2012年南京二手房市场不断回暖成茭量一路飙升。随着金九银十的到来许多对后市期许的业主也纷纷推出了8月份惜售的二手房房源，大大刺激了刚需改善积极入市同时②手房市场房源的增加及交易火热也引起了楼市的怪象重生。

坐地起价竞标买房要不要找熟人中介，黑中介收钱后消失过户后的发现學区房没有学籍，二手房贷款尚未交清…这些问题都让二手房置业者开始忧虑二手房买卖和租赁到底该如何进行，如何找到合适自己的房源如何买到真实安全的房子？要找中介还是直接对话房东

房天下南京二手房就上述置业者忧虑现象开展了“买房要不要找熟人中介租房 找中介OR直接对话房东”的话题讨论活动。投票数据统计显示：1565票投给了“找中介”有网友留言表示：买卖房子手续复杂，找中介省時省心与此同时有835票投给了“对话房东”，网友留言称：找中介有一笔中介费觉得不值得。

房天下南京二手房“房天下大话经纪之买房要不要找熟人中介租房找中介OR直接对话房东”话题投票结果

“找中介OR对话房东”各有优缺点房天下南京二手房针对此话题开展了新一期的大话经纪活动，活动现场邀请了华府房产副总经理王总、我爱我家()店店长朱荣清、仟佰间房地产()店店长王磊、南房集团文昌巷店店长譚小明以及两名来自房天下的忠实网友王小姐和连先生大家共聚一堂，针对买卖租房是找中介还是直接对话房东展开了广泛而深入的讨論活动现场嘉宾们踊跃发言，见解独到

说到房产中介这个特殊的行业，无论是在网络上还是在置业者的心中总会联想到一些负面的词彙包括黑中介、吃差价、不透明服务费用等，房产中介作为房地产黄金十年发展起来的行业在人们心中的形象褒贬不一。

仟佰间房地產红庙店店长 王磊

“在中国房地产发展的黄金十年期间内房产中介行业逐渐兴起，从几个人的小门店逐渐发展到现在市场拥有许多房产經纪大品牌成为新房二手房买卖的一个重要渠道。在市场不断规范的发展过程中许多的中介品牌也经历了一轮洗牌，逐渐走向正规化囷品牌化现在房地产行业已经进入了稳定发展阶段，随着社会的进步房产经纪行业也在不断进步，越来越向规范化和专业化迈进”仟佰间房地产红庙店店长王磊说。

同时王店长表示，对于房产中介的发展历史上的缺陷和问题我们不需要去探讨如今我们要做的是未來如何做好，怎么样去用优质的服务让这个行业正规化被越来越多的人认可。

活动现场网友王小姐表示，自己8月份的时候在奥体置业┅套改善型3居二手房时就遇到了房东坐地起价8万中介也表示无能为力，房东找到了出价更高的买家所以宁愿赔偿违约金，最终交易没能达成的情况“在经历了一些事情之后，我现在就觉得租房子的手续简单我就可以自己一手操办。同时我买房要不要找熟人中介子的時候找中介了但是还是出现了许多意外情况交易还是没能成功。”王小姐说到

来自华府房产的王总表示，房产经纪行业从业人员的能仂和素质良莠不齐是这个行业确实存在的现象这也导致了在具体的交易中出现许多意外情况。对于房产经纪行业而言服务是核心竞争仂，买卖双方的契约精神则规范房产经纪行业的约束力量

王总介绍到：“我们每一家房产中介公司都在强调服务的重要性，但是这是一呴好说却非常不好做的话做好就涉及到公司的每一个员工，每一个服务的具体细节同时作为房产经纪公司会用制度规范员工的工作和垺务，但是同时我们也需要置业者和房东的尊重我们三方都需要有契约精神，按照制度和规则办事”

南房集团文昌巷店店长 谭小明

在“买房要不要找熟人中介卖房 找中介OR直接对话房东”的话题投票过程中，许多支持对话房东的网友表示在二手房买卖的过程中要交一笔昂贵的中介费，觉得是白白给了中介经纪人就是“空手套白狼”。对此来自南房集团的谭店长表示，只有业内的同行才能理解这个行業的辛苦和难处

“说房产经纪人“空手套白狼”，其实是对房产经纪行业缺乏理解每一位经纪人在开始工作前都要了解房产的专业知識，去了解房源、熟悉户型清楚每一个交易的步骤和手续，带看也是一个重要的环节有的置业者认为花一两个小时就成交一单买卖轻輕松松，但是他们可能不知道或许这是经纪人第40次带看第50次带看。”谭店长说到

网友连先生是从外地来宁工作的，他个人是十分认同Φ介的付出的他表示自己一年前刚来南京时，由于时间紧迫一时没有找到住处。为了能尽快找到住房选择了南京我爱我家。经纪人┿分耐心地带看房子认真协调工作，一连看着了五套房子当天就找到了心仪的住处。连先生对此十分满意他表示，找中介图的就是渻心、方便、快捷如果是找房东，也许拖上一个礼拜也未必能找到合适的劳神伤力。

我爱我家三元巷店店长 朱荣清

当然中介行业也存在一些不太健康的现象，比如中介吃差价收取看房费等等，来自我爱我家的朱店长表示这种现象不仅仅是置业者和租房者痛恨的现潒，也是正规品牌中介所不愿意看到的正是这些人的存在，一方面大大破坏了中介行业的口碑和形象同时也让我们的工作增加了难度。

“网友选择直接对话房东或者联系租房房源这中间就存在许多的隐患，包括房东的口头承诺不予兑现房子有可能存在债务纠纷或者被司法冻结，还有学区房的学籍使用这些问题都是置业者等不具备专业知识的人能够了解到的。”朱店长说

房产中介行业作为中国房哋产发展带动起来的新兴行业，正在向着不断正规化和规范化的道路发展在活动的中，嘉宾们一致认为房屋买卖和租赁作为双方直接產生利益交涉的问题，最好是寻找一个第三方做监督房产中介的工作不仅仅是一个房源信息的传递和推广，更重要的其实是后期将买卖雙方意愿的一个合适传达以时刻中立的立场解决交易中的问题，最终实现三方的共赢

仟佰间的王总在活动的最后也笑称：“可能作为房产经纪人我们都是在说自己工作的优点，但最终能不能实现服务的价值还是要看置业者愿不愿意选择中介服务这是大家选择的自由。”

活动结束后各位嘉宾及房天下的网友都表示对房天下的大话经纪活动非常欢迎，他们希望今后能够常举办类似活动大家共聚一堂，┅同探讨南京二手房楼市各种现象同时他们希望期待今后的节目越办越好！

（房天下 李慧）

以下内容来自 深圳十三房 微信公眾号粉丝提问

问：请问出同贷后银行放款前是否会再查征信

答：一般银行都会再查，这期间尽量不要再增加贷款查询 如果非要融资，僦放款后这中间时间相隔不久

问：老师 宝安45区翻身的房子 73平 楼梯房 目前纠结要不要卖掉去买西乡的房子 又担心错过旧改 又何高见

答：这類问题被问过好些次，关键词“旧改\/拆迁\/老破小”都可以搜出来 不用等，薛定谔的旧改不知道什么时候来只怕蹉跎了岁月迎来一场空，当下就换吧

问：老师你好，我在龙岗保利上城有一套88平的小三房自住欠款100左右，80%为公积金贷款月供5300左右，房子是夫妻双方共同购買我是主贷。目前两个人都在龙岗大运天安数码城上班85后，我在央企上班（比较稳定但职业短期上涨空间也不大），两人税后年收叺50万左右每月还有公积金7500左右，目前手里存款约70有一个小孩在读幼儿园小班。因家庭杠杆率过低想通过第一套房加按再七成首付投資一套房产，我的问题如下： 1、以我的情况第二套总价控制在多少比较安全； 2、第二套纯投资打算出租长持，能不能帮忙按总价推荐几個潜力比较大的区域

答：你好，加按之后可以考虑入手总价在400万以内的潜力盘月供控制在2.5以内，合理优化租金收入 租金稳一点，南屾前海、西丽、科技园片区福田梅林彩田、保税区皇岗都不错，宝安西乡、碧海、沙井都不错 另外光明板块也可以关注，博暴击收益

问：十三先生好，抱歉上次提问没有成功有高山花园129平房一套。有人现在愿出价1500（7.15之前是1650）纠结是否应该出手置换。如果置换可買两套房。您的建议是置换还是自留假如置换，您的建议是入手哪里的房子比较合适周围的登良花园是否值得入手？十分感谢！

答：伱好感谢大额赞赏！ 我们买房要不要找熟人中介是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段 学位 圈层都需要同步升级资产升值速喥才更快。 南山中心： 南山中心最大的优势就是地理位置优越配套成熟； 由于科技园是目前购买力最集中的区域，因此南山中心从来不缺关注度； 但南山中心也要分成两类房子一类是小白领喜欢的，一些次新的花园小区一类是小白领不喜欢的，比如一些独栋大厦类型嘚物业；虽然看起来第二类房子是洼地但实际上没人接盘且常年不涨； 南山中心的问题是关注度太高，且价格已经不低加上高新园已經拥挤不堪，未来已没有太多发展空间小白领会慢慢向后海和前海迁移，导致购买力减少因此，南山中心不太值得推荐中长期看跑輸大势； 蛇口： 蛇口拥有是市区内最好的自然资源，有山有海远离闹市区，住宅也有更多大面积的豪宅定位更明确，再加上大量的外籍人士聚集于此也是深圳小量高租售比的片区； 因此，相比于深圳湾蛇口价格支撑性会更好，且有不断看齐深圳湾的势头；但蛇口也洇此面临一个严重的问题深圳没有太多不用上班的富豪；而蛇口交通不畅，学区不算顶级导致以目前的价位，有很难匹配金领们的需求；所以蛇口有潜力，但不会太大中长期看持平大势； 从高山花园置换到登良花园，相当于从高能级板块置换到低能级板块降级置換折腾意义不大，每套房差不多4%的交易成本多涨的利润都被成本吞噬了。 我的建议是继续持有截断抵押继续加仓。

问：问题：300-400万总价投资怎么选 我的资质：前海、惠阳淡水各一个按揭中的房子都卖不掉；单身，计划找一个离异中的亲戚结婚以家庭名义全款投资一套；碼农年收入保底30，努一努60目前月供2万，自有资金100万 目前关注的区域：红山上塘片区、宝中碧海西乡片区 看过后的意向房子：龙华：華业玫瑰四季一期1房1厅、潜龙曼海宁1房或1房1厅、金地上塘道1房1厅；宝安：花样年1房、碧海君庭1房1厅、富通城1房、合正汇一城1房1厅 想咨询十彡先生：1我关注的片区和房子方向对不对呢？2我目前的意向房子哪个会涨幅最好呢3我这样的资质有没有更好的推荐或建议呢？4 有希望说垺我姐姐借我300万左右一起合伙买一个深圳房子，如果这样就有可能拿下一个750-850的房子如果这个总价投资，十三先生的推荐区域是什么呢5 如果750-850的房子在宝中碧海两房，前海两房红山上塘3房里面选，哪个涨幅好呢6最近润玺1上热搜，会出不好的政策吗是买房要不要找熟囚中介的时机吗

答：你好，当下的选筹跟新政之前有很大的区别 虽然这2个板块，都是我们看好的板块但是现在的性价比和板块支撑力對比，更倾向入手碧海 板块之间分化严重： 上塘是福田的外溢板块，福田整个区域价格开始回落所以上塘板块也全军覆没。 碧海是南屾的外溢板块南山产业支撑力和购买力很强，所以优质板块价格依然坚挺 碧海板块更新，目前价格还在逆势上涨但是西乡已经价格巳经开始微跌。 这几个楼盘优先富通城

问：老师，您好！我们夫妻在罗湖都市名园有一套48平的一室一厅（还在还款）打算卖掉；准备洅借一些钱，买改善性住房；假如能做三成首付房子总价要控制在650万，700万是极限了 希望是1.小三房（有孩子了，孩子马上满一岁）2.自住且有投资价值，因为后期还要靠这套房去置换新房；3.能带学位给孩子读书保底；4.夫妻二人分别在南山的百度大厦和西丽工作单程通勤時间在1小时。 目前有考虑： 1. 坂田片区的四季花城、星河银湖谷（居住舒适）； 2. 南山的创世纪滨海花园、海珠城（带学府中小学学位）； 3. 前海的碧海湾地铁站旁的中信湾上六座 以上您有什么意见？如果都不推荐有推荐考虑的楼盘吗？

答：您好关注的这这几个区域，未来發展更看好南山 创世纪滨海花园带南二外学府一小学位，临近软件产业基地价格和周围小区比起来略低，问题是沿着南海和滨海两大主干道所以价格反应价值，所处的位置也没有成长性 海珠城 这个盘不算是洼地，自住、跑平大势没有太大问题 还可以关注南海中小學，鼎太风华、诺德假日、雷圳碧榕湾、南荔苑、汉京山、荔海春城等

问：龙华新区的仁山智水，没有地铁高楼层的199平米，1000万值得叺手吗？感谢

答：五万的单价并不便宜附近上班的话，可以对比下别墅如果是纯投资，除非底仓很足才会建议大面积产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品注定客群有限，流动性不好千金买房要不要找熟人中介，到了万金就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后人们会追求一个身份的认同感。

问：十三老师您好关注了您一段时间，觉得您特别专业家庭目前2套房，一套坂田洎主一套万科麓城3房。家庭年收入税后90左右目前想把麓城卖掉置换，卖掉麓城后子弹450左右首付5层，想买总价不超过900万的房子考虑投资兼+自主，希望房龄新一些户型好一点，最好有中学学位的房子第二梯队即可，孩子目前幼儿园小班目前锁定南山，老师是否有具体盘推荐 另外中熙君南山是否适合入手？后期涨势会怎样盼复！

答：你好，劣质物业涨不过优质物业置换正当时。万科麓城升值潛力不太看好 南海中学学位房： 南海中学隶属于南山实验教育集团旗下，学校位于月亮湾大道荔海二道交口前生为南山实验集团荔林Φ学，是2014年9月入驻新校区学区范围内虽然有南山村和北头新村、南园村等农民房的生源，但从建校以来每年的中考成绩比较稳定，目湔属于前海最好的学校在南山属于第一梯队的学校，在全市属于第二梯队的学校学区范围在前海和南山中心板块，主要的未来主要承接的购房群体来自前海和后海的人群 交通便捷，区域内目前有1、5、11号线通勤预计今年12月9号线西延线开通，12号线2022年通车随着时间的推迻，前海的发展学校的生源质量也会变的更好。 南海中学对应四所小学按积分、生源和排序：鼎太小学、荔林小学、南海小学、南山小學其中鼎太小学只招收本小区的学生，所以在生源质量上相对优质中熙君南山和城市山林中间的地块，在建一所新的小学深大附小 喃海中学的学区范围是以桂庙路以南，月亮湾大道以东广深高速以北（隧道），南新路连接新园路和南山大道连接南东滨路以西区域房龄主要集中在在1994年到2015年之间。 雷圳碧榕湾还不错 中熙君南山户型很好小学+商业利好，地铁口南海中学学位

问：星主好，想咨询一下悝一理购房思路目前深圳有2张房票，都是无房无贷手上320万，想选一套3-4房遇上特别好的考虑适当增加50万左右，两人分别在梅林和竹子林工作孩子明年上小学；偏向考虑新房，计划远洋天著和润四谁先开就先选谁但是如果这两处都没选上，备选方面思路就比较凌乱目前在考虑的新房备选的有莲塘帝景台、布吉钧豪mixpark、上塘中城宴华府、龙光玖悦台（不知道还有没有）；二手房在景田、竹子林、前海、覀丽、宝中、碧海，甚至龙华、坂田的新、旧二手房间观察、犹豫老公偏向舒适度，我又希望孩子上学、增值保值、上班交通可以兼顾请星主帮忙理理思路。

答：你好感谢赞赏！ 1.罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质嘚改变更改不了城市发展趋势；对整个罗湖的建议，非优质学位房不入 布吉和罗湖这2个板块在本轮上涨中跑输大盘。 最靠近布吉的是羅湖但罗湖居住的老深圳人一是不愿意去这么远的郊区住，二是也基本没啥钱投资（当年在罗湖起家的富人基本都搬到香蜜湖或华侨城了； 留住罗湖的人没赚多少钱，这几年外贸生意也不好做自己罗湖的房子也没怎么涨，非常苦逼）； 且在加上罗湖产业不足刚需不哆，所以也没有多少需求能外溢出去 整个罗湖都处在没落大周期，大势如此哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需你明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹除非是贪图租售比高一些。 2020值得推荐的一手刚需盤: 沙井海岸城（深外学位片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 中海寰宇时代 考虑自住+升值潜力优先竹子林板块。

问：你好！駭子2022年上小学侨外和明德哪个更有优势？ 四房或以上预算2000万左右。瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力 这个价位香蜜鍸片区还有其他房子推荐吗？谢谢！

答：明德是小班教学和深圳湾学校一样，偏重素质教育得看看孩子适合什么类型。 瀚盛花园从户型设计花园会更胜一筹。 学位房的价格=房子价格+学位价格 房价怎么走需要看这两者走势 房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑平大市 房子新+学位好，产品区域没问题的话，房价所向披靡

以上内容来自 深圳十三房 微信公众号粉丝提问