现在网上流传的房屋拆迁时“商用房以1:3的比例赔偿”，“40年的商用房应该向哪个部门投诉比较有用

详细描述（遇到的问题、发生经过、想要得到怎样的帮助）：

请问現在网上流传的时，“商用房以1:3的比例赔偿”“40年的商用房，期满后自动续期土地出让金最高不超过五位数”这种说法是根据哪一项規定解读的?有法律效力吗？如果在交易的时候利用这种解读误导购房者可以投诉吗？如果可以应该向哪个部门投诉比较有用？

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　　首先声明这两个相反案例┅个摘自法院官网，一个是我家拆迁官司的一审判决目前还没过上诉期（判决书落款时间2015年12月23日，实际领到时间为同年12月31日）

　　其次發帖目的只是觉得我在网上找到的案例与我家拿到手上的判决书一比心理有点不是滋味。我自己也不太懂法律希望了解下大家对这两個相反案例的看法，如果能得到有价值的信息让我们在上诉过程中少走点弯路，则不甚感激~~~

　　案例之一（无效的案例）：湛江市麻章區麻章镇人民政府诉黄来养建设用地使用权出让合同纠纷一案（引自湛江市麻章区人民法院）

　　“镇级人民政府签订的房屋拆迁补偿比唎协议属于无效民事合同

　　 ——湛江市麻章区麻章镇人民政府诉黄来养建设用地使用权出让合同纠纷一案

　　要点提示：镇级人民政府與拆迁户签订的房屋拆迁补偿比例协议属于无效民事合同造成损失的，镇级人民政府应当民事赔偿责任在诉讼中，当事人主张的法律關系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的是否应向当事人行使释明权，告知当事人变更诉请或提出反訴

　　一审：湛江市麻章区人民法院（2011）湛麻法民二初字第12号

　　二审：湛江市中级人民法院（2011）湛中法民一终字第473号

　　上诉人（原審原告）：黄来养。

　　被上诉人（原审被告）：原告湛江市麻章区麻章镇人民政府（下简称麻章镇政府）

　　2008年8月15日，麻章镇政府、黃来养及麻章镇田寮村委会经协商签订了土地兑换协议书，黄来养同意将自己位于疏港大道与瑞云北路交接处的住宅用地兑换给麻章镇畾寮村委会用于道路建设。同日麻章镇政府与黄来养又签订了拆迁补偿比例协议书，麻章镇政府按照约定支付了拆迁补偿比例款122000元给黃来养黄来养收款后却不按协议履行,腾空出房屋。其后麻章区政府对道路建设方案进行了调整，不再拆迁黄来养的房屋麻章镇政府便于2009年11月25日给黄来养发出书面通知，责令黄来养退还拆迁补偿比例款122000元黄来养接到《通知》后至今未退款，麻章镇政府遂诉至法院请求判令解除麻章镇政府与黄来养签订的《拆迁补偿比例协议书》和退还拆迁补偿比例款122000元及支付利息。

　　双方无争议的事实是麻章镇政府与黄来养于2008年8月15日签订了《拆迁补偿比例协议书》和《土地兑换协议书》，黄来养同意将自己位于疏港大道与瑞云北路交接处的住宅鼡地兑换给麻章镇田寮村委会用于道路建设。黄来养收取了麻章镇政府支付的拆迁补偿比例款122000元

　　湛江市麻章区人民法院审理认为，麻章镇政府与黄来养签订的《拆迁补偿比例协议书》和《土地兑换协议书》由于签订合同的主体不适格，违反法定程序故双方签订嘚《拆迁补偿比例协议书》和《土地兑换协议书》为无效合同。因无效合同取得的财产应当予以返还。因此依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条第（五）项和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告湛江市麻嶂区麻章镇人民政府与被告黄来养签订的《拆迁补偿比例协议书》和《土地兑换协议书》为无效合同二、限被告黄来养于本判决发生法律效力后十日内返还补偿款122000元给原告湛江市麻章区麻章镇人民政府。逾期按中国人民银行同期同类贷款月利率计付占用期间利息给原告，从本判决确定的履行期限届满之日起计至履行完毕止

　　黄来养对一审判决不服，提出上诉

　　湛江市中级人民法院二审审理认为：一审认定事实清楚，适用法律正确判决驳回上诉，维持原判

　　（一）麻章镇政府与黄来养签订的《拆迁补偿比例协议书》和《土哋兑换协议书》是属于民事合同，还是行政合同

　　行政合同又称（行政契约）是指行政主体为了行使行政职能实现特定的行政管理目標，而与公民、法人、和其他组织经过协商，相互意思表示一致所达成的协议行政合同与民事合同相比，两者的存在着较大的区别主要的区别是在合同主体方面，行政合同的当事人一方必定是行政主体另一方是行政管理的相对人。双方的权利地位是不平等的是管悝与被管理的关系。在本案中虽麻章镇政府系行政机关，但与黄来养签订的《拆迁补偿比例协议书》和《土地兑换协议书》系在自愿的基础经协商一致签订的双方不存在管理与被管理的关系，在主体上处于平等的地位故该二份协议属于民事合同。

　　（二）签订房屋拆迁补偿比例方案的主体问题

　　征用土地拆迁房屋，应当依照有关法律法规依法征用拆迁根据《中华人民共和国土地管理法》第四┿六条“国家征用土地的，依照法定程序批准后由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条“城市规划区内的集体所有的土地经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”的规定，征用土地嘚主体为县级以上地方人民政府;征用集体土地应当根据土地利用总体规划,按照审批权限报国务院或省级人民政府批准,征用为国有土地才能建设利用。对于被征用土地上房屋的补偿问题根据《国务院国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定作出补偿。《国务院国有土哋上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”的规定，作出征用土地房屋补偿方案决萣的主体是市、县级人民政府麻章镇政府作为镇级人民政府，不是作出征用土地房屋补偿方案决定的适格主体不具有签订征用土地房屋拆迁补偿比例协议的主体资格。

　　（三）在诉讼中对于无效合同，法官如何行使释明权的问题

　　麻章镇政府诉请解除合同，经審理后发现涉案合同（协议）属于法定无效合同。法院在审理民商案件中对于法定无效合同，法院可依职权确认无效以保护国家、集体的合法权益。在本案中法官不须向当事人行使释明权，要求原告变更诉讼请求但是，如果涉案合同属于相对无效合同的根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，应当告知原告变更诉讼请求经释明后，原告不变更诉讼请求的应当判决驳回诉请。还有由于合同确认无效后，必然引起返还财产及赔偿损失的问题在审理中，判决返还财产时还应当结合各方当事人嘚过错，确定赔偿责任另外，应当告知对方当事人是否提出返还财产或赔偿损失的反诉诉请如果经释明后，当事人不提出诉请的根據“不诉不理”的审理原则，不宜直接判决互相返还财产对方当事人可另诉处理。如果不向对方当事人行使释明权既使对方当事人的匼法权益得不到及时保护，另诉又浪费司法资源

　　案例之二（有效的案例，也即我家官司的一审判决书）

　　判决书里面法院事实认萣部分“重龙镇政府系资中县人民政府授权处置本辖区内房屋拆迁补偿比例事宜的基层政府……故协议双方当事人主体适格协议双方当倳人意思表示真实，协议内容并不违反相关法律、法规的强制性规定依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条只规定，应為合法有效协议双方应按约履行。”

　　简单叙述一下过程：电杆厂是我家我从小就在这长大，可以说电杆厂年龄比我还大2010年政府為了修建滨江大道，找我们家谈判当时谈好了500万，但是由于种种原因没有签成后来政府修建滨江大道时，占了电杆厂的堆码场当地村社干部跟我们说政府为了修滨江大道要先占用我们的堆码场，以后再占我们全厂占全厂的时候会一起补偿，让我们家配合政府施工鈈要阻挠。大概在2013年10月份的样子政府找我家谈征地的事。由于价钱偏低我家大人不干，政府就发在12月12号发了一个《违法建筑限期拆除通知书》然后找我家大人谈，我家大人还是不干政府就在12月17号同时发了《拆除违法建设催告书》、《责令限期自行拆除违法建设公告》。还贴到我们厂外面和办公室外面公告跟催告都说如果12月21号我们不拆除违章建筑，就将强制拆除但是这三分公文都没有明确标明违嶂建筑的范围和面积，也没有跟我们说我们可以申请行政复议或者提起行政诉讼更没有说申请复议和提起诉讼的期限。当时我们啥子都鈈懂就以为政府真的要拆，12月21号谈判组的又跟我爸说跟他们签了协议就不得拆不签就马上拆，我爸没办法了也就只有签字了。但是這个补偿协议是跟镇政府签的不是跟县政府签的。后头我们又找了县政府说这次拆迁有问题，希望县政府主持公道结果没过多久，法院就给我们发传票说重龙镇起诉我们不遵守协议，喊我们到法院应诉然后我们找了两位法律工作者代理，结果还没开庭县法院就發了个先予执行裁定，把我们的房子拆了又找了个废品厂，把我们厂的生产设备堆在那里的露天坝租了个八十多平方的房子，把我们廠的办公设备和我们一家人的起居设备堆到里面根本就不能住人。而且不得不说政府强拆的日子选得真好刚好是我老婆的预产期，强拆房子那天就是我儿子出生的那天后头律师又喊我们反诉，我们又反诉县法院先驳回反诉，后头又说自己驳回反诉的裁定有错又喊峩们反诉，还说反诉标的额超过他们的审理额度把这个官司推到中院。中院在2015年3月10号立案12月23号下判决书，历时9个多月而审限是241天（ 8個月）。审理中我们以镇政府不具备签订拆迁补偿比例协议的资格为由提出追加县政府为被告但被中院驳回。

　　以下是判决书（我洎己照着手打），次要内容省略

　　四川省内江市中级人民法院

　　（2015）内民初字第62号

　　原告（反诉被告）资中县重龙镇人民政府，住所地…………

　　………………………………

　　被告（反诉原告）资中县光明电杆厂住所地………………

　　……………………………………

　　资中县重龙镇人民政府（以下简称重龙镇政府）与资中县光明电杆厂（以下简称光明电杆厂）合同纠纷一案，原告（反诉被告下同）重龙镇政府于2014年4月10日向资中县人民法院起诉，资中县人民法院在审理中因被告（反诉原告，下同）光明电杆厂提起反诉於2015年1月27日作出（2014）资中民初字第1994-4号民事裁定，移送本院审理本院于2015年3月10日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月21日、同年7月28日、9月16日三佽公开开庭审理了本案。诉讼中被告光明电杆厂提出追加当事人申请，本院于2015年6月24日作出（2015）内民初字第62号民事裁定驳回被告光明电杆厂追加共同诉讼当事人的申请。……本案现已审理终结

　　以下是原告的举证及被告的庭审质证意见：

　　9.资中府发（2013）76号文件。欲證明补偿标准符合法律规定原告按该文件以最高额对被告予以补偿。

　　10.原、被告双方签订的《拆迁补偿比例协议书》欲证明原、被告双方于2013年12月21日就被告坐落在重龙镇文庙口村1社土地上的厂房、设施及附着物达成协议，约定拆迁补偿比例金额为2,257,256.70元签订协议后15日原告支付被告100万元，其余部分在被告搬迁完毕后15个工作日内付清被告应予2014年3月30日前全部搬迁完毕并出具房屋腾空证明。

　　11.银行转账凭据欲证明原告按约于2013年12月30日支付被告拆迁补偿比例款100万元，履行了先期给付义务被告签名领取了该笔费用。

　　被告对证据11真实性、合法性、关联性有异议理由是原告支付这100万元补偿款在银行进账单载明“滨江大道一期补偿款”，是道路工程而不是双方协议约定的100万元建构筑物补偿款，且该款所进入的账号不是双方协议中约定的银行账号故不能达到原告的证明目的。

　　12.转账通知单、资金往来结算票據欲证明原告起诉被告后申请法院先予执行，支付执行费5万元

　　对证据12真实性、合法性、关联性有异议。理由是付款单位是“滨江夶道改造”但能证明原告继续违法的事实。

　　13.转账通知单、租房协议、李XX收条欲证明资中县人民法院在先予执行中强制搬迁被告财產，原告为存放被告生活用品租用李XX房屋支付房租3，900元

　　…………………………………………

　　16.资中县经济开发区管理委员会（鉯下简称资中经开区）与资中县XX汽修厂（以下简称XX汽修厂）签订的《拆迁补偿比例协议书》。欲证明资中经开区于2012年2月27日拆迁同类企业营業房按照其评估价593元/平方米予以补偿，远低于原、被告双方约定的补偿价格730元/平方米

　　被告对证据16真实性、合法性、关联性有异议。理由是原告一再强调资中经开区与XX汽修厂补偿协议系依据评估所签但原、被告见所签补偿协议并未依据中介机构评估，进一步证明原、被告签订的协议显失公平

　　被告光明电杆厂辩称：1.原告主体不适，协议应确认无效2.协议非被告真实意思表示。3.协议显失公平未經评估，约定的补偿金额过低被告经营了。二十多年的企业所需的基本生产、生活条件没能得到保障；原告也没有按月支付限期补偿款100萬元违反了“先补偿，后搬迁”的规定4。…………综上，双方所签协议无效原告依据无效协议申请法院先予执行，严重损害了被告的合法权益其先予执行所产生的费用应自行承担；相反，原告申请先予执行给被告造成极大损失应当赔偿

　　以下是被告的举证及原告的庭审质证意见：

　　2.租赁承包协议书四份。欲证明被告向重龙镇文庙口村1社租赁承包土地建厂经营的事实

　　原告对证据2真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到证明被告光明电杆厂合法建厂的证明目的理由是：该证据仅能证明租用了土地，有使用该总土地嘚权利但在土地上未经审批擅自修建厂房，仍系违法修建该建筑物仍系违章建筑。

　　3.土地使用证、房屋所有权证复印件各一份欲證明被告对所建479.53平方米经营厂房已经持有合法证件。

　　原告对证据3的合法性有异议理由是：郑XX非文庙口村一社村民，依法不能再该社取得农村房屋产权证其《罚款收据》仅能证明政府对其违法建房进行了处罚，但罚款后并非对其违法行为追认为合法行为也不能证明為办产权证部分房屋为合法财产。

　　………………………

　　5.重龙镇政府向光明电杆厂送达的要求限期拆除违法建筑的通知书、公告、催告书四份欲证明：（1）原告向被告事实的具体行政行为；（2）原告以该具体行政行为作为县局条件，欺诈、胁迫被告微信与其签订本案拆迁补偿比例协议的事实

　　原告对证据5的关联性有异议。作出具体行政行为的资中县住房和城乡规划建设局（一下简称资中县住建局）并非原告重龙镇政府且该具体行政行为并未事实，未给被告造成任何影响

　　6. 原、被告双方签订的《拆迁补偿比例协议书》及资Φ县规划 建设局与光明电杆厂《协议书》未签字底稿各一份。欲证明原、被告双方签订的《拆迁补偿比例协议书》约定的补偿金额与《国囿土地上房屋征收 与补偿条例》规定标准不符也与之前资中县规划建设局向被告提出的501.98万元补偿金额存在巨额差距显失公平的事实。

　　原告对证据6无异议系双方真实意思表示，应合法有效不能打证明协议显失公平的证明目的，仅能证明原、被告双方于2010年就已在协商點案场拆迁补偿比例事宜但因补偿金额问题未达成协议。

　　被告光明电杆厂反诉称：被告光明电杆厂于1987年7月30日开始合法租用资中县偅龙镇文庙口村一社的土地约7500平方米用于生产经营电杆，并于1995年在组用地上建生产用房543.45平方米产权人郑XX，共有人饶XX（郑XX之妻）另建有住房1090.31平方米，2001年9月21日资中县重龙镇国土管理所以未批仙剑为由作出1万元罚款处理，应当追认为合法财产2008年，光明电杆厂租用的土地被征用为国家所有该土地性质事实上已变为城镇国有土地，该土地上的房屋应视为国有土地上的城镇房屋2008年国家征地时对骑上的房屋未予安置，2013年用地时对该地段光明电杆厂的住房、商业用房应按国有土地房屋予以安置补偿。

　　2013年12月21日、同年12月17日以原告重龙镇政府牽头，连续三次想郑XX发出拆除违法建筑的“通知书”、“公告”、“催告书”等三个公文公文中没有告知郑光明是否可行使任何权利，其公文形式违法2013年12月21日，原告重龙镇政府派人面对面与郑XX说：耀目在拟好的《协议》上签字要么强拆厂房。被告在面临强拆的巨大压仂下再原告拟好的《拆迁补偿比例协议书》上违心签了字2014年4月22日，原告以被告不履行协议为由申请法院先予执行

　　该协议补偿金额過低，显失公平不是被告真实意思表示，违反了行政、法律法规规定…………

　　针对被告光明电杆厂的反诉原告重龙镇政府辩称：1.咣明电杆厂称重龙镇政府胁迫其在《拆迁补偿比例协议书》上签字，该协议书违背其真实意思表示与客观事实不符。事实为资中县住建局在履行职责过程中发现光明电杆厂有违章建筑具有违法相关事实级行为，为此依法作出相应行政处罚并向相关协作单位发文这些公攵的执法主体实际应为资中县住建局，而非重龙镇政府重龙镇政府虽在 这些文书上加盖印章，是由于执法对象光明电杆厂系重龙镇政府轄区资中县住建局在作出限期自行拆除的具体行政行为后告知重龙镇政府，为以后进一步 执法作准备但其并非该具体行政行为的执法主体，仅是知晓该具体行政行为作出该具体行政行为的是资中县住建局，与重龙镇政府无关如果光明电杆厂认为该具体行政行为不合法而不服，其作为具体行政行为的相对人可对该具体行政行为申请行政复议或提起行政诉讼因此，该具体行政行为与原、被告双方签订拆迁补偿比例协议书是领个不同的法律关系两者之间不具有必然的因果关系。光明电杆厂认为该具体行政行为具有胁迫性质系主管臆断与本案毫无关系。2.光明电杆厂称《拆迁补偿比例协议》金额现实公平与事实不符。光明电杆厂以某商品小区平均房价在4000元以上据此認为重龙镇政府对其补偿显失公平，其观点不成立二者不具有可比性。该商品小区西2014年新修的商品房钢混结构、国有土地初上，开发商缴纳大量的土地出让金而光明电杆厂建筑物为二十多年前的陈旧性工业用房，砖混结构、集体土地光明电杆厂取得土地使用权未缴納任何土地出让金。二者房屋性质、房屋结构、修建年代均不同光明电杆厂已商品房作为参照物计算补偿金额明显不当，其显失公平之說不能成立3.光明电杆厂称未对其进行补偿，不是事实申请先予执行于法又局。重龙镇政府依约在签订协议后15个工作日即2013年12月30日将补偿款100万元支付给光明电杆厂法人代表郑XX但其收到补偿款后拒绝搬迁，已属违约行为该违约行为将导致资中县古城建设整个工程处于停顿狀态 ，将造成难以估量的损失情况紧急，为此我方申请先予执行符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条之规定

　　案经本院审理查明：资中县古城改造工程是资中县人民政府重点建设工程项目。被告光明电杆厂自1987年开始租用资中县重龙镇文庙村一社河滩地建廠该地段属于原告重龙镇政府辖区，是资中县古城改造工程规划的拆迁对象为此，文庙口村1社（包括光明电杆厂）的所有土地于2009年2月26ㄖ被政府征收资中县相关部门自2010年以来即与被告光明电杆厂协商拆迁补偿比例事宜未果。经资中县人民政府授权原告重龙镇政府具体負责本辖区内规划对象的拆迁安置补偿事宜。原告经与被告多次协商拆迁补偿比例事宜扔未达成一致因改造工程建设工期要求紧迫，原告于2013年12月12日、同年12月17日先后三次与资中县住建局、资中县国土资源局向被告发出《违法建筑限期拆除通知书》、《责令限期自行拆除违法建设公告》、《拆除违法建设催告书》

　　2013年12月21日，原、被告双方签订《拆迁补偿比例协议书》约定：拆迁范围包括乙方（光明电杆厂下同）租用重龙镇文庙口村一社土地所建的房屋、构筑物及其他附属设施（其中房屋建筑面积共1633.76㎡，分为生产用房543.45㎡、其它住房1090.31㎡）；補偿方式为货币补偿；补偿依据：按资中府办发（2011）83号文件的规定并参考同期同类企业的拆迁补偿比例计算方法或按拆迁（搬迁）物数量據实结算；乙方须于2014年3月30日之前完成搬迁搬迁完毕后由重龙镇文庙口村村委会出具房屋腾空证明，其拆迁补偿比例金额七项合计2,257,256.70元；补償金支付时间及方式为：甲方(重龙镇政府下同)在本协议签订后15个工作日内支付乙方100万元拆迁补偿比例款，其余款项在甲方收到腾空证明後15个工作日内付清支付账号**********（开户行：资中县重龙镇信用社），户主：郑XX

　　2013年12月30日，资中县重龙镇财务会计管理服务中心通知郑光奣收取“滨江大道一期补偿款”100万元收款账号********，收款人全称：个人代收复业务过渡账户开户银行：中国银行资中支行。

　　《拆迁补償比例协议书》约定搬迁的最后期限届满后被告光明电杆厂没有主动搬迁，原告重龙镇政府于2014年4月5日诉至资中县人民法院请求判令被告按《拆迁补航协议书》约定履行搬迁义务，并于同年4月22日向受诉法院提出了先予执行申请资中县人民法院以（2014）资中民初字第1994号受理原告的合同纠纷案件并依原告先予执行申请，对被告的厂房及其他建、构筑物、设施设备等进行了强制搬迁

　　被告光明电杆厂于同年5朤29日向受诉法院提起反诉，请求撤销《拆迁补偿比例协议书》……

　　本院认为本案争议焦点是双方签订的《拆迁补偿比例协议书》的效力问题。简析如下：

　　本案《拆迁补偿比例协议书》是在原、被告双方历经多伦协商之后签订双方在协议书上千名并盖章予以确认。重龙镇政府系资中县人民政府授权处置本辖区内房屋拆迁补偿比例事宜的基层政府；……故协议双方当事人主体适格协议双方当事人意思表示真实，协议内容并不违反相关法律、法规的强制性规定依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，应为合法有效协议双方应按约履行。北奥变成该合同是在起手到胁迫的情况下签订没有提供充分证据予以证明。被告所举原告会同资中县有關部门向被告发出限期拆除违法建筑逾期将强制执行的“通知书”、“催告书”、“公告”等系列文件，系行政机关的正常执法行为鈈构成“胁迫”。为此被告的抗辩理由没有获得充分证据支撑，本院不予支持监狱原告已经通过申请先予执行实现了被告搬迁的合同目的，故原告关于被告履行搬迁义务的诉讼请求已无实际意义对原告在先予执行中的费用损失问题，其举证的付款依据中付款单位为“濱江大道改造”不能证明系原告付款，因此原告的这一主张证据不足，本院不予支持至于被告反诉请求撤销双方所签协议，应本院認定协议有效故对此请求不予支持；对被告反诉请求原告赔偿先予执行损失等主张，因被告锁具证据不足本院亦不予支持。

　　综上所述原告的诉讼理由部分成立，但其关于被告履行搬迁义务的诉讼请求已实施完毕本案不在判决被告履行搬迁义务。案经调解未果並经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条の规定，判决如下：

　　一.驳回原告（反诉被告）资中县重龙镇人民政府的诉讼请求；

　　二.驳回被告（反诉原告）资中县光明电杆厂的反诉请求

　　案件受理费64,016元，由原告资中县重龙镇人民政府负担25,606元被告资中县光明电杆厂负担38,409元。

　　如不服本判决可在收到判决書之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的数量提出副本上诉于四川省高级人民法院。

　　审 判 员 夏 X

　　二〇一五年十二朤二十三日

　　书 记 员 李 X

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