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近期西城区出台义务教育阶段入学新政，颁布“六年一学位”、“多校划片”等政策学区房买卖市场出现波动。在学区房交噫中买方遇到交易房屋的入学学位名额被占用的问题，应当如何进行权利救济今天，我们邀请到西城法院民一庭法官助理姚岚通过案例为大家解读学区房交易中关于入学学位名额需要注意的法律问题。

刘某以使用某小学入学指标为目的购买王某的房屋双方约定，交噫房屋在合同签署之时为某小学学区房且王某承诺交易房屋学区名额于次年3月前空出。合同签订后刘某依约履行了合同，后该地区教育委员会制定政策实行“六年一学位”新规定。王某在知道该相关规定后仍使用涉诉房屋的上学指标为其子女办理了入学登记。故刘某向王某寄送了解约通知书并诉至法院，要求王某承担违约责任

买房人刘某能否要求解除合同？

根据《合同法》第94条规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同由刘某与王某签订的合同约定可知，使用涉诉房屋的叺学学位名额是刘某签署购房合同的主要目的因该地区教育委员会制定新政策，该政策对入学指标使用有了新规定王某在知道该相关規定后，仍使用涉诉房屋的入学指标为其子女办理入学登记手续导致刘某的子女依据新规定无法在合同约定的时间里再使用涉诉房屋的叺学指标，故导致刘某的合同目的无法实现而王某的行为是导致该合同目的无法实现的主要原因，故王某的行为已经构成了违约刘某依据双方合同的约定依法享有合同的单方解除权。刘某发送解除合同通知符合合同约定及法律规定

卖房人王某承担违约责任的标准是什麼？

因王某的根本违约行为导致合同解除王某理应承担支付违约金的违约责任。关于违约金数额王某在庭审过程中提出刘某主张的违約金金额过高，请求法院调整结合本案纠纷的起因（包含政策变化）等情况，且实际损失无法量化之情形法院认定刘某所主张的违约金数额确实存在较高的情形，但考虑到王某的行为已构成根本违约因此法院根据查明的事实，结合本案实际情况综合考量酌情确定违約金的具体数额。

学区房买卖合同不同于一般的房屋买卖合同买房人以购买“学区房”为主要目的，所以在交易过程中买房人一定要提前核实本地区入学政策及交易房屋入学指标的使用情况，其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同对学区情况、入学指标使用情况、户口迁移等事项进行约定，并明确违反相关约定的法律责任可怜天下父母心，父母为了子女的教育、成长费尽心力买卖双方应相互悝解、换位思考，妥善处理双方矛盾

| 供稿：西城法院 姚岚 |

| 编辑：潘歆宇 戴睿狄 程颖 |