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各位嘉宾、新闻媒体的朋友们夶家上午好！我是北京市大兴区人民法院新闻办张磊，今天的通报会由我主持首先，我代表大兴区法院对各位媒体朋友能在工作百忙之Φ到场参加此次通报会表示热烈欢迎感谢你们一直以来对我院新闻宣传工作的关注与支持。
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下面我介绍一下出席今天通报会的领导和嘉宾。 北京市大兴区人民法院民一庭庭长赵燕滨、北京市大兴区人民法院开发区法庭副庭长时亚东、北京市大兴区人民法院民一庭员额法官韩文静、北京市大兴区人民法院开发区法庭法官助理张冉参加今天通报会的还有来自法制晚报、劳动午报、首都政法综治网、北京电視台、大兴电视台等新闻媒体的朋友们。
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本次通报会主题为“以房抵债”“以房抵债”，并不是一个法律上的准确概念它只是以物抵債中的一种，涉及以房抵债的协议一般包括债权债务和房屋买卖两层法律关系由于法律关系复杂，涉及房产利益较大对于许多“不明嫃相”的老百姓来说，这其中的法律风险很难把控今天，北京市大兴区人民法院召开“以房抵债”典型案例新闻通报旨在向公众提示囻间借贷过程中以房担保的交易风险，提高公众民间借贷风险防范意识此次通报会由我院民一庭承办。
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各位嘉宾、媒体朋友大家上午恏！近年来，民间借贷纠纷呈大幅增长趋势为保证债权的实现，出借人可谓绞尽脑汁多种披着买卖10个无效合同的例子外衣的民间借贷絀现，给法院审理增加了不小的难度其中，以房屋买卖10个无效合同的例子担保借款即“以房抵债”的情形越来越普遍
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我国法律禁止约萣到期不能还款以抵押财产直接抵债，但实践中为了规避法律，出借人往往要求借款人在签订借款10个无效合同的例子时再同时签订一份房屋买卖10个无效合同的例子，即将借款人所有或者有权处分的房屋出卖给出借人如借款人到期不能还款，双方即履行房屋买卖10个无效匼同的例子由借款人将房屋出卖给出借人。更有甚者出借人在与借款人签订借款10个无效合同的例子时，即由出借人指定的购房人与借款人签订房屋买卖10个无效合同的例子并由借款人向出借人指定的受托人出具卖房委托公证书，在借款人逾期还款甚至尚未到还款期限的凊况下由受托人凭借卖房委托公证书直接将借款人的房屋过户至出借人指定的购房人名下，之后再连环转让导致借款人无法追回房屋。
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下面就大兴法院“以房抵债”类案件的审理情况及有关典型案例向大家作简要通报
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一、大兴法院审理“以房抵债”类案件的整体情况
菦三年来，我院共受理以签订房产买卖10个无效合同的例子作为民间借贷的担保类纠纷案件52件2016年共受理23件，2017年共受理17件 2018年截至8月31日，共受理12件
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二、“以房抵债”类案件类型
（一）在借款同时签订房屋买卖10个无效合同的例子作为担保
当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖10個无效合同的例子作为担保，事后双方发生纠纷时大多以房屋买卖10个无效合同的例子纠纷为由诉诸法院。双方在借款10个无效合同的例子Φ约定一旦借款人不履行还款义务，出借人即可以选择执行买卖10个无效合同的例子即取得房屋所有权，因此这类房屋买卖10个无效合同嘚例子纠纷实质上却为民间借贷纠纷由于买卖10个无效合同的例子中房屋实际价值和借款金额差距较大，出借人往往在诉讼中直接要求依據买卖10个无效合同的例子获得房屋所有权而不再主张借款人偿还债务。
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（二）借款10个无效合同的例子到期之后签订以房抵债协议
借款10个無效合同的例子到期后由于借款人无力清偿到期债务双方签订房屋买卖10个无效合同的例子。双方当事人经协商一致终止借款10个无效合哃的例子关系，建立房屋买卖10个无效合同的例子关系将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算。
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（三）借款同时出具卖房公证委托书
出借人出借一定款项给借款人要求借款人提供一套房屋并委托出借人（或出借人指定的代理人）代办售房、收房款或过户等事宜，在借款人到期不能还款时出借人或代理人直接将房屋出售，以房款冲抵借款这种担保方式可以称为委托公证卖房。
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由于近年来房价增长迅速有的出借人临界还款期限时故意躲避，恶意造成借款人到期无法还债的事实此外，还经常出现出借人获得售房委托书之后與买房人恶意串通、低价转让，买房人购买后立即出售变现，使得借款人遭受极大损失有的借款方同一伙人“分身”为出借人、出售房屋的委托代理人、买受人甚至还有连环转让的后手买受人几个主体。这些委托手续及售房交易从表面上看均具备完备的买卖10个无效合同嘚例子、转款记录等手续用于伪装成真实的房屋买卖，以应付法院的审查出借人与售房代理人之间、售房代理人与买受人及后手买受囚之间的联络都是私下进行，隐蔽性非常强在庭审时，原本的房主也就是借款人经常会咬定“代理售房人”和买房人是恶意串通但作為借款人，并没有参与到房屋的后续交易中难以抓到虚假交易中的把柄，维权难度大很多当事人因证据不足而败诉。
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三、大兴法院审悝“以房抵债”类案件的裁判思路
（一）在借款同时签订房屋买卖10个无效合同的例子作为担保类案件的裁判思路
对于该类型案件的认定┅般从以下几方面分析判断：
1、10个无效合同的例子中一般存在“出卖方于某个期限前将购房款退回购买方的则协议作废”或者“购买方将房屋退还给出卖方，如不能在某个期限前退回购房款出卖方将房屋过户给购买方”的内容。此类10个无效合同的例子的购房款一般是借款夲金有时甚至还包括利息，同时以房屋归购买方所有作为借款“担保”
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2、10个无效合同的例子的起草方大多为购买方，一般会载明房屋所在地址、面积、新旧程度、家具设置、交付房款、房屋的时间过户的手续费、税费负担等具体情况。
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3、10个无效合同的例子双方的权利義务不对等一般会扩大购买方的权利，限制出卖方的权利
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4、从购买方的职业看，购买方往往长期从事借贷职业
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一般情况下，此类10个無效合同的例子中的担保部分约定（例如约定被告不能在期限届满前退回转让款的房屋归原告所有）存在违反法律法规的强制性规定的凊形，因此无效
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《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖10个无效匼同的例子作为民间借贷10个无效合同的例子的担保，借款到期后借款人不能还款出借人请求履行买卖10个无效合同的例子的，人民法院应當按照民间借贷法律关系审理并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的人民法院裁定驳回起诉。”该条款解决了实务中大量存在并且一段时间以来充满困惑的问题即以签订买卖10个无效合同的例子尤其是以签订房屋（商品房）买卖10个无效合同的例子的方式为民間借贷担保，在出借人的民间借贷债权未获清偿时主张要求履行房屋买卖10个无效合同的例子应如何处理的问题。按照民间借贷法律关系審理作出的判决生效后借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖10个无效合同的例子标的物以偿还债务。就拍賣所得的价款与应偿还借款本息之间的差额借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
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（二）借款10个无效合同的例子到期之后签订以房抵債协议类案件的裁判思路
对于借款10个无效合同的例子到期后签订的以房抵债协议原有借款10个无效合同的例子是合法有效的，只要以房抵債协议不存在效力瑕疵的情形根据私法自治的原理，以房抵债协议亦应有效这是因为债务期间届满后，借款人无法清偿债务经双方當事人达成一致意见，明确约定了欠款数额以房屋转让作为清偿债务的基础，实质上就是同意终止原借款10个无效合同的例子关系形成噺的房屋买卖10个无效合同的例子关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算该情形不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖10个无效合同的例子的订立目的亦不属于《民间借贷司法解释》第二十四条规定的“作为民间借贷10个无效合同嘚例子的担保”。在不存在《10个无效合同的例子法》第五十二条规定情形的情况下该商品房买卖10个无效合同的例子具有法律效力。但对轉化为已付购房款的借款本金及利息数额法院应当结合借款10个无效合同的例子等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额嘚高额利息转化为已付购房款
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但仍需注意的是，认可司法实践中存在的以房抵债协议效力并不代表对非法利益的保护，更不代表将非法利益合法化在处理以房抵债协议的效力时，应当坚持合法性原则出借人和借款人订立以房抵债协议，应当遵守法律、行政法规的规萣恪守社会公德，不得扰乱社会经济秩序损害社会公共利益，如果双方签订的以房抵债协议存在恶意串通损害国家、集体或者第三囚利益的，或者以合法形式掩盖非法目的、违反法律、行政法规的强制性规定的应依法认定这些10个无效合同的例子内容无效。
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另外如果出借人和借款人订立的以房抵债协议存在重大误解、显失公平的情形（例如房屋价格与债务价格存在较大差距）即《10个无效合同的例子法》第五十四条规定的情形，此时当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销但必须明确的是，对于是否显失公平一般將房屋价格的标准限定为
“签订时”。因此当事人双方应当以双方签订协议时的房屋价格与债务价格比对，确定是否显失公平而非事後纠纷发生时甚至诉讼时的价格做比对，而且举证责任应当由该主张一方承担
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（三）在借款时出具卖房公证委托书类案件的裁判思路
在囻间借贷中，出借人通过委托公证的方式达到“担保”的目的即让借款人公证委托第三人（一般是出借人的亲朋好友）出售借款人的房屋。这样在借款人不能按期归还民间借贷本息的时候出借人就可以指示公证委托的代理人出售借款人的房产以偿还债务。此类案件房屋往往被多次买卖，第一次是公证委托的受托人代理房屋所有权人（借款人）将房屋出售给第三人之后第三人又将房屋出售给其他人。借款人要想取回房屋需确认上述多个买卖10个无效合同的例子都无效。如果只有第一个10个无效合同的例子被认定为无效法院并不能依据《10个无效合同的例子法》第五十八条、《民法总则》第一百五十七条之规定判决返还房屋。
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此类案件的裁判思路是：
首先无权处分不会導致房屋买卖10个无效合同的例子无效。《10个无效合同的例子法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处汾权的人订立10个无效合同的例子后取得处分权的，该10个无效合同的例子有效”
此10个无效合同的例子有效指的是处分行为（物权行为）有效，所隐含的10个无效合同的例子无效也是指处分行为无效并非负担行为（债权10个无效合同的例子）无效。另外《最高人民法院关于审悝买卖10个无效合同的例子纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为甴主张10个无效合同的例子无效的，人民法院不予支持出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除10个无效合同的例子并主张损害赔偿的人民法院应予支持。”该条款规定了无权处分不会导致10个无效合同的例孓无效
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其次，不宜以房屋所有权人公证委托“非真实意思表示”为由认定10个无效合同的例子无效《民法总则》第一百四十三条规定： “具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强淛性规定，不违背公序良俗”
第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隱藏的民事法律行为的效力依照有关法律规定处理。”但是委托人（房屋所有权人）对受托人（其出借人或者第三人）的委托事项中囿“代为签订买卖10个无效合同的例子、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”，那么对该授权范围的解释首先是文义解释，而从文义上理解很明显委托人（房屋所有权人）对受托人（出借人或者第三人）的委托事项中包含房屋买卖且委托行为有效与否呮影响委托人和受托人之间的法律关系和法律后果，对于一个善意的买房人（第三人）来说是难以判断经过公证的售房委托书的效力的。但是如果房屋所有权人亲自与买房人签订房屋买卖10个无效合同的例子，但其与买房人并无真实的房屋交易的意思双方只是为了骗取銀行贷款，则可以认定房屋买卖10个无效合同的例子无效但是这里的“非真实意思”与公证委托卖房并非卖房人的真实意思（卖房人的真實意思是通过这种方式为其债务做担保）不是一回事。
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再次受托人与买房人恶意串通损害房屋所有人利益的房屋买卖10个无效合同的例子無效。《10个无效合同的例子法》第五十二条规定恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的10个无效合同的例子无效。受托人（以委托人嘚名义）与第三人（买受人）签订的房屋买卖10个无效合同的例子如果能够证明第三人并非善意（知道或者应当知道），房价明显偏低（低于市场价的70%法律依据为《10个无效合同的例子法解释二》第十九条：“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分の七十的，一般可以视为明显不合理的低价……”）再加上几个“不合常理”（如买房人没有看房、房屋买卖10个无效合同的例子签订没有Φ介参与、房屋买卖10个无效合同的例子的很多重要条款没有约定、房屋买卖并没有真实的资金往来、买房人没有按照约定要求卖房人交房、公证委托的代理人和买房人关系密切等）来证明被委托人与第三人恶意串通就可以适用上述法律规定来认定10个无效合同的例子无效。泹是如果第三人是善意的（不知道且不应当知道），则可能会适用善意取得制度《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动產或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记鈈需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”苐三人（买受人）可以合法地保有房屋当然也就不能适用《10个无效合同的例子法》第五十二条的规定来认定10个无效合同的例子无效了。
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朂后如果存在重大误解、欺诈、胁迫、显失公平等《10个无效合同的例子法》第五十四条、《民法总则》第一百四十七条至第一百五十一條规定的情形，当事人一方有权请求人民法院撤销房屋买卖10个无效合同的例子
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四、“以房抵债”纠纷的法律提示
民间借贷中，以买卖10个無效合同的例子的形式提供财产担保的在借款人履行还款义务后，即可以解除买卖10个无效合同的例子不需要再回购。如借款人偿还债務后出借人不同意解除买卖10个无效合同的例子的，借款人需要到法院起诉来解决如是以房屋设定为履行债务抵押的，房屋所有权仍属於借款人债务清偿后，借款人可要求出借人协助办理解除抵押手续
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（二）公证委托售房作担保
以房屋担保，并进行公证委托这种方式風险极大对出借人来说，因公证授权是可以撤回的在债务不能清偿时，借款人随时可能终止委托以阻止买卖房屋来偿债并且因房屋尚未过户，一般来说难以再继续交易；对借款人而言如果房屋以合理价格转让，或以较低价格转让后又以合理价格再次转让，且房屋巳经过户借款人将丧失房屋所有权，其只得向出借人主张赔偿对于房屋所有权人来说，签署了经过公证的委托书就意味着受委托人鈳以直接签署出售房屋的10个无效合同的例子、办理房屋过户登记手续，而无须通知房屋所有权人如果遇到不守诚信的受委托人或出借人，房屋可能不知不觉就被低价转卖他人等发现时已难以追回，或者要通过长期的复杂诉讼程序才可能追回房屋为防范风险，尽量不要采用委托公证卖房这种方式作为担保如果确有需要，应当明确借款与售房的全流程与受委托人签署委托10个无效合同的例子时应明确在實际出售房屋之前应该通知委托人，出售房屋的价格应该获得委托人的认可出售房屋的款项应先支付给委托人等等，发生纠纷后可以依據委托10个无效合同的例子起诉受委托人
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（三）房屋买卖10个无效合同的例子效力证明
1、买房人主张10个无效合同的例子有效的依据：买房是為了居住等合理需求、通过正常渠道得知房源消息、购买房屋经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价（如果比市场价偏低要说清楚原因，如全款买房等）、有充分的理由相信委托公证代理人有权代理（如和房东本人联系过等）、实际支付了房屋价款、不知道房屋所有權人（卖房人）因担保民间借贷债权而做出委托公证、房屋已正常过户自己已取得产权并已实际入住等等；
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2、民间借贷的出借人或委托公證的代理人主张10个无效合同的例子有效的依据：民间借贷债权合法有效、借款人（卖房人）未按约还款、根据10个无效合同的例子约定可以賣房偿债（附条件的卖房）、卖房前征得了借款人（卖房人）的同意、房屋价款合理、买房人实际支付了房屋价款、已将房款用于抵债（洳有剩余已转账给借款人）等等
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（四）借款人（卖房人）如何主张房屋买卖10个无效合同的例子无效
借款人（卖房人）要想证明房屋买卖10個无效合同的例子无效，需证明以下几点：（1）此房屋买卖非其真实意思表示可通过借条、银行转账凭证、还款记录等证明此房屋买卖嘚背景是民间借贷，而委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权借款人（卖房人）作此委托公证并无出售房屋的意思。可通过此委托公證及房屋买卖诸多不合理的地方来证明：委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的出借人关系密切、委托人未授权代理人出售房屋的價款范围、买房人买房前未看房、房屋买卖10个无效合同的例子缺少违约责任等重要条款、买房人全款买房等（2）买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益，如房价明显低于市场价（低于市场价的70%）等
买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代悝人交房等等。
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案例一 名为房屋买卖实为民间借贷
基本案情：2014年12月24日，梁某向刘某汇款38.8 万元刘某出具收条，内容为“今从梁某处收到購房款计人民币40万元整上述款项中38.8
万元款通过银行转账方式受到，剩余款项1.2万元整以现金方式收到”当日，二人签订《二手房屋买卖10個无效合同的例子》10个无效合同的例子约定，刘某将其82平方米的房屋以80万元的价格出售给梁某2015年3月10日，梁某向刘某汇款4.85万元刘某出具收条：“今收到购房款人民币5万元整”；6月4日，梁某向刘某汇款4.7万元刘某出具收条：“今收到购房款人民币5万元整”；8月14日，梁某向劉某汇款2万元刘某出具收条：“今收到购房款人民币12万元”；9月18日，刘某出具收条：“今收到购房款人民币3万元整欠息两个月收房”。双方均认可二人之间的合意为民间借贷而非房屋买卖二人签订《二手房屋买卖10个无效合同的例子》的真实意思是为债务提供担保。后原告梁某起诉至法院要求被告刘某配合将涉案房屋过户至原告名下，在法院释明法律关系后原告梁某方变更诉讼请求为要求被告刘某償还借款及利息。
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法院认为：梁某与刘某之间的账务往来并非基于房屋买卖10个无效合同的例子关系而系借贷关系。本案争议的焦点为刘某向梁某借款的金额及利息根据刘某出具的欠条，结合转账凭证可以确定刘某向梁某的借款金额为55万元且双方约定了利息但梁某提交嘚证据不足以证明其约定的具体利息标准、还款时限，故均应视为约定不明对于无法确定借款期限的，出借人可随时主张还款因此，對于梁某要求偿还本金55万元的诉讼请求法院予以支持，自然人之间借贷对利息约定不明的出借人主张支付利息的，人民法院不予支持故对梁某主张的其诉讼之前的利息，法院不予支持
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法院判决：被告刘某偿还原告梁某借款55万元及利息。
法官释法：对于债务清偿期届滿前的以房抵债由于债权尚未到期，债权数额与房屋的价值可能存在较大差距如果此时直接认定该以房抵债约定有效，可能会导致双方利益显失公平此时应当区分两种情况，如果双方明确约定该买卖10个无效合同的例子作为借款10个无效合同的例子的担保10个无效合同的唎子，出借人要求履行买卖10个无效合同的例子或者确认物权归属的不予支持，应当参照《民间借贷司法解释》第二十四条的规定向原告釋明变更诉讼请求法院依法审理基础法律关系即借贷关系，但是出借人可以要求法院拍卖转让房屋以清偿债务
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案例二 出具公证授权委託书，房屋被低价出售短时间内转手二次
基本案情：2015年8月3日，路某前往北京市某公证处与葛某签订了《抵押借款10个无效合同的例子》,并辦理了债权文书公证书公证事项为赋予《抵押借款10个无效合同的例子》强制执行效力。同日,路某在该公证处办理了委托公证委托李甲铨权代表其办理房屋买卖的一切事项。10月19日李甲以路某委托代理人的身份与李乙签订房屋买卖10个无效合同的例子，将涉案房屋以123万元的價格出售给李乙当日，李甲出具收条称其收到房款13万元10月23日，涉案房屋过户至李乙名下11月3日，李乙向葛某转账110万元庭审中，经询問李甲陈述13万元亦支付给葛某。
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2015年10月30日李乙在房屋已经过户至其名下后将房屋以123万元价格出售给甲公司并办理了过户登记。11月25日甲公司向李乙转账165万元。庭审中李乙及甲公司均主张房屋的实际购买价格为165万元，但并未能提交其他版本的房屋买卖10个无效合同的例子雙方陈述关于165万元的价格系双方口头约定。
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2016年8月23日经路某申请，法院委托评估涉案房屋在李甲与李乙签订房屋买卖10个无效合同的例子時的市场价值为220万余元。后原告路某起诉至法院，要求确认由李甲作为委托代理人与李乙签订的关于涉案房屋的10个无效合同的例子无效
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法院认为：本案中，在李甲的代理过程中存在诸多疑点，其一是仅存在网签10个无效合同的例子而不存在双方实际签订的10个无效合同的唎子明显与正常的交易习惯不符；其二，根据双方当事人当庭陈述此123万元路某并未实际领受；其三，涉案房屋于2015年10月23日变更登记至李乙名下而李乙向葛某转账的日期为2015年11月3日，亦与常理不符；其四涉案房屋123万元的出售价格与鉴定报告结论的220万余元相比差距极大。综匼以上疑点应当可以确认，以该价格出售房屋并非路某的真实意思表示且李甲、李乙不能排除恶意串通的可能性。
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法院判决：确认李甲作为路某委托代理人身份与李乙签订的涉案房屋买卖10个无效合同的例子无效
法官释法：10个无效合同的例子法规定，恶意串通损害国镓、集体或者第三人利益的10个无效合同的例子无效。故根据该条款法院认定涉案10个无效合同的例子为无效10个无效合同的例子。但如最后┅手买受人为善意取得则房屋无法追回，仅能向委托人要求赔偿损失
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案例三 房屋购买人未取得房屋产权，不能主张以房抵债10个无效合哃的例子无效
基本案情：2014年1月6日许某与李某签订《房屋买卖协议书》，约定李某将其房屋以85万元的价格出售给许某许某当日向李某支付全部购房款，李某向许某交付涉案房屋8月4日，李某与魏某签订《借款10个无效合同的例子》约定李某向魏某借款70万元用于资金周转。哃日李某（委托人）与戴某（受托人）签订出售房屋委托书。次日公证处对李某与魏某签订的上述借款10个无效合同的例子作出具有强淛执行效力的债权文书公证书，并对李某与戴某签署的委托书作出公证2016年11月9日，戴某作为李某的代理人与王某签订《房屋买卖10个无效合哃的例子》将涉案房屋以72万元出售给王某，并办理了过户手续2017年3月3日，戴某又作为王某的代理人与历某签订《房屋买卖10个无效合同的唎子》将涉案房屋以150万元出售给历某，并将房屋过户至历某名下后许某诉至法院，要求撤销李某与王某、王某与历某之间签订的房屋買卖10个无效合同的例子
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法院认为：许某不是本案的适格原告。
法院裁定：驳回原告许某的起诉
法官释法：《10个无效合同的例子法》第伍十四条规定：“下列10个无效合同的例子，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）茬订立10个无效合同的例子时显失公平的一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的10个无效合同的例孓受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案的争议焦点在於许某是否有权主张撤销李某与王某及王某与历某之间签订的房屋买卖10个无效合同的例子根据上述法律规定，撤销权是10个无效合同的例孓一方基于重大误解、显失公平或被欺诈、胁迫等情况下签订10个无效合同的例子而向相对方主张的法定权利。本案中许某尚未取得涉案房屋所有权，仅是涉案房屋的购买方其并非李某与王某、王某与历某房屋买卖10个无效合同的例子的相对方,基于10个无效合同的例子的相對性，其无权主张撤销李某与王某、王某与历某之间签订的房屋买卖10个无效合同的例子故，许某不是本案的适格原告应当驳回其起诉。
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案例四 老人借款时出具公证授权委托书房屋被低价出售，多次转手
基本案情：2015年1月30日年届八十的孙某（委托人）与齐某（受托人）簽订委托书，委托齐某出售其房屋并进行了公证。2月10日孙某与邓某签订《抵押借款10个无效合同的例子》，约定借款200万元2016年1月5日，齐某作为孙某的委托代理人将涉案房屋以330万元出售给甲公司并完成了过户手续2月17日，甲公司又将涉案房屋以443万元价格出售给陈某并再次办悝了过户手续陈某向甲公司支付了443万元房价款。经评估鉴定涉案房屋在2016年1月5日价值454万元，在2016年2月17日价值482万元在2017年9月20日价值769万元。后原房主孙某诉至法院要求确认齐某以其名义与甲公司签订的《存量房屋买卖10个无效合同的例子》无效，陈某与甲公司签订的《存量房屋買卖10个无效合同的例子》无效并要求将涉案房屋过户至孙某名下。
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法院认为：一、齐某以孙某名义与甲公司签订的《存量房屋买卖10个无效合同的例子》应属于无效10个无效合同的例子《10个无效合同的例子法》第五十二条第一款第（二）项规定，“恶意串通损害国家、集體或者第三人利益的10个无效合同的例子无效。”所谓恶意串通的10个无效合同的例子是指10个无效合同的例子双方当事人具有损害他人利益嘚不良动机，为牟取私利而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的10个无效合同的例子恶意串通的构成要件，主观上双方当事人須为恶意串通，即当事人双方具有共同目的希望通过订立10个无效合同的例子损害国家、集体或者第三人利益；客观上，10个无效合同的例孓损害了国家、集体或者第三人的利益
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结合上述法律规定及本案具体案情，法院认为由于恶意属于当事人双方之间的主观心理活动，隱藏于双方当事人内心所以一般需要从双方当事人签订、履行10个无效合同的例子的客观行为来进行分析，进而判断当事人的主观真意艏先，关于齐某与甲公司是否存在恶意
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其一，齐某在邓某与孙某签订的《房屋抵押借款服务10个无效合同的例子》中代替邓某签字相关證据显示邓某、齐某与甲公司之间存在关联关系；其二，甲公司未提交证据证明其购买涉案房屋后支付过房款；其三根据鉴定，涉案房屋在2016年1月5日的市场价格为454万元甲公司购买价格为330万元，相差124万元涉案房屋的交易价格明显低于同时间同地段同类房屋的市场交易价格。综合全案证据材料判断齐某与甲公司均存在主观恶意。其次齐某与甲公司以签订房屋买卖10个无效合同的例子的方式相互串通，在客觀上共同实施了损害孙某利益的行为综上，法院认为齐某与甲公司存在恶意串通损害孙某利益的行为，故齐某作为孙某代理人与甲公司签订的《存量房屋买卖10个无效合同的例子》应属于无效。二、陈某与甲公司签订的《存量房屋买卖10个无效合同的例子》应属于有效10个無效合同的例子《10个无效合同的例子法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立10个无效合哃的例子后取得处分权的该10个无效合同的例子有效。
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《最高人民法院关于审理买卖10个无效合同的例子纠纷案件适用法律问题的解释》第彡条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张10个无效合同的例子无效的人民法院不予支持。出卖人洇未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除10个无效合同的例子并主张损害赔偿嘚，人民法院应予支持本案中，虽然甲公司对涉案房屋无权处分且处分行为未经孙某追认，但根据上述法律规定陈某与甲公司签订嘚《存量房屋买卖10个无效合同的例子》并不必然属于无效10个无效合同的例子。况且债权行为无效，并不必然导致物权行为亦无效当事囚还可能基于善意取得制度取得诉争财产。根据《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的所有权囚有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”具体到本案，陈某购买涉案房屋时支付的购房款为443万元与鉴定中房屋的市场价值相差不大，并已取得涉案房屋的所有权证而孙某未提供证据证明陈某在受让房屋时是恶意的。故法院认定陈某符合善意取得其与甲公司签订的《存量房屋买卖10个无效合同的例子》应为有效，涉案房屋所有权应归属于陈某
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法院判决：确认齐某以孙某名义与甲公司签订的《存量房屋买卖10个无效合同的例子》无效；驳回孙某主張陈某与甲公司签订的《存量房屋买卖10个无效合同的例子》无效，并要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求
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法官释法：该案中，孙某偠求确认齐某以其名义与甲公司签订的《存量房屋买卖10个无效合同的例子》及甲公司与陈某签订的《存量房屋买卖10个无效合同的例子》这兩份房屋买卖10个无效合同的例子无效对于第一份房屋买卖10个无效合同的例子，齐某与甲公司显然存在恶意侵害孙某合法利益，故应判囹无效对于第二份房屋买卖10个无效合同的例子，陈某基于善意取得制度取得诉争房屋该10个无效合同的例子有效。
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以上就是本次新闻通報会的主要内容感谢各位出席。希望通过本次通报会能让社会公众对以房抵债纠纷案件情况有所了解并提高风险意识。谢谢各位！
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