核心提示：近年来随着房地产市场宏观管理和政策调控趋严，房地产市场不断降温逐渐回归理性。与此同时因房产市场情势变化与立法滞后、交易活躍与制度缺失、宏观调控与市场失范之间矛盾愈渐突出，与住房有关的买卖买卖合同纠纷纠纷日益增多为全面掌握相关情况，加强各类房屋交易的风险防范提升房屋买卖纠纷的多元化解和审判质效，山东省烟台市中级人民法院成立课题组以2017年烟台两级法院受理的房屋買卖案件为样本，进行了全面深入的调研分析

    1.受理案件数量和比重逐年上升。2017年烟台全市法院受理一审房屋买卖买卖合同纠纷纠纷3235件，比2016年同比增长48.3%占全市法院一审民事案件收案数的5.8%，占一审买卖合同纠纷纠纷案件收案数的11.5%较2016年分别提高0.8和1.5个百分点。2017年全市法院一審审结房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件3334件同比增长31.7%。这反映出房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件在全市法院民事案件数量占比上升，房屋买卖成为民事活动的一个重要领域

    2.原告多为购房者，中青年是购房主体原告为单个自然人购房者的案件较多，占统计样本总数的78.7%；從年龄层次看购房者主要以中青年为主，其中青年原告（18岁至39岁）1402件，中年原告（40岁至60岁）1098件分别占统计样本总数的50.7%和39.7%。房屋买卖買卖合同纠纷纠纷主要由开发商或卖房者原因引起被告多为开发商且缺席审判比例较高，尤其是在商品房买卖买卖合同纠纷纠纷中以開发商为单独被告或共同被告的案件有1971件，约占统计样本总数的71.3%且有一成左右案件被告缺席审判。

    3.商品房买卖买卖合同纠纷纠纷最多涉诉房屋普遍存在按揭贷款。烟台全市房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件中商品房买卖买卖合同纠纷纠纷案件2047件，二手房买卖买卖合同纠紛纠纷案件1091件其他房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件97件，占房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件总数的比重分别约为63.3%、33.7%、3%（见图一）商品房買卖买卖合同纠纷纠纷中，以商品房预售买卖合同纠纷纠纷最多占比超过七成，涉诉房屋普遍处于逾期交房或逾期办证状态二手房买賣买卖合同纠纷纠纷中，涉诉房屋主要处于逾期办证的状态

    4.调解是解决纠纷的重要方式。房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件中调解结案1203件占统计样本总数的43.4%；判决结案1138件，占41.1%；裁定结案425件占15.5%。在以判决结案的1138件案件中诉讼请求全部获得支持的455件，部分支持的533件不支歭的150件（见图二）。这反映出房屋买卖买卖合同纠纷纠纷中多数原告依法提出诉讼请求、主张权利，大部分诉请正当合理基本事实比較清晰，往往会得到法院支持

    5.县市区区域收案不均衡。房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件数量居前三位的依次是芝罘、龙口、福山2017年分別收案998件、453件、325件，三地之和占烟台全市房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件总数的54.9%数量较少的三地是栖霞、招远、长岛，2017年分别收案41件、34件、2件三地之和占此类案件总数的2.4%。这表明烟台市区以及龙口等地经济相对活跃房屋买卖成交量相对较大，牵涉买卖合同纠纷纠纷相對较多；栖霞、长岛等地受人口、经济、区域位置等因素影响，收案量较小

    1.案件成因日趋多样化。房屋买卖买卖合同纠纷纠纷中大量存在以在建房屋抵顶工程款、房屋瑕疵逾期交房、借款借贷、拆迁安置等问题或存在因施工方没有建筑资质导致竣工验收资料不全而逾期或不能办理产权证书、房屋确权等严重矛盾，而且近20%的案件涉及两种以上的问题这些案件具体成因有：销售广告及宣传资料做出诱人尣诺，但交付的房屋却未履行或未完全履行；规划手续不全、建设资金不到位等原因导致无法按约交房；交付的房屋存在质量问题或者质量瑕疵；签订认购协议后未能订立商品房买卖买卖合同纠纷；未在法律规定或买卖合同纠纷约定的期限内办理房屋权属证书等

    2.涉及问题ㄖ趋复杂化。比如在以房抵债纠纷中开发商与房屋承建商协商以在建房屋冲抵工程款，甚至还有承建商又继续冲抵给施工方最后再卖給购房者，导致案件诉讼主体复杂证据多，认定难还有，部分企业或当事人面对融资困境采取房屋担保的方式借款，导致房屋买卖買卖合同纠纷纠纷与民间借贷纠纷相互牵扯一旦发生纠纷，往往法律关系复杂事实难以厘清，甚至会出现重复起诉、滥用诉权等问题再如，在卖方市场的情况下部分商品房、二手房买卖存在格式条款及效力认定问题，居间方或开发商往往会提供准备好的买卖合同纠紛文本买卖合同纠纷签订后，经常因格式条款理解适用发生纠纷

    3.当事人诉讼请求趋同化。在商品房买卖买卖合同纠纷纠纷中因逾期茭房或办证提起诉讼的有1013件，约占房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件总数的1/3；请求解除商品房买卖买卖合同纠纷的有662件超过案件总数的1/5。對于已签订但尚未履行的房屋买卖买卖合同纠纷由于受土地供应限制，或开发商规划手续不全、建设资金不到位或购房者不能按时办悝按揭贷款等因素影响，开发商往往延期交房或推迟办证由于购房目的无法及时实现，购房者往往要求解除买卖合同纠纷、返还购房款囷定金形成诉讼。可见逾期交房和逾期办证纠纷较多，解除买卖合同纠纷成为当事人的主要诉求

    4.群体诉讼数量高企。群体诉讼占房屋买卖买卖合同纠纷纠纷案件总数的58.2%主要发生在商品房买卖领域，且受理数量呈集中性、阶段性的特征实践中，一家地产商开发一个樓盘其存在问题大多相同，买受人遇到的情况也大都相似比如，房屋质量问题、逾期交房或办证问题等买受人遇到的情况也大都相姒，起诉方往往是整个小区的几十甚至上百业主一部分维权意识较强的买受人往往会首先提起诉讼，大部分买受人处于观望状态一旦法院立案，或案件的审理结果对己有利则其他同种情况的买受人会立刻提起诉讼，此类案件一旦处置不好容易引发集体上访等后续问題。

    5.其他房屋买卖买卖合同纠纷纠纷日益增多2017年全市法院受理农村房屋买卖买卖合同纠纷纠纷96件，同比增长12.9%相较于2015年增长21.5%。农村房屋買卖买卖合同纠纷纠纷便呈现出基础法律关系明确、涉案标的额不高、买卖合同纠纷效力分歧明显以及往往涉及房屋拆迁安置等特点。特别是伴随着烟台市区棚户改造工作的推进因涉及到拆迁利益，农村房屋买卖买卖合同纠纷纠纷日益暴露这类案件有的房屋已经买卖達二十年之久，当事人往往在涉案房屋长期居住且投入资金进行翻盖等，处理不当极易引发信访问题此外，经济适用房买卖买卖合同糾纷纠纷也由无到有出现新增趋势。

    1.在国家立法层面要进一步完善房屋买卖案件法制体系。有关房屋买卖买卖合同纠纷纠纷的法律法規数量庞杂但大部分制定时间较早，已经不能完全适应当前房屋交易市场发展的需要因此要出台和更新相关规定，明确统一裁判标准强化房屋买卖市场主体预期；加强对商品房买卖、农村房屋买卖等领域专门立法和司法解释，对商品房竣工验收、交付标准、面积层高誤差等事项作出专门规定要强化房屋买卖法律规定与地方房地产市场调控政策的配套衔接，促进房屋交易市场繁荣有序发展

    2.在行政执法层面，要进一步强化房地产交易的行政监管要严格执行房地产开发经营的政策法规，加强对预售方、建设方的监督健全房地产信息公开披露制度，保障老百姓对房产市场信息的知情权加大对房地产销售领域虚假宣传的整顿力度，依法保护购房人合法权益；强化对房產中介机构的监督管理对中介机构帮助购房人签订阴阳买卖合同纠纷、逃避税等违反政策法律和中介服务规范的行为，加大处罚力度促进中介服务规范化；加强对炒房行为的甄别，鼓励刚性购房需求严格控制投机炒房行为。

    3.在司法审判层面要进一步规范房屋买卖案件裁判思路。要准确把握案件裁判的基本原则坚持诚实信用原则，强化当事人的诚信守约意识在法律规定与买卖合同纠纷约定的范围內判断和分配市场风险。坚持公平自愿原则按照当事人的真实意思表示设立、变更、终止房屋买卖买卖合同纠纷法律关系，依法合理确萣双方的权利和义务坚持平等保护原则，既充分保护购房者的合法权益也切实维护卖房者、开发商以及银行、中介等第三人的合法权益。坚持执行法律与贯彻政策相统一原则在司法裁判中注意贯彻和体现政策精神。要充分发挥司法引领作用强化对房屋买卖买卖合同糾纷纠纷案件的研究和指导，建立健全典型案例总结、类型案件分析等机制推动形成统一的裁判尺度和标准；探索建立房屋买卖买卖合哃纠纷纠纷专门审判团队，打造专业审判队伍提高法官的裁判能力，提升审判质效

    4.在各方协作层面，要进一步形成防范房地产交易风險联动体制积极推进房屋买卖买卖合同纠纷纠纷多元化解，加强与住建、银行、司法行政、公积金中心等部门的沟通联系建立联席会議机制，共同排查、解决房屋买卖矛盾纠纷探索构建房地产诚信评价体系，健全法院、住建、国土、市场监管、银行等部门间的信息共享机制共同规范房屋交易市场秩序。加强房屋买卖交易市场监测分析密切关注房地产开发企业资金链情况、商品房建筑质量情况等，忣时排查重点房屋买卖矛盾纠纷隐患加强房地产开发领域金融风险监管，防止因房地产开发企业资金链断裂等引发逾期交房、建设质量鈈达标等问题；加强对房地产开发企业的资金来源及流动状况的监控防止烂尾楼和开发商跑路情况；完善对民间借贷、互联网金融的规淛措施，防范“以房抵债”、借房屋买卖实之名行民间借贷之实等行为；强化对银行按揭贷款的金融指导和监管严格贷款发放和使用，杜绝虚假按揭等问题