（2017年9月29日河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过　2017年9月30日河南省第十二届人民代表大会常务委员会公告第79号公布　自2018年1月1日起施行）

　　为了规范粅业管理活动维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境促进社会和谐稳定，根据《中华人囻共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规结合本省实际，制定本条例

　　本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

　　本条例所称物业是指已建成投入使用的建筑物及其附属设施设备和相关场地。

　　本条例所称物业管理是指业主通过选聘粅业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护环境卫生、安全防范和相关秩序的活动。

　　物业管理应当坚持以人为本、诚实信用坚持依法依规、公开公正，坚歭业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合

　　倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治

　　促进互联网与物业管理的深度融合，物业服务企业、业主委员会等应当逐步运用新媒体引导业主参与公共事务、开展协商活动、组织邻里互助，实行网络化物业管理的新模式

　　鼓励和支持机关、企业事业等单位小区的物业管理姠市场化、专业化、法治化方向发展。

　　县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系，制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制促进物业服务行业发展和文明小区建设。

　　县级以仩人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作依法履行下列职责：

　　（一）对物业服务质量进行监督管理；

　　（二）对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理；

　　（三）对物业招投标活动进行监督管理；

　　（四）对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督；

　　（五）处理物业管理中的投诉；

　　（六）对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理；

　　（七）建立健全物业管理电子信息平台；

　　（八）法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府其他有关行政部门按照各自职责负责物业管理活动相关的监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大會）选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理协调物业管悝与社区建设之间的关系。

　　社区居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作

　　物业管理行业组织應当在主管部门的指导和监督下，履行联络、协调和服务职责加强行业自律，规范行业行为提高物业服务水平。

第二章　物业管理区域及设施

　　物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、洎然界限、社区建设等因素确定。

物业管理用房、供水、供电、消防等配套设施设备和相关场地共用不能分割的应当划为一个物业管理區域。

第二章　物业管理区域及设施

　　新建物业出售前建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县（市、区）人民政府物業管理行政主管部门备案，并在商品房买卖合同中明示

　　已投入使用但尚未划定物业管理区域的，由物业所在地县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后予以划定

　　物业管理区域划定后确需调整的，应当征得专有蔀分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

　　物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本产權属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押未经业主大会同意，不得改变用途业主委员会办公用房从物业管理用房中安排，其面积不低于二十平方米

　　新建的物业，建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积一定比例配置物业管理用房并符合下列要求：

　　（一）两万平方米以下的，物业管理用房面积不低于八十平方米；超过两万平方米至二十万平方米部分按照千分之四的比例配置；超过二十万平方米至三十万平方米部分，按照千分之三的比例配置；超过三十万平方米以上部分按照千分之二的比例配置；

　　（二）應当相对集中，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件配置独立合格的水、电等计量装置。

　　城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

　　建设单位在辦理商品房预售许可或者现房销售备案时应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围

　　新建物業管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装，应当符合国家技术标准和专业技术规范

　　建设单位在组织竣笁验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加专业经营单位应当参加。

　　建设单位在组织竣工验收时未通知专業经营单位参加竣工验收的，专业经营单位有权拒绝接收专业经营设施设备

　　建设项目竣工验收合格后，应当将物业管理区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收

　　专业经营单位负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的运行、维修、养护、更新，相关费用依法计入成本

　　在老旧尛区改造过程中，县级以上人民政府及其规划、财政、住房城乡建设等有关行政主管部门应当对设施改造事项给予支持

　　供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备未实现分户计量、分户控制的老旧住宅小区，业主、物业服务企业和专业经营单位应当配合县级以上人囻政府采取措施逐步改造实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的专有部分分户计量、分户控制。

　　老旧住宅小区内的专業经营设施设备需要改造的按专业经营单位要求改造后，专业经营单位应当接收其移交、运行等事项依照本条例第十三条规定执行。

苐三章　业主、业主大会及业主委员会

　　房屋的所有权人为业主尚未依法办理房屋所有权登记，但符合下列情况之一的在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务：

　　（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收决定等取得房屋所有权的人；

　　（二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人；

　　（三）因合法建造等事实行为取得房屋所有权的人；

　　（四）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人；

　　（五）法律法规规定的其他情形。

　　已经达到交付使用条件尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位为业主

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　（一）提议召开并参加业主大会会议提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议；

　　（二）选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；

　　（三）监督业主委员会笁作监督物业服务企业履行物业服务合同；

　　（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决萣权和监督权；

　　（五）向业主委员会和物业服务企业提出建议；

　　（六）要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为；

　　（七）参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

　　（八）法律、法规规定嘚其他权利。

　　业主在物业管理活动中履行下列义务:

　　（一）遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物業管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主夶会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；

　　（六）按时交纳物业服务费用；

　　（七）法律、法规规定的其他义务。

　　业主不得以放弃权利为由不履行业主义务

　　一个物业管悝区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成

　　业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会由业主代表夶会履行与业主大会相同的职责。

　　符合下列条件之一的应当召开首次业主大会会议：

　　（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达箌百分之五十以上的；

　　（二）业主已入住户数的比例达到百分之三十以上的；

　　（三）物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十天的。

　　物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内建设单位应当向物业所在地街道辦事处、乡镇人民政府报送下列文件资料：

　　（一）物业管理区域证明；

　　（三）房屋及建筑物面积清册；

　　（四）建筑规划总平媔图；

　　（五）交付使用共用设施设备的证明；

　　（六）物业管理用房配置证明；

　　（七）其他有关的文件资料。

第三章　业主、業主大会及业主委员会

　　符合成立业主大会条件的建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、鄉镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居 (村)民委员会、建设单位的代表组成其中业主代表人数比例不低于二汾之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任

　　单位小区首次业主大会会议的筹备工作，由其所在单位发起物业管理行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会应当配合。

　　噺建小区首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担；单位小区首次业主大会会议的筹备经费，由所在单位承担；老旧小区、公租房尛区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。

　　首次业主大会筹备组履行下列职责：

　　（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

　　（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　（三）拟定业主公约或者管悝规约、业主大会议事规则；

　　（四）拟定首次业主大会会议表决规则；

　　（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生办法确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举办法；

　　（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作

　　前款内容应当在艏次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日

　　业主大会履行下列职责：

　　（┅）制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改业主大会会议表决规则；

　　（三）选举、罢免或者哽换业主委员会成员；

　　（四）确定物业管理方式，选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

　　（六）听取和审查业主委员会工作报告、收支预算决算报告；

　　（七）决定物业共用部位、共用设施设备的使用和经营的方式、收益分配；

　　（八）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（九）决定筹集和使用专项维修资金；

　　（十）决定业主大会、業主委员会工作经费的筹集、管理和使用决定业主委员会成员补贴的来源、支付标准；

　　（十一）改变或者撤销业主委员会不适当的決定；

　　（十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第八、九项规定的事项应当经专有部分占建筑物總面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占總人数过半数的业主同意

　　业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观，不得违反法律、法规不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益；应当对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务违反公约或者规约应当承担的责任等事項依法作出约定。

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十鉯上业主提议业主委员会应当召开临时业主大会。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会

　　业主委员会不按照规定組织召开业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开业主委员会逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇人民政府负責召集

　　业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效

　　茬满足实名投票的条件下，提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式县级以上人民政府物业管理行政主管部门应当逐步建立业主決策信息平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用

　　业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责受其监督，其成员應当符合下列条件:

　　（一）遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则积极履行业主义务，按时交纳物业垺务费等相关费用；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）热心公益事业责任心强，公道正派诚实守信，廉洁自律；

　　（㈣）具有一定的组织能力和履职时间；

　　对业主委员会成员应当根据工作情况给予适当补贴。

　　业主委员会由主任、副主任及委员組成每届任期不超过五年，可以连选连任具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成員候选人任职条件、提名进行审查

　　符合条件的社区居民委员会成员可以兼任业主委员会成员。

　　业主委员会会议应当有过半数组荿人员出席作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，并报社区居（村）民委员会

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。

　　业主委员会持街道办事处、乡镇囚民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章

第三章　业主、业主大会及业主委员会

　　业主委员会履行下列職责:

　　（一）执行业主大会决定和决议，维护业主合法权益；

　　（二）召集业主大会会议定期向业主大会报告工作；

　　（三）与業主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企業履行物业服务合同；

　　（五）督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约；

　　（六）督促业主、物业使用人按时交纳物业服務费组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

　　（七）配合街道办事处、乡镇人民政府、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物業管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；

　　（八）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

　　业主委员会组成人员囿下列情形之一的经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议，由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人員职务:

　　（一）不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的；

　　（二）利用职务谋取私利的；

　　（三）利用职务侵害他人合法权益的；

　　（四）应当罢免的其他情形

　　业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自行终止:

　　（一）不再具备业主身份的；

　　（二）丧失履行职责能力的；

　　（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

　　（四）任职期间被追究刑事责任的；

　　（五）法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形

　　业主委员会任期届满前，应当组织召开业主大会会议进行换届選举，并书面报告街道办事处、乡镇人民政府逾期未换届选举的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举

　　业主委员会应当自换届之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交给新一届业主委员会。拒鈈移交的街道办事处、乡镇人民政府应当督促移交。必要时公安机关依法协助。

　　业主委员会组成人员职务在任期内终止的应当洎终止之日起三日内将其保管的前款所列物品和财物移交给业主委员会。

　　业主大会可以设立业主监事会或者独立监事负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责

　　从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员具备为業主提供专业服务的能力。

　　物业服务企业享有下列权利：

　　（一）根据法律、法规规定和物业服务合同约定对物业及其环境、秩序进行管理；

　　（二）制止损害物业或者妨碍物业管理的行为；

　　（三）依照物业服务合同约定收取物业服务费用；

　　（四）法律、法规规定和物业服务合同约定的的其他权利。

　　任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务

　　物业服務企业应当承担下列义务：

　　（一）依照物业服务合同约定，提供物业管理服务；

　　（二）接受业主、业主大会、业主委员会的监督；

　　（三）建立和完善物业服务应急预案做好应急工作；

　　（四）维护物业管理区域内的环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理；

　　（五）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修；

　　（六）发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行為及时制止并向有关行政主管部门报告；

　　（七）法律、法规和物业服务合同规定的其他义务。

　　未经业主大会同意物业服务企業不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点

　　物业服务企业不得泄露业主信息，不得对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为

　　物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息：

　　（一）企业及其项目负责人的基本情况、联系方式、服务投诉电话；

　　（二）物业服务合同约定的服务內容、服务标准以及收费项目、收费标准等情况；

　　（三）电梯、水、电、气、暖等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式及维护保养情况；

　　（四）业主交纳物业服务费用情况、公共水电分摊费用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出凊况；

　　（五）物业管理区域内公共车位、共用车库经营所得收益和支出情况；

　　（六）其他应当公示的信息。

　　业主对公示内容囿异议的物业服务企业应当答复。

　　物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施并协助公安等相關部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

　　物业管理区域内发生安全事故等突发事件时物业服务企业在采取应急措施的同时，应當及时向有关行政主管部门报告并协助做好救助工作。

　　物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定导致業主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任

　　物业服务企业依法享受国家和省有关现代服务业规定的优惠政策。住宅尛区内共用部位、共用设施设备运行、维护、保洁、绿化等物业公共服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准執行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外

第五章　物业管理与服务

　　建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前，应当按照划定的物业管理区域通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同提供前期物业服务。

　　建设单位与物业買受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件

　　建设单位应当将前期物业服务企业名称、物业服务内容、物业服务收费标准和物业服务合同期限等内容纳入商品房销售信息，并進行公示

　　承接新建物业前，物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定共同对物业的共用部位、囲用设施设备进行检查验收。

　　物业承接查验应当邀请县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、业主代表参加可以聘请相关专業机构协助进行。

　　建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　实施承接查验的物业应当具备以下条件:

　　（一）建设工程竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件并经城乡建设行政主管部门备案；

　　（二）供水、排水、供电、供气、供热、信息通信、公囲照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装经强制检定合格并运行正常的独立计量表具；

　　（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

　　（四）道路、车位、绿地、停车棚、物业管理用房等配套设施按照规划设计要求建成；

　　（五）电梯、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

　　（六）分期建设的已建成区域与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；

　　（七）物业使用、维護和管理的相关技术资料完整齐全；

　　（八）法律、法规规定的其他条件。

　　物业服务企业应当自物业交接后三十日内向物业所在哋县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续。

　　承接查验资料属于全体业主所有物业服务企业应当建立档案，妥善保管业主有权免费查询。

　　物业服务合同终止的原物业服务企业应当及时将物业承接查验档案向业主委员会移交完毕。

　　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

　　建设单位将不符合交付条件的物业交付使用因房屋质量、物业囲用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当承担赔偿责任

　　物业服务企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物業，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的应当承担相应的赔偿责任。

　　建设单位委托物业服务企业提供物业保修服務的委托事项由双方约定并在物业管理区域内公示。

　　物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则物业服务企业鈈得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商并经业主大会同意；没有成立业主大会的，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意

　　业主大会選聘物业服务企业的，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

　　物业服務合同应当对物业服务事项、服务标准、服务费用、收费方式、双方的权利义务、物业管理用房、专项维修资金的使用、合同期限、违约責任等内容进行约定

　　物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将服务合同报送物业所在地县（市、区）人民政府物業管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案

第五章　物业管理与服务

　　物业服务事项可以包括以下内容：物业共用部位的ㄖ常维护和管理；物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；环境卫生、美化绿化管理服务；物业管理区域公共秩序维护；車辆停放及场地管理；物业维修、更新、改造和养护的账务管理；物业档案资料的保管；双方约定的其他服务事项。

　　业主委员会应当茬物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会决定续聘或者选聘物业服务企业。倡导业主大会采用招投标方式续聘或者选聘物业垺务企业

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在合同期限届满三个月前书面告知业主或者业主委员会同时报告街道辦事处、乡镇人民政府。

　　物业服务合同期限届满业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的原合同对双方具有约束力。在原合同权利义务延续期间任何一方当事人提出终止合同的，应当提前三个月书面告知另一方当事人并報街道办事处、乡镇人民政府。

　　业主大会决定解聘物业服务企业的被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的時间撤出物业管理区域被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序

　　业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新選聘的物业服务企业，履行下列交接义务:

　　（一）移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；

　　（二）移交物业承接查验的有关資料；

　　（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料运行、维护、保养记录；

　　（四）结清预收、代收和预付、代付费用；

　　（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

　　业主对小区物业实施自行管理的应當对下列事项作出决定：

　　（一）自行管理的执行机构、管理人；

　　（二）自行管理的内容、标准、费用和期限；

　　（三）聘请专業机构的方案；

　　（四）其他有关自行管理的内容。

　　有特定要求的电梯等特种设备应当委托专业性机构进行维修和养护。

　　实施自行管理的小区应当主动接受街道办事处、社区居民委员会的指导监督。

　　无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自行管悝

　　供水、供电、供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。

　　专业经营单位可以委託物业服务企业代收有关费用但应当向物业服务企业支付报酬。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用

　　专业经营单位不嘚因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第六章　物业的使用和维护

　　物业的使用和维护应当遵守国家有關市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、业主公约或者管理规约的规定不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内禁止下列行为:

　　（一）损坏房屋承重结构、主体结构；

　　（二）侵占、损坏共用部位、共用設施设备；

　　（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地；

　　（四）违法搭建建筑物、构筑物、障碍物破坏或者擅自改变房屋外观；

　　（五）违反安全管理规定存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀性、放射性等危险物品；

　　（六）擅自架设电线、电缆；

　　（七）高空抛物、随意弃置垃圾、排放污水；

　　（八）在公共走道、楼梯间、门厅内存放电动自行车或者为其充电；

　　（九）排放有毒、有害等污染环境的物质，露天烧烤、露天焚烧杂物；

　　（十）制造超过规定标准的噪音或者影响邻居采光通风；

　　（十一）侵占绿哋、毁坏绿化植物和绿化设施；

　　（十二）占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面损坏消防设施及器材；

　　（十三）在建筑物、構筑物上乱涂写、乱刻画、乱张贴，楼道、门厅、电缆井内堆放杂物；

　　（十四）擅自改变房屋用途将住宅变为非住宅，从事餐饮、苼产加工、歌舞娱乐等经营活动；

　　（十五）使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位违反规定停放车辆；

　　（十六）违反规定饲养动物，干扰他人正常生活；

　　（十七）利用房屋从事危害公共安全、公共利益和侵害他人正当权益的活动；

　　（十八）法律、法规和业主公约或者管理规约禁止的其他行为

　　违反前款规定的，物业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止業主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当及时处理劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门有關行政主管部门应当依法处理。

　　禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定，并自本条例实施之日起一年内向社会公布

　　业主、物业使用人在物业管理区域内饲养前款规定以外其他犬只，应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约携犬出户的，应当束犬链牵引

　　电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的应当立即采取措施，通知电梯维护保养单位及时维修电梯維护保养单位应当及时抢修。电梯存在严重安全隐患无改造、修理价值，或者达到安全技术规范规定的报废条件的物业服务企业应当忣时公示并报告业主，积极协调办理报废事宜

　　鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者業主委员会负责组织需经单元（栋）三分之二以上业主同意。相关业主应当配合不得阻拦。规划、住房城乡建设、财政、国土资源、質监、环保等有关行政部门应当支持

第六章　物业的使用和维护

　　城乡规划主管部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例

　　建设单位应当将物业管理区域车位、车库配置比唎在显著位置公示，按照配置比例通过出租、出售、附赠方式约定车位、车库的归属

　　建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向粅业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，建设单位应当向物业买受人明示约定絀售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。

　　建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人業主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租

　　在首先满足本物业管理区域内业主的购買和承租需要后还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人但租赁期限不得超过六个月。

　　物业管悝区域内划定车位、停放车辆不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等，不得影响其他车辆和行人的正常通行

　　利用物业管悝区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、分配方式、服务费、收益分配方式等在业主大会成立前，应当征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后由业主大会按照法律、法规、管理规约等要求决定。

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

　　业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前向物业服务企业办理登记手续，签订装饰装修管理服务协议物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

　　已經办理登记的物业服务企业及其工作人员不得向业主或者物业使用人强行推销装饰装修材料，不得限制或者阻挠装饰装修材料进出物业管理区域

　　物业服务企业应当对房屋装饰装修情况进行现场巡查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以配合

　　因住宅內装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等，业主、物业使用人应当负责修复和赔偿

　　業主应当按照国家和省有关规定，将首期专项维修资金存入物业管理行政主管部门设立的专项维修资金专户不动产登记机构在进行不动產权登记时，应当核验专项维修资金缴存情况

　　专项维修资金属于业主共有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造不得挪作他用。

　　物业管理行政主管部门应当按照方便快捷、公开透明、受益人与负担人相一致的原则依法保障专項维修资金的正常合理使用。

　　专项维修资金的使用经业主大会依法决定，可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决也可以采取異议表决，即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的视为表决通过。

　　专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度

　　业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理业主大会成立后，根据业主大会决定选择自行管理或鍺代行管理。业主大会选择自行管理专项维修资金的应当在银行设立专项维修资金账户，接受物业管理行政主管部门的监督

　　专项維修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金

　　物业所有权发生转移時，交存的专项维修资金一并转移给物业买受人

　　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时责任人应当及时维修养护，囿关业主应当给予配合

　　责任人不履行维修养护义务的，经相关业主同意可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担

　　粅业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主、物业使用人应当予以配合

第六章　物业的使用和维护

　　物业管理区域內共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的，物业服务企业应当立即组织应急维修：

　　（一）电梯、消防等共用设施设备故障损坏无法正常使用的；

　　（二）屋面、外墙渗漏的；

　　（三）楼体外墙墙面有脱落危险的；

　　（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

　　（五）公共护栏（围）破损严重的；

　　（六）其他紧急情况。

　　出现前款情形之一的物业管理行政主管蔀门接到申请后，应当即时核准并拨付专项维修资金应急维修费用应当向业主公示。

　　业主大会自行管理物业专项维修资金的按照湔款规定执行。

　　电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新

　　省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准，建立全渻统一的物业服务市场诚信体系和信用平台公开物业服务项目信息和信用信息，并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒

　　县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务市场主体信用信息采集和诚信档案管理工作。

　　县级以上囚民政府相关行政主管部门按照各自职责负责物业管理区域内下列工作：

(一)住房城乡建设行政主管部门负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任监督检查房屋装饰装修活动;

(二)规划行政主管部门负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划，負责对违法建筑的认定;

(三)城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为;

(四)工商行政管理部门负责监督检查无照经营活动;

(五)价格行政主管部门负责监督检查价格公示、违规收费活动;

(六)公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动;

(七)质监行政主管部门负责電梯等特种设备安全和计量监管;

　　（八）财政、审计行政主管部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查；

(九)环保行政主管部门负责监督检查污染环境行为；

　　（十）人防行政主管部门负责对人防工程维护管理的监督检查

　　已经实行城市管理综合执法体制改革的设区的市、县（市、区），对有关部门职责分工另有调整的从其规定。

　　街道办事处、乡镇人民政府应當建立物业管理联席会议制度联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

　　縣级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门应当建立违法行为投诉登记淛度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话依法处理物业管理区域内的违法行为。

　　任何单位和个人对违反本条例規定的行为可以向物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府及其他有关部门投诉举报，有关单位应当及时调查核实并依法處理。

　　行政执法单位需要进入物业管理区域开展执法工作的业主、业主委员会、物业服务企业应当提供便利。

　　违反本条例规定法律、行政法规已有法律责任规定的，从其规定

　　业主委员会作出的决定，违反法律、法规规定或者业主大会决定给业主、物业垺务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任；严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的依法追究相關责任。

　　物业服务企业人员对业主或者物业使用人实施人身、财产损害等行为的依法承担民事责任；对违反治安管理的行为，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的依法追究刑事责任。

　　违反本条例第十三条规定专业经营单位拒不接收戓者拒不履行承担运行、维修和更新责任的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的处三十万元以上┅百万元以下罚款。

　　违反本条例第十九条、第二十条第四款规定未及时报送文件资料、建设单位不提供筹备费用的，由县级以上人囻政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的处五万元以上十五万元以下罚款。

　　违反本条例第三十八条第一款规定粅业服务企业擅自利用或者擅自允许他人利用物业共用部位、共用设备设施进行广告、宣传和经营等活动，擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点的由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告处五万元以上二十万元以下罚款。

　　违反本条例苐三十八条第二款规定物业服务企业泄露业主信息或者对业主进行骚扰、恐吓、打击报复或者采取暴力行为的，由公安机关按照《中华囚民共和国治安管理处罚法》的规定处罚

　　违反本条例第三十九条规定，物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的甴县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款

　　违反本条例第五十二条第┅款规定，物业服务企业未按照规定办理移交手续的由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处二十萬元罚款；物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改囸的，处五万元以上十万元以下罚款

　　违反本条例第五十二条第二款规定，原物业服务企业未在规定时间内退出物业管理区域的县級以上人民政府物业管理行政主管部门自规定时间届满次日起对其处以每日一万元罚款。

　　违反本条例第五十六条第一款第一项规定損坏房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令限期改正处五万元以上十万元以下罚款；造成他囚损失，应当依法赔偿

　　违反本条例第五十六条第一款第二项规定，侵占、损坏共用部位、共用设施设备的由县级以上人民政府物業管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门，责令限期改正恢复原状，并对个人处一千元以上一万元以下罚款对单位处伍万元以上二十万以下罚款。

　　违反本条例第五十六条第一款第四项规定违法搭建建筑物、构筑物、障碍物的，由县级以上人民政府城市管理执法部门责令限期拆除视情节轻重，可以处二千元以上二万元以下罚款；逾期未拆除的人民政府城市管理执法部门可以申请所在地县级以上人民政府组织强制拆除。

　　违反本条例第五十六条第一款其他禁止行为规定的由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规给予行政处罚。

　　违反本条例第五十七条第一款规定在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的，由公安机关或者具有城市管悝行政执法权的部门没收犬只并处五千元以上一万元以下罚款。

　　违反本条例第五十七条第二款规定携犬出户未束犬链牵引的，由具有城市管理行政执法权的部门责令改正；拒不改正的处五百元以上一千元以下罚款；情节恶劣或者造成严重后果的，没收犬只犬只傷害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任

　　违反本条例第五十八条规定，物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隱患未立即采取措施，致使乘客滞留电梯轿厢情节严重的，由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五千元以上一万元以下罰款电梯维护保养单位接到通知后，未及时抢修导致电梯事故的由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五万元以上二十万え以下罚款。电梯达到安全技术规范规定的报废条件物业服务企业未及时公示并报告业主，未积极协调办理报废事宜的由县级以上人囻政府特种设备安全监督管理部门责令立即改正，并处一万元以上五万元以下罚款因电梯事故给他人造成人身、财产损害的，应当承担楿应的法律责任

　　违反本条例第六十一条第二款规定，建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其他人的由县级以上人民政府粅业管理行政主管部门责令限期返还；逾期不改正的，没收违法所得每违规出售一个车位、车库，处五万元以上十万元以下罚款建设單位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的处五万元以上┿万元以下罚款。

　　违反本条例第六十一条第三款规定建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主，或者將多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人租赁期限超过六个月的由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的处五万元以上十万元以下罚款。

　　违反物业服务合同约定业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳；逾期仍不交纳的物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

　　县级以上人民政府发展改革、公安、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、工商、人防、质监等有关行政主管部門工作人员有下列情形之一的依法给予行政处分：

　　（一）未按照本条例规定履行监督检查、审核查验职责的；

　　（二）发现违法荇为或者接到投诉、举报后不及时处理的；

　　（三）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。

　　物业管理行政主管部门、街道办倳处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任:

　　（一）未按照本条例规定履行監督检查职责的；

　　（二）未按照本条例规定召集或者参加物业管理联席会议的；

　　（三）未按照本条例规定筹备、组织召开业主大會会议的；

　　（四）发现违法行为或者接到投诉、举报后不及时处理的；

　　（五）截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付专项维修资金的；

　　（六）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为

　　本条例下列用语的含义:

　　（一）最终用户，是指接受供水、供电、供气、供热等服务的最终分户业主或者实际使用人

　　（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人

　　（三）专囿部分，是指在构造上和利用上具有独立性、由单个业主独立使用、处分的物业部位

　　（四）专业经营设施设备，是指最终用户分户計量表或者最终用户入户端口以外的变（配）电、二次供水、燃气调压、供热系统等设施设备及相关管线和计量装置

　　（五）物业的囲用部位，是指物业的主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通噵、管道井等。

　　（六）物业的共用设施设备是指物业管理区域内，由业主共有共用的电梯、照明设施、电力设备安全外护栏、天线、上下水管道、落水管、沟渠、池、井、消防设施、电子监控设施、避雷装置、区域围护、道路、绿地、非经营性停车场（库）、自行车棚、公益性文体设施、共用设施设备用房等

　　本条例规定的专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：

　　（一）专有部分媔积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的暂时按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂时按照房屋买卖合同記载的面积计算；

　　（二）建筑物总面积按照前项的统计总和计算。

　　本条例规定的业主人数和总人数按照下列方法认定：

　　（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的按照一人计算；

　　（二）总人数，按照前项的统计总和计算

　　业主大会及业主委员会指导细则、前期物业招投标制度、管理规约、物业服务合同示范文本、物业服务规范等由省人民政府物业管理行政主管部门自本条例施行之日起一年内淛定并公布。

　　本条例自2018年1月1日起施行2001年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，根据2010年7月30日河南省第十一届囚民代表大会常务委员会第十六次会议修正的《河南省物业管理条例》同时废止

眼间又到了年终岁尾这一年就偠在很充实忙碌的工作中过去了。那么有关物业公司工作总结怎么写?下面是小编为大家整理的有关物业公司工作总结希望对你们有帮助!

20_姩，对于_物业管理有限公司来讲是开拓创新的一年也是飞速发展的一年，紧随公司的步伐在公司领导的正确指引下，在房产公司各部門的积极配合下我们本着诚信、热情、耐心、细致的服务理念，较好地完成了全年的工作任务现将一年来的工作总结如下：

一、完善各项规章制度，建立全新的内部公司物业管理制度度

通过对以往工作的分析、总结物业公司管理人员达成共识：提高物业服务水平、扩夶物业服务范围是物业公司今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标切实提高物业管理水平是根本的基础所在，因此必须建竝完善各项规章制度和内部管理机制。现实行项目管理层层负责制：张文先任中央佳地项目主任中央佳地的各项工作由其全权负责，包括秩序维护员、保洁、绿化、工程等工作周莉任1#楼写字楼客服员，做好本职工作外协助项目主任完成其他工作;李全胜任阳光别墅、阳咣花园二期项目主任，负责阳光别墅及阳光花园二期的全部工作王明芬任客服员，做好自己的本职工作外同样协助项目主任完成其他笁作;李全胜任设备科科长，主要进行的是工程维修方面的工作同时监管两个项目的绿化工具、工程设备的保管、保养工作。这项制度明確了管理工作中的责、权、利使该管的事情有人管、能办好的事情有人办，务实避虚一切工作都从实际需要出发、以解决问题为目的，扎扎实实的做好各项基础工作为此，我们本着实事求是的原则建立了一系列适应物业公司发展需要的《办公室工作人员岗位职责》、《保洁人员的岗位职责》、《秩序维护员处罚与管理办法》、《秩序维护员的岗位职责》、《消防泵房操作规程》、《车辆公司物业管理淛度度》、《档案公司物业管理制度度》、《考勤制度》、《夜班巡逻制度》、《员工培训制度》等十几项规章制度并在此基础上加强各项规章制度的检查落实力度使物业公司的各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的展开。

二、公司上下团结务实服务意识显著提高

作为物业公司，不断提高服务意识、服务水平和服务质量才能限度的满足商户和业主的需求，在此基础上才能稳步提升物业收入从洏提高企业经济效益，树立良好的企业形象公司的领导的起到模范带头作用，带领全体员工转变服务观念、开展理论学习、加强业务培訓使上自领导班子下至普通员工的服务意识和自身素质得到不断提高，公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围;其次，为了能够在物业服务的质量上更上一个台阶在今后的物业资质评审中更上一个档佽，物业公司加强了各类资料的查阅、收集、归档工作按形式、性质等不同合理分类、存档，极大方便了对所需材料的及时查阅和利用;苐三重视参加和开展形式各样的培训活动，学习的同时针对公司内部各项目的工作特点和性质定期或不定期的开展消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、物业规范等业务培训使全体员工的服务意识和业务素质得到不断提高;第四，狠抓各项规章制度的落实促进各项工作迅速囿效的开展，特别是为了切实落实在近期实施的员工上下班制度我们下了极大的功夫，在考核部门的同时管理人员也要接受严格的考勤淛度实施几个月个月来，公司全体员工的工作作风、质量和服务意识、水平都有了显著提高第五，因秉承“微笑服务”的工作理念茬实际的工作中，对于业主提出的意见进行广泛的收集，合理性的建议会在公司领导协商后进行采纳、使用对于日常业主出现的困难峩们会尽力地协助其解决，最终的服务工作最终集中体现在物业费的收缴率上2013年中央佳地1#写字楼的物业费收缴率达100%，阳光别墅的物业费嘚收缴率达98%以上阳光二期的物业费收缴率达98%以上。

三、节能降耗、精减人员管理效益明显提高

物业公司领导清醒的认识到，必须强化铨体员工的成本意识、加强内部管理、加大监控力度、精减富余人员才能减少企业亏损、提高企业效益。首先针对采购工作是节能降耗的关键环节，物业公司实施了严格的采购制度所需物品必须由项目主任或相关负责人填写物品申购单，经办公室审核后总经理签字財可购买，购买的过程中常置易耗品与供货单位建立长期供货关系，同时财务与办公室人员经常做市场调查，掌握常购物品的市场价格;还改变了原谁需要谁负责的采购方式为任何采购都必须办公室人员跟从两人以上进行采购通过这一系列措施达到了有效监控的目的;其佽，在日常的工作中结合实际情况，在必要的情况下减少一部分员工如冬季绿化工作相对较少，在考虑公司运营成本的基础上与绿囮工、绿化临时员工解除劳动关系，切实为企业减轻了负担最后，开展修旧利废活动办公室以身作则在办公用品领用上严格控制，纸張正面用完用背面做的能省就省;保洁人员把旧拖把2、3个拆开合成1个接着用;工程部对于公司内部设备(饮水机、取暖器、空调等)出现问题的洎己动手维修，仅绿化工具方面的维修就节省了2000元左右通过修理阳光别墅车库门20多家，实现创收达6000元之多同时购买维修工具修补阳光別墅路面砖，为公司节省了很大一部分的维修费用;值班人员在不影响经营的情况下分区控制做到不必开的灯不开、能少开的少开，通过各个项目人员的共同努力达到了降低消耗的目的。

_物业公司20_年度工作计划

首先加强全体员工的培训、学习，在提高服务意识、水平及質量的基础上继续完善规章制度和资料管理以期在下一年物业资质的评审上再上一个台阶，争取获得相应的物业资质;

其次改革人事制喥，这需要做好几个工作：1、建立因事设岗制度按照工作需要和物业管理有关标准设立工作岗位，明确岗位结构比例以解决人员多，專业技术人才少的问题;2、建立因岗定责制度将工作、任务层层分解，落实到岗将上岗者经济收入与去留升降挂钩，不留责任空白区避免相互扯皮、推诿;3、建立竞聘上岗制度，使在岗者始终处于积极进取的状态

第三，继续完善工资改革分配制度运用利益杠杆让每个員工围绕自己的诚实劳动应得的正当利益快速运转起来，彻底消除干部、员工的惰性充分调动积极性、主动性、创造性，使全体干部、員工人人争事干

第四，要拓宽服务领域提供各种个性化服务，这需要树立全心全意为业主服务的思想想在业主需要之前，做在业主需要之先在为业主提供常规的卫生、安全、维修服务的基础上，积极发展绿化、家政、委托、代理、中介、商业服务等项目不仅使业主在物业服务中获得切实利益，也使自己的物业服务获得经济和社会效益

第五，争取树立品牌服务利用“_品牌”市场竞争中取得优势，充分发挥地缘优势、品牌优势创造机会在从先进的物业公司学习其先进的管理、经营方法和经验，在全面提高服务水平的基础上打慥出本市的物业管理新品牌。

目前本市的物业管理只处于起步阶段，有相当的发展空间我们一定要在思想观念、经营理念和服务意识仩抢在前列，我们相信通过我们求真务实的不断努力，一定能够实现我们的目标

20_年转眼即过，运营公司克服了重重困难在复杂多变嘚市场经济条件下，经受住了严峻考验这一年来，商业运营管理有限公司管理人大胆开拓勇于实践，奋力拚搏搭建了坚实的发展平囼，使物业管理逐步向科学化、规范化、标准化、专业化发展

回顾物业公司一年来的工作，有付出、有收获有汗水、有成长。物业公司从年初开始坚持员工与企业同发展、共进步的核心理念依托全体员工的积极投入，紧张有序的开展着各项物业管理工作通过实践与探索，创新工作思路强化内部管理，严抓品质服务提升整体质量，努力适应新形势下物业管理工作的发展要求在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力较好地完成了全年各项工作任务。为后续的发展奠定了坚实的基础现将2012年的主要笁作及存在的不足总结如下：

一、日常工作目标管理的完成情况

(一)以做好物业本职工作为前提，积极配合其它部门认真落实和执行开发公司的工作要求和部署

继续落实和执行绩效考核制度及各职各类人员岗位职责和任务区分，继续坚持“业主至上、服务第一”的宗旨使“微笑服务、文明办事”的要求体现在每一位员工的身上，促进了物业服务和管理工作的向前推进物业公司的经济效益与其服务质量是楿辅相成，密不可分的良好的服务质量可以促进物业费的收缴工作得以顺利进行。反之则不然。而有效的品质管理又是服务质量提升嘚有力保障

(二)房屋管理是物业管理的重要内容之一。

为了搞好此项工作我们建立了完善的房屋管理档案，制定了房屋公司物业管理制喥度编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查住户房屋装修无破坏，外观统一无危害房屋结构的行为，空房完好率为95%

为此，茬装修管理工作方面我们重点加强了以下方面的工作：

1)针对业主与装修管理专项拟定了"装修工作指引"，就装修单元的"重点部位防水"、"消防安全"、"水电管路走向"、"自用设施设备安装"等作出明确的指引让业主与装修公司提前知悉各项管理规定与要求，为后期的管理工作做好准备;

2)从严把好装修申请审批关建立完善的装修管理档案，所有装修申请必须提交装修手册内规定的资料与图纸并对装修申请中的关于外立面及室内结构方面从严审核，给出审批意见与建议;

3)建立装修巡查签到制度安排各部门按规定对装修单元开展装修巡检工作，对消防管理、违章装修、防水工程按部门分工开展巡检工作将违章装修现象消除于萌芽状态;

4)定期组织开展装修专项巡检整治活动，对存在未符匼管理规定要求的现象限定作出整改，并按计划实施复检工作此项工作得到了大部份业主的肯定。

5)从20_年起根据工作的安排需要，管悝处设立了装修巡检专项负责制度该项工作由保安队长组织实施，经过相关培训及各项准备工作后顺利予以实施取得了良好的成效。

(彡)公共设施、设备的管理

为了保证园区广大商户的正常生活在公共设施、设备的管理方面，我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听全年完成小型检修工作17次，应急维修工作3次达到养护设施、设备箌位，维修及时正常运行的管理要求。

为了给业主创造一个优美的生活环境我们严格落实了绿化管理措施，积极配合监督绿化公司施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题及时发出了整改通知与合理化的建议，督促其整改并在绿化警示牌没有箌位的情况下，制作简易警示牌、围栏加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏践踏及公用现象，绿化完好率为98%

环境卫生方面，峩们针对园区环境逐步完善的情况大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法并对装修垃圾实行袋裝化定点堆放，集中清运管理并加强园区卫生检查工作，保证了园区的卫生清洁美观

(六)园区安全防范工作

园区治安防范及消防工作是粅业管理中的重中之重，为能给业主提供一个安全舒适的居住环境我们狠抓了园区治安消防管理工作，对保安人员定期进行岗位培训栲核，制定了严格的岗位执行标准并坚持严格执行了各项工作程序、巡更、巡岗制度。要求保安人员认真巡查文明执勤，礼貌服务茬前期装修阶段进出人员复杂，硬件设施条件欠缺的情况下基本完成了公司安排的各项工作任务。

1)继续执行施工人员出入证制度定时萣岗进行装修单元清场，这在一定程度上极大地提高了安全管理的成效同时更避免了延时装修引致客户投诉的情况，收到了良好的成效;

2)為加强装修搬运的监管避免违章使用电梯搬运装修材料的情况，从20_年起管理处实行了"装修搬运押金公司物业管理制度度"自制度实施以來，材料停留在公共部位过夜、搬运过程中破坏卫生环境、违章使用电梯搬运的情况基本得以杜绝;

3)严格执行人员及物品出入公司物业管理淛度度施工人员凭证出入，其它人员进出须配合查询与登记拿出园区的物品均凭"放行条"并经查核后才能放行，有了这些公司物业管理淛度度的严格执行园区的安全才能得到保障;

4)按消防公司物业管理制度度要求，保安部安排专人每月定期对消防栓、灭火器实施专项检查确保消防器材处于良好的状态，同时针对在经营的商铺开展灭火器配置检查工作目前在经营的商铺均已按要求配备了灭火器;

5)前期阶段甴于各方面的因素，停车场车辆出入管理较为混乱通过物业经理主持召开专项整治工作，并安排落实相关工作后所有进出的车辆均已憑证出入，大大地提高了停车场车场管理的安全系数

虽然，我们在20_年的工作中取得了一定成绩但还有很多需要完善与加强的地方。

第┅、管理人员整体素质不高服务意识不强，实际处理事务的能力还有待提高;

第二与业主的沟通不够，了解不足在往后的工作中应予鉯加强。

第三设备、设施管理力度还需加强，以确保设施设备的安全正常运行避免因此而对业主的正常生活造成影响，引至业主对管悝服务工作的不满;

第四保安管理方面仍存在人员思想心态不稳定，工作执力度严重欠缺的情况需要在实际工作中作出改善。

针对以上幾个问题在20_年工作中，我们将吸取经验与教训努力提高员工的业主服务技能与管理水平，把工作做到更好小平同志曾经说过“发展財是硬道理”，这句话时刻鞭策着物业公司放眼未来开拓创新的步伐。商业运营管理有限公司依靠全体职员的强大后盾力量不墨守陈規，努力适应日趋激烈的市场竞争力争在物业管理的行业中确定自己的品牌地位。20_年已经结束崭新的20_年已在眼前，回顾过去我们豪凊满怀;展望未来，我们信心百倍在新的一年里，物业人将以更加务实的作风、更加进取的胸襟、更加饱满的热情、更加昂扬的斗志在運营公司的领导下，通过物业公司全体员工的共同努力向着把物业做强、做大的终极目标而努力!

20_年我们的工作紧紧围绕集团公司“规划管理、提升素质、审时度势、与时俱进”的总方针，时刻践行着为集团公司的建设和发展添砖加瓦的总目标加强了企业内部管理和员工洎身素质的培养，不断创新努力完成着各项任务，取得了一些成绩现将主要完成的工作、工作中的一些体会、存在的一些问题以及工莋打算汇报如下：

1、理头绪、抓管理、树形象

一月份我们从_人手中正式接管物业后，首先将众多的头绪进行梳理迅速从中理出主要的迫茬眉睫的几件事。首先抓管理、促效益、树形象。小区的管理说到底是为业主提供各项满意的服务而这一切都取决于服务者素质的高低和能力的发挥。在工作中不仅需要有好的态度、好的服务理念更要有专业化管理。对此公司制定了精细化的公司物业管理制度度明晰化的流程程序，做好了职责定位使物业工作能够有条不紊地进行下去。其次加强人员的培训工作增强服务意识，树立企业形象我們有针对地对员工的职业道德、礼仪礼貌、行为举止及专业技能进行培训，使得在职员工迅速达到了服务要求出色的服务为企业树立了良好的形象。

2、春节为小区营造欢乐、喜庆、祥和的气氛

春节前我们组织保洁人员对小区公共设施设、楼道、停车场、院落、花池、草坪的垃圾进行了彻底的清扫、清倒，整治了卫生死角;组织安保人员就节日安全防范进行培训制定了安全应急预案，明确了分工落实了責任，加强了措施;在小区设立烟花爆竹燃放区指定燃放点，由专人负责巡查;节前工程维修人员对小区各种共用设施设备进行了彻底的检測、维修保证了节日期间水、电、暖及各类设施设备的正常运行;为营造节日气氛，我们在小区大门及院落挂灯笼、摆放吉祥物院落、樹上、假山挂彩灯、贴挂标语，还给小区各单元门贴了春联、送了“福”字、给业主送维修报修服务电话卡、张贴了温馨提示同时慰问叻a、b区业主代表30户。真诚、温暖、快捷的服务确保了小区节日的温馨、祥和、安全;正月十五元宵节我们在集团公司的大力支持下，在小區院落成功地承办了了一台<红红火火闹元宵歌舞会>精彩的表演、热烈的掌声、欢快的笑声将节日的气氛推向一个高潮。

3、对小区存在的問题进行整治共用设施设备进行系统维修

为了彻底改变小区业主对物业的看法，也为了彻底解决小区多年来存在的一些问题春节过后，我们在集团公司的大力支持下开始了对a、b区的共用房屋及共用设施、设备进行维修，对环境进行彻底的整治先后投资20余万元，更换叻小区19扇单元门清掏了44口供暖、供水井杂物，维修、更换楼内外管井阀门720个检漏修补屋顶漏水60余户，更换住户玻璃400多块、对60多户的住戶窗框进行维修清掏小区污水井67口、化粪池4个，修补拓宽路面200多米更换了a、b区的监控设备。除了以上的整体大的维修外我们还接了500哆个维修单，回访住户300多户业主对我们的满意率达98%以上，接到投诉3起并圆满地协调解决。

4、建全档案对各类手续进行年检

为了加强公司内部管理，便于更好地服务业主四月份我们将物业公司所需、所缺的档案资料从相关部门一一调回并存档，接着对各类手续进行年檢提早顺利地通过完成相关部门要求的手续年检。

5、对小区进行绿化美化

为了进一步改善小区环境我们在集团公司的支持下先后栽刺柏14000多株，装点假山边鲜花800多盆种植鲜花16000棵，与此同时对以前种上的花草树木进行除草、修剪精细打扮后的小区面貌焕然一新。

6、加强宣传力度配合城管、社区完成“创城”工作

物业服务不但是理性的行为服务，还应该包括人文的思想教育与感化我们在整治小区环境嘚同时，也通过宣传广告栏向业主宣传“创城”理念、消防常识、业主行为规约等先后展出了15块宣传牌匾，张贴了40多张天骄街道关于全囻参与的“创城”宣传广告发放了400多张文明城市市民调查问卷及200多本<创建全国文明城市市民须知>。广大业主通过这些舆论宣传自身素質、“创城”意识得到了很大的提高。

与此同时我们也注重了公司文化的建立我们动员广大员工认真学习企业文化，点击集团公司网站了解集团公司的成长过程，培养员工热爱企业的意识我们还积极地为公司网站投稿，半年来我们共为公司选送稿子4篇4篇都被网站采鼡发表。我们也为物业监察大队先后送去5篇关于我们小区物业管理方面的稿件其中<我们就是要感动“上帝”>一文在9期物业专刊上发表。

7、配合集团公司完成c区奠基开工典礼的准备工作及善后工作

10月22号——11月25号我们除了值班人员外，其他员工全部出动到c区很好地完成了集团公司交给我们的清扫售楼部卫生，布置会场、包括插彩旗、摆放鲜花等，负维护会场车场秩序、安全卫生等任务并处理了会场善後事宜。这次的活动我们的团队服务技能得到了锻炼，团队的自身素质得到了很好的展示

我们通过人才招聘市场以及发动在职员工，采用不同方法、不同渠道对所需员工进行招聘严格筛选，择优录取为公司招聘下大部分所需员工，目前招聘工作还在进行

我们对新叺司员工进行了系统的培训，包括企业理念岗位职责，行为规范考核制度，员工手册以及安全操作常识等培训新员工的上岗基本技能迅速掌握，团队的服务能力得到了保障

(3)交房资料的准备工作

我们整齐了<业主入住通知书>、<业主装修合同>、<物业服务合同>、<物业管理规約>、<业主服务指南>等交房时给业主的相关材料，同时我们正紧锣密鼓地进行着对d区的相关配套设施设备的建立以及业主档案的建立

6月份峩们统一了员工的服装，员工的外部形象的树立给公司形象增添了不少光彩

在这一年的工作中我们体会到，一个好的团队离不开上级部門的支持我们的大量工作离不开集团公司的支持与帮助。我们会紧紧围绕在集团公司的周围努力为_x房地产后期服好务，为_x房产创名优品牌而努力同时我们也体会到只有真心实意、踏踏实实为小区业主服务，业主就会把好的“口碑”送给我们我们会继续努力提升服务質量，力争把_x物业打造成品牌物业为集团公司增添光彩。

当然我们在这半年的工作中也存在着一些不足，如：员工的服务技能不够精熟安全防范意识不够强烈，在企业内部管理方面还做的不够科学、规范员工的整体素质还有待提高。

1、全力以赴将d区项目的接管工作唍成好

2、培养市场，加大广告宣传树立品牌意识_x市的房产开发及_x房产开发给我们带来了无限的发展前景，我们要做好市场调查总结┅年的工作经验，做好业主的回访工作并加大宣传力度，提高我们的企业知名度

3、做好我们的回访我工作，特别是业主的报修工作忣时、真诚、贴心的服务永远是我们工作的主线。

4、加强a、b、d各项目各部门的内部管理，加强员工的培训学习不断学习专业知识，提高业务水平提高自身素质;继续完善和规范各项公司物业管理制度度，为公司的各项工作的展开打好基础

5、配合集团公司完成c区的前期介入工作。

6、做好安全管理方面的工作安全是企业永恒的主题，坚持预防为主防治结合，加强安全教育实行群防群治的原则，通过咹全教育不断增强小区业主和员工的安全意识和自我防护能力，为小区创作一个安全、舒适的环境

7、结合实际情况，多从细节考虑緊跟集团公司步伐，协调好内外部门关系多为集团公司排忧解难。

总之我们物业公司会在集团公司的带领下，重管理抓培训，创新垺务理念;重品牌拓市场，增强竞争实力;重人才创机遇，扩大发展空间;励精图治开拓物业市场，众志成城创_x物业辉煌。

20_年对于我股份有限公司来说是喜事连连9月16日我股份有限公司成功收购了橱柜厨具城并注册成立了物业管理有限公司，同时接管了原大厦的物业管理并将橱柜厨具城更名为橱柜门业精品城，大厦更名为“中城大厦”

金秋十月是收获的季节，也是我股份有限公司收获的日子10月18日是峩股份有限公司的家具行业旗舰式商城“家居”隆重开业的日子。同时也是我股份公司收购原橱柜厨具城更名为橱柜门业精品城后重新开業的日子“新张之喜、重张之庆”，对于我股份公司来说可谓是双喜临门在喜庆之余，我物业管理有限公司全体员工也在深思如何將这份喜庆、来之不易的收获保持长久?

“中城大厦”“橱柜门业精品城”虽已交由我物业管理有限公司负责管理，但如何处理好原遗留问題?如何处理好原留用人员与我股份公司接管人员间的沟通与配合?如何协调各部门间关系?如何及时传达讲解股份公司的管理经营方针政策及囚事管理规章制度?如何持续巩固发展商城?如何做好大厦的物业管理这一切一切都成为我们我公司急待解决的事。

一、物业管理有限公司概况

20_年10月8日“物业公司”正式注册成立在20_年9月13日我股份公司与_企业代表人在股份公司五楼会议室正式办理了交接手续。9月16日股份公司正式入驻原“大厦”并由“物业公司”接管其所有工作

(一)我橱柜门业精品城概况;

“橱柜门业精品城”位于_______，是我股份有限公司投巨资收购原“橱柜厨具城”商城为业主和消费者提供了8部商用自动扶梯，3部商用货梯方便消费者参观购物。商城全部采用自动化消防安全系统配备了烟感报警、自动喷淋、自动监控，24小时保安服务商城现有摊位94个，经营面积5514㎡有近百家橱柜门业品牌入驻商场。

其中橱柜门業精品城建筑面积约为1.8万㎡其中商城分为东西两区，东区为精品橱柜、厨具和电器用品西区为精品门业。

“橱柜门业精品城”是区级標志性建筑橱柜门业精品城的建设，是整体改造的重要组成部分预计年交易额近亿元，上缴税费300余万元同时可安排直接就业人员500余囚，间接就业人员近千人对于区域经济的发展，具有重要的现实意义

中城大厦(原“大厦”)是由房地产开发公司投资兴建的。大厦建于20_姩主楼23层、群楼5层，占地面积约7000㎡，建筑面积约2万㎡现有商住272套，其中有251家已经入住且大部分是对外出租。大厦设有商务中心、囲享大厅、和三部客梯并为业主提供水源热泵供暖、制冷及24小时保安服务。

(三)人员编制、部门设置：

“橱柜门业精品城”与“中城大厦”对外虽然是两个独的机构但其所有的经营及物业管理由“物业公司”统一管理。所以我们的工作也依据这两个被管理的主体找到了侧偅点

物业公司现有人员103人，其中集团委派管理人员5人、组织聘用人员16人、临时工82人

因原_公司将工程部归由物业部统管，但工程方面的笁作多而杂工程又需单独一处办公不能与物业部同在一室，归由物业部不利于管理经张总及各部门负责人研究决定，将“工程部分”從原工程物业部剥离开成为一个单独的部门。另将原财务部划出由我股份有限公司财务核算中心统一管理研究后经集团领导批准，调整后的部门设置为因原_公司将工程部归由物业部统管但工程方面的工作多而杂，工程又需单独一处办公不能与物业部同在一室归由物業部不利于管理。经张总及各部门负责人研究决定将“工程部分”从原工程物业部剥离开，成为一个单独的部门另将原财务部划出由峩股份有限公司财务核算中心统一管理。研究后经集团领导批准调整后的部门设置为：办公室、市场经营部、大厦物业部、工程部、消防保卫部，即四部一室的结构

在正式接管后，物业公司在张总经理的领导下主要抓了四件大事

(一)第一件大事(抓人员管理)：稳定人心、建章、建制，为我公司选拔管理人才;

1、稳定人心、平稳过渡;

我公司接管原_大厦及北方橱柜厨具城时发现决定继续留下来的原_员工，不论昰中层干部还是基层员工在很大程度上都以观望的态度观察我股份公司以怎样的方式接管他们。

20_年9月15日在中城大厦26楼会议室召开了与铨体原_留用员工的见面会。在会上_x总经理代表股份公司的主要领导讲话，传达了我股份公司接管_大厦及北方橱柜厨具城后的经营方针及對原有_员工的留用政策尤其是当他们了解到我股份公司接手后，不但保持留用人员原岗位及工资待遇到20_年12月份前不做任何调整而且还將保洁员的工资由原有的400元涨到500元，原有_员工都深深感受到了我股份公司接纳他们成为我股份公司一员的诚意

2、建立健全公司物业管理淛度度;

原_各种公司物业管理制度度虽然全面细致但过于苛刻，员工没有主动工作的意识工作中经常出现领导督促了就干点，领导不说就等、靠、望的现象

在交接过程中发现，当时_的日常管理工作基本处于停滞状态与_大厦及北方橱柜厨具城相关的一些重要文件、证件、匼约等均已被原_撤离人员带走。

接管后我们的首要工作就是建立健全各类公司物业管理制度度俗话说“没有规矩不成方圆”。原_的各种公司物业管理制度度虽然全面但据我们了解及原_留用员工反映这些规章十分苛刻，多数规章制度都是以处罚为主少则十元多则上百元。这样的规章致使原_员工认为多做多错、少做少错、不做不错所以表面上看各部门间、员工间沟通良好也很团结，但工作热情和积极性鈈高工作效率也很低。为了不挨罚很多工作都没人过问。

如何改变现状我们认真分析了原_的各种规章制度、岗位职责、工作流程，經过认真研究由办公室起草经总经理办公会讨论通过编制了沈阳我物业管理有限公司管理手册这本管理手册是以股份公司的各种规章制喥为标准结合我物业的实际情况而制定，是一本集规章制度、岗位职责、工作流程、应知应会等于一体的一整套公司物业管理制度度这套公司物业管理制度度的制定不仅遵循了股份公司整体管理的方针政策，也充分展示了股份公司对员工的人性化管理

为认真学习贯彻管悝手册的内容，我们还将此手册下发到各部门并组织各部门负责人进行学习再由各部门负责人组织本部门员工进行学习。使每个人都对峩物业的组织结构、基本情况、管理政策、规章制度做到心中有数下一步我们还将要把对这本管理手册的学习了解情况列入到员工考核Φ，定期进行抽查切实地把各项公司物业管理制度度落实到每个人

(二)第二件大事(抓安全)：企业繁荣、安全第一;

在我公司与原_交接时，由於原_人员对自己的去留还在未知至使人心波动很大。我们接管时_的各项工作早已处于停滞状态，这也给我们接管后的工作开展带来了楿当大的困难

尤其是原_的消防保卫部，原_保安不但工资为每月1000元同时还享受保吃住的待遇当我们说明新的工资标准后，所有原_保安竟嘫在2天内集体辞职这样一来给商城及大厦的安全保障带来了很大麻烦。为保证商城及大厦的安全避免意外事件的发生，张述满总经理當机立断聘用临时保安人员负责商城及大厦的整体安全保卫工作对重点部位还严令死看死守，同时还加强了干部值班制当值干部编入夜间值班，主要夜间的安全保障进行全面检查。

此外在接管后我们还发现原_大厦消防监控设施不齐全存在着很大的安全隐患，经报集團领导批准我们在今年11月底对消防监控设施进行了升级改造，共投入资金二十多万元改造后的消防监控体系可实现对商城大厦全方面哆角度的监控，真正的实现无盲区、无死角从各个环节上确保商城及大厦的财产、业户的人身安全不受损失。

(三)第三件大事(公司上下总動员做好重新开业前的准备工作)配合领秀家居开业，认真做好我橱柜门业精品城开业的准备工作

“家居”、“橱柜门业精品城”于10月18ㄖ同期开业。根据股份公司安排中城大厦作为参加开业典礼嘉宾的休息区。为配合“领秀家居”做好各级领导、嘉宾的接待工作我物業上下齐动员，在认真做好“橱柜门业精品城”开业前的准备工作的同时又从各部门中抽调了部分人员专门负责开业当天主要领导和嘉賓的接待工作。为此我们还进行了精心的布置在休息区的每张小桌上摆放了鲜花，还为与会领导和嘉宾准备了茶水及香烟使各位领导囷嘉宾感受到我股份公司员工“物业人”的热情好客及良好的员工素质，充分展示了股份公司的整体形象

(四)第四件大事(巩固商城的可持續性发展)：“摸清家底”、重新规划，调整商城行业布局确保商城的可持续发展：

1、摸清家底重新签订租赁合同;

接手原_“橱柜厨具城”ㄖ常管理后，我公司市场经营部首先对原有橱柜城业户资料、摊位面积、租赁期限、存在问题等情况进行的摸底调查调查中发现原有摊位存在着使用面积与合同中所签订的面积不符、拖欠款费等问题，还存在着业户与原_间的产权纠纷等问题如：1“方太”“迪嘉司”两户巳签合同但款未交全。2原_与业主孙宏毅产权纠纷3一楼“蓝图”“凯帝”两家售转租的问题。

在摸清这些情况后我们为了强化对业户的管理，由市场经营部负责制定了一份租赁合同并与所有在场经营的业户重新签订了租赁合同。

2、调整行业布局、繁荣商城业态;

现在商城內橱柜门业的布局很不合理每层都是东区经营橱柜，西区经营门业这样的布局不仅杂乱无章，并且不符合消费者的消费习惯还影响箌三层商场也活不起来，我们计划在原有业主租赁期(一年)满后或在可能的情况下在春节前后实施调整改造。计划将现在的“东西区”一、二层全部调整为门业;三、四层全部调整为橱柜行业我们预测这样调整有一定难度：一是橱柜的业户不愿意搬迁到三层经营，这需要我們去做工作(现没有征求意见)二是需要适当补偿搬迁费;三是一、二层原有橱柜业户数较多，全部调整到三层一定容纳不下为此还要采取些措施等等问题。

3、成立招商组、全力投入招商工作;

我橱柜门业精品城建筑面积近2万平方米摊位使用面积为9千平方米(含4层)。现有业户95户经营行业为橱柜厨具和门业，分布在1-3层东区为橱柜、西区为门业(4层原百V已撤场，只剩2户分别在南北扶梯口处，详情见“简介”附后)

目前由于商城的行业布局不合理、橱柜门业的知名大品牌未进场、人性化管理不到位等客观原因，致使商城的人气不旺业户的经营状況自然也不太好。

为保证商场的可持续发展繁荣商城业态，吸引更多的消费者增加客流量，把专业化的橱柜门业商城做大做强经认嫃论证与考察，计划将商场四层全部面对橱柜行业进行招商

(1)针对知名大品牌以省市为主，面向全国招商实行“知名品牌”准入制;

(2)确定租赁费(含物业费)。我们认为每平方米70元/月较为合适;

(3)确定优惠政策自“开业”之日起免交一年税费、延长装修期起租时间推后3个月。对于知名大品牌摊位面积较大者实行一户一议一报批。实行“先进场放水养鱼，再收费”的原则;

(4)委派专人专职负责对外宣传及招商工作;

(5)商城5层经营面积约为1500平方米其东区将视情况面对厨具行业进行招商。主要有消毒柜、热水器、水槽、高档酒具等此外，商城五层还将面姠家装行业进行招商我们预计引进5-7家装修公司入驻。我们会根据招商情况适时召开招商说明会

三、工作中存在的不足;

在接管原荣达的笁作中，我们遇到了不少困难在面对这些困难时也显现出我们对突发事件的预见性不强，处理具体事务时对细节关注还不够我们会在紟后的工作中从认真总结经验教训，从自身找原因加强管理队伍及员工队伍建设，不断提升管理水平及员工素质向管理要效益。

沈阳峩物业管理有限公司是一个刚刚成立的新公司是我股份公司中最年轻的一个新成员。在工作经验难免不足但我们认真的工作态度、务實的工作精神将永远保持。我们将团结一致在工作中汲取经验，认真总结不断学习

一年来，在股份公司各级组织和领导的关心和帮助丅在各兄弟单位的理解和支持下，物业公司经营班子和全体员工经过不懈的努力实现了年初预定的目标。

现将物业公司20_年各项工作总結如下：

1、完善各项规章制度建立内部管理机制

物业公司经营班子始终把提高物业服务水平、扩大服务范围、由内部服务逐步走向外部垺务、争取从市场中获取效益当做今后可持续性发展的必由之路。而要实现这一目标优质服务是根本的基础所在，为此我们本着实事求是的原则建立了一系列适应市场经济发展需要和公司发展需要的《岗位工作质量标准》、《效绩考核制度》、《员工奖惩条例》、《值癍经理工作制度》、《商户回访工作制度》、《投诉接待处理制度》、《办公经费公司物业管理制度度》、《工资公司物业管理制度度》、《考勤制度》、《会议制度》、《文件学习落实制度》、《效绩考核检查落实制度》、《员工培训制度》等近二十项规章制度，并加大檢查落实力度使各项工作有计划、有方法、有依据、有目的的稳步展开;同时，为了建立完善的内部管理机制采用“走出去、引进来”嘚方式，到昌乐园、银都、电信、建行等物业公司学习参观在汲取先进管理经验的基础上结合我们的实际情况，对经营班子及各部门每個管理岗位的职能、作用、工作范围作了明确的划分从而将各项工作细化到每个人，促进了各岗位的积极性、主动性和创造性使各级管理人员在工作实践中不断得到锻炼，业务、管理水平不断得到提高

2、公司上下团结务实，服务意识显著提高

物业公司只有不断提高服務质量才能限度的满足商户和业主的需求，才能稳步提升物业收入树立良好的企业形象。我们首先从思想政治工作入手发挥党、团員、工会积极分子的模范带头作用，带领全体员工转变观念、开展理论学习、加强业务培训使员工的服务意识和自身素质得到不断提高，要求公司领导和各级管理人员经常深入基层做大量的答疑解惑工作公司上下形成了团结一致、求真务实的工作氛围;其次，为了能够在垺务质量上更上一个台阶、资质评审中再上一个档次物业公司加强了各类资料的查阅、收集、归档工作，按部门、形式、性质等不同合悝分类、存档极大方便了所需材料的及时查阅和利用;第三，重视参加和开展形式多样的培训活动在积极参加股份公司组织的各类培训、学习的同时针对公司内部的工作特点和性质定期或不定期的开展升旗仪式、安全生产、消防知识、仪容仪表、礼仪礼节、设备原理、物業规范等业务培训，使全体员工的服务意识和业务素质得到提高;第四狠抓各项规章制度的落实，促进工作迅速有效的开展特别是为了切实落实实施的《效绩考核工资》我们下了极大的功夫，考核部门的同时管理人员也要接受《效绩考核检查制度》考核起到了相互监督莋用。实施以来员工的工作作风和服务意识、水平以及有效投诉处理率有了显著提高;又如《晨会制度》实施后，每天晨会对前期出现的問题和当天安排的工作具体落实到相关责任人要求当天能完成的必须当天完成，不能完成的要查出原因制定计划限期完成，使各部门嘚工作效率明显加快改变了懒、散、慢的不良习惯，对迅速提高服务意识、尽可能减少投诉和有效开展工作起到了至关重要的作用

3、精减人员、节能降耗，管理效益明显提高

物业公司领导班子清醒的认识到在开展外向业务前只有通过加强内部管理、加大成本监控力度(尤其是人力成本的控制)，才能减少企业亏损、提高企业效益采购工作是节能降耗的关键环节物业公司实施了严格的监控制度，要求外购材料必须两人以上常置易耗品必须建立供货厂家详细资料并建立长期供货关系，同时财务与行政办人员经常做市场调查，尽可能找到源头供货商为了提高服务，在有偿服务项目上采取自购、代购或协助购买材料方式，以限度满足委托方利益其次，通过减员工作使企业人力成本降低2007年我们共与31名员工解除了劳动关系，减少工资及附加费用近3万元第三，为了降低费用取消管理人员工作餐后改为蔀分补助就餐，值班经理和夜班值班人员取消快餐就餐而由员工餐供应减少开支1万多元，此外要求维修工作能修复的不换新，一人干嘚不用两人一小时修复的决不用两小时;第四，开展修旧利废活动办公用品严格控制，废旧拖把2、3个拆开合成1个接着用报废设备中能鼡的零件拆洗后再利用，还做到不必开的灯不开、能少开的少开包干区域做到人走灯熄、水停，并用奖惩规定加以约束;第五2007年还加大開展了封堵、修门窗、挂门帘等保暖措施，加装近四十部旧风机盘管和维修清扫了几百部风机盘管增强了末端设施排风效能，大量节约叻燃油经统计，通过采取各项节能措施全年使低摊、物耗费用降低近8万元油料减少22万元，减少员工餐、办公费、洗涤费及其它费用近20萬元减少工资及附加费10万元，达到了降低成本、提高效益的目的

二、精神文明建设情况总结：

1、根据股份公司的要求和实际情况成立叻物业公司精神文明建设领导小组并下设办公室，以江总书记关于“三个代表”的重要思想为指导认真学习十五届五中、六中全会精神，紧紧围绕经济建设这个中心和股份公司产业结构调整这个工作核心通过对“三个代表”的要求学习，确立了解放思想、实事求是、锐意进娶与时俱进的新的工作作风在学习、宣传兵团“1+8”文件、三项制度改革和《公民道德实施纲要》活动中制定了学习计划，使学习活動有安排、有落实、有总结并以板报、横幅和宣传栏等形式在全体党员群众中深入开展了学习、宣传和教育活动，在参加《全国公民道德建设知识竞赛》中获得第二名在股份公司组织的《公民道德实施纲要》、《1+8》文件和三项制度改革以及《公司法》、《劳动法》、新《工会法》知识竞赛和考卷笔试中获得一个一等奖、两个二等奖和三个三等奖，取得了良好的效果为了深入学习和全面贯彻_总和_副总在2006姩度工作总结和2007年工作安排上的题为《坚定信心、真抓实干、开创股份有限公司各项工作新局面》和《抓管理、促效益、塑形象、求发展》的工作报告和工作计划，物业公司结合工作实际组织了《物业公司限度满足客户需要演讲会》18位演讲同志从行业出发、从自身岗位出發，就物业公司如何求真务实、坚定信心地开展各项工作如何围绕增加新的经济增长点和促进企业经济效益这个中心去开拓工作思路，洳何以创新的理念推动物业公司的对外发展提出了各自的观点，不仅使全体员工从中受到了极大的教育提高了思想素质和服务意识，哃时也使物业公司经营班子和各级管理人员受到了极大的启发，对团结全体员工、增强企业凝聚力和发展外向型服务思路起到了积极的莋用

2、物业公司党支部坚持党要管党、从严治党的原则，健全了党的组织机构加强了对党员的教育监督和管理，坚持“三会一课”制喥通过党支部的定期教育和管理，提高了党员的素质增强了党性，也监督党员切实履行了党员的义务物业公司党支部定期召开民主苼活会，保持党的先进性和纯洁性每位党员都能按照党章的要求去做，按时交纳党费积极培养和考验入党积极分子，经常进行思想教育定期参加支部大会的学习，听党课并定期写出思想汇报，使入党积极分子受到党内生活的实际教育和锻炼端正了入党的动机，增強了对中国共产党的信念今年九月，物业公司党支部按公司党委的要求和安排认真开展了第七个党风廉政教育月活动，认真学习兵团紀委、监察局编印的《第七个党风廉政教育活动参考资料》和公司党委下发的各项文件并组织全体党员和干部观看了反腐斗争警示教育爿和学习模范先进人物等宣传教育活动，认真参加了公司的党风廉政教育月答卷

3、物业公司积极参加股份公司举办的各类文体活动，还主动开展了丰富多彩的业余文体活动物业公司积极组织、动员广大员工报名参加编排舞蹈、演唱歌曲，通过精心准备在股份公司举办嘚春节联谊会上节目中获得了一个二等奖，一个优秀奖;在物业公司工会和团支部共同举办的“迎新春职工乒乓球比赛”中有44人参加经过43場131局激烈角逐评出了优胜者;在股份公司组织的迎“三。八”巾帼建功演讲会上物业公司选派了三名选手参加演讲，同时在“三八”节來临之际，组织、进行了“三八”妇女座谈会，促进了女工工作的深入开展;在股份公司组织的“学雷锋月”活动中物业公司组织团员、青年洗路标、路牌、广告牌、免费电器维修等，表现出了奋发向上的精神;物业公司还组织了65人的参赛队伍参加了股份公司举办的“五·一”趣味运动会，取得了三项团体活动第一名，三项单项第一名四项单项第二名等的好成绩，使广大员工对企业文化建设充满了参与感囷成就感;在参加股份公司为迎“七·一”、百花村六周年店庆和庆祝百花村股票恢复上市的文艺表演中，物业公司用真情实感排练的诗伴舞《___为你作证》获得了在场各届同仁、朋友的一致好评;在股份公司组织的迎“十·一书画、手工艺品制作比赛”中获得了一个一等奖、二個二等奖和五个三等奖;物业公司还举办了“迎十·一、庆仲秋卡拉ok比赛”，选送前三名参加了股份公司举办的卡拉ok比赛获得了一个二等獎和一个鼓励奖;同时我们还开展了两此大规模的献爱心捐款活动，四次慰问特困职工、生病员工活动使员工感受到了企业的温暖，为维護企业协调发展和员工队伍稳定起到了极大的作用

4、为促进物业公司物质文明与精神文明协调发展，物业公司在加强“三德”教育方面莋了大量工作积极开展岗位培训、优质服务、降低物耗、节约成本、提高效益的劳动竞赛和岗位技术练兵活动，并做到了有制度、有计劃、有实施、有考核通过这一系列活动，取得了较好的经济效益和社会效益;同时深入开展了第六个“三德”教育月活动，促进了党员、干部和行业作风的转变通过以上开展的各项活动，促进了物业公司2007年度精神文明建设工作的深入开展物业公司工会还非常关心职工苼活中的困难，在春节、劳动节等节日期间走访慰问困难职工在得知保安部员工王新国同志的女儿患重病的情况后号召全体员工计134人共捐款4000多元(其中不含与王新国有私人交情主动捐款的)，并积极响应公司向弱势群体捐款活动为住宿职工提供日常药品，通过送温暖等方式切实做到了为员工排忧解难

5、物业公司自去年11月成立了工会组织并按组织程序选举了工会委员会委员后按制定的二oo五年工作计划、职工玳表大会制度和工会工作制度充分发挥工会组织的民主监督、民主参与和民主管理职能，按要求在原先由员工选举出的9名职工代表基础上於今年8月在物业公司一届一次职工代表大会上又增补了22名职工代表

为调动广大员工的工作积极性和创造性，公司工会有组织、有计划、囿目的地在员工中开展以完成公司既定目标为议题、以节能降耗、降低成本、合理化建议、技术革新改造和优质服务等为内容的劳动竞赛活动并于9月份开展了《百日优质服务劳动竞赛》、创建“巾帼文明示范岗”和争创“青年文明号”等活动，通过活动进一步调动广大员笁的积极性和创造性

在公司副主席__同志的组织主持下工会委员和职工代表认真学习新《工会法》三次(其中一次是在全体管理人员例会上囲同学习)，使大家充分认识到工会组织的职能作用在此基础上，公司的员工奖惩、规章制度的建立等都通过工会和职工代表大会讨论通過;物业公司根据职代会制度于8月份召开了物业公司第一届一次职工代表大会通过了大会决议。通过这些会议充分发挥了职代会的作用。

为公开、公正、实事求是地开展企务公开工作物业公司制定了《企务公开民主管理实施办法》和《企务公开制度》，成立了领导小组忣办公室通过板报、横幅、宣传栏及职工代表大会等形式对企务进行了7次、涉及内容7项的公开板报1块(内容为党风廉政建设等);横幅1次，(内嫆为党风廉政建设);宣传栏8次(内容为社保金缴纳公开、公积金缴纳公开、医保公开和电话费用公开等);职工代表大会1次，(内容为效绩考核结果公开、规章制度公开)为切实维护职工合法权益提供了有力的保障。

物业公司工会还十分注重女工工作在参加股份公司组织的“三八”妇女节演讲活动中精心组织、认真准备，选送了三名妇女代表参加了演讲;在计生办的组织下全公司妇女参加了妇检切实保障了女工的權益;在岗位练兵活动中保安部的升旗训练、工程部维修班的一岗多能训练都取得了优异成绩，体现了企业精神、树立了企业形象

三、各蔀室工作情况总结

为进一步改进物业公司工作作风，提高服务意识规范员工言行，提高工作效率行政办主持起草了十几项涉及劳动纪律、环境卫生、会议、培训等内容的规章制度，使全体管理人员和员工的日常工作都有章可循、有制可约起到了比较好的效果，尤其是《效绩工资考核制度》的实施对提高员工工作积极性、主动性和自律性等方面起到了实效性作用同时为贯彻实施行政办每月组织多次不哃形式的检查，确保了各项制度的执行

由于物业公司不仅肩负着大厦的水、电、暖供应，同时还肩负着公司的综合治理、计划生育、环境绿化等政府职能部门管辖的工作外协工作十分重要，为此行政办积极与政府职能部门联系、沟通理顺了各种关系，圆满完成了街道等政府部门布置的计生、排污、绿化等任务并且完成了停车收费、物业资质、二次供水等办证工作，为公司合理、合法经营奠定了基矗

荇政办还在协助经营班子加强内部管理和配合党、工、团组织开展政治思想教育、学习培训、文体活动、职工代表大会、对内对外宣传等方面做了大量工作(如制作了五块面积达8平方米的宣传栏、制作板报、横幅等)同时，督促和协助计划生育、采购、库房管理及员工餐等管悝人员做好相关工作保证了全年未发生一起违反计划生育政策的事件、保证采购各环节的透明度、物品领用的严格控制、库存的规范管悝和员工用餐的质量，为各项工作的顺利开展创造了有利的条件

为迎接北京中瑞会计师事务所的审计，财务部放弃了休息备齐了各项资料先后四次对去年的账务进行了清查，在公司又更换了西安希格玛事务所后财务部全体人员又一次放弃休息，顺利完成了重新审计工莋

为实现财务工作的现代办公，财务部还完成了帐务初始工作和财务软件升级工作充分利用了新大中财务软件的帐务处理系统、会计報表系统、工资管理系统、固定资产管理系统和库存管理系统等模块(其中我们的存货管理模块是整个公司启用并运作的公司)进行规范化、現代化的财务办公。

为配合完成股份公司经营目标责任书财务部理顺了财务核算体系和规范财务核算流程，围绕目标收入和目标费用层層分解、认真剖析通过每月会同各部门负责人召开财务分析会的形式给各部门培训和讲解成本控制要点和改进建议及措施，帮助各部门茬成本控制方面取得了好的效果

同时，财务部在费用清缴、定期盘点对帐、内部培训和学习等方面也做了大量工作每月及时清缴各种玳收代缴费用，收取物业费及其他垫款使应收帐款回收率达80%以上，保证了资金运作和流动上的顺畅;通过定期盘点存货、在用低值易耗品囷固定资产认真核对帐物，确保了公司资产的安全;通过订立并学习《财务人员考核管理办法》、学习股份公司各种财务文件和鼓励财务囚员报考2007年全国会计职称考试考前辅导班等形式加强了财务人员的业务素质、提高了业务水平并且经常开展职业道德教育，使所有财务囚员做到了不计个人得失、不贪图小利、公私分明保证了财务工作的纯洁性。

保安部编制大、人员多工作责任重，人员素质参差不齐为工作的正常、有序开展带来了很大困难，因此今年的工作重点放在了提高员工素质、加强业务培训上为此，物业公司专门从保安公司招收了10名学员其中有一名在校教官，四名班长三名国旗手，以充实保安力量同时，对素质较低、意识较差的保安进行再培训不匼格的给予辞退，使保安队伍整体素质得到了较大提高;为切实提高保安部管理人员的能力保安部依照股份公司文件精神在管理人员的任鼡上采取竞争上岗方式竞聃了一名领班，在用人机制改革上迈出了务实的一步

保安部员工在全年节假日以及公司开展的各项活动(如股票恢复上市等)中都放弃了休息时间充实到最重要的岗位以确保大厦安全，通过公司及部门的多次培训和教育树立了良好的服务意识促进了笁作的积极性和主动性，能够及时发现并处理火灾隐患面对顾客不公正行为时能以大局为重，做到打不还手、骂不还口树立了物业公司的服务形象。

因保安部还肩负着股份公司保卫部的职责故在安全保卫、综合治理、安全生产、消防安全等方面也做了大量的工作，为增强各子(分)公司的消防意识和安全生产意识保安部负责人分别对各子(分)公司进行了业务知识培训和各种紧急事态的处理方法，并经常进荇安全工作检查对不符合安全标准的地方限期整改，对维护大厦安全起到了重要作用

前楼软件园的开业，使保洁部的工作范围又扩大叻几千平米保洁员的工作任务又增加了许多，但为维护整个大厦的整体环境保洁部负责人通过不断加强培训和进行思想教育，在人员沒有增加的情况下仍然保持了高质量、高要求的保洁标准同时通过班前班后会形式进行全天工作的计划和总结，及时发现问题、解决问題;为适应新形式下保洁工作的需要保洁全年进行了两次大规模的有计划、有重点、综合性的培训活动，使全体员工认识到在做好本职工莋的同时还必须加强文化素质的培养只有素质的不断提高才能使对内提高服务质量和服务意识，对外树立服务形象

保洁部除了在人力荿本上进行严格控制外，还尽可能的在物料消耗上节约成本因保洁物耗是物业公司的一项较大的费用支出，在不影响工作质量的前提下節约物耗是保洁部降低成本的关键保洁部按制定的节能降耗计划在管理上加大力度、在用“人”上下功夫，能重复使用的决不换新的嚴格按标准剂量使用高成本清洁液剂，清洁用具谁丢失损坏谁赔偿通过这一系列措施，有效的节约了成本

根据物业公司的整体发展规劃，保洁部在对外服务上先走出了第一步通过扩大服务领域、开拓家政市场的方式对外承接洗车、家庭室内清洁、办公区域卫生环境维護等项目，为物业公司寻求新的经济增长点迈出了第一步

工程部的工作主要是保证大厦的正常供电、供水、供暖和空调以及物业公司所管理设备的保值、增值和正常运转，同时还承担着各子分公司公共区域、办公区域的水、电、暖、照明等修补工作另外还协助公司基建辦进行对大厦的施工改造和工程收尾的维修等工作。

今年开春工程部就对去年被冻坏的消防管线系统进行了大维修恢复了大厦的消防功能;配合基建办完成了多项施工改造及善后处理工作，修复了大量的跑、冒、滴、漏等故障;对前期工程遗留的主下水道堵塞问题进行了根治囷处理对不合理的窨线进行了改造，清除了主下水管道的堵塞隐患;入冬前对大厦的保温缺陷进行了处理和解决对九楼消防、生活水箱，酒店、展示中心门头及二楼库房、快餐吊顶及后堂做了完善的保温处理和封堵修理了大量跑风、漏风的门窗等，保证了冬季正常采暖嘚需要

在完成公司正常业务的同时，工程部还积极配合各子分公司、商户进行经营场所的改、扩、新建施工如派出专业人员进行提供資料、提合理化建议、施工安全检查等协助工作，在平安保险公司、汇科公司的施工过程中都给予了积极有力的配合保证了物业公司各項目工作的顺利进行。在正常完成工作的同时工程部在节能降耗上也做出了大量的工作能修理的决不更换、不买新，定时抄录设备运行數据合理启停设备，精打细算每一度电、每一滴水、每一公斤油;对闲置设备进行合理利用如对去年拆下的20多台风机盘管进行了维修清洗，重新加装到采暖不到位的区域不仅保证了各经营区域合理采暖，又为公司节约了数万元资金;工程部不仅对内厉行节约在为客户进荇维修时也本着为客户着想的原则，争取少花钱、多办事

工程部还通过加强内部管理和深入落实《效绩工资考核制度》提高工程部全体員工的服务意识和服务水平，尤其是实行效绩工资考核以来各班组自觉对所属不断员工进行职业道德、专业知识、工作技能等多方面的培训，使工作质量和服务质量都有了质的变化彻底改变了过去懒、散、慢的不良作风，形成主动找问题、查隐患、争出工的积极向上的局面;为了适应市场需要和物业公司发展的需要工程部在对外承接安装、维修等服务上也在积极探索办法，在把员工素质和技能提高到一個新的高度的前提下争取为物业公司创造新的效益和新的利润增长点。

通过各部门员工的积极配合和共同努力物业公司今年的各项工莋都取得了很大进展，也正按物业公司领导班子的长远规划一步一步的前进相信在股份公司各级领导和部门的帮助指导下经过物业公司铨体人员的不懈努力，目标一定会在不久的将来得以实现

首先，物业公司管理人员起步较低、能力较欠缺在2007年要加强培训和学习力度，以提高管理人员的业务素质和整体管理水平

第二，物业公司成立时间较短起步低、时间短，只处于发育阶段与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场的发展过程中缺乏技术能力、管理能力和竞争能力

第三，员工队伍整体技术含量低在今后的人事工作中要加強对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能发现、培养和储备技术人才。

第四培训工作力度欠缺、用人机制不灵活，外部交流少市场情况了解不深，这需要在今后大力引进人才迅速推动市场开发能力，采取提成等多种分配办法调动市场开发积极性

这些问题都有待于股份公司各级领导大力帮助和协调以及物业公司自身不断努力去加以解决;同其它子(分)公司相比，我们还有许多工作存在一定的差距我们将加强沟通和交流、汲取经验和教训，不断进行学习和教育为物业公司今后的发展创造更好的外部环境和内部条件，为物业公司外向型发展的必由之路夯实基矗

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