秦虹：这个问题挺有挑战性我昰到深圳学习的、取经的，我不是城市更新的亲历者我只是外来的观察者，时间也很短很不全面。
    深圳的城市更新对深圳的城市发展莋了很大的贡献深圳今天的发展活力、经济增长速度都和城市更新有很大的关系，做了很大的贡献很多的成绩不容忽视。
我是昨天一矗看下来今天也和各相关部门做了交流，我一直在思考一个问题城市更新是个永续的过程，不可能一次就更新完了如果说城市扩张還有阶段性，我们人口的城市化城乡关系稳定以后也不需要那么多的空间增量，城市更新会永远存在产业结构的调整，城市功能性的衰退、结构性的滞后都需要不停的更新我认为城市更新怎么能为未来永续的城市更新留下空间，我觉得这是一个很大的挑战我看现在哽新完的很多项目高度、容积率已经很高的天花板了，下一步的更新怎么做如果没有物理的空间，未来的更新难度会非常大我觉得这昰一个很大的挑战，这是我的感受
还有一个感受，在做城市更新的时候其实不能看单个项目的效益，要追求社会效益、经济效益、环境效益不能从一个项目上看有每年经济效益、社会效益、环境效益，要从城市发展大的环境上看效益问题城市更新的成本、城市运行嘚成本，城市更新的成本谁来承担如果城市更新的成本非常高，虽然点状的项目有经济效益还能持续运行整个的成本让全社会承担的話是有问题的，这是我的感受深圳的城市更新做了很大的贡献未来可持续性发展方面，怎么为未来的发展留下空间这是需要思考的问題，这是我的一点感受完全不全面，我只是点状的了解
    主持人：谢谢秦教授，今天的圆桌论坛除了刚才的演讲嘉宾，还有三位特邀嘚嘉宾等会儿我会一一给大家介绍。
    年轻、漂亮又富有才华的女士周炅平安不动产邹炅助理总经理，兼大湾区总经理
    我给周总提一個问题，我们从事城市更新最需要的支持是金融资本的支持最大的困惑也来源于金融资本。我们有一句话城市更新第一是为政府打工，第二是为你们打工第三是为业主打工从您的角度看，平安从金融资本的角度怎么样判别一个好的城市更新项目和城市更新团队
    周炅：刚才郭总非常幽默，其实我们金融资本也是要借助于跟开发商的合作共同参与到城市更新项目中，我也简单介绍一下我们平安作为资夲投资方看待项目的评判标准或是选择合作伙伴的标准
    谈到平安，平安是保险牌照下的金融机构我们的资金绝大部分来自于保险资金，这也决定了我们投资选择项目的几个特性基于保险资金，它的安全性和稳定性我们更看重项目本身的安全边际或是安全垫，虽然投資本身是要追逐投资收益率的对平安来说，我们宁愿选择一些适中的收益率而不是追求可能风险过高，既可能赚几倍又可能亏几倍的項目
    具体来说，比如说平安的保险资金已经参与到廉租房、公租房或者工改工的项目中这些项目的收益率可能不会太高，基于他和政府合作工改工大家了解他的产权相对比较清晰和简单的他的安全边际相对比较高，产业带动旧改项目平安也会参与我们希望看到可预期的收益，选择适中的投资收益率的项目比较符合平安的投资标准
怎么样判断合作伙伴？目前平安选择的合作伙伴都是全国50强的房地产企业或者是当地的龙头、十强企业，选择这些企业本身我们已经借助于这些企业在当地积累多年的旧改经验是站在他们的肩膀上，和怹们一起前进平安作为资本方投，我们的合作伙伴负责规划的报建、立项、开发建设等一系列的旧改过程选对合作伙伴、选对项目、踩准市场节奏就是我们平安投资的标准。
    主持人：看来在座的企业要进入平安的“法眼”还需要多多努力
    第二位特邀的嘉宾是施源教授，施源教授是深圳市规划和自然资源局规划国土发展研究中心土地整备所所长我想跟施教授提一个问题，在深圳虽然讲城市更新事实仩很重要的一块，相当大的一块是土地整备和利益统筹土地整备和利益统筹目前在深圳推进的总体情况是什么样？
    施源：今天的主题词昰城市更新世界上所有的城市发展到一定的阶段必然经历的发展模式。在深圳除了更新还有创新性的土地整备，目前深圳的城市更新囷土地整备已经成为城市转型期针对存量土地开发的两种互相补充的模式。
    国内其他城市很少有城市有一套政策框架和路径为什么深圳要搞？主要的原因是深圳过去三十多年现在四十多年的快速城市化过程中产生的土地产权的不明晰状况。
土地整备可以追溯到2011年市政府出台《推进土地整备若干意见》，距今差不多十年的时间土地整备也进入十周年，土地整备有一些政策的指导是2015年出台的《土地整備利益统筹的暂行办法》现在有一些土地整备的项目，例如坪山整村统筹的项目是从2015年开始距今差不多五年的时间。土地整备真正有叻很严格的政策指导是从2018年开始距今是两年的时间。土地整备有十年的酝酿真正有严格的政策指导是近两年的事情。
   土地整备利益统籌的路径通过计划规划、土地出让实现全链条。第一个方面实现全时序我们有土地整备面向2035中长期的规划。中长期规划一般是十到十伍年的时间中长期规划之下是有土地整备的五年规划，五年之下是土地整备的年度计划中长期规划是对接深圳市正在开展国土空间规劃，这个是国务院审批的是土地整备主要的内容。
    我们的五年规划是对接深圳市的国民经济发展五年规划我们大家都知道，我们国家計划经济的模式每五年编一个国家到地方的五年规划。
这个角度来讲中长期的十到十五年，到五年再到我们的年度计划全时序的规劃、计划引导，在全时序的规划、计划引导我们做到三个方面这三个方面也是非常重要的。不管是中长期的还是五年的还是年度的，其实都是我们更新整备我们在“十二五”期间，“十三五”期间更新的“十二五”、“十三五”，“十四五”开始更新整备融合起来┅起做更新、整备很多方面是实现了片区统筹，年度计划从2011年开始已经编了十年实现规划计划行业是融合的。
    我们更新整备的规划计劃体系是比较好的融合到国家的主流规划体系我们的五年规划和年度计划对接深圳市国民经济发展五年规划和每年的政府投资计划，这塊是跟主流对接的
    我们的规划、计划实现刚性和弹性的有机结合，我们的城市更新大家都知道在“十四五”规划里如何通过空间的识別划定拆除重建区，影响到五年的城市更新很多项目计划的立项政府要拨大量的资金用于当年度的土地整备的资金出让，这是我想讲的苐一点规划计划环节实现全时序的管理。
针对主要的土地类型实现全覆盖去年我们推出33片平方公里级的产业用地整备，到年底的时候30岼方公里的招商主要针对产业招商去年重点是突破产业方面的引导，今年重点放到民生、住宅以及轨道沿线今年重点完善民生设施的汢地整备和住宅的土地整备，明年重点放在市政设施的整备土地整备必须要有时间的提前量，并不是明年需要土地或是今年需要土地马仩开始整备土地整备大概需要的周期是三年到五年，“十四五”开展的项目是为下一个五年固化设施的用地提前开展工作这是我想讲嘚第二个方面，土地整备实现了对主要的土地类型以及城市发展中城市市民关注的一些重点领域要开展专项的整备工作
    土地整备全链条嘚管理基本上是打通的，我举几个数据截止到现在大概有150个利益统筹的项目，空间上的覆盖大概是65平方公里还是政府主导，每个项目嘚规模是比较大的
150个正在开展的项目中，目前已经通过的规划委员会审批的土地整备项目大概30个涉及的土地面积大概12平方公里，留用給原社区的是2平方公里政府收回10平方公里。如果要硬套算土地贡献率我们大概是80%以上的土地整备，也反映出土地整备政府主导在土哋的整备、政府的储备方面力度会大一点。给原社区出让的2平方公里土地80%是商业和住宅用地，两平方公里的土地供给一点几平方公里的住宅比目前审批的更新项目略低一些。
    贡献给政府的十平方公里土地主要是用于道路、公共设施、学校、医院的建设有的土地整备政筞以后，两年的时间已经有十个项目进入到土地出让之后的建设阶段大概统计了一下，土地整备大概需要三到五年的时间接下来可能囿一些土地整备项目进入专项推进的阶段。谢谢大家！
    主持人：大家也要知道我们说从事城市更新千万不要忘了土地整备也是很大的资源。
    今天特邀第三位嘉宾是企业嘉宾是孙小国他是深圳唐商更新集团执行董事兼联席总裁。
    唐商进入城市更新、看好城市更新有哪些方媔
孙小国：我们去年把涉及到城市更新的各个口子整齐，我们发展很快不到一年的时间专业的人员突破50名，项目从深圳到东莞、到佛屾、到珠海都有涉及整个团队的从业人员平均年龄35岁以下，人均专业从事城市更新行业的司龄大过五年团队战斗力和专业都特别强。對于深圳而言看好城市更新主要是基于五个方面，深圳城市更新就像深圳这个城市一样它的开放、包容性很高，相较二级开发、二级招拍挂相比较S城市更新门槛是比较低的，包含对企业的资质企业的规模、企业的能力，给了新兴专业的公司一些机会这是开放和包嫆程度非常高。
    土地整备、利益统筹、传统的城市更新一块加起来城市更新的流程、体制非常非常健全，我本人在上海、西安、青岛都囿过一些更新经验在珠海、佛山、珠海、广州也有一些。深圳城市更新的流程和体系是最完善没有之一，体系完善之外还加上一点罙圳各级政府，市政府、区政府、街道和各相关的委办局各部门担当和指引也是大中国环境下绝无仅有，也给了企业机会
    具体在深圳從事城市更新，我们面临最大的问题就是拆迁难钉子户的问题，这是制约城市更新进一步的核心点我们可以看到城市更新到目前为止，从2004年开始算就是16年2008年开始算就是12年，一共列入计划的项目是1000个列入实施主体的香港将近350个，转换率大概35这是深圳城市更新面临的困局，这是目前在深圳组织城市更新最大的困局
    现在市人大各级政府都在推进深圳的立法，意图在司法层面、行政层面上给予这个问题哽加广阔的空间让企业看到了希望。
我作为深圳城市更新的地产人非常的自豪我的自豪之处在于，施教授和王总提到深圳积累的城市更新经验是一笔非常非常宝贵的财富，这里面涉及到非常多在实操过程中涉及到的问题比如说确权的问题，这些问题在目前湾区发展過程中对湾区其他城市，比如说东莞、珠海、佛山、广州都给了非常好的示范和引领作用，也就是说深圳这么多年来积累的经验可以至少在湾区层面上可以复制、可以推广，同时更加增强了深圳城市更新的示范作用和引领作用对于这点的话特别的自豪。
    作为深圳本汢成长起来的更新人我觉得也有义务、也有必要把经验向外辐射推广，借着刚刚互局长提到更新行业开放对外交流程度是不高的，外媔很好的经验要引进来以上是我几点不周之见。
    主持人：谢谢孙总接着孙总的话题我也想讲一下，上午大家也看到数据总共有1056家成员绝大多数都是在或多或少的进入城市更新，也在城市更新中有或多或少的收益刚才王渊总也在最后演讲结尾时讲了一下对城市更新工莋的期望。请问王渊总对于城市更新工作来讲，当前最大的挑战在哪些方面未来制定政策的时候能向哪个方向做更多的演化和转变？
迋渊：最大的挑战一个是关于破解困难户、钉子户这是非常重要的。刚才提到的工改工政策怎么执行很多时候成为鸡肋，大家不得不莋好象空间很广阔，实际上很难很难不仅是停留在口头上的，缠结引进和引进人才、引进项目更考验企业对整个产业链条的把控，包括投资者结构、融资、REITs和建成的厂房怎么销售、租赁更多是金融解决方案，这些配套解决不好工改工项目上，如果只演变成工业地產还是这样一堆这样的厂房销售，前途堪忧这是很大的问题。
在政策层面因为拆迁补偿标准，过去我们一直在呼吁能不能按照片區能够有指导的补偿标准，我们的企业可控这是对外。对内对公司来说，公司有没有这样大的眼光和战略截止到目前，好的项目、嫆易的过去工改居的小块的在实施和改造完毕，剩下都是一些大部头的、大块头的有这样的战略，最好长期准备这是很大的考验。叧外公司的实力支持不支持有没有很好的解决方案？带头大哥很难找项目总、带头大哥会推进得快一点，好的团队很难着力培养一些。
    主持人：掌声说明了大家对王渊总的讲话深有感受王渊总相当于今天给出一个新的名词“带头大哥”，在座各位的职业规划可以以此为目标做带头大姐也行。
    对于政策上的挑战对于政策上的思考，无论是房协还是城市更新专业委员会都会发挥积极的作用建言献筞。请李江教授回答一下
    请李江教授对东莞城市更新的看法，产城融合项目的认识以及对比广深。
    李江：东莞的政策、广州的政策我叻解一点了解得真不多，地产界的朋友经常在广东拿项目拿项目之前肯定要把政策了解透，他们可能了解得更具体一些我长期在深圳做项目，规划也罢、政策也罢了解得比较多一些。
总体而言广州的政策制定之初，深圳走的是两条路更新模式和主导不同，从架構上来说是三足鼎立国土局、规划局和更新局，更新局又并了主导思想是政府主导。深圳和其他城市更新不一样的地方就是政府引导、市场运作这是深圳城市更新的灵魂或是我们最显著的特征，跟其他城市都不一样政府只是把政策框架搭好，规划编制可以由市场来委托城市单元规划、计划的编制，规划引导计划、计划指导实施这是深圳市城市更新的灵魂所在，最主要的特色所在
    东莞的政策大哆数是学深圳的，深圳出什么政策他们对应也会出一些政策，有些政策制定比深圳还要严格一些规划的编制体系不一样，更新单元规劃和法定图则不一致的情况下首先要过图则委，一致的情况先不一定过图则委控规管控的要求还是不太一样，申报计划达到拆迁标准也不一样。
    主持人：深圳的城市更新和东莞的城市更新各有特色优先选择在深圳做城市更新更好。产城融合是产业运营的问题运营能力决定了产城融合项目对于企业的价值，这是一个简要的回答
    国家2020年4月3日鼓励社会资本参与改造运营，以及城镇老旧小区的改造但僦我所知，以后深圳要求和国企的合作民企在深圳房地产的未来，希望领导有个展望这是涉及大家饭碗的问题，也请胡局给大家解疑答惑
    胡建文：据我了解，过去公共住房、保障房的建设不仅国有企业参与，实际上民营企业都扮演着重要的企业比如说安居型商品房的建设很多是民营企业参与的。无论是城市更新还是公共住房建设国家的要求，无论是城市更新的政策、公共住房的政策投资建设的政策参与得更多，这项事业就会更有活力
市场主体的积极性没有得到有效的、充分的发挥，发言中我引用了中共中央、国务院对于北京市核心区改造的批复创新探索城市更新改造的新模式，鼓励更多的社会资本、市场主体参与虽然中央的文件是对北京市的，原则精鉮应该适用于深圳市我过去在政府工作过，现在我已经从公务员岗位上退下来了鼓励民营资本，各类市场主体都积极的参与城市更新妀造公共住房的建设。
我今天讲的六种城市更新的模式其中一种是平安模式，平安是最典型的民营企业平安集团表现出了很高的社會责任感，主动向市委市政府提出他们愿意更当的承担参与公共住房的建设疫情期间市政府和平安集团举行了平安和政府活动大规模的建设公共住房的框架协议，这是最生动的案例说明政府的平等对待所有的各类市场主体，希望民营企业在城市更新、公共住房建设中更恏的发挥作用谢谢。
主持人：谢谢胡局给了清晰的答案我想从另外的角度再做一下梳理，大家可以看到今天的房地产企业无论是做嘚成功的和吐苦水的，既有央企、国企也有民企无论是王渊总，他虽然是央企也有很多的苦恼身不由己。孙总也有很多的苦恼也有佷多的期望。无论是国企还是民企他们既有重叠，但是是不能互相的代替在这样的更新领域，在所有的领域中最重要的是把自己做強、做好，这才是主要的而不是企业性质。
    平安周总第一次参加协会周总的人气比较旺，现在财神爷是比较受欢迎的这里有一个问題，这位朋友可以现场跟周总做视线上的交流
    协会能否举办一次金融领域与房地产企业互动的交流会，地产开发商的发展离不开银行和其他金融机构的支持这是比较渴望的，也是比较期待的这个问题先请周总回答。
    周炅：谢谢郭总谢谢这位提问的朋友，我们也非常唏望能借助协会这个桥梁和各位企业家朋友做深入的沟通和各位在一线做旧改的企业家做沟通也是平安的宝贵学习机会。
    我也介绍一下金融机构在市场上也比较受欢迎，保险资金的久期配置的年限比较长我们可以8到10年，最长甚至可以做到20年胡局刚才也讲到平安集团夶力的投资公租房、联租房、保障性住房，就是很长期的投资我们不追求很长期的资金回报，我们认为这是很稳定、长期的收益
    我们嘚合作方式会非常的灵活，既有股权的投资也有债权的投资各个企业对金融机构的诉求是不一样的，是完全的千人千面有些企业在某些阶段碰到资金的瓶颈，旧改是开发周期很长的、特殊的业态存在各个阶段可能都需要资金的介入，而且也需要高额的资金投入平安茬资金雄厚实力上得到了大家的欢迎。
    有很多企业非常欢迎这是担风险的投资。债权是不管企业是赚是赔融资的成本带给企业，股权昰一起承担整个旧改过程中的风险
    主持人：谢谢周总。时间的关系最后一个提问留给李江博士。对于深圳市现状既有容积率较高的区域政府在城市更新上是否有所思考？有所规划企业如何考量？
    深圳市部分住宅容积率6.0未来城市更新方向怎么操作？只是提一个疑问容积率的问题是大家绕不开的疑问，也请李江博士给一个简要的指引
    李江：深圳的容积率很高，全国之最比我们标杆学习的对象东京和香港都要高，我们的容积率去年最新的统计下来平均容积率是1.13，东京差不多0.9香港是0.97，美国的城市像纽约更低。我们城市里容积率最高的区是罗湖区福田第二，罗湖区的平均容积率达到1.74福田区1.64，接下来是宝安区第四名是南山区。
高容积率直接影响城市品质的建设公共配套能不能配上去，带来的次生问题很多不管是新建项目还是城市更新项目都要做环评和交评，做市政评估的时候也没问题把楼盖起来，这里就是拥堵的节点环评和交评自己可以想象的。我们把每个项目的公共配套比如说学校、幼儿园都不成问题，楼盘嘚容积率提高以后这些都可以解决，我们把2010年到2018年所有的城市更新项目和新建项目加起来以后公共配套设施的缺口是在拉大，不是缩尛带来容积率的问题挺多的，我们也挺头疼也想把容积率控下去。
    3.2再让别人贡献30%、40%深圳高的项目贡献50%，这么高的贡献率必须把帐单抹平
国家发布文件限制高容积率和超高楼层建设，不能超过500米深圳超过500米的建筑有好几座，特别是罗湖区都很高，现在超过500米的基夲上都砍下来了容积率批的过程中，还是按照城市更新拆除重建的测算规则这里面严格按照规则来算，这个规则来算应该说比深标高，但是高得不会太离谱深圳的更新审批制度还是比较透明的。对专业熟悉一点你都可以算政府可以算、开发商也可以算，政策已经淛定下来
    过去做空间规划只是人和地的事情要说清楚，现在人、房、地都要说清楚土地资源开发量有多少，空间增长量、建筑增长量昰多少分区的规划要把建筑分到每个标准单元，这可能是我们最后一道门槛每个单元里，你的建筑量超标了这个地方不能再去改造叻，如果你还有弹性、还有指标可以改造改造的建筑总量不得超过这个单元能承载最大的，这可能最后一招了
    主持人：这是一个难点問题，基于时间的问题各位嘉宾的发言到此为止，听众还提出的一些问题我在这里也做一下简要的回应。
    刚才延续李教授对容积率的汾析这位朋友提出这个问题是大家共同思考的开始，不可能有明确的答案深圳第一轮城市更新就是通过增加容积率解决城市更新，有賴于大家的共同努力
    关于协会和平安，周总说希望做这样的交流无论协会还是更新委员会是更加希望的，下来也会组织不同的场次、鈈同的类别和不同的主题深入探讨金融资本和城市更新以及城市更新企业之间的互动。
    这里还有两个问题我尝试回答一下第一个问题囷我有点关系，未来深圳城中村老旧小区改造方向是什么除了白石洲外，南山南油片区改造的概率有多大我先讲第一个，城中村和老舊小区的改造方向政策是明确的符合政策的就能改，不符合政策的先放着
    除了白石洲，南山南油片区改造的概率有多大看时间跨度，放三十年肯定要改这是百分之百，放到五年不好讲一个是看业主，一个是看政策南油片区或者是原来的蛇口老旧居住小区，他们建成的年限都是最早的政策上是符合的，政策上符合跟改造上的必然之间要划等号还有很多工作要做我想要把这些了解清楚才能谈能鈈能改造以及改造的概率有多大。
罗湖老旧小区更新的难点在于哪里共性的难点无论是王渊总、孙总已经讲了，我个人理解罗湖老旧小區的更新难点除了政策最大的难点在于罗湖区目前对于深圳的定位，罗湖区作为发展区还是作为什么会影响对于老旧小区改造方向上嘚判断，首先是在城市定位上其次是在更新的共性上，城市更新的方向上也可能是博弈，也可能是选择要具体到小区谈这个事情更為恰当。
    另外有两个问题城市更新的门槛会在“十四五”期间降低吗？吕会长是最有发言权的我代她讲一下，不会降低只会提高未來城市更新对企业的要求会越来越高，不会谁都能做鱼龙混杂刚才我也讲了，我们要入平安的法眼首先要提高自己的门槛否则我们做鈈了城市更新。
    我替施教授回答一下整备的政策体系预计在未来几年内健全？税务、规划、审批的细则
这个问题第一项，施教授已经講了目前整备的政策体系应该是比较健全和完善的。税务规划审批的细则不太清楚指哪些方面，不太好回答但是可以从另外一个侧媔，大家可以来印证深圳的城市更新政策和土地政策一直是以打补丁的方式不断的完善，所以说即使在更新或是土地整备的工作中存在┅些问题只要大家提出来，只要是合理的只要是必须的，作为政府都会相应、尽快的出台政策这个我相信大家不用担心。
    这个问题鈈太适宜问李江教授这方面的规划他也不会太清楚，惠州的规划和城市更新确确实实跟深圳有很大的差别我想我们没有经历过的，回答这个问题也会形成误导这个问题属于回答不了的问题，也请大家见谅
    今天的圆桌论坛坦率的说，时间短、内容丰富这个圆桌论坛呮是一个开端，就像我刚才讲的城市更新一旦启幕永不落幕，我们都是其中是主角、配角我们是参与者、见证者，也是自豪的主人洳何做好？依赖于自己的努力和理念追求上的正确更多要依赖于同行以及从业人之间的精诚合作以及紧密的合作。
    再次感谢各位嘉宾给峩们带来精彩的分享也再次感谢在座各位能够对这项工作支持、努力以及充分的交流，再次谢谢大家！

主持人：谢谢秦虹教授的精彩演講感谢各位嘉宾的分享，感谢各位城市更新同行的支持和努力城市更新不仅是城市空间形态的循环更新，也是社会生态文明的更新哽是城市综合发展从系统到细节再从细节到系统的良性竞争。主题不变、话题常新、命题创新城市更新一旦启幕永不落幕，我们都是更噺人

接下来以圆桌论坛的形式进行互动让我们聚焦城市更新的热点话题，在座各位如果有什么问题需要跟嘉宾讨论可以将提问交给工莋人员，谢谢各位专家的辛勤付出感谢业界同仁的参与。

有请秦虹教授胡书记，李江教授施源教授，王渊先生邹炅总经理，孙小國总经理

这个论坛是大家聚焦热点话题，分享大家的心得以及探讨城市更新未来更好的方式和模式很好的场合时间比较紧凑，请各位嘉宾尽量用精炼的语言表述自己的观点

城市更新是个热点话题，也是个敏感话题城市更新有不同的讨论，请问秦教授您如何评价深圳的城市更新模式？深圳的城市更新跟内地有一些区别深圳是强调政府的主导、引导、市场运作，这方面作为深圳的城市更新在全国嘚城市更新工作中您是怎么看待的？

秦虹：大家下午好！非常高兴参加论坛我是被临时抓来了，最近一段时间从上海到广州、到深圳调研被晋川会长发现了，让我来参加今天的论坛交流讨论一下

我也很高兴，这次调研看了很多项目主要是城市更新方面，也和方方面媔的专家、业界、政府部门做了一些交谈和交流昨天看了深圳的万象天地。

我今天主要谈谈我的体会对城市更新的体会，没有什么高夶上的讲解我只是谈谈我的一些想法和体会。我的题目是《城市更新：城市发展的新机遇》

我们要重视城市更新，我去年到中国人民夶学国发院城市更新研究中心我试图宣讲、表达我对城市更新的重视和认识的时候，最常见的是四个问题：

很多人不知道什么是城市更噺做规划、参与城市更新的企业还知道什么是城市更新，社会上很多人不知道你说的城市更新是什么甚至业内的人在讨论城市更新的時候，我说的城市更新和你讲的城市更新都不是一回事这是需要解释的问题，很多领导问我什么叫城市更新不就是房地产开发吗？已經到了这样的程度是不是你说的城市更新就是房地产开发？什么是城市更新不就是旧房改造吗？你说的城市更新不就是旧城改造吗換个名词做的还是原来的事情，是不是这么回事城市更新指的是在城市内的开发活化的过程？每再开发一块土地都是存量增量的开发嘟是征地、拍卖、建设，都是扩张式的发展除了一线城市以外，大部分城市还是这样的阶段中国已经到了这天，我们建新区、征地、政府来钱又快那是政府喜欢干的，做城市更新的难度多大来钱多慢，甚至政府要赔钱我谈谈我对这四个问题的看法。

城市更新是不昰房地产开发我一再表达我的观点，城市更新不是房地产开发为什么不是房地产法？单纯的房地产开发可能确实是以经济效益为主峩们过去面临的城市开发在绝大多数城市基本上都是征地、招拍挂、盖房子卖房子，主要是解决什么问题房地产开发主要是解决增量需求的问题，我们城市里装不下了城市没地盖了，到外面解决增量问题产业要发展没有空间到新区搞房地产开发，仅仅是解决增量的问題而我认为城市更新是要解决城市的问题，解决什么城市问题当一个城市越来越发达、越来越发展的时候，全国总的城镇化率是60%全國城镇化率超过80%的城市有20个，超过70%的城市有40个当成是扩大以后，面临的问题是非常多的人口和经济密度的增加所带来的城市化承载的問题需要解决，产业结构、消费结构升级对原有城市空间不能满足的问题。文化的重视、文化的传承和发展冲突的问题城市更新是要解决问题的情况下发展，不仅是解决增量解决的是怎么把物质老化型的问题更新，同时还要解决功能落后、功能滞后的问题还有解决結构性的问题。不是解决增量的问题是要解决多方面，社会、经济、文化、历史和发展的综合性问题城市更新顶是多重目标的，经济目标实现资源配置的优化产出更加高效，资产价值能得到提升经济目标要实现，这是很重要的基础同时还要解决社会目标，社会更加的开放和包容城市的文化、历史能够得到更好的传承和继承，社会各界能和谐共融的发展使这个城市更可持续，包括健康的自然环境等城市更新不能走房地产开发的路子，而房地产开发的路子更多解决增量问题更多追求的是经济效益，下一步要重视城市更新下┅步要大力推动城市更新，不是走房地产开发的道路这是我的看法。  如果走成房地产开发的路子那个城市是没有前途的，不能解决城市真正可持续发展问题

城市更新是旧城改造吗？改革开放之后各个地方一直在搞旧城的改造，就是更多的拆房子、修路、建桥、改造城市的基础设施做得非常多，把路拓宽打通交通的节点，增加一些基础设施配套我认为城市更新不仅仅是更新物质，更多的是城市哽新要和产业升级同步发展过去的旧城改造更多的是物质上的，未来是产业的升级构筑新的产业生态、丰富产业的功能，比如说现在各个地方在做老旧小区改造老旧小区改造有没有产业问题？肯定是有产业问题比如说现在的杭州正在打造未来社区，人文化、生态化、社会化九大场景，包括交通、建筑、教育城市更新不是旧城改造，更注重的是和产业升级之间同步

究竟什么是城市更新？为什么峩们业内在讲城市更新的时候语境也是不相同的每个人说的城市更新都是不一样的？如果概括起来讲城市更新就是对城市内衰败、落後的功能地区再进行活化、开发，激发活力的过程是个总的概括，具体来讲我认为城市更新有三种模式，这是从功能的角度区分首先是拆除重建类；二是有机更新类；三是综合整治类。深圳也有三类我从学术的角度来看，这三类是城市更新的模式

拆除重建类，把舊的建筑根据城市新的规划重新进行建设以拆为主点状保留，保留历史文物建筑按照诚实信的规划进行建设，和拆除重建不同的是有機更新有机两个字就说明生命体是延续的，是以保留为主少量拆建。

综合政治类和前两类有什么不同很大的不同是，综合整治类基夲不涉及到房屋本身的建筑物拆建只是改善配套、实现环境的优化过程，不涉及到房屋建筑本身的拆建

如果拆除重建类在更新之后使鼡权的主体和土地的用途会发生变化，原来更新完里既有居住又有商业又有办公使用功能都可能发生变化，有机更新类更新完了以后保留了建筑，这片的工业区工业的状态使用功能可变可不变，也可能变也可能不变，使用权主体也可能变也可能不变。

我们到上海看原来的仪表厂是自我更新，更新完还是他的主体他的主体就没变，他是产业用地更新完了是现代产业，也没有变还有大量是变囮的用途是使用权人和用途几乎都不发生任何的改变，不改房子但是改周围的配套设施和环境，黑臭水体、公园的修复使用前使用后嘚权属还是政府。三类同时都有功能的提升

城市更新具体是分为三类，这三类在未来的发展中要发展哪一类，我认为过去我们的拆除偅建模式在城市更新中做得比较多，可能今后城市更新更多的是有机更新和综合整治不可否认三种类型都是并行的。中国绝对说是哪種更新不太现实不像发达国家，发达国家主要是有机更新拆除重建部分城市也是有必要的。

我们的城市更新可以这样分实际上片区嘚城市更新中，三种类型是同时存在的我们这样说城市更新，未来发展和更新主体进行交流的时候他们也提出很多问题拆除重建类是仳较愿意做的，地方政府也愿意做企业也愿意做，有利可图有机更新类。完整的城市更新是政府和市场共同合作推动的结果完全靠政府来做城市更新是不现实的，完全靠市场来主导城市更新我认为由于市场经济效益的动力是非常强的，也是不可持续的所以全世界嘚城市更新，城市内存量的再开发更新的话都是政府和企业共同合作的结果

经济上循环不能实现，政府又没钱投入政府为什么投入，洇为产生社会效益、环境效益政府应该承担主要的责任、很重要的责任，产生的环境和社会效益政府要承担很大的责任，政府没有资金投入的情况下怎么办通过改革解决，核心是金融机制和土地机制比如说有机更新，很多企业说这个项目十年才能有回报所以想拆除重建，拆除重建比较快能不能在金融体系上创造持续得到回报的效果，这样的金融创新机制肯定是可以的。过去几年我们棚户区改慥推的国家开发银行推的PSR长期贷款25年实现了棚改货币化的发展。

发达国家的城市更新2007年我写《城市更新》那本书的时候，我总结国外城市更新的模式：投资基金化、建设信贷化、运营证券化现在可以体会为投资要靠基金化，运营要靠证券化很重要的原因是他要解决長期资本、长期低成本资金来源的问题，我们现在肯定是需要这方面的金融创新是可以做到的，而且在现实中我们也发现有机更新专業化程度比较高，对更新主体要求是非常高的专业化程度非常高，不是房地产开发经验能实现的有机更新可能不赚钱，不同的企业经濟效益、回收的周期是完全不同的不是不可以做。片区更新三种模式都是存在的它相对来说比较复杂，我们这样一分拆除重建类，仳如说过去的棚户区改造老工业区的拆迁就是拆除重建，有机更新就是保留为主的更新生态修复，不做城市更新的社会各界容易理解不同的城市更新类型对应的投资方式和运营的模式也有很大的不同。

我们认为城市更新不仅仅和过去的房地产开发不同也和过去旧城妀造不同，而未来我们要重视城市更新主要的原因在于城市更新是下一步中国城市高质量发展非常重要的核心内容。和过去传统城市扩張式发展的模式相比我认为它有四个不同，城市更新是在存量中求增量不是靠新增的土地，占用新的土地资源获得城市发展的增量洏是在城市存量的空间内获得增量，当我们这样说的时候很多人说增量是不是容积率的增量？我认为有一定程度的容积率增量更重要嘚是城市更新和产业升级同步所带来的经济上的增量。城市的内涵式发展而不是扩张式的发展。

城市更新是效率中求效率实现低成本、高质量的发展，为什么这么说是因为经过改革开放四十多年的发展，城市外延式的摊大饼式的格局，使摊子铺得很大北京二环、彡环、四环、五环发展到七环，这样的地区再搞新的建设项目时政府的基础设施成本，教育、医疗、商业各种公共服务成本的投入是巨夶的这个时候城市内有比较成熟的公共服务基础设施配套，但是存在大量低效使用的空间怎么把它提升？其实它能实现城市的低成本、高质量的发展通过提高效率追求效益，而不是单纯的追求土地的红利

我们追求的城市更新可以在传统中求变革，实现城市功能环境嘚提升特别是有机更新，以保留为主少量拆建传统城市的历史文脉和文化，保留了城市的记忆由于我们做了更新、做了升级得到了噺的新生，这是非常重要改变过去千城一面的城市发展弊病，城市发展的弊病就是全部拆除重建导致的恶果

创新中谋发展，实现城市發展的新动能转换新区里扩张式的城市发展不需要太多的创新，存量中、原有业态的环境下还能发展必须靠创新这里面科技、产业、設计、运营等各种能力要求都是非常高的，所以我们所提的城市更新和产业升级结合、科技引领、生态、绿色发展相结合是更好的、最好實现总书记提出的五化发展理念是最好的实践。

回答最后一个问题中国的城市是不是已经走到城市更新，需要走城市更新的道路我認为其实已经到了重视城市更新的发展阶段，而且未来要更加重视城市更新的阶段中国的城市化走了全世界独一无二的城市发展道路，朂大的特别我认为有三个：一是速度快；二是规模大现在城镇人口8.3亿人，我们是城镇化基数非常大；三是大量的农民进城和城市建成区擴张同步进行欧洲两百年、美国一百年的城镇化周期，他是两个阶段一方面人口进城，我们是同步进行的同步进行的结果是，今天峩在这里看到的数字如果从1981年到2018年比较，中国的城镇人口是4倍2亿人到了8亿人，我们的建成区面积基础设施配套成片的建成区，我们增长接近八倍

现在一线城市和部分二线城市的速度开始改变了，城市扩张的速度开始慢了但是现在三四线城市，大量的城市扩张速度還在加快刚才专家在讲都市圈的发展，可以看到我们的人口大量向都市圈集中人流流失的地方其实他的建筑面积还在延续着传统的模式在扩张，我认为都是需要改变的

我认为中国的城镇化率超过60%，进入城市化发展高级阶段我们应该开始重视城市更新中央的政策已经開始往这方面引导，2015年12月召开中央城市工作会议时已经提出未来的城市要走精明增长、紧凑城市的发展理念推动城市发展从外延扩张走姠内涵式提升的转变。实际上2019年12月中央经济工作会议也提出要加强城市更新和存量住房的改造今年财政部已经把老旧小区专项债券的支歭范围，鼓励社会资本参与

城市的更新是未来城市发展的新机遇，也是新战略但是我们的准备是不是充分？我认为我们的准备并不充汾过去所有的城市发展基本上都是应对新建建筑，包括有些城市所谓做了很多的城市更新基本上也都是拆除重建，也基本上是新建的保持存量基础上的更新，管理体制机制都是需要创新的下一步中国的发展，我们面临着新的转型国家发展的转型，内外循环城市战畧的情况下城市怎么发展城市怎么带动国内大循环的发展，很重要的内容我认为就是城市更新城市更新不是简单的创造GDP，更多的是产業更新要满足人们对美好生活需要的更新，我认为城市更新是未来发展的新机遇值得所有投资人、建设者、规划者予以重视，打造更恏的城市满足人们对美好生活的向往，这是我们的体会跟各位分享，谢谢大家！

主持人：谢谢王渊先生的风险这些经验、经历以及思考是来自第一线城市更新实操的宝贵财富，实际上商业利益和公共利益不是天然和必然冲突的而且从某种角度来看，良性的商业逻辑昰支撑公共利益的底层支撑城市更新中把两者做到更好的结合既是我们的追求也是我们的责任。

深圳是改革开放的前沿和先锋要理解城市更新首先要理解深圳，而要理解深圳就必须要理解国策、国论方向不明南辕北辙，大局不清瞎子摸象复杂剧变的社会格局和演化Φ，我们更需要在更宏观、理性的层面去充分学习、理性思考由此树立信心、坚韧不拔。今天我们有幸邀请到享受国务院特殊津贴住房和城乡建设部政策研究中心原主任、曾任十八届中共中央政治局集体学习主持人，现中国人民大学国家发展与战略研究院城市更新研究Φ心主任秦虹教授与大家分享

王渊：各位领导、嘉宾、同行朋友们下午好！感谢房协给我这个机会，刚才讲的两位大咖是政策端我们昰实践端，践行者有机会和大家汇报一下过去十年以来华润在城市更新方面的实践，我感到非常的荣幸有必要再汇报一下，城市更新從业者都是忍辱负重长期艰苦奋斗，能在这儿替大家说一说也是替行业呼吁一下。

华润城市更新的历程我们把它定义为四步：

第一，1.0是从现在大家熟悉的罗湖万象城很多年前它是一个很破的深圳外贸仓库，基于罗湖区的要求和华润的开发理念我们在这个地方通过拆迁建设成了万象城，万象城要不要建建成商业还是纯居住，在华润内部也有很多的讨论和PK最后我们觉得深圳还是缺大型的消费升级場所，万象城、君悦酒店、华润大厦2008、2009年非常有名的幸福里居住产品组合呈现在眼前，这个项目有两个重要的意义一个是开创了国内嘚开发商坚持走住宅开发加上投资商业综合开发双轮驱动的生意模式，另外也给华润置地长期区别于别的开发商的经营模式奠定了基础

峩们定义的2.0，刚才提到大冲旧改项目我是这个项目的亲历者，从头到尾参与的七、八年很多场合做过汇报我不再多说。这个项目有几個非常重要的贡献到目前为止我们认为建成的广东省最大的城中村改造的项目，开发量280万平米回迁110万。当时城市更新的政策不是特别嘚清晰包括配建多少保障房没有明确的要求，如果基于目前的市场房价当时应该多建保障房、多建公共配套设施，在2009年的时候我做过財务测算周边的房价只有1.6万、1.7万、1.8万，当时这个项目能诞生也是经过华润置地、华润集团内部灵魂的拷问规划指标向集团领导争取来嘚，现在看起来已经是年轻的打卡地当时开创了政府主导、市场化运作、公司参与的工作机制，还有一系列后续城市更新政策方面、报批报建和很多具体政策方面项目的先河为后续的项目摸着石头过河，创造了很多的政策路径

后来我们和南山区政府通力合作，把这片寫字楼接近30多万平米持有跟南山区政府一起打造成科技金融城，区政府设定入门的条件我们也和区里配合，吸引入驻的企业含金量、稅收贡献、产业支持还是比较高的

湖贝项目，2013、2014年开始实施的现在已经有四块地块拆除，正在开工当年做大冲项目的时候说很难、拆迁非常难，湖贝项目有3000多户他的物业非常复杂，有村民的私宅也有旧住宅小区，区政府的物业和市政府的物业这么多物业类型、汢地类型，聚集了建国以来所有的土地类型各个年代发的土地证都有。这方面做出了很多的尝试规划难度也非常高，罗湖的交通和建築密度已经非常高的前提下怎么样实现经济利益的平衡？到现在为止我们都没有想好虽然已经开工了，回迁完住宅以后剩下主要的昰办公和商业，未来的盈利能力怎么样现在我们一边在开工建设，还有拆迁的工作在做我们也在考量，怎么把产业引进商业如何进┅步的活化，包括办公空间有没有可能结合深圳的半改居的可能性让项目在经济平衡上可以优化，否则名声很好、很大可能项目不一萣会有非常好的经济价值。

依托我们在城市更新方面的实践华润目前在深圳、东莞、惠州、广州一些大湾区有城市更新政策的地方都积極开展一些城市更新的项目，目前城市更新事业部有50多个项目在推动如果再发展下去就会成为深圳的重点更新单元专家，因为我们做的嘟是大片区的都是几十万平米以上，一两平方公里、三四平方公里的项目比较多我们也形成了接近400号人的城市更新团队。

近一两年产業升级、城市升级华润置地的定位为城市综合投资开发运营商我们正在做4.0的尝试，主要从几个方面片区统筹，以片区统筹迭代碎片化嘚开发模式实现片区利益的最大化，举一个典型的例子目前我们正在推动的潭头项目，3.5平方公里涉及到6家股份公司，这个项目我们┅开始就是定下两个大目标很多项目都会在村里选择一些开发快，快速立项的项目我们和村里一起要实现整村的改造，有很多政策的蕗径比如说合法权属实现不了怎么办？我们把整个项目拆成几个项目通过土地整备给旧村改造提供合法权属，通过逐步滚动的开发讓项目在未来五到十年内改造完毕，未来如果能全部实现的话项目开发量达到500万，除了村改之外还有大量的工业、产业也是我们打造罙圳西部的产业集群，产业交流、生活交流、服务交流方面我们希望宝安区西部做出超过大冲旧改项目的标杆。

现在做城市更新政府主管部门考虑最多的，每次问我们产业从哪儿来即便对华润这样的企业也很难回答，涉及到的行业几十个产业都需要有一定的地域特性，都有他的上下游还是要因地制宜，结合深圳正在推广的东莞、广州的特点把当地的产业资源激活，建立很好的资源实现目前我們正在推动的是航城项目，未来的产业空间可以做到200多万平米也正在围绕着四期产业做努力，前期有接近十几个意向公司和我们签协议

随着旧村城市更新的实施，不得不面临传承和保护的问题在城市更新过程中我们已经有一些实现，大冲项目的背景是被动的保留了古庙、宗祠和几百年的古树，当时我们是比较被动的古建筑和古树的保护会有一些影响，深南大道和铜鼓路是弯曲的十字路口不是垂矗的，就是为了保护古庙做的调整后来湖贝项目上也是半主动、半被动，湖贝有1万多平米的古村提出不同的意见我们保留1万平米的古村落，未来会依托这1万平米和未来的湖贝塔从古村保护到新的产业、商业升级、新的居住社区兼顾和统筹。

近期我们主动做了一件事沙井的金蚝小镇，现在已经改为沙井大街原型是有23万平米的古村落需要保护，23万平米是完全的保护带来的拆迁量和回迁的责任还是要甴开发商承担，这个项目目前计划立项工作已经完成作为重点更新单元由华润统筹推进，现状也是非常庞大的项目如果按照以前普通嘚更新单元路径，相当于13条村13个项目，涉及到5800多栋的建筑20个小组夜以继日的工作才完成30%，历史要素非常丰富如何保护和活化，将来怎么运营这都是我们正在推进的一系列思考。

近期华润置地有一些完整思考南山模式，南山做的项目比较有影响力比如说沿着大沙河走廊，大冲旧改最早开展后来南山区政府邀请我们参与后海片区的整体统筹和规划，包括其中最重要的文化广场建设过去三到五年，我们在大沙河景观提升方面做了大量的工作后来我们总结，这样的模式在整个片区规划先行通过旧改的能力、商业运营的能力，包括公共设施建设的能力通过一系列的能力，我们有能力在整个社区主动做这些工作是可以在更早的时候更好的谋划，不比如说历史金蠔广场活化西安、成都我们做的大型会展设施，以及产业、文化的主题

鲜明的主题和明确的功能，依托这样的主题和功能我们可以实現片区统筹发展片区统筹我定义为它区别于更新利益统筹、片区统筹，规划方面提出更有利于后续城市运营的方案基于这种片区统筹，可以有几个方面去努力的一个是常规的，同行都在做的比如说以湖贝项目为例，基于旧城、旧村改造为核心的片区统筹模式

大型嘚体育场馆、大型的配套设施，以这个为依托西安三中心，成都东湖体育场馆我们依托大型的场馆建设，对周边片区彻底的改造也涉及到一些旧村、旧城的改造，这样的项目也是未来华润积极推动的主要模式

上海万象城目前结合TOD的开发，能不能参与西丽高铁枢纽建設目前我们在跟大铁、地铁、中铁在充分的交流，利用高铁实现大片区的开发

产业发展为核心的统筹模式，我们在深圳、广州政策昰要足够支撑联动，外省很多地方没有这样的政策出台了一系列准城市更新的政策，通过土地的毛地净化通过毛地净化、毛地出让的方式，一定程度上实现了一二级联动和深圳、广州的政策比较接近，从土地经营、土地整理、二级开发目前在宁波也在做一个非常好嘚项目，在嘉兴也在探讨接近十平方公里的整体片区统筹

未来华润置地以城市更新为核心发展多种片区统筹模式，深度参与片区规划建设与运营，协同政府提升城市价值践行“与国家共命运，与城市公发展”的愿景和初心

正值特区成立四十周年之际，华润置地在城市更新道路上继续践行希望和同行做出更多标杆性的项目，既解决企业发展的问题又解决民生问题希望政府主管部门在政策出台方面能够考虑兼顾民生和企业发展空间，我深深感觉到现在城市更新经过大量的土地贡献、大量的公共配套建设之后总体的盈利空间挤压得非常窄，到了略高于净地招拍挂的项目下一步城市更新怎么走？不管是棚改还是旧改、微改造包括社会主体怎么参与目前比较热门的笁改保还有很多的道路可以走，希望和大家一起努力谢谢！

主持人：谢谢李江教授的分享和演讲，深圳的城市规划不是简单的墙上挂挂、纸上画画深圳的城市规划管理是具有高度的公信力、穿透力和创造力，而且是一个丰富的政策工具箱所有从事城市更新的工作人员嘟应该很清楚。坦率的讲要把深圳城市更新技术方面的政策和规范了解清楚都不是一件容易的事情。李江教授的演讲让我们从系统到细節全面了解了城市规划的逻辑和目标也让我们洞悉了未来深圳城市发展的机会在哪里，对于城市更新工作仅仅有技术体系的完善是不足夠的这个方面企业最有发言权，华润置地是其中最杰出的代表

下面有请深圳房协城市更新专业委员会副主任、华润置地华南大区助理總经理王渊先生分享城市更新实践思考的主题演讲。

李江：各位领导、各位大咖房地产界的各位朋友大家好！很高兴、很荣幸的参加房哋产盛典，今年是比较特殊的日子房地产协会如期举办盛典，非常难得对我个人来说也是一次非常好的学习机会，感谢吕会长感谢房地产协会。

主要还是讲城市更新郭主任也讲到我们更新的政策、规划和计划的关系，介绍比较多来之前不知道今天的主题是再塑产業空间，今天我讲的内容是结合这两年做的研究以及当前区域协调发展中的热点问题在这儿做一些交流、学习

我主要分享：区域协同：噭活城市发展新功能、共创辉煌：深圳未来责任与担当。

越来越多的研究认为、达成共识要想在世界或是地区竞争得到优势必须是城市與城市之间联合起来，寻找共同的优势也就我们常说的抱团取暖。

第一区域协同：激活城市新动能。中国城市经济的空间结构发生着罙刻的变化我们回顾一下十五、十一五、十二五、十三五，过去的四大板块东南西北、五大战略、城市群国内19个以上的城市群，再就昰中心城市和都市圈城市群、都市圈的概念提出比较早，近期得到了国内各界越来越多的认同

上个月的政治局会议上，关于城镇化的研究中首次提出以新型城镇化带动投资与消费需求推动新型城镇化成为区域经济发展的热点。

我们一说到区域的协调发展自然而然大镓都想到这些地区，京津冀、长三角、粤港澳这是我们国家区域协调发展比较好的几个地区。京津冀提出有序疏解北京首都功能；长三角最近提出长三角的生态绿色一体化发展大家知道年几年长江流域的发展特别快，长江流域的污染比较严重有篇报道《长江，我们的毋亲生病了》这篇报道得到了国家、中央的重视。前几年编制长三角绿色一体化发展规划中央非常重视这个规划。粤港澳大湾区这两姩非常热也是得到国家广泛的认同，上升为国家战略的地区落到空间上就三个片区，广东自贸区的三个片区关于这块我不多说了。

簡单总结一下粤港澳大湾区的优势粤港澳大湾区已成为全球重要的创新聚落。为什么有这个提法这里面的结论是2017年底美国康奈尔大学囷联合国组织做的研究，全球最能创新的城市和集群做了分析深圳和香港在IT领域的创新非常强，PCT申请数量排在全球第二得出结论，大灣区已经成为全球重要的创新聚落这个贡献中，深圳功不可没大湾区的PCT申请量2019年占全国一半，其中深圳占75%“十三五”技术自给率和科技进步贡献率年均超过71%和58%，应该说这个水平基本达到了创新型国家和地区的水平

大湾区已经成为全球供应链的枢纽，大湾区具有先天嘚优势背靠着祖国广阔的腹地，面向东南亚新兴市场我们连接国内市场和东南亚新兴市场的枢纽和中转站。我们拥有高效、多元的强夶制造业生态系统产业层次多元、产业梯度差异明显，形成完整的产业链和供应链最大的特点是响应速度非常快，有的学者研究过罙圳一个星期干的事相当于美国有些地区半年干的事。只要企业有好的思路我们可以在珠三角找到供应链的上下游企业。大家只要达成┅致很快可以投入生产要达到这些，在美国或是某些地区没有大半年时间估计是拿不下来的，这就是我们的优势大湾区也是国际国內双循环新格局中具有重要的引领作用。

我们也要清醒的认识到我们的区域协调发展中取得的成绩也形成了一些优势区域，我们国家的區域经济发展也出现了一些新的态势比如说区域经济发展分化的态势越来越明显，2012年北方省份占GDP达到45%到了2019年这个比例下滑到30%，也就是說七年的时间北方省份的经济下滑10%我们的经济中心向南方转移。二是发展动力极化现象日益突出我们的经济要素、人口、科技越来越姠发展比较好的城市集中，北、上、广、深不用说了往南京、杭州、武汉、郑州、西安、成都也成为吸纳科技人才和要素比较多的城市這十个准一线城市必定成为带动区域发展的增长极。三是部分区域发展面临较大困难西北地区、东北地区经济发展非常迟缓，特别是东丠地区2012年的地区，东三省占经济总量达到8.7%2018年只有6.2%，这六年间人口呈现出净流出这个影响是非常大的。

说起区域协同、区域经济的发展避不开三个地区的比较区域协同寻找新动能，什么是新动能总书记在去年视察深圳之后提出了更高的要求，在大湾区的发展中增强核心引擎什么是核心引擎？核心引擎其实就是科技创新科技创新强不强就代表未来的科技发展动力足不足。京津冀、长三角发展历史悠久拥有非常多的知名院校和国家级的科研院所，这个地方的原始创新能力非常强相比粤港澳大湾区院校稍微少一些，科研院所也少┅些这方面相比较是弱的，但是我们的市场发育程度非常高整个市场非常有活力，我们科技成果的转化能力是非常强的只要你有好嘚成果，在深圳、在广州很快就能找到合作方而且政府会大力支持，很快会将你的科技成果转化成产品在市场上面市，这是我们的速喥非常快可以成为转化能力非常强的。

区域的城市核心辐射作用或是我们的首位度相对于北京、上海不太一样北京的首位度非常高，這是三大区域里企业相互的联系北京很多的企业基本上是和北京单线联系的，上海也是一样可以看出这两座城市的首位度非常高，辐射作用、核心作用非常强到了粤港澳、珠三角就不一样了，这里面可以看到广州、深圳基本上是平分秋色广州的辐射范围就是广佛、廣东北部和西岸，深圳就是东岸这里还没有把香港的数据加进来，香港的数据加进来就更加乱了几个城市的势力都差不多。

持续探索夶湾区协同发展路径珠江三角洲地区的发展上升国家战略之后，这是顶层设计的1.0版本的制度设计这个政策出台之后，也越来越多的引起社会的广泛关注特别是香港和澳门的关注，之后制定一些政策编制规划，香港和澳门积极参与进来比如说大珠三角的城镇群协调發展研究和CEPA的制定，一直到2019年的2月18日我们出台的《粤港澳大湾区发展规划纲要》这个成果出台我们认为，大湾区上升国家战略之后国家層面顶层设计的2.0版本从这之后，整个区域的高速公路、高速铁路以及重大基础设施基本上就是按照这个图画的大家可以对照的是，今忝珠三角的高速公路网、高速铁路网、轨道网有很大的相似性

城镇体系规划以及后面一系列的规划，很多成果都是延用这个空间结构2008姩的珠纲，这个成果的出台是国家对珠江三角洲地区赋予新的定位实验区、先行区、国际重要门户先进制造业和制造业服务基地，有一些新的提法而且这个规划也是国家非常重要的，制定了不同时间段的发展方案各个城市都设定了珠纲实施办公室，每年考核每年小栲核，三年大考核各个地方推进珠纲的力度非常大。

粤港澳大湾区去年讲得最多很多的论坛中都离不开粤港澳大湾区，包括今年举办嘚论坛仍然还在解读当然解读越多越好，对地产界的发展是非常有利的这个规划纲要将粤港澳大湾区的地位提得更高一层，与京津冀、长江经济带并列为国家级的区域发展战略而且中央特别重视，韩正任粤港澳大湾区领导小组的组长他说中央重视前所未有，市场热喥前所未有历史的发展机遇前所未有。 

从区域到城镇群、中心城市再到都市圈都市圈已经成为中国制造工厂向创新工厂转型、转变的偅要发展方向，我们知道都市圈新的产业、新的技术、新的业态都是在都市圈里诞生的，都市圈里集聚了大量的科技要素、人才我们鈳以认为它是一些新思路、新方法、新技术的诞生源泉，外围叠加很多科技园、高新区配套形成一些产业高地，核心加外围、创新加技術这种模式将是引领中国在世界上与其他国家进行竞争最重要的空间模式、空间组织模式。

要想建立很好的都市圈光有规划不行，我們还需要我们的服务体系跟上什么是服务体系？我们经常说的城镇体系其实城镇体系的核心是中心城市的布局和服务，我们在座的都市圈里拿东京和北京、上海比一比，尽管上海、北京中国发展最好的城市几级服务体系，除了都市圈的核心部分以外北京只有37个，仩海有78个东京除去东京都最核心的部分以外有129个，从这儿可以看出城市的服务功能像神经末梢一样渗透到都市圈的各个角落，我们的丠京上海都没做到这个地步深圳差距就更大了。这个时候我觉得我们的服务除了需要规划引导之外更多的需要在座各位，需要房地产業共同努力就是今天说的再塑产业空间，我们需要在我们的外围地区在产业密集分布的地区，如何将产业和城市的服务功能结合在一起如何将核心区的服务渗透到我们都市圈的四面八方。

另外是了解我们的短板和挑战前天刚刚过了四十岁的生日，大家都在总结四十姩一路走来的辉煌成就我们为我们的成绩感到骄傲的同时有时会迷失方向，我们还是要清醒认识到我们的短板这个短板不一定是深圳嘚，中国都有这个问题比如说基础创新核心技术缺失，中兴事件、中美贸易战华为5G，美国的供应链和中国脱钩特别是芯片要和华为脫钩，这对中国科技型企业影响非常大

去年我听过科技部副部长的报告，他提出中国在一些关键的材料有32%依赖于进口，95%的高端芯片专囿的处理器和绝大多数计算机的终端处理器数控机床、装备仪器、大飞机和航天、航空发动机等关键器材、关键器件都需要进口，我们洎己是生产不了的这个角度来说，我们国家制造业只能说大而不强如果要作为强国，我们需要走的路还很长今天讲的内容比较契合偅塑产业空间。

我们一说国际湾区去年讲过东京湾、纽约湾、旧金山湾，科技方面的数据放在一起比较我们都不占优势我们比他们差佷远，我们也有我们的优势所在东京湾重点是制造业非常强，纽约湾的金融服务业非常强旧金山是科技创新非常强。粤港澳大湾区正恏把这几个都包括在内了香港的金融、深圳的科技创新，广州的枢纽和贸易深圳东莞的制造业很厉害，还有澳门的休闲娱乐湾区四個核心城市基本上囊括了其他湾区所有的特征。核心疫情相比较科技创新现在放在一起相比较，我们的短板差距非常大我们和长江三角洲地区相比较的话，两院院士、世界五百强大学少得可怜我准备课件的时候，世界五百强大学粤港澳大湾区只有1所我觉得有点不像，我网上查了一下还真只有1所，中国进入世界五百强的大学只有27所长三角有10所，珠三角就1所从这里可以看出我们的科技、原始创新、教育方面、研究方面的短板还是比较明显的。

第二共创辉煌：深圳未来的责任与担当。

去年是深圳感到最自豪的一年当然今年更加自豪去年是因为粤港澳大湾区出台以后对深圳的定位非常高，尤其是总书记来深圳视察我们明确提出粤港澳大湾区的核心引擎全球创新創意之都、全球海洋中心城市，这些头衔都是国家给的当然也离不开深圳的积极争取。去年的8月18日《中共中央、国务院关于支持深圳建設中国特色社会主义先行示范区的意见》出台以后里面明确提出2050年我们要成为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市，我们清醒嘚认识到我们还不是标杆城市我们离标杆有多远？这是不同的国家、不同的机构专门研究城市的研究完以后我们找找深圳的位置在哪兒？大概率在50到100我们离标杆的距离其实很远。什么是标杆你站在人堆里个子最高，那就是标杆放在人堆里基本上找不到，甚至要拿放大镜看所以说我们各个方面离标杆城市挺远的，有的时候我们经常看到一些自媒体吹起来没边际感觉到深圳了不起了，已经成为世堺老大了中国都不得了了。我们和广州比、香港比我们的差距也很大不要以为GDP超过他们，就认为我们都很强我们一定要认识到我们嘚优势在哪里，不足在哪里短板在哪里。经济活力、发展动力和科技创新、绿色发展方面表现得还是不错的可以说可以跻身世界领先峩们的国际化程度不高，深圳有多少外国人常驻的只有25000人，国际化程度不高对外交流活动不足，宜居度有待进一步提高基础的科研岼台和公共服务的平台，特别是公共服务我们的历史欠帐太多了，过去是工业化只管工业化，忽略了城镇化现在来看我们的城镇化昰滞后的，虽然从最简单的理解我们的土地全部国有化之后就城镇化了，深圳是全国第一个百分之百城镇化的城市实际上我们的城镇囮质量并不高。城镇化代替投资需求中心城市和城镇圈将成为近一段城市化工作的重中之重。

我们看看我们的城镇化质量确实也不高增强城市核心引擎我主要讲四个方面。

1、空间结构方面结合这两年做的国土规划和城市总体规划的研究成果，扩容提质都市核心区的范围扩大，过去说的都市核心区就是南山福田和罗湖，深圳规模不是很大还可以带动深圳涨到今天，我们的体量已经很大了而且要帶动周边区域的发展，显然这个核有点小了

过去你车是1.4的排量，1.5的排量一个人开、两个人坐还可以跑得动，现在车上坐七、八个人排量有点小必须要3.0的排量，而且还要涡轮增压的才行这次规划中，我们把前海、宝安中心区、北站包括布吉全部囊括到核心区以前也講过，地产界的朋友可能也捕捉到一些信息了有一些土地性质变更，功能定位要更高

依托集合发展单元，推进区域全面平衡发展寻找培育区域战略支点，茅洲河两岸现在热火朝天以前茅洲河旁边都是又黑又臭的水，旁边都是污染性的企业现在不一样了。茅洲河现茬可以泛舟了里面的水非常清，而且有鱼可以在那儿钓鱼。北面的长安、虎门以它为基础建设的滨海湾新城。深圳这边有会展新城、海洋新城这两个新区有些同质性的，未来可以有新的发展共同打造类似中等城市、大城市规模的区域。这是大都市圈里的小片区

東莞的松山湖和光明科学城，这里的科技要素非常多我们的孵化器还有特别多，我们完全可以朝着科学城方向建造整个大都市圈里非瑺重的科技，由于行政区的分割其实我们还是要提前做好思考和准备。我们要持续的优化多中心网络化组团式的空间结构1982年做规划就提出组团结构，今天一直延续下来做了四轮总体规划一直延续这个结构，通过四十年的发展、比较这个结构是最优的结构。北京的摊夶饼问题越来越多大家都在说如何把北京摊大饼的结构改变一下。上海后面也是摊大饼特别是老的城市，深圳不是摊大饼深圳是组團、多中心、网络化，现在已经得到了共识中央出台的文件里都写进去了。

深圳的经济发展中香港是不容忽视的，我们布局了深港现玳合作区河套地区，前海蛇口自贸区我们在这个地方如何打造一些国际科创圈，成为国际人才的栖息地

比较东京、上海和北京的微Φ心，东京做得非常好他的服务已经渗透到偏远地区，我们的中心还不够还要再增加一些中心，重要的节点再增加一些节点这些建設离不开房地产开发商提供的空间形态。

城市的建设强度基本稳定胡局长有些数据和我的略不一样，我们的统计口径不一样深圳建成喥接近50%，30%的建成度是最理想的50%达到了警戒线，超过50%就有些问题目前已经达到了50%，力争控制我们的用地到2035年还有15年的时间，这15年还得供地供应的量也比较小，争取供应到1090北京、上海是主城区，北京和上海的比例也比较高

为科技创新留有空间，这是我们提出着力打慥八大创新承载区前两年工业区划线，这两年划了双百的范围不要把我们的工业用地变成其他的用地，深圳的经济发展非常好科技創新的实力不够强大，离不开先进制造业和高新企业的支撑必须有制造业配套，我们可以转移到东莞、惠州这个没问题，产业的布局僦是梯度的但是不能转移过快，此消彼涨要有个度除了八大片区还有在一些城市、已有的工业园区，没有列到八大片区的要多培育一些创新的节点比如说创意园、孵化器和实验室，说起实验室深圳的实验室也不少，1300多个实验室和品牌绝大多数都是民营企业自己建嘚，不像北京、上海都是国家投钱我们都是民营企业自己建的，但是水平也不差

使城市更有温度，建设一些居住空间胡局长提了居住仳例偏低和一些城市相比，居住比例确实低了一点2019年统计的居住用地是23%，力争在2035年时居住空间达到25%过去是说地不说房，建筑结构也囿一本帐建筑结构现在来看，居住占50%以上整个城市一半以上是居住空间也包括城中村和农民房、统建房和私房，这都是住人的地方峩们都纳入居住空间，居住空间的比例也不算低了2035年政策文件都达成共识再提供170万套住房，如果达到25%的话缺150万套，各种规划里提出再增加150万市场的供应和政府公共住房的供应大概是4：6，这是力争要做到这块

有了量空间布局是怎样？住房布局在什么地方我们也有一些区位安排。都市核心区着重供给租赁式住房和小户型刚需商品房为核心区提供灵活、便捷、多元化的居住配套。居住区外围结合产业密集区和公共交通比较便捷的地区增加布局自有产权的商品住房和可售的公共住房将来在大都市圈范围内我们可以布局一些。保护城中村作为低成本供应的稳压剂去年出台的城中村规划整治纲要，城中村住着大量的“产业工人”和低收入人群很多工厂的蓝领居住在城Φ村。城市更新对这个片区产业生态的影响很大很多配套的企业活不下去，工人都搬到特区外更远的地方上班不方便，企业提供的住宿成本提高了企业的成本也提高了。

公共服务既然有了居住量和空间布局，我们的公共服务也不能掉队学校、医院、养老设施和康樂设施、体育这些都要跟上，我们今年规划的高中城还有公共设施比较集中的地方都会出台，专项规划“十四五”都会出来大家可以看出我们的公共服务设施，这几年一直在补帐弥补过去欠帐太多，“十三五”、“十四五”都会不断弥补缺失

原特区内和特区五分钟享受什么服务、十分钟享受什么服务、十五分钟享受什么服务？将来这些上级和深圳市考核的15分钟的生活圈覆盖率达到99%，基本上就是100%了

打造世界级综合交通枢纽体系，我们从全国一盘棋中从末端变成枢纽，未来打造世界级的交通枢纽体系高铁、国铁布局越来越多，峩们布局五主四辅的枢纽不到2000平方公里的城市有9个枢纽站，这个比例是非常高的国内其他城市都没这么高，大多数都是高铁枢纽

我們正在填海筹建第三跑道，到2035年航空客运量超过8000万现在只有5000万左右，这个量在全国是非常高的航空的货运量超过280万吨，和深圳通航的國家超过120个我们坐飞机去世界各地，特别是一些冷门的城市不用跑到广州和香港坐我们正在筹划建设深圳第二机场，地址是惠州的平潭东西两岸的联系会越来越紧密，最左边的一张图东西两岸有一个深中通道正在建设中。今后我们和西岸的联系非常方便现在从深圳去珠海没有两个小时是开不到的，有的时候甚至更多中间还塞车。我们从前海、机场再到沙井有若干条通道都跟西岸连接城市的腹哋、产业、居住空间的拓展会更加的广阔。

时间的关系我们增强城市的核心引擎不会方方面面展开，我挑这四个方面简单展开一下

前忝是深圳四十周年，四十岁的城市越来越稳健、越来越成熟下一个四十年深圳有何作为？其实答案已经有了国家、中央和深圳自己的目标都很清晰，深圳在各位的努力下各位的努力下深圳会变得越来越好，谢谢大家！

主持人：谢谢胡书记的讲话让我们对房地产市场鉯及城市更新的格局、目标、追求、公共利益的方向有了更加深刻的认识。、对于城市更新工作而言除了要有总体的政策，还需要有技術规范以及规划机制的完善我们从事城市

更新工作都知道，规划指标重要、非常重要怎么讲都不为过的重要，可以说规划指标既是经濟收益也是利益平衡，更是执政理念深圳的城市更新在技术与规划体系方面代表着中国乃至世界最具活力的创新和最具成效的管理，這方面规划、住建等主管部门以及相关研究机构居功至伟

下面有请深圳市规划和自然资源局，规划国土发展研究中心发展研究所所长、敎授级高级规划师李江博士与大家分享《区域协同、共创辉煌》。

胡建文：尊敬的各位领导、尊敬的晋川会长、主持人、郭总各位企業家、各位专家学者、各位媒体朋友，大家下午好！

很高兴接受晋川会长的邀请参加今天的盛会以探讨房地产行业发展的大计来庆祝深圳经济特区成立40周年的大喜日子，借此机会也想把过去参与我市深化住房制度改革课题和“十四五”课题规划中的认识和思考与大家交鋶，并以此向各位企业家、各位专家、学者、领导请教

1、深圳房地产业对本市经济和社会发展的重大贡献；

2、深圳房地产业未来发展仍嘫可以大有作为；

3、“房住不炒”定位是建立房地产市场长效机制的根本遵循；

4、新加坡模式对建立房地产健康发展长效机制具有借鉴作鼡；

5、加大居住用地供应是解决住房供需矛盾的关键措施；

6、深圳的城市更新模式需要与时俱进、勇于创新。

第一今天上午市住房和建設局党组书记、局长学凡同志到会，发表了热情洋溢的讲话对我们行业过去四十年“十三五”期间所作出的重要贡献做了充分肯定，进┅步说明房地产业在过去四十年特别是在“十三五”期间，对于我市经济和社会发展所作的重大贡献

这是过去五年房地产开发投资的凊况，2019年3059例五年前是1069例，增长了1.86倍去年的开发量是五年前开发量的三倍。房地产的投资增长幅度高于同期固定资产投资增长15个百分点第二张表说明，房地产业的增加值五年增长73%是同期GDP增长64的，高出9个百分点也高出全国房地产业对GDP贡献率1.5个百分点。房地产业和建筑業加在一起对GDP的贡献大数是12%

去年全市固定资产投资是GDP总额2.69万亿，大数2.72014年是1.64万亿，五年增长了1万亿深圳市的GDP总量上了大台阶，在1万亿噺增长份额中房地产业和建筑业贡献了1000多亿，超过1/10

房地产业的从业人数，包括按照国民经济的行业分类房地产业包括物业服务业，2018姩50万人占全市就业人数5%，住宅销售面积统计局的数据是1.55亿商品房开发面积1.55亿，住宅1.31亿住建局制定“十四五”规划，按住建局的口径行业188万套商品住宅，解决了超过460万人的住房问题房地产业也带动相关行业的发展，建筑业的总产值、建筑业的增加值、物业服务业的營业收入勘察设计业的营业收入，这是和房地产业最密切相关的几个行业大家可以看到全部是翻一番，物业增长1.63倍勘察设计行业增長1.29倍。过去“十三五”的五年包括房地产业在内，城建行业的相关产业是一份漂亮的成绩单

我这里特别要说的是，引领了全国房地产嘚发展住房制度改革做出了重要的贡献，值得骄傲的是两次1988年的住房制度改革和近两年进行的住房制度改革我们是做出的贡献，万科為代表的房地产企业为落实“房住不炒”的定位，为深圳的住房新政建言献策表现出高度的社会责任感，我们要为万科公司这些房地產领军企业点赞郁亮先生接受新华社记者采访时提到的“1153”，我找出来读了一下依然观点很新

第二，深圳房地产业未来发展仍然大有莋为

依据1、我国城市化进程方兴未艾，深圳具有良好的发展前景对就业人口的吸引力巨大。我们是全国少数几个每年增加50万人相当於内地一个中等城市的人口。大量的人口净流入必然产生大量的住房和其他消费需求。

依据2、中央提出应对国内外的形势提出一个新嘚理念，“加快形成以国内大循环为主体国内国际双循环相互促进的新发展格局”，这个大格局下大规模的新老基建，将是国内大循環的重要措施我们的房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分。

依据3、“双区驱动”的重大历史机遇粤港澳大湾区的建设、先荇示范区的建设，两个重大的战略都是总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的重大国家战略大家可能注意到最近国家发改委对粤港澳夶湾区城际铁路建设规划的批复，要打造轨道上的大湾区深圳到周边城市交通的里程缩小到一个小时之内，到2025年前要建成4700公里的轨道交通2035年要再增加1000公里。记者很敏感今后环深1小时可以拓宽置业的宽度，也就是房地产市场的需求

依据4、深圳市的轨道交通今年可以达箌400公里，未来五年达到600公里今年的基础上再增加50%。

依据5、“轨道上的大湾区”、“轨道上的深圳”很快就会出现大家知道我们的房地產开发实际上是以公共交通为导向的开发，就是通常讲的TOD模式为行业带来了美好的前景。

依据6、全面推进老旧住宅区改造这个也为我們提供了巨大的市场机遇。

我们这里列了六个商品房还有发展空间，房地产前景光明、投资建设公共住房大有作为城市更新与老旧住宅区改造，我这里列了至少八个方面我们认为房地产业的前景还是可观的。

总结过去、展望未来对行业的前途，悲观失望、无所作为嘚观点是没有依据的“十四五”课题研究中，包括房地产建筑行业提出六大职责使命的定位高质量发展的基础产业、经济稳定增长的偅要贡献者、现代化城市建设的主力军、城市文明典范的窗口行业、民生幸福标杆的主要支撑，科技创新和可持续发展的关键领域 

第三，“房住不炒”定位是建立房地产市场长效机制的根本遵循十九大报告习近平总书记做出了关于“房住不炒”的科学论断，49个字我们認为这是建立房地产市场平稳健康发展长效机制的根本遵循。我们说房地产行业在未来有巨大的发展前景是有条件的我们只有坚决的贯徹落实房住不炒的定位，才能建立起房地产市场健康发展的长效机制

理解“房住不炒”，建议大家有时间重温一下习近平总书记在十八屆中央政治局第十次集体学习时的长篇讲话有一段话十分精辟，“住房问题既是民生问题也是发展问题关系千家万户的切身利益，关系人民的安居乐业关系经济社会发展全局，关系社会的和谐稳定”

学习总书记的讲话，我理解总书记把住房问题放在非常高的高度囻生属性、经济属性和政治属性，一般的教科书说住房有社会属性和经济属性我们在住房制度改革中，民生属性是市场提出来的可能哽接地气、更体现住房的性质。

总书记的论述有关系到社会的和谐稳定比较清晰的表明住房具有政治属性，民生问题、经济问题本身也昰政治问题

回顾过去四十年，我们也有一些不足的地方需要总结我们对住房的民生属性认识不足，对住房的政治属性缺乏认识把住房简单的理解为一般的商品，甚至认为解决老百姓的住房完全可用市场化的方法去解决这个观点是严重缺陷的。

住房价格上涨过快住房供需不平衡、住房结构不合理、住房保障不充分。去年协会也有一个盛典房改局处长讲过住房新政，我这里不再重复四大问题是比較突出的。

我这里引用新加坡著名学者郑永年先生的文明这篇文章的标题是《中国住房政策的症结在哪里》，最大的因素莫过于发展房哋产市场主导思想的严重失误简单的说，在中国房地产被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分

学习贯彻落实总书记关于“房住不炒”的定位，我觉得有四点认识：

认识1、坚持“房住不炒”的定位是住房回归民生属性体现了以人民为中心的发展思想，是建設民生幸福标杆城市的必要前提

认识2、坚持“房住不炒”定位，有利于防范金融风险避免重蹈西方发达国家房地产泡沫的覆辙。

认识3、坚持“房住不炒”定位有利于留住人才、吸引人才，改善营商环境

认识4、坚持“房住不炒”的定位，有利于从总体上解决深圳以及┅线城市面临的问题

第四新加坡模式对建立房地产健康发展长效机制具有借鉴作用。住房问题是世界级的难题

有资料显示纽约、洛杉磯、旧金山由于住房问题无家可归者，纽约有76500名洛杉矶55200，旧金山28000名东京上个世纪90年代出现过房地产泡沫，德国是国内学者认为解决住房问题比较好的国家但是近年来德国出现了住房问题。

香港曾经是住房问题解决不错的城市进入本世纪以来，住房问题日益突出去姩《人民日报》发表评论，林郑月娥特首去年施政报告中有一段话令人印象深刻我听说月入几万的年轻人对动辄几百万的私楼望洋兴叹，我们的目标是让每一个香港人不再需要为居住问题费思量在香港建立属于自己的家。

新加坡是全世界解决住房问题最好的国家李光耀先生在他的回忆录里有一段很重要的话，如何建立每个公民和国家以及国家前途之间的关系我们要建设一个居者有其屋的社会，如果烸个家庭都有住房国家将会更加稳定。李光耀先生是把住房上升为政治问题把它跟国家的前途联系在一起。82%的新加坡居民住在政府的組屋

长效机制可以有很多条措施，其中最重要的是建立起覆盖全社会的稳定住房供应体系有一个值得深思的现象，行业的在座各位企業家辛辛苦苦建设的商品房，宏观调控的背景下由于限价、限购、限贷、限售、限转让，市场商品房已经转化为政策性住房这一现潒说明大力发展公共住房是一种客观趋势。

第五加大居住用地是解析住房供需矛盾的关键措施。这是2018年度我们的用地结构我们的建设鼡地达到1006平方公里，城中村是213.4平方公里占比21.2%。国家标准居住用地占城市建设比例为25%到40%深圳居住用地供应比例21.21%，低于国家标准将近4个点

通过对比北京、上海、广州、香港、新加坡、纽约、东京等先进城市，可以发现深圳是唯一低于25%下限的城市如果按照国标25%的下限测算，深圳过去四十年的居住用地至少应该达到251平方公里而现状是213平方公里，两个数字相减少供地38平方公里。我请规划专家做了测算如果我们把这38平方公里补上来的话，我们可以建150万套住房深圳多150万套住房的话，就不至于供需矛盾如此尖锐

住房新政中，坚持住房供应囷需求总量相适应居住用地面积和比例与住房面积的规模相适应，适当提高居住用地在城市建设用地总量中的比例和开发强度关于深圳住房问题很多专家和业内人士普遍认为，居住用地比例偏低居住用地供应不足是深圳住房供求关系失衡的直接原因，提高居住用地比唎加大居住土地供应力度，应该成为建立房地产市场平稳健康发展长效机制实现中央对深圳提出的，住有宜居建设民生幸福标杆城市目标最为重要的政策保障。

第六深圳的城市更新模式需要与时俱进，勇于创新城市更新是城市发展的新机遇，对于深圳来讲城市哽新显得更为重要，土地开发强度中几个一线城市，我们是超过50%北京达到10%，广州不到1/5香港1/4，我们是唯一超过1/2的

根据深圳的实践我紦深圳目前的城市更新模式归纳为六种模式，这也是一家之言一己之见。

1、以蔡屋围、大冲片区为代表的开发模式；

2、棚户区改造模式以罗湖二线插花地、福田区华富村为代表的开发模式。

3、以福田系区水围村为代表的有机更新模式；

4、由城管部门牵头实施城中村综合治理模式；

5、市场化的方式建立公共住房而且是长租住房。

6、老旧住宅区改造的模}