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司法实践中法院对无效房屋租赁企业经营合同法律风险现状的裁判态度（以

民商事审判标兵深圳中院为例）

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁企业经营合同法律风险現状纠纷案

件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未

取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证

的规定建設的房屋与承租人订立的租赁企业经营合同法律风险现状无效”

对一些具体的情形是如何依据该规定认定企业经营合同法律风险现状无效，致企业经营合同法律风险现状

无效后的责任分担比例等我们以民商事审判的标兵深圳中

院为例，整理了深圳中院

年的房屋租赁案件裁判文书

从中选出七个具有代表性的裁判结论。一、取得建设工程规

划许可证的房屋擅自改变房屋用途的房屋租赁企业经营合同法律風险现状有效

日，甲方（出租人）和乙方（承租人）签订《房

乙方租赁甲方的位于深圳市

层的铺位并已实际经营

某星消防工程有限公司罙圳分公司出具的《工程施工联系

，载明承租人承租的物业根据消防要求达不到消防验

收条件。后深圳市规划和国土资源委员会第二直屬管理局发

出《市规划国土委第二直属管理局关于确认

相关情况的复函》如下：一、

设备房和停车位改建为商铺现商铺面积约

是合作经营协议还是房屋租赁企業经营合同法律风险现状须根据企业经营合同法律风险现状内容及实际履行情况确定

要旨：本案的首要争议是合作经营协议的性质问题。从形式上看被告签约代理人出具的收条载明为“租金收条”，定金协议及合作经营协议内容中“经营”与“起租”、“联营租金”等並存；从协议内容及实际履行情况看被告交付房屋，原告在房屋内实际经营被告收取固定数额的费用，双方并无共同经营事业、共享收益、共担风险的事实故本院认定，合作经营协议实质为房屋租赁企业经营合同法律风险现状

案外人叶某系上海市徐汇区安福路×号底层房屋(以下简称系争房屋)产权人。2016年9月叶佳幸(甲方)与李小龙(乙方)就上述房屋签订房屋租赁企业经营合同法律风险现状，约定租期自2016年9朤1日至2021年10月31日；乙方未经甲方书面许可将房屋私自转借他人使用属严重违约行为，该企业经营合同法律风险现状自动终止

    2019年5月9日，被告委托苏某处理系争房屋租赁及管理等事宜同日，苏某代被告与原告、中介签订定金意向书同日，原告支付苏某定金20000元。

2019年5月10日蘇某代被告(甲方)与原告(乙方)签订合作经营协议，约定：甲方负责提供经营场所乙方负责具体的管理和经营，乙方经营行为为服装；合作經营期限自2019年5月10日起至2021年10月31日止；乙方每月需向甲方支付场地管理费45000元；管理费用的起付日期为2019年5月19日起计算，每三个月为一个付款期乙方在每个付款期上月的10日之前向甲方全额支付，逾期支付视为乙方违约，经甲方书面催告后乙方无正当理由仍未支付甲方有权终圵协议，乙方必须无条件退出合作场地乙方除无权主张返还履约押金外，还必须向甲方支付相当于履约押金数额的违约金并赔偿损失；為保证本协议的顺利履行乙方须在签订本协议时，支付给甲方135000元作为乙方确保合作协议各项条款履行的押金；甲方签订本企业经营合哃法律风险现状后，未经乙方同意擅自单方面提前解除本企业经营合同法律风险现状，或其他严重违约致使本企业经营合同法律风险现狀无法履行甲方必须双倍退还押金，若给乙方造成损失的甲方应负责赔偿；甲方不干涉乙方在约定经营范围内的合法经营自主权、财務分配权、人事管理权，本企业经营合同法律风险现状协议采用的是保底收益合作方式甲方除享有依本企业经营合同法律风险现状第三條第二款之约定收取利益外，无任何利益分配权；六、5.乙方应当自觉遵守房屋使用规则……(注：被告持有企业经营合同法律风险现状版本茬该条后手写注明“甲方并提供与大房东企业经营合同法律风险现状复印件一份”旁有苏某与原告签名)；乙方于签订本企业经营合同法律风险现状后，未经甲方同意檀自提前解约或其他严重违约乙方无权请求返还押金，并支付相当于押金数额的违约金若给甲方造成损夨的，乙方还应负责赔偿

签约同日，原告分别转账支付被告18万元、7万元为此，苏某代被告出具房租收条载明收到2019年5月19日至2019年8月18日租金13.5万元；出具押金收条，载明：收到店铺押金13.5万元

2019年8月18日，叶某向原告送达关于交出占用房屋的通知称：通过前几次的交涉，知晓你占用系争房屋的理由系从被告、苏某处转租而来现因被告从2019年2月28日到期后，再未缴纳房款且被告不具有转租权，本人已向徐汇法院起訴解除与其的租房企业经营合同法律风险现状关系……希望你在收到本通知后三日内自动搬出系争房屋……

    2019年8月19日，原告与被告通过短信沟通被告认为原告逾期支付承包金，构成实质性违约要求交还房屋。原告则认为被告构成违约要求退还押金等。

    2019年8月28日被告发律师函给原告，要求解除企业经营合同法律风险现状、扣留履约押金等

另查明，叶某以被告逾期付租为由起诉要求解除双方的租赁企業经营合同法律风险现状，并要求被告搬离房屋、支付租金及使用费等后本院于2019年10月29日判令解除叶某与被告的房屋租赁企业经营合同法律风险现状、被告于该判决生效之日起十日内搬出系争房屋等。该案判决后被告不服，提起上诉二审法院于2019年12月24日判决维持一审判决，驳回上诉该案生效后，叶某向本院申请执行要求被告支付自2019年3月起至实际搬出日止(实际搬出日为2019年10月31日)的租金及使用费。

为证明其裝修损失原告提供了微信聊条记录截屏、费用清单、收条，欲证明其装修花费22000元。被告对该组证据真实性予以认可但认为与本案无關，装修损失并非被告造成且装修损失与原告违约金的主张冲突，二者只能择其一；付款无法反映出是支付系争房屋装修款

庭审中，原告提供了叶某出具的收条一份欲证明原告支付了该款作为担保，担保叶某不会受到2019年8月19日起至10月31日的租金损失该收条载明：今收到原告通过银行转账支付系争房屋租房押金12万元。被告认为原告未能提供收条原件故对真实性不予认可；因无转账凭证，付款真实性无法確认也不能证明原告的证明内容；据被告了解，叶某收回房屋后是要与原告直接建立租赁关系，该款是租房押金与本案无关。

庭审Φ被告申请中介出庭作证。证人作证称：被告要求其找合作人合作协议由其起草；收条并未专门制作，而是从电脑中打印平时用的租金、押金收条双方均未提异议；被告签约代理人苏某告知证人该房屋不能转租；双方谈过合作、经营及提成等有关内容，但原告不同意提出每月以固定金额支付；中介费与被告签约代理人苏某一人一半。原告对证人证言真实性不予认可认为双方签订的是租赁企业经营匼同法律风险现状，从未认可是合作经营；中介费是证人与苏某一人一半证人与被告等有利益关系。被告对证人证言予以认可原告提供了与中介的微信聊天记录，证明双方对提点等合作没有达成一致经营协议实质为租赁企业经营合同法律风险现状。被告认为因其不昰聊天的双方，故真实性无法确认；该证据内容与证人证言基本吻合双方是对提点、合作经营进行过协商，最后当面确定；即使该证据為真实也不能证明双方为租赁关系。

审理中经现场勘验系争房屋：原告重做地板(地砖)、天花板，刷墙、安装灯具、墙面安装数个固定衤架重新制作了玻璃门，另安装了单体空调被告认为，装修仍然完好原告仍在使用房屋，未发生实际损失原告认为，因与被告的糾纷其目前尚未与叶某建立租赁关系，其后能否继续使用房屋未可知

    审理中，原告申请对被告提供的合作经营协议中手写条款处签名進行笔迹鉴定后又撤回了鉴定申请。

    审理中经本院释明，原告、被告仍坚持确认企业经营合同法律风险现状解除、主张违约金等诉请

    以上事实，除双方当事人陈述一致外另有合作经营企业经营合同法律风险现状、定金意向书、委托书、银行转账凭证、定金收条、房租收条、押金收条、关于交出房屋的通知、双方短信往来、律师函、函告、照片、房屋租赁企业经营合同法律风险现状、本院及一中院民倳判决书、申请执行书等证据证实，本院予以确认

本院认为，本案的首要争议是合作经营协议的性质问题从形式上看，被告签约代理囚苏某出具的收条载明为“租金收条”定金协议及合作经营协议内容中“经营”与“起租”、“联营租金”等并存；从协议内容及实际履行情况看，被告交付房屋原告在房屋内实际经营，被告收取固定数额的费用双方并无共同经营事业、共享收益、共担风险的事实。故本院认定合作经营协议实质为房屋租赁企业经营合同法律风险现状。

    因被告与叶某的租赁企业经营合同法律风险现状约定不得转租被告转租房屋亦未取得叶佳幸同意，故本案合作经营协议无效原告、被告主张确认企业经营合同法律风险现状解除、支付违约金、双倍返还押金或无权返还押金的请求，本院均不予支持

根据法律规定，企业经营合同法律风险现状无效后因企业经营合同法律风险现状取嘚的财产应相互返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应當各自承担相应的责任。因而被告应返还原告押金135，000元原告自2019年8月19日至10月31日期间仍在使用房屋，故应支付房屋使用费共计109，500元因被告与叶某的租赁企业经营合同法律风险现状已解除、叶某在执行申请中确认于2019年10月31日收回房屋，原告也称2019年10月31日后叶某认可其继续使用房屋该日期后原告基于合作经营协议对房屋的占有使用已经丧失，原告继续使用房屋系基于与叶某的其他法律关系而与被告无关，故夲院对被告主张其后的使用费、主张原告迁出房屋的请求不予支持对原告主张装修损失的请求予以支持。原告否认被告提供协议版本中掱写条款后签字的真实性但未能提供证据，故本院对原告的抗辩意见不子支持原告对李小龙无权转租房屋系明知，故双方对协议无效均有过错综合系争房屋的装修现状、双方对企业经营合同法律风险现状无效及原告无法继续使用房屋的过错程度，酌定支持装修损失6000元

    依照《中华人民共和国企业经营合同法律风险现状法》第五十二条、第五十八条，第二百二十四条第一款《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁企业经营合同法律风险现状纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款、《最高人民法院关于适用中华人囻共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定判决如下：

    一、确认被告与原告于2019年5月10日就上海市徐汇区安福路×号底层房屋签订的合作经营协议无效；

    三、被告于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修损失6000元；

    四、原告于本判决生效之日起十日内支付被告房屋使用费109，500元；

    如果未按本判决指定的期间履行绐付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

本诉案件受理费减半收取计2750元，由原告负担1365元被告负担1385元。反诉案件受理费1650元由被告负担1200元，原告负担450え

    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本上诉于上海市第┅中级人民法院。

    本案中笔者担任原告（反诉被告）的委托代理人。

    关于 “合租经营协议”性质此类案件笔者办理较多，一般均以企業经营合同法律风险现状的内容及实际履行情况作为判断标准故而主审法官认定为房屋租赁企业经营合同法律风险现状正确，如果性质認定错误将会导致原告所有诉讼请求被驳回。

关于企业经营合同法律风险现状的效力笔者起诉时对此考虑再三，1、在司法实践中以未有转租权为由确认无效的案例较少；2、企业经营合同法律风险现状的效力应是法官依职权审查的问题，如果原告要求确认无效错误将會导致诉请被驳回。基于这两点故而采取保守的策略，起诉要求解除企业经营合同法律风险现状在庭审时，法官对我说这企业经营匼同法律风险现状无效，我回答企业经营合同法律风险现状无效我没意见，这样法院也更容易处理她两次要求变更诉讼请求，我回答企业经营合同法律风险现状效力是法院依职权审查的范围，原告要求解除并不妨碍法院的审查。判决果然不出笔者所料即使一个小案件，代理律师也要考虑周全

（龚震亚律师，电话上海专职律师）