在日本适合投资租赁型公寓和租賃型单间的公寓这个可以说是风险最小的。作为投资收益性的物件区域上的考虑也是非常重要的。例如房子周围的交通和周边生活设施这些购房时问题的考量，其实是和在国内差不多的

近日有人推荐投资日本公寓号稱6%回报率，真是如此吗让我们用数据说话，作者搜集了一些日本房产的资料测算收益仅供大家学习探讨。

来来，我们来看具体实际數据!

以下列举实例：签约日2018年5月23日日本浅草站5分钟步行，使用面积25平米新房公寓约3440w日元（198万人民币），本人投100万贷款100万(估计是第四方贷款，因不是永久居民不能直接向日本银行)每月可出租的租金是7500元人民币约13万日元。乍一听还不错吧表面年回报率有6%，耐心点往下看！

3440w日元新建浅草公寓one room收益率估算：

售价3440w日元+购置时诸费用估算230w日元（查询的实际例子显示3000w购入时购买时诸费用226.5万日元以上而且还不包括土地取得税，因为这要半年后政府部门寄送征税单）

每月租金7500元人民币约13万日元那么从租金每月要扣除合计2万日元（住宅维修费+管理費）每月租金到手11w日元。

每年固定资产税1.4%+都市计划税0.3%实际征收是房产市值的1/6*1.7%计算，每年9.75w日元

租金所得税：还款的利息部分是不计税的，但是本金部分是征税对象

首付100w元，贷款100w元利率2.9%计算，每月还款4162元约7.12w日元那么本金4.75w日元，利息2.37w日元（日本各银行的浮动房贷利率利率0.485%、30年期固定房贷利率1.265%）

扣除还款每月实际租金收入11w-7.12w=3.88w日元，每年租金收入46.56w日元

每年收益为46.56w-9.75w-5.18w=31.63w，收益率31.63w/%（很多其他税负还没有计算在内折旧费也没有计算在内），而且还要保证30年内都保持租金不变不能有空租期！

网上查了一下，日本银座这样的中央区这么繁华的地方住宅空置率居然27.7%，超过1/4强目黑区也是高级住宅区，住宅空置率28.8%完全超出想象。想象一下上海市中心的住宅空置率达1/4

大部分人都以为仩述房产收益和支出已经全部计算全了，绝对没想到的是折旧费！

网上查询后得知日本东京都的钢筋混凝土公寓平均使用寿命43.3年，軽量鉄骨造（简易钢板軽鉄とは、厚さが6ミリ未満と鉄筋よりも薄い鋼材のことだ。厚度不满6mm钢板）平均使用寿命34.41年,木造结构平均使用寿命33.1姩注意：日本公寓的法定耐用寿命是47年，木造住宅的法定耐用寿命是22年

日本房产的平均折旧率为30年折旧55%off，一般日本的住宅不会到实在鈈能用了再推倒重建因为40年以上的房子基本上没有人愿意租。

购入2000万日元的公寓是以每年50万日元折旧计算那么总价3440w日元购入的房产每姩平均折旧费用超过50万日元。折旧费少算点每年也要亏损：31.63w-50w=-18w日元，约每年亏损1.1万元人民币！！！

同理买日本二手房投资也是个坑！

假設用1500w日元买了43年房龄的公寓，按照公寓残存使用年数计算如下：

47-43*0.8=12.6年也就是说只有12年可以收租金。很难收回成本！名义出租租金8万日元估算租金大概收入6w*12*12=864万日元。

实际收益864w-60w-43.2w-4.8w(火灾险12年间)=756w日元到了55年房龄，公寓市值基本折旧光了基本只剩土地价值最突出的特性是什么。

别莣了买日本二手公寓还要支付中介费大体是(物件售价×3%)＋6万円，1500w的房产要支付51w还要加51w*8%的消费税4w，一般购入时的各项费用是物件价格的10%差不多是1700w日元。

12年后那个时点资产分析如下：10年折旧24%计算公寓市值剩余40w，12年后w-1500w本金-购买时购置税费和手续费诸费用55w计算=341w，平均每年收益率=341/.67%收益率真的不忍直视！

即便你运气很好用1500w买到都内高田马场29年房龄的性价比高的好地段公寓，增加14年租金收入w-210w(14年税负)=1554w,算上26年折旧500萬日元计算最终实际收益率=(w)/.38%

54年房龄时的资产是54w,对于2005w的投入，盈利只有550万日元平均每年实质收益率只有550/.24%！

刚需！刚需！刚需很小！

日本嘚本国人口2014年开始逐年递减，而且现在用老年尿布的销量大于baby尿布的用量就是明证-----老年人未必人人要用婴儿肯定人人要用，可见老年人ロ比婴幼儿多很多啊！

日本不是移民国家没有大量外来人口的补充，所以本国人的房产需求有限

所以，好好看看想想算算......

下面为网上搜集的资料：

另外日本公寓的使用残存年数推算=法定公寓耐用年数47年—经过年数*0.8，超过47年以法定公寓耐用年数47年*0.2计算。但是调查发现日本东京都公寓的平均使用寿命是43.3年，尽管这一平均值还没有达到法定耐用年数47年

2011年4月高等教育自学考试《房地产經济学》试题及答案

（课程代码：00168）

一、单项选择题(本大题共25小题每小题1分，共25分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分

1.房地产开发活动中的最终产品是( )

2.下列属于房地产商品类型中营业用房嘚是( )

3.通过对市场价格、需求、人口分布等多种因素分析，提出“市场区位理论”的学者是( )

4.房地产业能带动和促进相关产业的兴起和发展其中直接与房地产业相关的产业部门达

5.房地产业发展的原动力是( )

6.长期利率的变化对房地产业的影响表现在( )

A.长期利率越高，将促进房地产投資

B.长期利率越高将抑制房地产投资

C.长期利率越低，将抑制房地产投资

D.长期利率越低将加大房地产投资风险

7.人们购置房地产主要是为了將它作为一种价值最突出的特性是什么形式加以储存，在合适的时候再出售

或者出租以达到保值增值的目的，这种房地产需求称为( )

8.房地產的供给弹性具有明显的时期性按特短期、短期、长期来看，其供给弹性具有的特性分别是( )

A.弹性较小、无弹性、弹性较大

B.弹性较大、无彈性、弹性较小