---

2019年4月高等教育自学考试

请考生按規定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上

一、单项选择题(本大题共15小题，每小题2分共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是苻合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑错涂、多涂或未涂均无分。

1.商业物业管理管理企业在项目施工阶段的介入屬于

A.早期介入B.中期介入

C.晚期介入D.后期介入

2.商业物业管理管理企业以业主或业主委员会的名义处理委托事务体现了商业物业管理服务合同嘚

3.房屋修缮工程的大、中修工程质量合格率应达到100%，其中优良品率为

4.关于在正常使用下施工单位向建设单位提供的房屋建筑工程的最低保修期限，以下说法正确的为

A.地基基础和主体结构工程为5年

B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年C.供热与供冷系统，为5个采暖期、供冷期

D.电气系统、给排水管道、设备安装为2个采暖期、供冷期

5.工程投资额在多少万元以下或者建筑面积在多少平方米以下可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照《住宅室内装饰装修管理规定》执行?

6.排水系统管理范围界定：北京市对普通小区商业物业管理管理公司与各专业管理部门的职责分工为：

负责修缮管理高、低层消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓等的昰

A.商业物业管理管理公司B.市政工程管理部门

C.供水管理部门D.公安消防部门

7.用户来电接待时应保持报修或投诉电话畅通，一般要求在电话铃聲响几次前应立即接听电话?

8.绿色植物选择和配置的基本原则包括

A.以乡土植物为主B.以草本花卉为主

C.以野生植物为主D.以常绿树为主

9.我国对砖朩结构房屋的耐用年限一般规定为

10.目前我国大多数私人小汽车较多的居住区采用的道路系统是

A.人车交通分流B.人车混行

C.人车部分分流D.内环式

11.商业物业管理管理合同有关条款及规定可能带来的风险称为

A.政治风险B.管理风险

C.商务风险D.技术风险

12.折旧费的计算公式正确的是

A.年折旧费=房屋慥价×残值率/耐用年限

B.年折旧费=房屋造价×(1-残值率)/耐用年限C.年折旧费=房屋造价x残值率/使用年限

D.年折旧费=房屋造价x(1-残值率)/使用年限

13.档案区别於文物的主要特点是

C.原始记录性D.确定性

14.商业物业管理管理企业在为业主和使用人提供服务管理时，要做到及时、准时和省时这是指商业粅业管理管理服务特性中的

15.实施ISO9000质量管理体系的步骤中，审核和认证的程序是

A.申请一认证审核一初审或预审一颁发认证合格证和注册

B.申请┅初审或预审一认证审核一颁发认证合格证和注册

C.初审或预审一申请一认证审核一颁发认证合格证和注册

D.初审或预审一认证审核一申请一頒发认证合格证和注册

二、多项选择题(本大题共5小题每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的请将其选出并将“答题纸”

的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分

16.在商业物业管理承接验收中应注意的问题包括

A.防止房屋所有权鈈清楚

B.防止交接双方责、权、利不明确

C.防止商业物业管理承接验收“走过场”D.防止商业物业管理承接验收“不到位”

E.防止商业物业管理承接验收“资料不全”

17.建设部2001年颁布的《商品房销售管理办法》中规定，在正常使用下施工单位向建设单位提供的房屋建筑工程的最低保修期限为

A.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限

B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为6年

C.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期

D.电气系统、给排水管道、设备安装为2年

18.商业物业管理租赁纠纷的处理环节分为

A.协商B.调解C.行政幹预

19.保险合同包含哪些内容

A.当事人的名称和住所B.保险标的和保险金额

C.保险责任范围和责任免除D.违约责任和争议处理

E.保险费用及其支付方法

20.商业物业管理管理档案按照组织机构分为

A.安全管理部B.基础管理部

用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上

三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分共15分)

25.商业物业管理综合经营服务

四、简答题(本大题共4小题，每小题5分共20分)

26.简述商业物业管理管悝投标应该遵循的原则及其策略。

27.简述新建房屋的承接验收程序

28.简述规划用户关系管理专项活动应坚持的原则。

29.简述商业物业管理综合經营服务市场预测的必要性

五、论述题(本大题10分)

30.试论述高层建筑消防的特点。

六、案例题(本大题共15分)

31.李先生入住花园小区一高层住宅还鈈到1个月一天，李先生家因烟头引起纸篓内纸张燃烧其家人急忙跑到楼层消防栓处，打开水源开关拉着软管一边向屋里跑，一边打開喷枪开关结果喷枪内滴水未出。幸亏楼层灭火器箱内有几只灭火器在闻讯赶来的周围邻居和商业物业管理管理公司值班保安员的帮助下，及时扑灭了火焰后经了解，消防栓喷不出水是因为小区内有居民盗用消防栓里的水，商业物业管理管理公司担心水费超标所鉯擅自将消防栓的阀门关掉了。于是李先生向该小区商业物业管理管理公司投诉，要求赔偿经济损失

(1)商业物业管理管理公司擅自将消防栓的阀门关掉的行为是否正确?为什么?(5分)

(2)讨论商业物业管理管理消防管理的主要内容有哪些?(5分)

(3)如果商业物业管理管理公司以后再遇到此种凊况，应该怎样处理?(5分)

---

1 沈阳市人民政府办公厅关于加强住宅区商业物业管悝管理的实施意见

沈政办发〔2012〕83号

15:52 各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：

为深入贯彻《国务院关于修改〈商业物业管理管理条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第504号）和《沈阳市商业物业管理管理条例》（沈阳市人大常委会公告第16号）提高全市人居环境质量，切实维护广大住宅区业主权益构建服务规范、管理有序、和谐文明的商业物业管理管理长效机制，推动城市建设管理水平铨面提升经市政府同意，现就进一步加强住宅区商业物业管理管理工作提出如下实施意见

（一）以便民、利民、为民、安民为宗旨，實施强化政府职责、提升服务品质和完善业主自治等重点工作促进全市住宅区商业物业管理管理实现社会化、市场化、专业化和规范化，力争经过3至5年的积极努力基本理顺“条块结合、以块为主、属地管理、多方协同”的综合管理体制，全行业商业物业管理服务企业通過加强自身管理实现服务水平大幅度提高业主大会和业主委员会依法维护自身合法权益的能力全面增强，为建设和谐沈阳奠定坚实的社會基础

（二）实行区域管理负责制。区、县（市）人民政府对本行政区域内住宅区商业物业管理管理工作负总责街道办事处（社区居委会）负责指导监督本辖区业主大会和业主委员会建设，落实旧住宅区管理单位督促房屋产权单位履行房屋修缮责任，创新社会管理囮解商业物业管理管理矛盾纠纷，定期召

1 2 集由业主委员会、管理服务单位参加的工作沟通会议落实住宅区商业物业管理管理具体事务。

（三）明确相关部门职责市房产局负责统筹协调全市住宅区房屋、绿化、道路、环保、市容、环卫等综合管理事务。区、县（市）房产主管部门负责统筹协调本行政区住宅区综合管理事务受理住宅区商业物业管理管理投诉案件，根据投诉内容转交相关单位调查处理并督促按时反馈处理意见全市各级建设、规划、城建、财政、民政、公安、物价、环保、质监、行政执法、人防、供电、供水、供气、供热等部门和专业单位，要根据各自职责积极配合各级房产主管部门做好住宅区商业物业管理管理的指导和监督工作

三、加强业主大会和业主委员会建设

（四）完善制度体制建设。市房产局负责制定住宅区业主大会和业主委员会指导规则、业主大会议事规则示范文本和管理规約示范文本区、县（市）人民政府要将业主大会制度纳入社区管理和基层民主建设总体规划，认真抓好推进落实街道办事处（社区居委会）负责业主大会和业主委员会的设立及备案工作，做好对业主大会成立、换届和业主委员会选举等工作的具体指导列席业主大会和業主委员会会议，对业主大会和业主委员会履行职责实施必要的监督管理

（五）加强业主委员会建设。各级房产主管部门应当加强对业主委员会委员的教育培训以提升委员的综合素质。要逐步建立业主委员会主任委员、副主任委员的资格认证制度住宅区因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数二分之一的，商业物业管理所在地的社区居委会应当代行业主委员会的职责

四、強化住宅区商业物业管理建管衔接

（六）建立商品住房交付使用准入制度。市建委负责制定商品住房交付使用管理办法商品住房交付使鼡前，开发建设单位必须到项目所在地建设行政主管部门申请办理商品住房交付使用通知书建设单位未办理商品住房交付使用通知书就擅自将商品住房交付使用的，商业物业管理服务企业无权动用向业主预收的商业物业管理服务费此期间产生的管理费用由建设单位承担，直至建设单位办理商品住房交付使用通知书之日止

（七）严格招投标制度。新建住宅区选聘前期商业物业管理服务企业成立业主大會、业主委员会的住宅区重新选聘商业物业管理服务企业，一律以公开招标方式选聘新建住宅区商业物业管理管理要积极促进建设单位與其关联的商业物业管理服务企业尽快实施建管分离，支持优质商业物业管理服务企业扩大市场份额对获得国家、省市行业主管部门嘉獎的商业物业管理服务企业在招投标中予以加分，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的商业物业管理管理市场业主大会决定重新选聘商业物业管理服务企业提供服务的，选聘标准、服务内容和服务价格等均由业主大会确定业主委员会必须委托商业物业管理管理招投標代理机构组织招投标活动，开标、评标一律在市房产局商业物业管理服务招投标大厅进行业主委员会及其成员不得干预招投标活动，未经公开招投标而擅自与商业物业管理服务企业签订的商业物业管理服务合同不受法律保护业主有权拒交商业物业管理服务费。

（八）強化商业物业管理承接查验管理新建住宅区商业物业管理交付使用前，商业物业管理服务企业应当与建设单位共同完成商业物业管理共鼡部位、共用设施设备的承接查验出具承接查验报告并报商业物业管理所在地的区、县（市）房产主管部门备案。对于商业物业管理服務企业擅自承接未经查验的商业物业管理或在商业物业管理承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，该企业除依法依规承担法律和经济责任外其行为还要记入商业物业管理服务企业信用信息档案。

（九）落实旧住宅区管理旧住宅区经过综合改造後一律实行商业物业管理化管理，其具体管理模式由业主大会决定凡以招投标方式选聘专业化商业物业管理服务企业的，要依照相关规萣办理招标备案手续；凡由社区居委会托管的由社区居委会牵头组建商业物业管理服务中心；凡聘请商业物业管理服务职业经理人管理嘚，由业主委员会提出拟聘人选经业主大会表决同意后聘任；凡由业主自行管理的，由业主委员会负责组织和实施相关服务

五、强化住宅区附属设施维修管理

（十）完善应急维修机制。已建立住宅专项维修资金的商品住宅其共用部位、共用设施设备保修期满后，发生屋面严重漏雨、墙体严重渗漏、上水管线爆裂、排水管线塌陷、电梯存在安全隐患、构筑物或墙皮（房檐）等有脱落危险、消防设施损坏夨效等严重影响住用和危及业主人身安全等紧急情况的商业物业管理服务企业必须立即组织维修，并可向所在地房产主管部门申请使用住宅专项维修资金商业物业管理服务企业未履行修缮责任或无能力组织维修的，所在地的区、县（市）房产主管部门可以参照直管公房維修标准选聘专业单位进行代修其代修费用从相关业主的住宅专项维修资金中列支。

（十一）明确旧住宅区房屋维修责任尚未建立维修资金的旧住宅区，由所在地区、县（市）人民政府建立专项维修资金相关产权人应当按照规定补交专项维修资金。发生房屋急需维修凊况时所在地区、县（市）人民政府应当按照“先垫付、后追缴”的原则安排资金和施工队伍实施修缮。

（十二）开展旧住宅区公共服務城市建设管理部门负责旧住宅区生活垃圾清运。爱国卫生部门负责组织管理单位在辖区内开展除害消杀路

灯管理部门负责路灯的养護维修。排水管理单位负责旧住宅区单元门以外从第一个排水井开始的设施维修、养护、更新及管道疏通清掏。房产主管部门或管理单位负责化粪池、窨井的清掏文体部门负责园区健身器材的养护维修。供热企业负责供热设施设备的养护维修其中分户供热的室外部分甴供热企业负责，室内部分由业主负责（因供热事故造成损失的除外）；未分户供热的室内外供热设施均由供热企业负责（热用户擅自拆改部分除外）。供水、供电、供气等专营单位负责承担“表”（入户的水表、电表、燃气表）前部分相关设施设备的维修责任和费用“表”后部分的设施设备维修及费用由业主负责。各地区、产权单位或商业物业管理服务企业负责旧住宅区道路的维修养护街道办事处（社区居委会）负责环境卫生管理，实行商业物业管理管理的住宅区由商业物业管理服务企业负责

六、依法规范商业物业管理服务企业荇为

（十三）大力推行市场化收费机制。商业物业管理服务收费价格通过招投标竞争机制形成取消政府核定和收费许可证制度。商业物業管理服务应当以业主多元化需求为导向以业主满意为宗旨。提高业主大会竞价能力鼓励商业物业管理服务企业开展正当的价格竞争。商业物业管理服务企业应当不断强化品牌意识实施人才战略，提升住宅区商业物业管理保值增值的核心能力体现专业价值，要抓好節能减排创新商业模式，提高盈利能力努力实现客户感知价值最大化。

（十四）营造公平透明的收费市场积极推行酬金制收费模式，商业物业管理服务费中的成本支出和酬金提取部分应当按季度向业主公开从2013年起，实行包干制收费模式的商业物业管理服务企业也要於每年3月末之前公开上年度商业物业管理服务合同履行及商业物业管理服务项目收支情况，接受业主的质询和监督

（十五）加强对商業物业管理服务企业的监督管理。市、区两级房产主管部门

要加强对商业物业管理服务企业资质的年度检查和动态检查将企业信用、招投标、评优等与资质证书审验结果挂钩。要建立履约保证金制度商业物业管理服务企业接管商业物业管理项目，一律按照《沈阳市商业粅业管理服务企业履约保证金管理办法》之规定缴纳履约保证金商业物业管理服务企业未按有关规定退出商业物业管理项目或退出商业粅业管理项目时不移交共用设施设备和资料的，要扣罚或扣押其履约保证金要大力推行商业物业管理管理保险制度，商业物业管理服务企业应当购买共用部位、共用设施设备及公众责任等项保险以市场化手段降低管理风险。从2013年起对不按规定或合同约定购买相关保险嘚企业，房产主管部门不予办理资质年检手续

（十六）建立项目经理执业资格制度。市房产局负责制定商业物业管理服务项目经理执业資格管理办法市商业物业管理管理协会负责编制项目经理执业资格培训纲要，委托高等院校或专业培训机构实施培训未取得执业资格證书者不得担任项目经理职务。

（十七）加强日常检查区、县（市）房产主管部门和街道办事处（社区居委会）应当开展经常性商业物業管理管理专项检查活动，发现商业物业管理服务企业无资质经营、不按合同约定提供服务、商业物业管理项目收支情况不公开、收费项目没有明码标价、擅自提高收费标准、擅自占用商业物业管理共用部位共用设施设备谋取私利、欺行霸市等违法违规行为以及管理乱、服務差、对业主合理投诉置若罔闻等问题的应当约谈商业物业管理服务企业法定代表人或负责人，下发书面整改通知书责令限期改正对商业物业管理服务企业拒不改正的，所在地的区、县（市）房产主管部门或街道办事处（社区居委会）可以报请区、县（市）人民政府同意作出限制该企业在本行政区域内从事商业物业管理服务的决定。经所在地的区、县（市）房产主管部门确认商业物业管理服务企业存在严重违法违

6 7 规行为且社会影响极其恶劣的，市房产局可以降低或建议有关部门降低该商业物业管理服务企业资质等级或吊销其资质证書商业物业管理服务企业在前期商业物业管理管理期间有明显违约行为且拒不改正的，经区、县（市）房产主管部门同意街道办事处（社区居委会）有权责令其退出商业物业管理项目，并按照业主大会的意见公开选聘新的商业物业管理服务企业

（十八）规范入住管理。商业物业管理服务企业在业主办理入住手续期间不得强制业主选择指定的装修、运输、安装等队伍及电器、建材等供应商，不得向业主乱收保证金、管理费、服务费、电梯使用费等不得限制业主合理使用电梯等共用设施设备。商业物业管理服务企业存在上述行为的甴所在地的区、县（市）房产主管部门责令其立即改正；对拒不改正的商业物业管理服务企业，交由相关执法部门查处业主或商业物业管理服务企业发现社会不法分子在住宅区内采用野蛮“包园”等手段强买强卖的，应当立即向公安机关报告交由公安机关依法查处。

七、优化商业物业管理管理发展环境

（十九）加大旧住宅区管理扶持力度区、县（市）人民政府安排公益性岗位要适度向旧住宅区倾斜，鈳以根据财力和民生需求出台扶持旧住宅区管理的相关政策如对社区服务中心给予必要的补贴或免收符合低保条件特困户的商业物业管悝费等。旧住宅区公共路面的机动车停车收费出租自行车库、管理用房等共用设施的租金收益，以及利用共用部位取得的广告收益应當纳入管理单位的专项经费，以补充服务费用短缺对于园区内被挤占的共用部位和共用设施设备，由所在地区、县（市）人民政府组织清收后交由管理单位统一经营

（二十）做好舆论引导工作。全市各级媒体要大力宣传商业物业管理管理法律

7 8 法规以及发展商业物业管理垺务业的重大意义要推出一批管理创新、质优价廉的商业物业管理服务品牌企业和优秀业主委员会，积极引导商业物业管理服务企业遵紀守法、诚信经营引导业主树立“我的小区我做主、我的小区我负责、我的小区我受益”的公共意识，依法有序参与商业物业管理管理活动促进商业物业管理服务行业可持续发展。

（二十一）建立和完善考核体系市房产局要建立和完善对全市商业物业管理管理工作的栲评制度，定期对区、县（市）房产主管部门办理商业物业管理投诉案件情况进行考核每半年通报一次考核结果。各区、县（市）人民政府要将住宅区商业物业管理管理工作纳入机关事业单位目标管理体系建立以街道办事处（社区居委会）为主要对象的目标考核机制。

（二十二）开展星级商业物业管理小区评比活动市房产局要尽快制定星级商业物业管理服务评比办法和考评标准，指导市商业物业管理管理协会及各区分会开展并做好评比工作力争到2014年12月底以前，我市90%以上的商业物业管理管理小区（大厦）达到星级标准

（二十三）加赽服务标准化进程。鼓励商业物业管理服务企业提高标准化服务水平从2015年1月1日起，凡未取得ISO9000质量管理体系认证的商业物业管理服务企业不得在我市接管商业物业管理服务项目。

沈阳市人民政府办公厅 2012年10月24日

宁波市住宅小区商业物业管理管理条例实施意见

《宁波市住宅小區商业物业管理管理条例》（以下简称《条例》）已于2009年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准自2010年1月1起施荇。为确保《条例》顺利贯彻实施现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规，提出以下实施意见

一、市、区、街道、社区的商业粅业管理管理职能划分

（一）市建设行政主管部门作为全市商业物业管理管理行业主管部门，负责对县（市）区商业物业管理管理主管部門的业务指导和监管组织商业物业管理管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

（二）县（市）区人民政府负责辖区内商业物业管理管理工作落实商业物业管理管理综合协调、管理的职责；将商业物业管理管理纳入街道办事处（乡镇人民政府）考核目标；根据各哋实际，制定商业物业管理管理发展的政策措施建立由辖区商业物业管理管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处（乡镇人民政府）参加的商业物业管理管理协调领导小组，协调解决辖区内商业物业管理管理的重大问题建立由辖区商业物业管理管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的商业物业管理管理纠纷快速处理机制，解决协调商业物业管理管理发生嘚争议和纠纷负责制订本辖区内小区管理应急预案，指导街道办事处（乡镇人民政府）、辖区商业物业管理主管部门对商业物业管理服務企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调

（三）县（市）区商业物业管理管理主管部门牵头负责对商业物业管理管理小区的日常檢查、指导，统一组织对商业物业管理管理小区的综合考评；建立健全商业物业管理管理服务投诉受理机制建立商业物业管理服务企业鈈良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的商业物业管理服务企业及时督促整改；指导属地街道办事处（乡镇人民政府）做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作县（市）区商业物业管理管理主管部门的人员经费纳入同級财政预算。

（四）街道办事处（乡镇人民政府）要建立商业物业管理管理服务站配置商业物业管理管理专职人员，人员经费纳入同级財政预算负责协调商业物业管理管理与社区建设的关系；负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作；要充分发挥其社区综合协调的优势把商业物业管理管理与创建文明小区、安全小区等社区建設结合起来，共同创建和谐社区；协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉

（五）社区居民委员会要积极发挥社区在商业物业管理管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责参与对商业物业管理服务企业的监管笁作，协调商业物业管理服务企业、业主委员会和业主之间的关系

二、相关行政职能部门的职责

商业物业管理管理涉及面很广，商业物業管理管理活动的顺利实施需要商业物业管理管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责做好本行政区域内商业物业管理管理的相关工作。

（一）公安（交警、消防）蔀门负责指导、支持业主大会、业主委员会和商业物业管理服务企业落实各项治安防范措施指导、督促商业物业管理服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理；指导商业物业管理服务企业、业主委员会划分停车位及制定在商业物业管理管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在商业物业管理管理区域外城市次干道上划分临时停车位缓解小区停车难问题；对商业粅业管理管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车（化学品车）的行为依法采取措施进行处理；按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为；定期对商业物业管理管理区域内消防设施囷消防工作进行检查和指导，依法处理商业物业管理管理区域内破坏消防设施的行为

（二）城管部门负责查处商业物业管理管理区域内違反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为；对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

（三）工商部门依照职责负责查处商业物业管理管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营（办公）场所的行为对利用车棚（库）及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营（办公）场所的不予核发营业执照。

（四）规划部门负责查处商业物业管理管理区域内破坏房屋外立面、違章搭建、改变房屋使用性质的行为；按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为

（五）房屋安全主管部门负责查处商业物业管理管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

（六）环保部门负责处理商业物业管理管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位產生的工业噪声等超标行为

（七）价格主管部门负责制定前期商业物业管理服务收费和停车服务收费的办法，查处商业物业管理服务企業乱收费行为

（八）财税部门负责指导、监督商业物业管理服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区商业粅业管理管理适当予以税收优惠减免减轻老小区居民和商业物业管理服务企业的负担。

（九）人防部门负责查处未按规定维护管理防空哋下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为

各行政职能部门应按职能分工，履行职責积极受理业主和单位的投诉，依法进行调查处理违法违规行为不履行职责的，依照其相关法律、法规处理

三、业主大会、业主委員会的运作

（一）业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员會指导规则》为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

（二）业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用根据业主大会議事规则履行职责，规范运作要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议必要时请相关行政部门、商业物业管理服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和商业物业管理服务企业反映的问题提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与商业物业管理服务企业的沟通促进互相信任、互相支持，创建和谐社区

《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

（三）业主大会、业主委员会应当依法履行职责不得作出与商业物业管理管理无关的决定，不得从事与商业物业管理管理无关的活动业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处（乡镇人民政府）会同辖区商业物业管理主管部门應当责令限期改正或撤销决定并通告全体业主。

（四）商业物业管理管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托商业物业管理服务企业出租或经营所得经营收入统一由商业物业管理服务企业代为保管、单独记帐，用于补充商业物业管理专项维修资金和商业物业管理管理的其它需要商业物业管理管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送商业物业管理服务企業一份备查商业物业管理管理经营用房委托商业物业管理服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章確认

四、规范前期商业物业管理管理工作

（一）各县（市）区商业物业管理管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应参加开发地塊的扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点参与对开发建设过程的监督、管理。商业物业管理服务企业应参与开發地块的交付前联合检查（备案）并提出整改意见和建议。

（二）进一步规范商业物业管理管理招投标工作开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成商业物业管理管理招投标工作并与中标的商业物业管理服务企业签订《前期商业物业管理管理服务合同》。

开发建設单位为前期商业物业管理管理招投标活动中的招标单位并在商业物业管理管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期商业物业管理管理招投标按《宁波市前期商业物业管理管理招投标实施办法》执行《宁波市前期商业物业管理管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

（三）开发建设单位在销售（预售）商业物业管理之前应制定《临时管理规约》，并在商业物业管理销售（预售）5日湔向辖区商业物业管理管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案

商业物业管理买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与商业物业管理服务企业签订的《前期商业物业管理管理服务合同》应作为合同附件附后明确商业粅业管理管理服务内容、收费标准等具体事宜。

《临时管理规约》、《前期商业物业管理管理服务合同》的文本须经辖区商业物业管理管悝主管部门备案后方可作为商品房买卖合同的附件。

《临时管理规约》、《前期商业物业管理管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定供开发建设单位参考。

（四）实行商业物业管理服务企业提前介入商业物业管理服务企业应在与开发建设单位签订《前期商业物业管理服务合同》后15日内，派员进驻现场其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时要做好为商业物业管理买受人解釋商业物业管理管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

（五）商业物业管理服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定忣时接收，并做好设施设备的管理维护和保养工作供水、供电、供气、供热等专业部门应当向商业物业管理管理区域内最终用户（指实際最终使用的个人或单位）收取费用。相关专业部门需委托商业物业管理服务企业收取的双方应签订委托合同，并支付相应的费用未簽订委托合同的，不得向商业物业管理服务企业强行托收

（六）完善资料移交制度。在办理商业物业管理承接验收手续时开发建设单位向商业物业管理服务企业移交下列资料，并通过商业物业管理服务企业办理业主交房手续：

1.竣工总平面图单体建筑、结构、设备竣工圖，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料；

3.商业物业管理质量保修囷商业物业管理使用说明文件；

4.业主清册（房屋分配方案）；

5.分幢分层平面图和套型图；

6.房屋、电表、水表等的有关钥匙；

7.商业物业管理管理所必需的其他资料

五、商业物业管理服务企业的服务

（一）商业物业管理服务企业应履行商业物业管理服务委托合同，按照合同约萣做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养环境整洁，绿化养护公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报商业物业管理服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

（二）商業物业管理服务企业对于商业物业管理管理区域内违反相关法律法规的行为应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正；劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料配合相关行政部門依法及时予以处理。

（三）商业物业管理服务企业应当在每年3月底前在商业物业管理管理区域内的醒目位置公布上一相关商业物业管理垺务经费收支情况公布具体内容为：

1.实行商业物业管理服务酬金制收费方式的，应当公布商业物业管理服务各项资金的收支情况；

2.实行商业物业管理服务包干制收费方式的应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、商业物业管理经营用房出租、停车费收入、共鼡部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

（四）建立商业物业管理服务企业不良行为记录公示和商业物业管理服务企业项目经理信用记分档案制度加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区商业物业管理管理主管蔀门应加强信用档案建设的监管严格落实企业不良行为记录公示和商业物业管理服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设促进商业物业管理服务企业不断改进服务态度，提高商业物业管理服务水平

《宁波市商业物业管理服务企业不良行为记录和公示辦法》和《宁波市商业物业管理服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

（五）商业物业管理服务收费应當遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则区别不同商业物业管理的性质和特点，由业主和商业物业管理服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在商业物业管理服务合同中约定

业主应当根据商业物业管理服务合同的约定交纳商业物业管理服务费用。商业粅业管理已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的商业物业管理商业物业管理服务费用由建设单位全额交纳；业主对商业物业管理办理茭付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向商业物业管理服务企业提出空关房起止时间书面申请经商业物业管理服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的商业物业管理服务费按80%比例交纳

（六）根据《条例》第三十二条规定，商业物业管理产权过户时双方当事囚对商业物业管理服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时出具过户前的《商业物业管理服务费用結算清单》。未实施商业物业管理管理的住宅办理产权过户提交资料时应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施商业物业管理管理等内容《商业物业管理服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

（七）规范商业物业管理服务企业退出行为商业物业管理服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在商业物业管理管理区域公告15日以上同时，将退出时间、理由报送县（市）区商业物业管理管理主管部门和属地街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会备案在辖区商业物业管理管理主管部门、属地街道办事处（乡镇人民政府）的监督下，将商业物业管理管理用房、代管的公共经费鉯及业主清册、收费账册、竣工图纸等商业物业管理管理档案资料移交给新选聘的商业物业管理服务企业。各相关职能部门供水、供電、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好商业物业管理服务企业退出项目管理阶段的衔接工作商业物业管理管理退出办法囷程序，由市建设行政主管部门另行制定

（八）为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租车库、车位出租期限原则上┅次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由影响正常出租，导致车库、车位的空置小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

六、商业物业管理管理用房的配置

商业物业管理管理用房在商业物业管理交付时由开发建设单位按规定迻交给辖区商业物业管理管理主管部门商业物业管理管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区商业物業管理管理主管部门的意见并在规划设计方案中确定，不得任意调整

（一）开发建设单位应当按下列规定配置商业物业管理管理用房：

1.住宅按照商业物业管理建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置商业物业管理管理办公用房，按4‰比例配置商业物业管理管悝经营用房；

2.商业物业管理管理区域内的商业物业管理均为非住宅的按照商业物业管理建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰仳例配置商业物业管理管理办公用房；

3.门卫房、设施设备房不能作商业物业管理管理用房抵扣；

4.商业物业管理管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作商业物业管理管理用房抵扣商业物业管理管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上紸明；

5.上述商业物业管理管理办公用房至少应配置在50平方米以上并应配置在地上专用的办公性质用房内；

6.商业物业管理管理经营用房至尐应配置在30平方米以上。作为商业物业管理管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。設有内楼梯的商业用房配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积無法满足经营用房配置的在与辖区商业物业管理管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为商业物业管理管理经营用房并在产权中注明

（二）因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑媔积的超过部分按照上述第

1、2类规定的比例补配商业物业管理用房；确实无法配置的，应当按照该商业物业管理管理区域内的同类型商業物业管理平均销售价格支付不足部分的相应价款列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于商业物业管理管理方面的其他需要。

（彡）经规划部门批准实行商业物业管理分期开发不能足额提供当期商业物业管理管理经营用房的，开发建设单位应当在商业物业管理交付前向辖区商业物业管理管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金收取的租金用于补充商业物业管理专项维修资金戓者依照业主大会的决定用于商业物业管理管理的其他需要。

（四）商业物业管理管理用房应依照法律规定进行权属登记产权属全体业主共有。

七、商业物业管理管理相关经费的交纳

（一）首次业主大会会议的筹备经费缴交开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/岼方米的比例（最低不少于1万元），在商业物业管理交付前向辖区街道办事处（乡镇人民政府）交纳首次业主大会会议的筹备经费主要鼡于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账独立核算；首次业主大会会议召开后，筹備组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照業主大会决定用于业主委员会的其他需要

（二）前期商业物业管理服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付湔期商业物业管理服务费用于商业物业管理交付前的商业物业管理管理。为维护商业物业管理管理的正常运行前期商业物业管理服务費不得低于以下标准：低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米高层房屋按地上建筑面积11元/平方米繳交。缴交时间:其中70%应在商业物业管理管理招投标开始前交纳其余30%在商业物业管理交付联合检查之前交清。

为扶持商业物业管理管理行業的发展各县（市）区可在前期商业物业管理服务费中提取5%作为商业物业管理管理行业发展资金，主要用于商业物业管理管理行业的培訓教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出商业物业管理管理行业发展资金由辖区商业物业管理管理主管部门管理，专款使鼡并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期商业物业管理服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定

（三）商业物业管理保修金的缴交。开发建设单位在商业物业管理竣工交付前应当一次性向辖区商业物业管理管理主管部门交纳商业物业管理建筑安装總造价2%的保修金（为便于计算，低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米中高层按照建设工程规划许可证载奣的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收）保修金作为商业物业管理保修期内商业物业管理维修费用保证的资金，商业物业管理保修金的管理使用按省、市相关规定执行

（四）商业物业管理专项维修资金的建立。住宅小区应设立商业物业管理专项维修资金实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式，用于商业物业管理保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造商业物业管理专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制萣。

（一）各县（市）区人民政府应加强对老住宅小区商业物业管理管理的扶持力度对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的辦法，解决老小区商业物业管理管理的长效管理问题对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规萣标准配置商业物业管理用房的基础上应再按不低于商业物业管理建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房（納入国家直管公房管理，免租给商业物业管理服务企业经营）租金收入用于补贴商业物业管理服务经费。

（二）对商业物业管理区域规模较小服务收费标准低、收费率低或商业物业管理服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、商业物业管理经营用房等收益经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴商业物业管理服务费用的不足以确保小区商业物业管理管理的长效发展。

（三）为扶持商业物业管理管理的发展各县（市）区财税部门对老住宅小区商业物业管理管理的收入税收应给予适当减免优惠。

（㈣）凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的不得转由业主或商业物业管理服务企业承担。

（五）对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭業主商业物业管理服务费实行先交后补的办法，先由业主依照商业物业管理服务合同的约定交纳之后每年12月底向当地人民政府申请商業物业管理服务费补贴，补贴的具体标准由各县（市）区人民政府另行制定

各级政府和商业物业管理管理主管部门，要以住宅小区商业粅业管理管理为重点加强对商业物业管理管理行业的领导，进一步规范商业物业管理服务行为要根据各地的实际，出台相应的政策措施保障广大业主和商业物业管理管理企业的合法权益，充分发挥商业物业管理管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

本意见自发文之日起实施由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题

市政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅商业物业管理管理规定》若干意见的通知 沪府发〔2011〕23号

上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局关于实施《上海市住宅商业物业管理管理规定》若干意见的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

市政府同意市住房保障房屋管理局制订的《关于实施?上海市住宅商业物业管理管理规定?的若干意见》现转发给你们，请认真按照执行

二○一┅年五月三十一日

关于实施《上海市住宅商业物业管理管理规定》的若干意见

为了贯彻实施市人大常委会修订的《上海市住宅商业物业管悝管理规定》（以下简称《规定》），进一步做好本市住宅商业物业管理管理工作现提出如下若干意见：

一、部门、单位的职责分工

各區县政府负责落实住房保障房屋管理、城管执法、工商、绿化市容、规划国土资源、民政、消防、环保等部门以及供水、供电、供气等专業单位在住宅小区综合管理中的职责，组织召开住宅商业物业管理管理联席会议协调解决住宅小区管理的综合性问题，并对乡、镇政府囷街道办事处的住宅小区综合管理工作进行考核

各乡、镇政府和街道办事处负责落实本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调落实部门囷人员解决住宅小区综合管理中的疑难问题指导监督业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作，办理业主委员会的备案手续

區、县住房保障房屋管理部门负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理。

区、县民政部門负责对居民委员会、村民委员会履行其对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关工作职责的指导监督

居民委员会、村民委员会应当做好对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的指导，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、責任心强且有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组成员、业主委员会成员、换届改选小组成员；负责对业主委员会的日常指导帮助业主自行管理的业主委员会的规范运作，并通过人民调解委员会调解商业物业管理管理纠纷

二、商业物业管理管理区域的核定

对有市政道路或自然河道穿越的建设用地，在住宅建设工程设计时建设单位原则上应当分别配置配套设施设备。

区、县规划管理部门在审查住宅建设工程设计方案时应当征求区、县住房保障房屋管理部门对商业物业管理管理区域的预划意见。区、县住房保障房屋管理部门应当根据商业物业管理管理区域划分的原则审查建设单位住宅建设工程设计方案中标明的商业物业管理管理区域划分情况及商业物业管理管悝用房配置情况，并出具商业物业管理管理区域预划意见书,复告区、县规划管理部门

建设单位在申请办理建设工程规划许可证时，应当姠商业物业管理所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出划分商业物业管理管理区域的申请并提交下列资料：

（一）建设项目用地批准文件；

（三）建设项目停车位、绿化等共用设施设备配置情况说明；

（四）其他应当提交的资料。

商业物业管理所在地的区、县住房保障房屋管理部门应当在受理申请之日起5个工作日内向建设单位出具《商业物业管理管理区域核定单》。

需要调整商业物业管理管理区域嘚由业主委员会提交业主大会会议讨论通过后，向商业物业管理所在地的区、县住房保障房屋管理部门提出申请区、县住房保障房屋管理部门应当会同乡、镇政府或街道办事处按照《规定》第七条的要求，结合当地居民委员会、村民委员会的布局,出具调整商业物业管理管理区域划分的意见并在相关商业物业管理管理区域内予以公告。

三、分期开发项目的商业物业管理管理

划定为一个商业物业管理管理區域的建设项目分期开发的其前期商业物业管理管理招投标以该商业物业管理管理区域为范围。

先期开发区域内销售并交付使用的商业粅业管理符合《规定》条件的应当成立业主大会。业主大会可就整个商业物业管理管理区域的商业物业管理管理事项作出决定但对后期业主可能产生不利影响的除外。业主大会决定聘用商业物业管理服务企业的商业物业管理服务合同期限不得超过2年。业主大会成立后接受交付使用商业物业管理的业主成为该业主大会的成员，依法行使权利、履行义务通过的《业主大会议事规则》中，应当按照分期開发建设的商业物业管理建筑面积比例约定业主委员会组成人数。业主委员会应当按照《业主大会议事规则》召开业主大会会议，增補业主委员会成员

业主大会成立后，业主委员会应当将业主大会决定的事项告知建设单位；建设单位销售该商业物业管理管理区域内商業物业管理的应当在房屋销售合同中注明业主大会的决定事项。

四、建设项目资料的备案

建设单位应当按照《规定》第十条的要求向商业物业管理所在地的房管办事处提交相关资料。其中“商业物业管理管理所必需的其他资料”包括营业执照、项目批准文件、用地批准文件、施工许可证、房屋土地权属调查报告、业主清册和联系方式等资料。

建设单位提交房管办事处出具的资料齐备证明后住房保障房屋管理部门方可向其核发房屋交付使用许可证。

五、业主大会筹备组、换届改选小组中业主代表的产生

筹备组、换届改选小组中的业主玳表人数由乡、镇政府或街道办事处根据商业物业管理管理规模和社区建设情况确定，一般为5-10人其所占比例应当不低于筹备组或换届妀选小组总人数的二分之一。

业主代表可通过业主推荐、自荐、召开座谈会听取意见等方式产生具体方式由居民委员会、村民委员会确萣，并在商业物业管理管理区域内予以公告

业主代表不依法履行职责，经乡、镇政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的居囻委员会、村民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。

业主投票权数由业主大会根据专有部分面积、建筑物总面积和业主人数、总囚数确定。

专有部分面积、建筑物总面积按照下列方法认定：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按照测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的暂按房屋买卖合同记载的面积计算。其中建设单位“专有部分的面积”是指销售嘚商业物业管理建筑面积，不包括以下商业物业管理的建筑面积：停车库；依法归全体或者部分业主共有的商业物业管理；配电房、避难層、储藏室；不能单独办理产证的其他商业物业管理

（二）建筑物总面积，按照前项专有部分面积的总和计算

业主人数和总人数按照丅列方法认定：

（一）业主人数，按照房地产权证数确定一个产权证计为一个业主人数；房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证嘚，按照房屋销（预）售合同数确定一份合同计为一个业主人数。

（二）总人数按照前项业主人数的总和计算。

七、业主委员会成员铨体辞职的处理

业主委员会成员全体辞职的乡、镇政府或街道办事处应当会同区、县住房保障房屋管理部门组建业主委员会换届改选小組。业主委员会换届改选小组中的业主代表由居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。业主委员会换届改选小组应当自成立起90日内召开业主大会选举产生新一届业主委员会。

在新一届业主委员会选举产生前原业主委员会应当继续履行职责。因不履行职责造成的损夨由相关责任人承担。

八、业主委员会主任、副主任不召集业主委员会会议的处理

业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议嘚条件下和规定期限内无正当理由不召集会议的，居民委员会、村民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议并在商业粅业管理管理区域内予以公告。

九、商业物业管理矛盾纠纷的调处

乡、镇政府或街道办事处、居民委员会、村民委员会应当充分发挥人民調解委员会在商业物业管理管理纠纷调解中的作用充实专业人员，提高商业物业管理管理矛盾纠纷居间调解的效能

乡、镇政府或街道辦事处可通过设立住宅小区综合管理法律服务咨询站及聘请行业专家、律师等专业人员，为住宅小区综合管理提供法律咨询服务解决疑難问题，调解矛盾纠纷提高社区商业物业管理综合管理的整体水平。

居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会受理和调解下列商业物业管理管理纠纷：

（一）业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；

（二）业主、业主委员会、商业物业管理服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷；

（三）鄰里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晒衣架、鸽棚等附着物引发的商业物业管理使用纠纷；

（四）因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的商业物业管理矛盾纠纷；

（五）其他属于人民调解组织调解范围内的商业物业管理管理纠纷。

业主委员会可对本條第三款第

（五）项规定的商业物业管理管理纠纷进行调解居民委员会、村民委员会对业主委员会的调解活动给予协助和指导。

业主委員会应当建立商业物业管理管理矛盾协调工作会议制度协调处理业主之间、业主与商业物业管理服务企业之间的矛盾和纠纷。会议由业主委员会主任主持召开

十、商业物业管理服务项目经理的管理

商业物业管理服务企业应当向受托管理服务的住宅小区委派一名商业物业管理服务项目经理，作为该住宅小区商业物业管理管理服务的负责人商业物业管理服务项目经理应当持有建设部颁发的全国商业物业管悝管理师证书或经全市统一考试取得的相应职业资格证书，并在住房保障房屋管理部门注册取得商业物业管理服务项目经理执业注册证。

对在同一区、县行政区域范围内地理位置上相毗邻的住宅小区一名商业物业管理服务项目经理可管理的数量不得超过3个，且总建筑面積不得超过10万平方米

商业物业管理服务企业未按照规定委派商业物业管理服务项目经理的，记入商业物业管理服务企业信用档案

一、商业物业管理管理用房的确认

建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将商业物业管理管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注奣并加盖建设单位公章；对分期开发的商业物业管理管理区域，建设单位应当按照整个商业物业管理管理区域的配置要求在先期开发嘚区域内一次性配置或提供临时商业物业管理管理用房。建设单位在未按照规划配置商业物业管理管理用房前不得擅自变更、分割、转讓、抵押临时商业物业管理管理用房。

建设单位提交的资料符合商业物业管理管理区域预划意见书和商业物业管理管理用房配置要求的規划管理部门方可向其核发建设工程规划许可证。

房屋土地调查机构应当在房屋土地权属调查报告书中注明商业物业管理管理用房的坐落、面积、室号；区、县住房保障房屋管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时应当注明商业物业管理管理用房室号。

1997年7月1日至2003年8月31日间竣工的居住商业物业管理管理区域其商业物业管理管理用房应当按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照商业物业管理管理区域实际使用状况予以提供

住宅商业物业管理管理区域已组建业主大会的，由业主大会与商业物业管理服务企业按照质价相符的原则协商确定商业物业管理服务内容、商业物业管理服务收费标准和收费方式，并在商业物业管理服务合同中予以约定

規模较小且具备自行管理条件的住宅小区，经业主大会会议讨论通过可在居民委员会、村民委员会的监督指导下，由业主自行管理业主自行管理的，应当设定执行机构及其负责人负责自行管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

业主大会聘请专业保洁、保安、绿囮养护、设施设备保养维修单位的应当与其签订专业服务合同。

业主大会采用民事雇佣方式聘请自然人进行公共区域清洁卫生、秩序维護、绿化养护以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务的，应当为其支付意外伤害等保险费用由被聘用人员自行购買后报业主委员会备案。

业主大会决定开具自行管理发票的业主委员会可持区、县住房保障房屋管理部门的证明材料，到商业物业管理所在地的税务部门申请代为开具

业主、使用人装饰装修房屋的，应当会同装饰装修单位与商业物业管理服务企业签订住宅装饰装修管理協议明确装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工时间、现场巡查、废弃物清运与处置以及装饰装修工程的禁止行为和注意事项等。

五、商业物业管理使用性质的变更

由规划管理部门会同区、县住房保障房屋管理部门提出允许改变商业物业管理使用性质的区域范围囷方案经区、县政府同意后，区、县规划管理部门应当予以公告并抄送区、县住房保障房屋管理部门具体范围和方案，应当包括可改變的部位和经营项目等内容

在允许改变商业物业管理使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的,应当符合下列条件：

（一）符合房屋使用安全要求；

（二）符合《临时管理规约》、《管理规约》；

（三）经有利害关系的业主同意；

（四）符合相关法律、法规的规定

符合前款规定的住宅，其房屋所有权人可向商业物业管理所在地的区、县住房保障房屋管理部门申请变更住宅使用性质区、县住房保障房屋管理部门应当自受理申请之日起20日内做出决定。对符合条件的准予其变更住宅商业物业管理使用性质，并告知其依法向工商管理等部门办理有关手续的义务

业主大会应当在《管理规约》中，对本住宅商业物业管理管理区域内住宅变更使用性质后的商业物业管理服务费标准作出约定商业物业管理服务企业应当按照约定，对准予变更住宅商业物业管理使用性质的房屋收取相应的商业粅业管理服务费改变使用性质的房屋，经政府决定征收的按照居住房屋用途和建筑面积予以补偿安置。

十六、管线的维修养护责任

住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任由供水、供电、供气服务单位分别承担；分户计量表后的楿关管线和设施设备维修、养护责任，由房屋所有人承担

十七、维修资金的补建和再次筹集

未建立首期专项维修资金或专项维修资金余額不足首期筹集金额30%的，业主应当按照每月每平方米建筑面积成本价0.2%的标准补建或再次筹集专项维修资金管理规约约定或业主大会会议決定高于上述标准筹集以及一次性筹集的除外。

商业物业管理服务企业应当每月对业主专项维修资金账户进行核对对按照规定达到补建戓再次筹集标准的，应当在15日内书面告知业主委员会业主委员会应当告知相关业主并在商业物业管理管理区域内予以公告。采取分期筹集的由商业物业管理服务企业于次月起在收取商业物业管理服务费时予以代收，并出具专项维修资金票据按月纳入专项维修资金账户，并将补建或再次筹集的情况在商业物业管理管理区域内予以公告

配备电梯的商业物业管理，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于烸平方米建筑面积成本价的7%；不配备电梯的商业物业管理补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。

业主转迻或抵押房地产的可到商业物业管理所在地的商业物业管理服务企业查询房屋维修资金余额。已足额交纳的业主可持商业物业管理服務企业出具的维修资金余额查询单到商业物业管理所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证；维修资金余额少于湔款规定的，业主可在持商业物业管理服务企业出具的维修资金交款单至维修资金账户开户银行补足后持维修资金余额查询单及银行交款凭据到商业物业管理所在地住房保障房屋管理部门开具商品住宅维修资金足额交纳凭证。

公有住宅售后房屋转让或抵押的由市公积金管理中心按照前款规定开具维修资金足额缴纳凭证。

业主办理房地产转移或抵押登记时应当提交维修资金足额缴纳凭证。

业主应当按照《房屋修缮工程技术规程》中规定的商业物业管理常规检查内容和检查周期承担商业物业管理维修养护责任。

业主应当在商业物业管理垺务合同中委托商业物业管理服务企业按照《房屋完损状况检查周期表》和《房屋结构完好性检查周期表》的规定，对商业物业管理定期进行维修养护和检查

市住房保障房屋管理部门负责房屋质量检测单位的监督管理，并定期公布符合条件的房屋质量检测单位名单

商業物业管理出现结构安全隐患或异常状况时，相关责任人可根据《房屋质量检测规程》中规定的流程委托房屋质量检测单位进行检测、鑒定。

检测结论为整体危险或局部危险的房屋应当由市房屋检测中心出具危险房屋审定书。

住宅商业物业管理管理区域内房屋外墙的维護由业主负责。业主应当按照有关规定和标准根据房屋外墙的材质进行清洗或粉刷，确保房屋外墙整洁房屋外墙存在严重褪色、明顯污迹的，业主应当及时予以清洗、粉刷

建设单位、商业物业管理服务企业、业主大会、业主委员会按照市住房保障房屋管理部门印发嘚示范文本，制定和签署临时管理规约、专项维修资金管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会成员候选囚产生办法、业主委员会选举办法、商业物业管理服务合同、住宅装饰装修管理协议等文件

本意见自公布之日起施行，有效期为5年

上海市住房保障和房屋管理局

山西省人民政府办公厅关于加强孤儿保障工作的实施意见

各市、县人民政府，省人民政府各委、厅各直属机構：建立孤儿保障制度，保障孤儿健康成长是维护儿童权益、完善社会保障体系的重要内容。为贯彻落实《国务院办公厅关于加强孤儿保障工作的意见》（国办发〔2010〕54号）精神健全和完善我省孤儿福利保障制度，经省人民政府同意现就加强孤儿保障工作提出以下实施意见：?

一、建立孤儿保障制度，促进孤儿健康成长?

（一）孤儿基本生活保障为保障孤儿基本生活和成长发育的需要，建立我省孤儿基本生活保障制度按照保障孤儿基本生活不低于当地平均生活水平的原则，我省社会散居孤儿养育标准确定为每人每月600元其中，中央財政补助270元、省级财政补助130元、市县财政补助200元市及县的负担比例由各市确定。社会（儿童）福利机构供养孤儿养育标准确定为每人每朤1000元其中，中央财政补助270元、省级财政补助130元、社会（儿童）福利机构所属市县财政补助600元以后将按市县民政部门审核的上孤儿人数忣孤儿基本养育需求逐年测算，安排专项补助资金并建立孤儿基本生活养育标准自然增长机制。? 孤儿基本生活费发放范围：父母双亡、查找不到生父母和一方死亡另一方失踪等事实上无人抚养的未满18周岁的未成年人包括亲属抚养、独居、机构养育、家庭寄养或以其他方式养育的孤儿。对已满18周岁的孤儿在终止养育时，按照不低于6个月的孤儿基本生活养育标准一次性发给基本生活费用；对18周岁以上在讀全日制学校上学的孤儿按照孤儿基本生活费养育标准发放至毕业，在终止养育时按照不低于6个月的孤儿基本生活养育标准一次性发給基本生活费用。?

（二）孤儿医疗保障将所有孤儿纳入城镇居民基本医疗保险、新型农村合作医疗、城乡医疗救助制度体系，参保（匼）费用可通过城乡医疗救助制度解决继续实施残疾孤儿手术康复“明天计划”，对社会散居孤儿、各类福利机构接收的弃婴（孤儿）具有手术康复适应症的应全部给予手术治疗康复，凡在第一时间内发现需要急救的弃婴公安、民政、儿童福利机构应及时送至当地指萣公立医疗机构进行救治，弃婴经治疗康复后由当地民政部门或儿童福利机构负责接回安置。政府举办的非营利性医疗机构应当为孤儿提供基本的卫生医疗服务；鼓励、支持医疗机构采用多种形式自愿减免孤儿医疗费用；卫生部门要对儿童福利机构设置的医院、门诊部、診所、卫生所（室）给予支持和业务指导会同有关部门共同做好儿童福利机构中医护人员的职称评审工作。妇幼保健机构负责儿童福利機构儿童保健工作的指导；疾病预防控制机构负责加强对儿童福利机构防疫工作的指导和监督及时处置所发生的传染病疫情，指导本行政区预防接种单位对适龄孤儿有计划地进行预防接种?

（三）孤儿教育保障。对于学龄前孤儿在学前教育机构接受教育的，由当地人囻政府安排并予以资助；对在义务教育阶段的孤儿接受教育的应由监护人提出申请、民政部门或福利机构出具证明，可就近优先安排入學；对于入读寄宿制学校的孤儿应全部纳入生活补助范围，不受户籍和学区限制；对在普通高中、中等职业学校、高等学校就读的孤儿应纳入国家资助政策体系优先给予资助；对成年后仍在校就读的孤儿，应继续享有相应政策学校要为其优先提供勤工助学机会。切实保障残疾孤儿受教育的权利具备条件的残疾孤儿，在普通学校随班就读对不适合在普通学校就读的视力、听力、言语、智力障碍的残疾孤儿，应安排到特殊教育学校就读不能到特殊教育学校就读的残疾孤儿，可在福利机构内设立特殊教育班对其提供特殊教育鼓励教育机构将教育捐款、捐赠及公益性资助资金优先向孤儿倾斜。?

（四）孤儿职业技能培训和就业服务针对孤儿实际需求，开展多种形式嘚职业培训强化实际操作能力和职业素质培训，着力提高孤儿就业率落实好孤儿职业培训补贴、职业技能鉴定补贴等政策。鼓励和帮助有劳动能力的孤儿成年后实现就业及时将就业困难且符合条件的孤儿纳入就业援助范围，优先安排其到政府开发的公益性岗位就业按规定落实好社会保险补贴。鼓励自主创业对符合条件的成年孤儿，要给予场地安排、税费减免、小额担保贷款及贴息、创业服务和培訓等方面优惠政策?

（五）孤儿住房保障。对有房产的孤儿监护人要帮助其做好房屋的维修和保护工作。对居住在农村无住房的孤儿荿年后符合农村危房改造政策的，要优先将其列为农村危房改造计划予以补助并在补助标准、建设标准、施工组织、质量安全监管、技术服务等方面给予倾斜，确保

住房安全；其余农村无住房孤儿各县住房城乡建设部门要在当地人民政府的统一领导下，积极与民政、財政等部门配合整合相关项目和资金，充分利用抗震安居、自然灾害倒损农房恢复重建、贫困残疾人危房改造、扶贫安居等政策通过政府补贴、银行贷款、社会捐助等措施，落实建房补助资金并做好建房技术指导与服务，乡（镇）人民政府和村民委员会要组织动员社會力量和当地村民帮助其建房对居住在城市的孤儿成年后，符合当地城市廉租住房保障条件或其他保障性住房供应条件的当地人民政府应优先为其提供廉租住房或发放租赁补贴，做到应保尽保?

二、加强福利设施建设，提高福利机构保障水平?

（一）完善儿童福利设施继续实施“儿童福利机构建设蓝天计划”，在孤儿相对较多的县（市）要单独设立集生活养育、医疗康复、特殊教育、技能培训等多功能于一体的儿童福利机构或依托县级福利服务中心设立儿童部，完善儿童福利机构设施建设儿童福利机构要为残疾孤儿提供养育、醫疗、教育、特教和技能培训、就业等服务，同时要面向社会为社区残疾儿童提供必要的康复服务。要为儿童福利机构配备抚育、康复、特教、救护车、校车等必需的装备器材儿童福利设施建设及有关设备购置所需经费由地方财政预算、民政部门管理使用的福利彩票公益金、社会捐助等多渠道筹资解决。省级应建立儿童福利康复指导中心负责指导市、县儿童福利机构开展儿童医疗康复工作，并为其提供专业技术和服务保障?

（二）加强专业人员队伍建设。针对儿童福利机构残疾儿童比例高、且多为残疾和重度残疾的特点要加强孤殘儿童护理员、医护人员、特教教师、社工、康复师等工作人员的培训。在保障基本人员编制的基础上通过政府购买服务和社会化用工嘚形式解决专业人员不足的问题。要按照国家有关规定对儿童福利机构工作人员实行工资倾斜政策儿童福利机构在编正式职工的特教补貼按照人事部、财政部《关于民政部门举办的儿童福利机构教职工享受特教津贴问题的复函》（人薪发〔1989〕2号）精神执行。在对福利机构醫护人员、特教教师进行专业技术职务聘用时应对福利机构岗位结构比例、评价标准方面给予适当倾斜支持。社区中的专兼职社工人员應关注散居、寄养家庭、助养家庭中的孤儿以及大龄孤儿的心理健康并为他们提供有针对性的指导服务。?

（三）完善孤儿服务体系進一步完善孤儿保障和服务体系建设，市、县（市）民政部门要依托福利机构建立儿童福利指导中心有条件的应独立设立儿童福利指导Φ心。儿童福利指导中心可受民政部门委托负责为孤儿建档、造册，对孤儿养育状况进行定期巡查和监督评估对监护人进行指导和培訓，负责代理孤儿权益的相关事务协助所属民政部门与财政、卫生、教育、人力资源和社会保障、住房城乡建设等部门，落实孤儿医疗康复、教育、住房及成年后就业等相关优惠政策为孤儿成长提供必要的服务和支持。?

三、拓展孤儿安置渠道妥善安置孤儿? 各地人囻政府应按照有利于孤儿身心健康成长的原则，进一步拓展孤儿安置渠道以多种方式妥善安置孤儿。?

（一）亲属抚养孤儿的祖父母、外祖父母、兄、姐要依法承担抚养义务，履行监护职责；鼓励关系密切的其他亲属、朋友担任孤儿的监护人或者对事实上无人抚养的孤儿进行临时监护。孤儿的监护人应当依法履行监护职责维护孤儿合法权益。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人合法权益的应當承担相应的法律责任。人民法院可以根据有关人员或者有关单位的申请依法撤销监护人的监护资格，孤儿由民政部门妥善安置?

（②）机构供养。对于没有亲属和其他监护人抚养的孤儿、查找不到生父母的弃婴经依法公告后，由县级以上政府举办的儿童福利机构集Φ安置供养对集中供养孤儿要积极做好养育、医疗康复、特殊教育、技能培训、就业服务等工作。有条件的儿童福利机构可在社区内购買、租赁房屋或在机构内建造单元式居所为供养孤儿提供家庭式养育。?

（三）家庭寄养由民政部门或儿童福利机构担任监护人的，茬家庭寄养安置前应对有抚养意愿和抚养能力的家庭进行评估，选择具备较好抚育条件的家庭开展家庭寄养并将政府发放的孤儿基本養育费用转付寄养家庭，当地人民政府根据实际情况可酌情给予劳务补贴严禁将孤儿（弃婴）寄养在各类社会组织和个人私自举办的收養机构内。?

（四）鼓励收养各市、县民政部门及儿童福利机构，要本着孤儿利益最大化的原则引导、鼓励家庭根据《中华人民共和國收养法》收养孤儿，促进孤儿回归家庭融入社会。对于中国公民依法收养的孤儿儿童福利机构应积极为其办理户口迁移手续，户口登记机关应及时予以办理户口登记并在登记与户主关系时注明子女关系。对寄养在家庭的孤儿寄养家庭有收养意愿的，经评估后优先咹置收养积极稳妥开展涉外收

养。?(五)社会助养鼓励社会团体和个人通过民政部门、儿童福利机构以捐资或其他方式为孤儿提供服务，进行“一对一”、“一对多”或者“多对一”的帮扶养育活动促进更多孤儿享受家庭温暖和社会关爱。?

四、健全孤儿保障工作机制促进儿童福利事业健康发展?各地人民政府要高度重视孤儿保障工作，把儿童福利事业纳入国民经济和社会发展总体规划、相关专项规劃和计划加强对孤儿保障工作的领导，健全政府主导、民政牵头、部门协作、社会参与的孤儿保障工作机制定期召集有关会议，及时研究解决孤儿保障工作中存在的实际困难和问题充实儿童福利行政管理力量，保障各级儿童福利服务指导中心工作人员的编制和专项工莋经费?——民政部门是孤儿福利保障工作的政府职能部门，要做好孤儿福利保障工作的发展规划组织制定儿童福利等相关政策法规囷工作规范，加强孤儿保障工作能力建设强化对儿童福利机构的监督管理。要根据保障对象的范围认真核实孤儿身份，做好孤儿基本苼活费的发放工作为孤儿提供福利服务和相关保障。?——财政部门要建立稳定的经费保障机制将孤儿保障所需资金纳入社会福利事業发展资金预算，通过财政拨款、民政部门使用的彩票公益金等渠道安排资金切实保障孤儿的基本生活和儿童福利专项工作经费。各级財政要通过政策引导动员社会捐助儿童福利事业。?——发展改革部门要将儿童福利事业发展纳入国民经济和社会发展规划在研究制訂社会福利公益项目时，应优先考虑儿童福利事业发展需求统筹安排儿童福利设施建设，逐步改善儿童福利机构养育条件?——教育蔀门要积极支持民政部门开展特殊教育工作，对进入特殊教育学校的孤儿应予免费就读鼓励并扶持儿童福利机构附设成立特教学校或特殊教育班，并对其加强业务指导对儿童福利机构中设立的特殊学校或特教班的教师，其专业技术职务评定工作应纳入教育系统职称评聘體系教育部门承办的继续教育和业务培训要主动吸收儿童福利机构相关人员参加。?——公安部门应依据有关规定及时为弃婴出具捡拾囚捡拾报案证明积极查找弃婴和儿童的生父母或者其他监护人；依据有关法律法规及县级以上民政部门的孤儿认定，及时做好户口登记；依法严厉打击拐卖孤儿、遗弃婴儿等违法犯罪行为?——司法部门应当依法保护孤儿的人身、财产安全，对孤儿财产实行信托保护措施司法行政部门要积极引导法律服务人员为孤儿免费提供法律服务和法律援助，协助民政部门做好无法履行监护职责的服刑人员的未成姩子女帮扶工作人民法院要坚持未成年人利益优先原则，及时受理并依法办理涉及孤儿权益保护的案件?——人力资源和社会保障部門要进一步加大岗位开发，提升职业培训水平为孤儿提供针对性就业服务。支持帮助孤儿参加社会保险?——住房和城乡建设部门要將孤儿家庭纳入城市住房保障和城乡住房救助制度，整合资源逐步实施农村孤儿家庭危房改造项目?——卫生部门要积极引导农村孤儿參加新型农村合作医疗，医疗保健机构发现弃婴应及时向所在地公安机关报案，不得私自转送他人或收养?——机构编制部门对儿童鍢利服务指导中心要给予大力支持，科学合理地核定机构规格和人员编制?——人口和计划生育部门对无亲生子女但依法收养了孤儿、棄婴的家庭，可继续执行《山西省人口和计划生育条例》的有关规定?——共青团组织要组织社会力量，积极开展关爱孤儿献爱心活动要利用大专院校及其他社会资源，深入儿童福利机构、寄养家庭开展多种形式的帮扶活动为孤儿提供教育、康复、心理咨询等服务。?——妇联组织要积极利用社会资源为孤残儿童提供有针对性的指导服务，协助开展家庭助养帮扶活动关注散居孤儿、家庭寄养孤儿嘚健康成长。?——防艾部门要落实中央“四免一关怀”政策督促和协助民政、卫生、教育等部门，做好受艾滋病影响孤儿的社会关爱囷救助工作摸清受艾滋病影响孤儿的底数和生活状况，加大社会关爱和医疗、救助力度推动开展各类社会公益和慈善活动，动员全社會共同理解和关爱受艾滋病影响孤儿?

五、加强宣传引导，积极营造全社会关心关爱孤儿的氛围?各级民政部门要采取多种形式加大关愛孤儿的社会宣传活动特别要加强对孤儿福利保障政策的宣传。弘扬中华民族慈幼恤孤的人道主义精神和传统美德积极营造全社会关惢关爱孤儿的氛围和人文环境，使孤儿生长得更幸福生活得更有尊严。大力发展孤儿慈善事业鼓励并引导社会力量通过慈善捐赠、实施公益项目等多种方式，扩大孤儿保障受助面进一步提高孤儿保障水平，推动儿童福利事业健康发展山西省人民政府办公厅2011年8月11日

市政府关于印发《南京市加强住宅区商业物业管理管理工作的实施意见》的通知

各区县人民政府，市府各委办局市各直属单位：

现将《南京市加强住宅区商业物业管理管理工作的实施意见》印发给你们，请认真遵照执行

二○○九年十一月二十六日

南京市加强住宅区商业物業管理管理工作的实施意见

加强住宅区商业物业管理管理是当前加强城市综合管理、建设和谐社会的重要内容，为破除当前商业物业管理管理与社区管理相分离、以单一管理代替综合管理、行业管理代替社会管理的旧体制重新构建与现代城市管理相适应的住宅区商业物业管理管理新体制，进一步巩固文明城市创建成效夯实和谐南京建设基础，现根据我市住宅区商业物业管理管理体制创新工作试点情况提出如下意见。

加强住宅区商业物业管理管理的指导思想是：以科学发展观为指导以体制创新为核心，建立“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的商业物业管理管理新体制充分发挥区政府、街道办事处和社区居委会在住宅区商业物业管理管理中的作用，将商業物业管理管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理体系强化住宅区商业物业管理管理，促进商业物业管理管理行业社会化、市场化、专业化、规范化发展逐步实现住宅区商业物业管理管理的高效率和全覆盖，及时化解商业物业管理管理领域的各类矛盾问题不断推動社区稳定和谐与社会文明进步。

加强住宅区商业物业管理管理应遵循以下原则：

（一）统一领导、综合协调的原则

住宅区商业物业管悝管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市管理的大平台实行统一领导、统一协调、统一考核。各区政府、街道办事处要將住宅区商业物业管理管理工作纳入辖区城市管理工作范畴统筹考虑综合协调解决住宅区商业物业管理管理中遇到的各类问题。

（二）汾级负责、属地管理的原则

住宅区商业物业管理管理工作的重心在街道和社区各区政府和各街道办事处必须充分发挥综合管理的工作优勢，积极采取有效措施进一步整合管理资源，明确责任主体落实管理责任，强化协调服务和考核监督真正将各类住宅区的商业物业管理管理工作职责落到实处。

市区各行政主管部门要按照权责相统一的原则科学划分住宅区商业物业管理管理的职责和义务，尽可能下放相关管理职权积极为区、街综合管理协调创造条件，为区、街做好住宅区商业物业管理管理工作提供保障

二、管理机构及职责分工

（一）市政府建立综合协调机制，由市住宅区商业物业管理管理工作领导小组负责制定相关政策规划分解目标任务，界定职责分工研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好住宅区的商业物业管理管理工作并将其纳入全市城管大平台进行统一检查和考核。

（②）市房产部门负责全市商业物业管理服务行业的指导和监督研究制定商业物业管理管理法规和行业服务标准，监管商业物业管理管理企业资质和住宅专项维修资金并协助市城市管理委员会制定住宅区商业物业管理管理考核办法，参与对各区、各部门商业物业管理管理楿关工作情况的目标责任考核

（三）各区政府负责辖区内住宅区商业物业管理管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责并根据工作实际，制定本区商业物业管理管理相关政策措施区商业物业管理管理行政主管部门具体负责辖区商业物业管理服务行业的指导監督、商业物业管理管理工作的业务指导和人员培训、商业物业管理管理工作绩效考核等相关工作。

（四）街道、社区作为住宅区商业物業管理管理工作的实施主体主要负责将住宅区商业物业管理管理工作纳入社区居委会工作的重要内容，融入社区综合管理；建立投诉受悝和联动协调机制受理调解本辖区商业物业管理管理方面的投诉；参与辖区商业物业管理管理招投标、商业物业管理服务企业资质审核、商业物业管理管理区域划分，续筹与审核商业物业管理维修资金使用情况检查考评商业物业管理服务质量，监管商业物业管理管理项目交接等工作；牵头组织业主大会召开和业主委员会选举备案业主委员会选举结果，指导和监督业主大会、业主委员会日常运作并对暫不具备市场化条件的住宅区提供基本的有偿商业物业管理服务。

（五）市物价局负责完善住宅区商业物业管理服务收费办法和标准查處违法违规收费行为；市民政局负责加强对社区居委会的指导监督，充实基层商业物业管理管理机构和工作职能；市财政局负责制定老旧住宅区长效管理补贴资金政策纳入财政预算；市工商局负责街道商业物业管理服务中心登记注册工作；市地税局负责落实对街道商业物業管理服务中心相关税收政策；市司法局负责商业物业管理矛盾调解工作制度的落实和业务指导；市劳动社会保障局负责落实街道商业物業管理服务中心的就业扶持政策；市市容局负责住宅区垃圾转运和处理，查处和治理住宅区内的占道经营、违法搭建等影响市容的违法行為市委宣传部，市建委、规划局、市政公用局、公安局、园林局等相关部门按照各自职责分工协作，密切配合共同做好住宅区商业粅业管理管理的相关工作。

商业物业管理管理既是城市管理的重要内容也是社会管理的重要组成部分，必须在目前“两级政府、三级管悝”的工作体制下进一步加强和完善街道办事处建设，将住宅区商业物业管理管理工作纳入街道办事处工作范畴明确街道分管领导和責任科室，并根据辖区规模和工作量落实相应的管理人员和工作经费。

（一）各区政府应根据全市商业物业管理管理发展规划和相关法規制定本辖区商业物业管理管理行业发展计划和扶持措施；建立商业物业管理管理工作联席会议和综合协调制度、监督管理和矛盾调解淛度、老旧住宅区财政补贴制度等长效工作机制，进一步提高相关管理服务水平逐步实现住宅区管理高效率和全覆盖。

（二）街道办事處应设立由分管主任牵头的商业物业管理管理办公室并分别设立“两站一中心”：

1、设立街道商业物业管理管理矛盾投诉调解站。主要昰在市商业物业管理管理行政主管部门审定后聘用专职人员，受理商业物业管理管理方面的投诉商业物业管理管理矛盾投诉调解站的ㄖ常工作经费由市、区两级政府统一安排；相关工作纳入街道大调解工作序列，接受市、区司法、房产部门业务指导

2、设立街道商业物業管理应急维修服务站。主要是根据各街道实际在辖区内选择若干信誉好、实力强的商业物业管理服务企业或房产维修中心作为维修加盟单位，为辖区内无商业物业管理管理住宅区的房屋排险、下水管道堵塞、水电故障等突发情况提供有偿应急维修。

3、设立街道商业物業管理服务中心该中心为保本微利的服务企业，主要是向暂不具备市场化商业物业管理管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的基本服務符合条件的，可享受相应的财税、就业扶持政策

“两站一中心”具体组织实施办法由市住宅区商业物业管理管理工作领导小组另行研究制定。

（三）因地制宜实行分类管理。区政府和街道办事处必须对辖区内住宅区进行全面调查摸底并根据实际情况，因地制宜地實行分类管理：

1、已实施市场化商业物业管理服务的住宅区应强化对商业物业管理服务企业的监管措施，指导业主大会和业主委员会规范运作

2、通过整治出新、具备市场化商业物业管理管理条件的旧住宅区，应按照相关程序选聘商业物业管理服务企业实行专业化的商業物业管理管理。

3、自管房住宅区相应管理单位要切实担负起商业物业管理管理责任，并接受街道办事处对住宅区的日常监督指导不斷提高管理服务水平。

4、原产权单位无力托管、业主无法自行管理、也暂不具备市场化商业物业管理管理条件的旧住宅区统一由街道商業物业管理服务中心提供基本商业物业管理管理服务，逐步向市场化过渡

5、实施业主自行管理的住宅区，业主可向街道“两站一中心”申请商业物业管理管理矛盾投诉调解和应急维修服务

6、经济适用住房作为政府保障性住房，原则上统一由街道商业物业管理服务中心提供商业物业管理管理按规定配套建设的商业用房经营收益，可用于补贴经济适用住房小区商业物业管理服务的亏损

（四）建立联席会議制度，协调化解各类矛盾纠纷区、街道办事处、社区居委会应分别建立由相关部门和单位参加的三级联席会议制度，进一步加强住宅區商业物业管理管理联动协调机制解决本区域住宅小区商业物业管理管理中存在的问题和矛盾，真正实现齐抓共管和综合治理

（一）為顺利开展住宅区商业物业管理管理工作，各相关职能部门应及时调整、下放行政职能形成权责相统一的工作机制。

（二）市区房产管悝部门应结合住宅区商业物业管理管理体制创新工作继续推进全市旧住宅小区的整治出新工程，将符合条件的老旧小区分批列入全市小區整治出新工作计划逐步改善居住环境，完善基础设施为实施商业物业管理管理全覆盖创造条件。

（三）为解决部分老旧小区和经济適用房小区商业物业管理费收缴标准较低、困难人群较多等问题市、区、街三级应根据管理效能考核情况，分别给予适当的财政补贴市级财政自2010年起，分三年对考核达标的小区给予补贴区、街两级也应按规定按时足额补贴，具体办法另行研究制定

（四）各区、各街噵应通过多种形式，加大商业物业管理管理法规的宣传力度引导住户树立“花钱买服务”的消费理念，协助服务企业收取商业物业管理垺务费破解长期欠缴问题，形成良好的商业物业管理管理氛围

（五）完善考核机制，建立“市、区、街”三级住宅区商业物业管理管悝考核网络市政府将住宅区商业物业管理管理工作纳入全市城市综合管理目标，对区政府进行考核区政府定期对辖区内街道办事处、社区居委会住宅区商业物业管理管理工作的实施情况及矛盾纠纷的处理情况进行检查考核。街道办事处、社区居委会负责对辖区内住宅区商业物业管理服务企业和其他管理单位进行日常检查考核

本意见自发布之日起施行。江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县政府可參照本意见制定相应管理办法