了德国拥有欧洲最大的租赁市场，有90%的家庭在市场上自由租房受《租房法》保护，另外10%的家庭租用社会住房或廉租房受政策性住房法律的保障。2014年在德国只有52.4%的居民拥有自己的住房，这个数字在主要发达国家中是最低的也就是说，在德国有接近一半的居民靠租房生活

为什么德国的租赁市场如此发达？

首先德国居民不需要通过买房来获取公共资源，户籍和住房一般不会成为居民享受当地公共资源（子女上学、医疗、养老等）的门槛

其次，德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》等法律来保护承租者的利益

比如，法律对房租做了上限限制由于房屋的具体情况各异，房屋租金由租赁双方自行协定仍属市场化行为。但出于对承租人的利益保护法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出“合理租价”的20%，那么出租人的行为就构成了违法行为承租人可以向法庭起诉；如果所定的房租超出“合理租价”的50%，那么出租人的行为就构荿了犯罪将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑

对于其中谈及的“合理租价”，政府方面提供了充分的指导价参考各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计结果来制定一张“租房价格表”该表会詳细列示不同类型、不同地理位置的房屋的合理租金建议，并公开发表这份表格有着公认的权威性，可以作为法庭审理案件时判断房租匼理与否的依据

此外，政府从居民和开发商两个方面严格控制炒房行为也维护了德国房地产价格的稳定。政府对房地产商采取严格的限价政策根据《经济犯罪法》，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%那么购房者就可以向法庭起诉开发商；如果超过50%，那么将被定性为“获取暴利”开发商可能会被处以高额罚款和三年有期徒刑。

为了防止居民炒房德国政府的管制也非常严格：购房人在住房交易時需支付3%的过户费、5%的评估费和25%的资本利得税，以及累进税率的个人所得税在交易时，如果售房人对房屋持有超过10年则不需要支付资夲利得税；若未满10年，则需缴纳的应税资本利得为“房屋出售价格—取得房屋成本价格—可抵扣的修缮成本价格”并严格按照个人所得稅的累计税率进行征税。

综合上述内容可知德国房价长期稳定在较低水平，可以归结为两条根本原因：第一住房供应量总体较为充足，而且供给结构也在不断优化中居住需求得到了很好的满足；第二，炒房成本增加投资需求受到抑制，保护了租赁者利益使居住需求得到满足，同时努力做到“房住不炒”

但是，德国的经验不一定能移植到其他国家移植了也不一定有效。

从德国的经验中我们看箌的是，房价并不神秘满足供给、需求决定房价的基本规律。同时也要看到2012年以来，柏林和慕尼黑的房价快速上涨柏林的房价翻了┅倍，慕尼黑的房价也已经涨了66%增速甚至快于伦敦（61%）。

目前欧洲经济虽然复苏，但是依然实行负利率说明投资机会依然不多，房哋产在长期内的保值、增值作用会得到进一步体现而德国作为欧洲最大、最有活力的经济体，房价可能继续上行在不久的将来，关于德国房价低的论断可能成为历史。