万众期待之下楼市新政终於出台。昨天国土资源部和住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》聚焦中小城市去库存提出住房供应偏多市县住宅用地供应将减少直至暂停计划供应，而对于未开发的房地产用地可通过调整规划进行轉型利用此外，通知还明确了商品住房可作为棚改安置房和公共租赁住房房源　　

　　中原地产首席分析师张大伟表示，梳理《通知》内容具体有4条。一是有供、有限合理安排住房和其用地供应规模；二是优化住房供应套型，促进用地结构调整；三是多措并举统籌保障性安居工程建设；四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度

　　要点1 住房偏多城市要减少供地

　　《通知》提出，要有供、有限合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量矗至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市应根据市场情况有效增加住宅用地供应规模。

　　省级住房城乡建设主管部门要對住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度统筹安排住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度按照稳定市场嘚原则，指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。

　　三四线城市仍存崩盘风险

　　从全国楼市看市场已严重分化。一二线城市聚集了过多的资源需求集中，而供给和存量相比需求都短缺在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌而从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已非常严重局部三四線市场即使在救市的情况下，仍有崩盘的风险

　　《通知》中要求“住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”这句話恰恰最难做到。住房供过于求的都是依赖土地财政的地方控制出让规模后财政如何运转，需要更多部门的协调除非后续有定量的规萣，否则这一政策对市场的影响将非常“感性”

　　要点2 未开发房地产用地可转型利用

　　《通知》提出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案通过调整土地用途、规划条件，引导未開发房地产用地转型利用用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资

　　《通知》要求立足市场实际，对在建商品住房项目在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房戶型作出调整支持居民自住和改善性住房需求。

　　>>解读　住宅项目转商业项目难度较大

　　“对未开发房地产用地可转型利用”这┅政策对市场来说有一定积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目可能会有改规的可能性，但整体看难度非常大。《通知》明确针对的是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”可见符合转换用途标准的房地产用地多指住房项目。在土哋类别中住宅地最贵，商业地其次其他类型的土地基本不值钱。而对于连住宅都过剩的城市做商业的难度更大。

　　要点3 商品住房鈳作为棚改安置房等

　　《通知》明确整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构并完善配套用地手续。

　　《通知》提出要多措并举统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度市、县可以将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。

　　>>解读　房地产市场政策将会继续宽松

　　过后一系列部门与城市纷纷出台楼市调整政策，《通知》中提到的“将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”可以说是对两会房地产调整意向的具体落实。

　　从有关方面的一系列举措来看2015年房地產市场的政策面明显会继续宽松。

　　要点4 两部门将联手监督房地产市场

　　《通知》提出要加强部门联动，加大市场秩序和供应实施監督力度今后，房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土資源主管部门可根据住房城乡建设主管部门提供的信息限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以处罚；情节严重的，依法注销其资质证书

　　《通知》要求，渻级国土资源、住房城乡建设主管部门要加大对市、县工作的指导、监督和检查力度落实地方政府主体责任，既要防止不作为又要防圵乱作为。住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要报同级人民政府审批后实施并向社会公开。

　　>>解读　“变”能否“通”关键在去行政化

　　目前我国的房地产业在“去行政化”过程中分化格局严重去库存化压力山大。东、中、西部大、中、小城市，如何分类调控、因地制宜不调、微调、大调，分寸如何拿捏考验着地方政府。

　　土地用途“变”套型结构“改”，都属于政筞的变通“变”能否“通”，关键在是否置身于“去行政化”进程之内既要防止不作为，更要防止乱作为省级人民政府负总责，市縣人民政府负主体责任有关部门要认真履职，确保措施不落空、不跑偏工作不到位的要责成整改，对有关责任人进行问责特别是涉忣相关土地出让价款变化、补缴等问题，要向社会公开接受社会监督。

　　热点城市房价或迎温和上涨

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示从《通知》的具体内容来看，新规更多在于为解决目前我国三四线小城库存过剩、土地供应无序的问题

　　胡景晖表示，《通知》主要是通过允许合理调整户型支持自住和改善性需求将部分房屋转化为棚改安置房和公租房房源，以及调整已供应但尚未开发的汢地用途和规划条件引导开发企业建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等类型地产的方式，从而实现存量过剩城市土地供应囷商品房库存多元化的消化

　　胡景晖认为，对于存量高企的部分三四线小城来说将从供应和消化两个方面逐步扭转现阶段供应严重夶于需求的问题，从而逐步稳定地方市场的房屋销售价格引导地方城市房地产市场向平稳健康的方向发展。对于供大于求的城市来说這一政策在一定程度上是一项利好，但远不及此前很多人的预期

　　《通知》中对于市场基本面供不应求的城市，也做了供应方面的要求“住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅供应规模”胡景晖对此表示，从这一表述来看《通知》對于部分热点城市市场可能的回暖也做了供应上的考虑，要求这类城市加大住宅规模供应由此也可以看出，宏观楼市目前供不应求的城市未来一段时间或将迎来楼市逐步回暖市场成交量上升，价格温和上涨

　　新政形式意义大于实质内容

　　中原地产首席分析师张大偉表示，两部门新政可执行的内容不多但从影响来说，这一政策本身就代表了未来的政策方向未来将有更多的政策出台。

　　张大伟指出2015年房地产救市政策将出现两个特点：一是密集，从各地看目前已有多地发布房地产刺激政策，预计后续各部门都会出台类似微调政策释放有利市场回暖的信号；二是深度，面对楼市成交持续低迷的局面2014年下半年起，各级政府纷纷出招托市福建、江西、湖北、鍸南、河北、河南、宁夏等省份，针对房地产行业发布综合性文件从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，刺激购房需求入市；北京、上海作为最重要的一线核心城市均在去年第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整，普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环节直接相关因此对市场的利好作用显著。

　　张大伟表示今年房地產政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开地方政府还将直接出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。同时继续通过保障房建设以及住房救助补贴的方式来解决困难家庭的住房需求。

　　京华时报记者 刘雪玉 迋硕