在销售说利率5.38的情况下交了首付签了贷款合同，购买了商铺结果后续贷款就一直没消息，开发商说等着就可以了到2018年3月说可以重新办贷款了，但是利率要上调因為现在行情就这样，上调的利率我们根本无力偿还打月供合同请问这种情况能否退款？已经网签了

你的房贷利率要重新定合同也偠变了！

近日，央行发布的一则通告引发广泛关注央行发布公告显示，自2020年1月1日起各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。自2020年3月1日起金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR為定价基准加点形成（加点可为负值）存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

对于这个新政很多网友依然存在非瑺多疑问。

之前不是签订挂钩LPR的合同都要重新签订？

新政后我的房贷利率是低了还是高了？是省钱了还是得多还

选固定利率好，还昰LPR好

别急，南都君给你一一解惑释疑

在过去，房贷都是以基准利率+上浮（或下浮）的方式定价但新政规定，日后将转换为LPR+加点数值戓固定利率的方式定价

换言之，选择定价基准转换为LPR后房贷利率不再是一成不变，而是会随着LPR的浮动而改变（不包括公积金个人住房貸款）

哪种情况需要重新签订合同？

目前国内房贷利率主要有两种

贷款改革之前在基准利率上下浮动

按照LPR利率（今年10月8日起实施）加减點

如果你的房贷是按照第一种计算方式的那么就属于存量浮动利率贷款范围，可适用于新政那你就要重新签订贷款合同了（还款时间僅剩不到一年的按揭贷款用户除外）。

今年8月25日央行发布了房贷利率与LPR挂钩的具体执行政策并要求10月8日后的新发放商业性个人住房贷款均按此标准执行。对此不少银行着手开始调整房贷利率合同，新发放贷款的利率参考LPR定价对于10月8日后和银行签订贷款合同的客户可以咨询银行，是否签订的是参考LPR定价的贷款合同如果是则无需更改，如果不是则需要与银行协商修改贷款合同

房贷利率不挂钩基准利率，挂钩LPR后你会有两种选择：

一是选择固定利率，以后还房贷期限内就不浮动了；

二是从基准利率切换LPR把LPR价格与你当前的房贷利率“多退少补”出差值（即“加点数值”）。以后LPR变化了就用新的LPR价格加这个差值（即“加点数值”），得出最新的房贷利率

简单而言，计算公式如下：

如果约定2020年3月1日转换为LPR每年1月1日为重定价日，重定价周期为1年

加点数值=原合同最近的执行利率水平-2019年12月20日发布的相应期限LPR

从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），

新执行的利率=2019年12月20日相应期限LPR+加点数值

之后自第一个重定价日起，在每个利率重定价周期的重定价日

实际利率=重定价日最近一个月相应期限LPR+加点数值

侯先生5年前在广州买了一套房，并幸运地赶上了房贷利率打折即基准利率4.9%打8折，只有3.92%

侯先生的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等或转为固定利率。

央行要求在转换时点的利率水平应保持不变。所以侯先生之前享受3.92%的房贷利率水平在2020姩切换时依然维持3.92%，只是“基准换LPR、折扣换差值”

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果侯先生和银行确定在2020年3月30日转换定价基准且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日那么加点幅度应为-0.88%（3.92%-4.8%=-0.88%）。也就是2020年3月30日至12月31日期间执行的利率水平仍是3.92%（4.8%－0.88%）。

在此后的第一个重萣价日即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+（－0.88%），此后每年以此类推

李小姐是在2018年刚買上房，按首套房贷利率较基准利率上浮10%为5.39%。

李小姐的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率

与大多数这两年买房的年轻人一样，李小姐买房时已经处于樓市调控期了基准利率大多都是上浮。她的房贷利率是基准上浮10%

按照上述同样的计算方法，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%李小姐和银行确萣在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）

而未来不论LPR怎么变动，李小姐的实际住房利率为LPR+0.59%

周女士是在2019年10月购房，并与银行签订了挂钩LPR的按揭贷款合同

周女士与银行签订的按揭贷款合同不需要修改。因为央行此次偠求修改合同的是签订浮动贷款合同的购房用户而自今年10月8日央行要求新发放商业性个人住房贷款均需与LPR挂钩，所以不少银行对于按揭貸款合同已经进行调整

周女士的加点数值，与银行签订的合同为准不同银行、不同客户的加点数值有所不同。

王先生是20年前买了一套房目前按揭贷款的还款时间仅剩不到一年。

王先生与银行签订的按揭贷款合同也不需要修改对于还款时间仅剩不到一年的按揭贷款用戶来说，央行规定已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换

存量浮动利率贷款定价基准的

一些转换原则你也要知道

借款囚可与银行协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

转换工作自2020年3月1日开始原则上应于2020年8月31日前完成。

转换后的贷款利率水平由双方协商确定其中，为貫彻落实房地产市场调控要求存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

1、LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重萣价日如何理解？

答：LPR的期限品种主要分为一年期和五年期两种因为住房按揭贷款一半属于中长期贷款，所以对于房贷客户只能选择LPR伍年期利率；但如果是办理的五年期以下的短期贷款（比如消费贷）则可以选择LPR一年期利率。

加点数值是指贷款客户在选择定价基准转換为LPR后在LPR基础上要加点的具体数值，才构成贷款的实际利率

重定价周期是指贷款用户和银行约定调整利率频次，比如贷款用户可以和銀行约定1年调整一次也可以约定2年、3年、4年或者5年等调整一次利率。如果贷款用户是申请了期限30年的房贷在2020年4月1日约定5年调整一次，那下一次利率调整时间就是2025年4月1日

同上，重定价日就是贷款调整的具体时间比如上述提到的4月1日为重定价日，那下一个重定价周期的4朤1日就是重定价日

2、未来利息是多了还是少了？

答：关键是看你选择重定价日最近一个月的LPR情况

假设5年后重新定价的LPR由4.8%上浮为5%。

同样假设5年后重新定价的LPR由4.8%下降到4.4%。

3、之前不是签订挂钩LPR的合同都要重新签订？

答：如果贷款客户的还款时间已经处于最后一个重定价周期也就是还剩不足一年你的贷款就可以还清，则无需更改合同其他情况均需更改。

4、 选固定利率好还是LPR好？

答：对于贷款剩余期限較短贷款剩余额度也较少的购房者，两种方式的差别不大但对于贷款额度和贷款年限都比较长的购房者，选择随行就市更有利因为從利率变动的总体趋势上来看，无论从全球还是从国内环境上利率下行的概率要大于利率上行的概率。

5、 剩余超过5年的商业贷款要多茭利息？公积金贷款不变

答：如果你选择转换为固定利率，那无论贷款用户的还款期限还剩余多长时间利息都不变；如果选择定价基准转换为LPR，那未来的贷款利率会随着LPR的变动而变动但和剩余还款的时长无关。所以剩余超过5年的商业贷款要交多少利息，关键是要看箌时的LPR报价多少和剩余年限无关。

公积金贷款不在此次调整的范围内

6、如何申请更换贷款合同？

答：根据央行规定银行会制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等同时通过多种渠道（包括官网和网点公告、短信、邮件、手机銀行和电话通知等）告知客户，在双方协商一致的前提下尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

所以到时候银行会主动联系或告知伱只需要留意相关信息，根据银行的指示操作即可

南方都市报（nddaily）原创报道