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在大多数城市中選到满意的楼盘是相当困难的，热门楼盘一般都会引起购房者的抢购而开发商为了尽快出售，锁定目标用户也会搞一些促销措施，比洳常见的房屋户型等具体条件双方都打算将具体事宜留在签订购房合同时敲定。而在签订购房合同时双方又没有就上述事宜达成一致，后无法签订购房合同这种情况就属于双方没有达成一致，买卖双方均没有构成单方面违约

在这种情况下，房屋认购书就自然失效開发商应该把定金退还给购房者。

2、认购书约定明确定金不返还

与第1种情况不同，如果认购书明确约定了签订合同的条件和具体内容購房者却不同意签订购房合同，购房者就得承当违约责任开发商则有权拒绝返还定金。

3、双方未就额外事宜达成一致定金应予返还

签訂房屋认购书时通常无法覆盖了情形，比如因限购或限贷导致购房者无法负担首付这种情况购房者可能无法依约签订购房合同，这种情況下购房者和开发商都不存在违约行为双方也不用承担违约责任，开发商应将定金返还给购房者

4、开发商提高购房门槛形成单方面违約，此时应双倍返还定金

签完认购书后开发商可能因为某些原因提高购房门槛，比如某些开发商在房款之外增加其他名义的收费项目認购的房屋被其他购房者买走等，导致购房者无法签购房合同这属于开发商方面的单方面违约，依据《担保法》的相关规定开发商应姠购房人双倍返还定金。

签订认购书时购房者应该尽可能明确双方的权利和义务，如果有必要可以由专业人士提供专业指导。