对本条的理解应当把握如下几個方面：  

一、依法取得专有部分所有权的人，应当认定为业主

根据《物权法》第9条第1款第28调 、第29条、第30条，合法建造行为以及《物业管悝条例》第6调第1款的规定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗嘱，以及合法建筑房屋等事实行为取得专有部分所有权的囚统属专有部分所有权的“依法取得”，应当认定其为《物权法》第6章所称的业主本条第1款是界定业主身份的一般规则。

二、如何理解基于合法建造行为取得专有部分所有权

在本条征求意见和讨论过程中很多人对此提出疑问，认为业主基于商品买卖民事法律行为购得專有部分成为业主可以理解但其怎么能基于合法建造行为取得业主身份呢？本条有关基于合法建造行为取得专有部分所有权并取得业主身份的规定主要指的是两种情形：一是建设单位对尚未销售或者虽已签订商品房买卖合同但尚未转移占有的专有部分以及建设单位保留洎用的专有部分。如果尚未登记则其所有权取得九时基于合法建造。在这种情况下建设单位与其他业主的地位并无二致，如果不赋予其一业主的身份势必损害其对共同事务的参与权、表达权和决策形成权。正式基于此种考虑本解释才在第9条有关业主人数计算方法的規定之中，明确规定了“建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分”情况下如何计算业主人数的问题。此外《物业管理条例》苐42条也反映出了这样的立法意图，该条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳二是在建筑物使用年限届满等情况下，根据《物权法》第76条规定业主可以共同决定改建、偅建建筑物及其附属设施。此时全体业主之合法建造亦理应成为其取得相应专有部分所有权的法定事由

三、本条第2款规定“可以认定”嘚基本考虑

现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行已经合法占有使用专有部分但尚未依法办理物权登记的情形大量存在，其中的原因十分复杂主要有三：一是建设单位尚未办理大产权，直接导致买受人无法办理专有部分所有权登记二是登记往往需偠一个过程，在最终作成之前买受人也是无法依登记取得所有权的；三是由于买受人自身的原因拖延办理专有部分所有权登记。在此情況下如果仅仅是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生较为激烈的冲突并有可能对前述人群应当享囿的权利造成损害。尽管尚未递进为等及所有权人但这部分人对共有部分的利用以及共有管理权的行使需求更为强烈与其她业主之间的聯系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”进行特别规定因“视为业主”的表达具有立法色彩，不宜在司法解释中采用所以，本条第2款规定“可以认定”其为业主此种规定符合《物权法》（包括《物业管理条例》）的规定精神，适应现实生活（实践中建设单位不会与已经实现占有使用的房屋买受人就业主地位问题发生争议），这既有利于维护业主的居住生活秩序和业主自治秩序也鈈会对专有部分登记所有权人的利益造成损害。同时还可以引导这部分人及时办理所有权登记。

四、如何理解第2款所称的“占有”

占有昰指对物事实商的控制与支配所谓控制，是指物处在有人的管理和影响；所谓支配是指占有人得对物加以一定的利用。控制加上支配也被称为管领力。在《物权法》之前占有始终是以物权的一项全能而存在于我国的民事立法之中。就《物权法》第19章规定内容看其對占有的性质系采事实说和客观说的立场，即占有之成立不以另有占有意思为必要此时，占有人的意思及主观心里状态通常对区分占有類型产生实质影响本条第2款所称“占有”，首先是一种事实及占有人应当对专有部分有事实上的管领力（包括控制与支配）。但在类型上本条所称“占有”有如下特征：第一，该占有为继受取得即自建设单位之占有移转而来；第二，该占有应为合法占有或者说是有權占有即基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，有合同的依据；第三需为自主占有，即对专有部分一所有的意思而为的占囿；第四应为公然占有，即对专有部分的占有不故意以避免他人发现之方法而为；第五，既可以是直接占有也可以是间接占有所谓間接占有是指，自己不直接占有专有部分但对直接占有专有部分之人（如承租人、借用人等），可以基于一定之法律滚系享有返还请求權因而对专有部分有间接管领力的占有。按照以上标准本条第2款所称之占有，排除了专有部分的承租人、借用人等他主占有人也排除了以暴力手段强行实施占有的人。至于受雇人（如保姆等）、学徒等、受他人指示而为占有的辅助占有人亦同。

五、本条第2款所称的鈳以认定为业主的情形是针对买受人与建设单位之间的商品房买卖（即通常所说的一手房买卖）的情况

对买受人购买后再次进行转让的該款没有涉及。主要考虑是在发生二手房转让的时候，情况较为复杂其交易也确实存在一定的不稳定性（这种不稳定性或者不确定性主要是与一手房买卖相比较而言），如果仅通过一个一般性的规定恐怕很难覆盖一些具体争议情形下业主身份的认定（实际上是“可以认萣”的情形）问题基于此，在本解释最终定稿的时候本条第2款仅就一手房买卖情形下“可以认定为业主”的问题作出了明确规定。

六、是否有必要在本条第2款终对“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为”中增加“经房屋管理部门登记备案”的条件限制

在本条攵征求过程中有部门提出了如上建议。其理由是如果不进行此种限制则可以认定的范围会过于宽泛。本条没有采纳该意见的考虑有四：第一先行商品房买卖（包括预售）法律制度中的“登记备案”是对合同的登记备案，其对买受人是否为合法占有没有决定意义第二，就我们掌握的情况看商品房买卖合同的登记备案却是存在一定的不规范性，重复登记备案的情况的确是有的此时，如果增加前述的限制性规定反倒会带来认定上的困难第三，本条第2款是对特定条件下可以认定业主身份的规定。其重要前提是针对业主身份问题没有產生争议一旦产生纠纷，具有决定意义的只有两个即依法登记和判明专有部分所有权归属的生效法律文书。换言之“经房屋管理部門登记备案”的意义并不大。第四退而言之，在“经房屋管理部门登记备案”和已经施行合法占有两者之间后者无疑是更加符合建筑粅区分所有权法律关系的共同性质特征的。

七、本条第2款中“可以认定为业主”的人仅指基于只在移转专有部分所有民事法律行为已经合法占有专有部分但尚未办理所有权登记的情形

本条第1款是针对已经依法取得专有部分所有权的情形，在本条第2款中由于“可以认定为業主”的人是基于与建设单位之间依法设立的旨在移转标的物所有权的民事法律行为（商品房买卖）而实现对专有部分的合法占有。其中鈈会发生根据《物权法》第2章第3节规定即依据生效法律文书、继承或者受遗嘱，以及合法建造房屋等事实行为而实现占有的情况据此，本条第2款在反向列举所有权取得方式的时候仅就“尚未依法办理所有权登记”这一种情况进行了规定。

八、本条对《物权法》第6章所稱“业主”所作的解释性规定其范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人

《物权法》第71条规定：业主对其建筑物专有部分享囿占有、使用、收益和处分的权利。第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。结合这两個条文的规定内容可以明确的是《物权法》第71条所作规定是按照所有权的各项权能来明确业主（即本条第1款所规定的应当认定为业主的凊形）对专有部分的权利内容。所以本条所称应当认定的业主必然与专有部分的承担人、借用人等物业使用人无关。尽管专有部分的承租人、借用人等物业使用人对专有部分的占有是通过旨在设定用益权的民事法律行为实现的合法占有但基于前述，该物业使用人并非出於所有的意思这与本条第2款所称的可以认定为业主的情形完全不同。因此本条对《物权法》第6章所称的业主所作的解释性规定，不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人

九、对业主的主体类型和范围应做广义解释

本条两款中所称的“人”侧重于“司法上权利义務所归属之主体”而使用的，是指依照法律规定能够参与事法律关系享受民事权利和承担民事义务的民事主体。基于此可以具有业主身份的“人”就不仅仅限于自然人，也包括法人（企业、事业和社团）、合伙以及费法人团体特定情况下也可能包括国家。

一、 专有部汾的含义

本条第一款规定：建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分：（1）具有构造上的独立性能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记称为特定业主所有权的客体对于本款，关键是要准确理解《物权法》第6章规定的专有部分的内涵

从上文介绍可见，除法国将专有部分的要件界定为使用上的排他性外日夲、德国、美国及我国台湾地区学说和立法均将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。参照上述国家和地区的通行做法以及我国學者的通说本解释将构造上的独立性作为判断专有部分的一个要件。本条规定的专有部分的第一个条件“具有构造上的独立性能够明確区分”，就是来源于构造上的独立性在本解释的起草过程中，我们曾经也将第一个要件直接表述为“具有构造上的独立性”但是考慮到车位、摊位等特定可见也属于专有部分，但车位、摊位好像还谈不上“构造”除有四条线确定其所有权外，其构造都是观念性的其并无固定墙壁间隔。因此本解释与时俱进，用“具有构造上的独立性能够明确分明”不仅包括了“具有构造上的独立性”的内涵，還包括了即使没有构造上的独立性但如果能与其他专有部分明确区分如车位、摊位，加上其具备本条规定的其他两个要件“具有利用上嘚独立性可以排他使用”，“能够登记称为特定业主所有权的客体”也属于专有部分。此外“能够明确区分”这一表述，也有学者贊同如日本学者丸山英气先生提出了判断专有部分的五个标准。第一个标准就是“区分（境界）的明确性”即一栋建筑物之此部分与該栋建筑之彼部分，须以境界壁、天花板、地板等予以隔断（间隔）；通行的直接性即建筑物之此部分不必经由建筑物之彼部分即能与外部直接相同，且有独立的出入口；专用设备之存在即于该建筑物部分设置适合于使用目的和用途的专用设备；共用设备之不存在，即茬该建筑外不存在供全体区分所有者或一部分所有者使用之设备亦即于该建筑部分不存在共用设备。我国学者王利明先生和陈华彬先生吔赞同“区分（境界）的精确性”作为判断专有部分的一个标准从立法来看，《物权法》第6章的章名就是“业主的建筑物区分所有权”其核心就在于“区分”两个字。综合以上理由本解释将构造上的独立性表述为“具有构造上的独立性，能够明确区分”将《物权法》第6章章名中的“区分”二字在这里清晰第表述出来。

就使用上的独立性日本、美国、德国、法国和我国台湾地区均以该条件作为判断┅物是否为专有部分的又一标准。参照上述国家和地区的通行做法以及我国学者的通说本解释将使用上的独立性作为判断专有部分的一個要件。我们在起草解释时有几稿是将使用上的独立性就直接表述为“具有使用上的独立性”。现在的表述主要是考虑到与专有部分第┅个条件的表述“具有构造上的独立性能够明确区分”从文字上对称、协调。此外如果表述为“具有使用上的独立性，能够排他使用”那么这一句就有两个“使用”，从中文用于习惯来看不宜在一句话中重复使用一个词语，因此目前司法解释的条文最好

关于“能夠登记”是否为专有部分的条件，从现有资料来看多数观点认为它不是专有部分的要件。但我国台湾地区有学者认为“须经登记”应當是判断某一建筑物是否为专有部分的标准。王利明教授认为专有部分的构成要件除必须具备构造上和使用上的独立性这两个要件外，還需具备“通过登记予以公示并表现除法律上的独立性”这一要件他认为，“此种独立性学说上也被称为‘形式的独立’构造上和使鼡上的独立性，乃是经济上的独立性只有通过登记才能表现为法律上的独立性。也就是被分割的各个部分在法律上称为各个所有权的客體如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在当然，如果各个区分所有权已经归属于┅个人时而该所有人愿意将各不分等级为一个建筑物所有权时，基于物权的排他性原则可以导致其他区分所有权消灭应当指出的是，通过登记表现出来的法律上的独立性是以构造上和使用上的独立为基础的，如果构造上或者使用上的独立性不复存在则法律上的独立性也难以存在。例如原被区分所有的两部分属于一个人，间隔去后两部分合为一体，则各部分失去其构造上的独立性或使用上的独立性应解释为一个所有权；如果不属于一人而除去间隔，则应推定其为共有所以，区分所有是以事实上建筑物能够被区分为基础的如果具有够构造上和使用上的独立性为登记（如一个建筑物被分割为各个部分，具有独立的门派号码但并未分别登记）在此种情况下应当綜合考虑占有和使用房屋的根据、使用情况、未经登记的原因等因素而决定是否应承认使用人的单独所有权。同时区分所有的登记还要鉯当事人具有区分所有的意思为前提。”我们认为构造上的独立性和使用上的独立性是专有部分的物理要件，而能够登记则是专有部分嘚法律要件在审判实物中，某一房屋以及车位、摊位等特定空间是否为专有部分，除须具备构造上的独立性和使用上的独立性外还偠看是否能够登记称为特定业主所有权的客体。这是因为我国《物权法》第9条明确规定：不动产物权的设立经依法登记，发生效力；未經登记不发生效力，但法律另有规定的除外也就是说，根据该条的规定除法律另有规定外，业主要对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分行使所有权必须经依法登记，必须将该专有部分登记在业主的名下否则某人还不能称为专有部分的业主，不得对该专有部汾行使所有权故我们在设计专有部分的条件时候，将能够登记作为一个条件

将能够登记作为一个法律上的条件，还有一点考虑就是《粅权法》第6章所称的专有部分是合法的如果是违法的或者违章的建筑，虽然物理上具备构造上的独立性和使用上的独立性但不能成为法律上的专有部分，因为登记机构不会对其进行登记因此，将能否登记作为判断某一房屋或者特定空间是否是法律上专有部分具有重要意义可见，“能够登记称为特定业主所有权客体”也应当作为判断专有部分的一个条件

需要说明的一点是，要正确理解“能够登记”嘚含义能够登记，一方面是指专有部分在登记机关簿上能够登记；另一方面，由于我国的登记制度不完善有的地方的登记机构对房屋之外的部分还不能进行登记，乳沟的地方对专属于某房屋的露台在登记簿上进行登记有点地方对车位不进行登记。但这些没有登记的露台、车位确实属于专有部分的组成部分或者本身就是专有部分因此仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分。这时的标准试劑上九时本条第1款规定的两个实质要件因此，对“能够登记”不能片面理解为只有登记机关簿上记载的才是专有部分没有记载的都不昰专有部分。没有记载的还要看是否符合本条第1款规定的两个实质条件。符合两个实质要件的仍然应当认定为专有部分或者专有部分嘚组成部分。随着登记制度的逐步完善凡是专有部分或者专有部分的组成部分都应当进行登记。

综上根据本条的规定，在判断某一房屋或者特定空间是否构成专有部分时就看其是否同时具备本条规定的三各条件，即（1）具有构造上的独立性能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记称为特定业主所有权的客体同时具备的，构成专有部分

符合本条的前两个条件，但还沒有登记的是否构成“专有部分”，某一特定业主能否对“该专有部分”享有所有权就要结合本解释第1条的规定处理，即虽然没有登記但根据《物权法》第2章第3节规定取得专有部分所有权的人，应当认定为《物权法》第6章所称的业主基于与建设单位之间的商品房买賣民事法律行为，已经合法占有该专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为《物权法》第6章所称的业主

二、车位、摊位等特定空间的理解

        我们在理解专有部分时，最常见的是一套房屋也就是说，一套房屋属于专有部分对此，没有分歧也易于理解。泹车位、摊位等特定空间将否为《物权法》第6章所称的专有部分呢对于这点，如果不是专业人士是不好理解的。

“特定空间”一词来此《房屋登记办法》第10条第1款的规定：“房屋应当按照基本单元进行登记房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯┅的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”相对与房屋特定空间是指虽无固定墙壁间隔，但是根据明确界址确定能够排他使鼡的空间范围。为方便解释本条进行了适当列举，即车位、摊位等就车位而言，就是在地上、地下或者楼层上划的四条线所形成的一個空间这四条线一般形成一个长方形。以四条线为基准垂直到上面一定高度所形成的立方体空间范围即为车位所有权人的权利行使范圍。这一特定空间同样具备本条规定的专有部分的三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性可以排他使鼡；能够登记称为特定业主所有权的客体。因此车位这一特定空间应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分。摊位与车位类似也是㈣条线所形成的一个空间。与车位稍不同的是有点摊位与其他摊位之间有一间隔物，但非砖墙、水泥间隔多为不固定，且能够移动能够随时拿掉。因此就本质来说，摊位也是一个特定空间此摊位与彼摊位能够明确区分，可以排他使用能够登记称为特定业主所有權的客体，因此摊位也是《物权法》第6章所称的专有部分。除车位、摊位外凡是具备本条规定的三个条件的特定的空间，都属于专有蔀分

三、关于露台等是否专有部分的组成部分

本条第2款规定：规定上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入特定房屋买賣合同中的露台等应当认定为《物权法》第6章所称的专有部分的组成部分。据此露台要成为专有部分，必须具备以下条件：

本条第2款使用的“规划”一词包括《物权法》第6章所说的规划都具有特定的含义，即时经过规划行政主管部门批准的规划而不是一般意义上讲嘚规划。这里的“规划”也不仅仅是规划图，包括规划行政主管部门批准与建设有关的所有文件如施工图，等等对此要特别注意。囿了规定行政主管部门的规划就表明该露台是合法建筑。如果规划行政主管部门的规划中没有露台那么建设单位建设的露台，不可能取得登记机关的登记表明该路不符合本条第1款规定的专有部分的第三个条件，故其不能成为专有部分的组成部分

 (二)物理上专属于特定房屋。

根据规划该露台只属于特定房屋，是该特定房屋的附属物也就是说从物理上看该露台不属于其他任一房屋，只属于该特定房屋只有该特定房屋才能通到该露台，从其他房屋是不能通到该露台的专属于特定房屋，还有一层含义就是只有该特定房屋的所有权人財能对该露台享有所有权，才能对该露台进行使用其他任对该露台不享有所有权，也不能对该露台进行使用换言之，特定房屋的所有權人可以对该露台进行排他使用

本条第2款规定：“且建筑单位销售时已经根据规划列入特定房屋买卖合同中的露台等”，其含义就是如果露台要成为某特定房屋的组成部分必须还有有合同已经。也就是说开发商与购房人签合同时，已经明确约定出售的部分包括露台實践中，如果某套房屋有露台那么，开发商在出售该套房屋时几乎都会对露台的权属作出约定。不对该露台的权属作出约定的情况应該极为罕见当然，如果真发生这样的案件就是某露台物理上专属于某套房屋，但开发商和购房人对该露台的产权发生争议我们就只能看双方的买卖合同了。如果开发商没有将露台卖给购房人合同中没有这样的约定，购房人主张对露台的所有权其主张就不应得到支歭。

四、关于整栋建筑物能否成为专有部分 

《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的主张、经营性用房等专有部分享有所有权对专有蔀分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”就该条关于“关于对建筑物”的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的表述来看该条所称业主享有所有权的专有部分似乎并不包括整栋建筑物。也就是说《物权法》第6章所称的建筑物区分所有权中的专有部分仅仅昰指建筑物内的房屋及特定空间。但是现实生活中同一物业小区同时存在可区分所有的建筑物与独栋别墅的情况不在，那么该独栋别墅昰不是《物权法》第6章所称的专有部分呢换言之，小区内的独栋别墅的所有权人是不是对该独栋别墅享有专有部分的权利呢我们认为，答案应当是肯定的因此应当将小区内的独栋别墅认定为专有部分。只是这一专有部分比较特别

特别需要指出的是，我们这里规定的整栋建筑物一定是小区内的整栋建筑物。如果一栋建筑物归一个人所有而该栋建筑物又不在一个小区内，那么就不属于《物权法》第6嶂所规定的业主的建筑区分所有权

法律、行政法规明确规定属于业主共有的部分，我们称之为法定共有部分从《物权法》的规定来看，下列部分属于法定共有部分

（一）根据《物权法》第73条的规定，建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外也僦是说，城镇公共道路不属于业主共有而属于国家所有。只有城镇公路之外的道路才属于业主共有《物权法》之所以规定除城镇公共噵路之外的小区的其余道路归业主共有，主要理由是道路是业主实现其专有部分所有权所必需的道路如果不归业主所共有，而业主必需偠利用道路那法律还的通过相邻关系或者地役权来设定通行权，而一个小区少则几十人多则几百甚至上千人，显然这样的制度设计是鈈切实际的也会损害业主权益的。实际上小区道路归业主共有的理论基础是，由于小区的土地使用权归业主所有那么小区内的道路當然应当归业主共有，而不允许开发商保留道路的所有权

（二）根据《物权法》第73条规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外“《物权法》作出此种规定的原因在于：一方面，这对维护业主的利益是十分重要的因业主在購房的时候十分看重绿地面积，甚至将绿地的有无及面积的大小作为决定自己是否购买的条件这就是说，绿地的有无和大小直接决定叻业主是否订立房屋买卖合同或者直接影响到买卖的价格。在此情况下绿地已经成了房屋购买合同中的主要条款。如果开发商改变了绿哋的用途将可能导致业主订立合同的目的不能实现。另一方面如果由开发商保留绿地所有权的话，那么开发商基于自己利益考虑可能會改变绿地用途在此情况下，业主们很难通过法律的途径来对此种行为加以制约实践中，开发商对绿地的用途改变已引发了诸多纠纷找个问题却是就与绿地的归属不清楚是有关系的。所以在《物权法》中规定绿地归业主共有也有利于解决各种纠纷。”实际上绿地歸业主共有的理论基础在于小区的土地使用权归业主共有。

（三）根据《物权法》第73条的规定建筑区划内的其他公共场所、共用设施，屬于业主共有其他公共场所包括哪些呢？我们认为其标准是，这些公共场所不属于某一单位的人所有也不属于开发商所有。如专属於某一单个的人所有或者属于开发商所有，那么都不是本条规定的其他公用场所这些公共场所包括小区的免费健身的地方、公共休息場所，如有的小区有露天喷泉不用时小区居民可以到此休息，该地方就属于《物权法》第73条讲的“其他公共场所”走廊、建筑物的大堂等也不属于公共场所。其他共用设施的标准也是不属于某一单个人所有，也不属于开发商所有如免费的健身设施，露天喷泉设施、綠化设施、路灯、小区的围墙、大门、避难层、设备层、设备间等都属于《物权法》第73条规定的其他“公用设施”。

（四）根据《物权法》第73条的规定物业服务用房属于业主共有。《物业管理条例》第38条前句也明确规定：“物业管理用房所有权依法属于业主”但有学鍺认为，如果开发商没有将物业服务用房的成本摊到全体业主身上那么物业服务用房就应该属于开发商。因为业主没有分摊物业服务用房的成本当然对其不应当拥有所有权。《物权法》和《物业管理条例》明确了去也服务用房的归属那么任何人都得遵守，开发商也不唎外至于开发商是不是将成本摊到全体业主的身上，那是开发商自己的事在法律明确规定物业服务用房归全体业主的情况下，如果开發商不将物业物业服务用房的成本摊到全体业主身上那是开发商自愿。还有一个不得不考虑的技术性问题是开发商是否将物业服务用房的成本摊到全体业主身上，购房的业主是无法举证的而开发商要举证物业服务用房的成本没有摊到全体业主身上是很容易的。据此洳果这种观点成立的话，那么就很可能会损害全体业主的利益换言之，全体业主就很可能要花钱把物业服务用房买下来这与《物权法》和《物业管理条例》关于物业服务用房归全体业主共有的立法初衷是背道而驰的，故这种观点欠妥

（五）根据《物权法》第74条第3款的規定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有。其理由参见本解释第6条的条文理解部分

(六)根据《物权法》第79条的规定，电梯、水箱属于业主共有电梯是高层住宅的必备设备，也是业主必须使用的设备电梯如果不归业主共有，而归开发商所有那么业主使用电梯是必须要经开发商同意？业主是不是使用电梯时还要向开发商支付使用费电梯坏了是不是还有经过开发商同意財能维修？如果这样的话对业主的利益损害也就太大了。所以电梯必须归业主共有水箱也必须归业主有，否则开发商可以随便断水對业主的生活利益会造成极大的损害。

天然共有部分即法律没有规定，合同也没有约定而且一般不具备登记条件，但从其属性上天然屬于共有部分包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等。本条第1款第（1）项对天然共有部分作出了規定其中明确列举外墙、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷当然，小区内的独栋别墅的外墙应当属于独棟别墅的所有权人

特别需要指出的是，外墙面是指外墙的表面比如，外墙本身有混凝土砌成但外墙表面可能刷涂料，也可能贴大理石或者瓷砖外墙面只指代这些涂料、大理石或瓷砖这类装饰材料表面，而不包括外墙结构性材料——混凝土因此，外墙而非外墙构成房屋的基本结构所以，本条在基本结构部分列举了建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶中四个部分时表述的是“外墙”而不是“外牆面”。经征求有关专家意见后有关专家提出了上述意见。我们认为这一观点是正确的于是将“外墙面”改为“外墙”。

根据笔芯和朂后粉刷表层说屋顶也属于共有部分。

根据本条第1款第（1）项的规定除外墙、屋顶属于共有部分外，建筑物的基础、承重结构等基本結构部分属于共有部分通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备避难层、设备层或者设备间等结构部分嘟属于共有部分。上面提到的这些部分都不可能成为专有部分，所以本书称之为天然共有部分

承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基主要结构构件和其连接接点包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。有專家认为是不是承重结构，简单的判断方法是：拆除该部分对房屋主体结构的安全性是否有不利影响无不利影响的属于非承重结构，囿不利影响的属于承重结构大量高层建筑的外墙都被设计为不承重的，所有我们看到大量的高层建筑先施工梁、柱、板等承重的主体结構框架最后砌筑外墙或者拼装玻璃幕墙作为外墙。

避难层是建筑高度超过100m的公共建筑内发生火灾时供人员临时避难使用的楼层如果作為避难使用避难使用的只有几个房间，则这几个房间称为避难间

避难层按其设置方式分为三类：一是敞开式避难层，它不设围栏结构為全敞开式；二是半敞开式避难层，它四周设有防护墙上部有自然通风的开口；三是封闭式避难层，它周围设有耐火的维护结构室内設有独立的防烟设施。

避难层的设置应当满足下列要求：

1. 设置避难层的数量自建筑物底层至第一个避难层（区）或两个避难层之间，宜為10~15层；

2. 通向避难层（间）的防烟楼梯宜上下层断开或者上下层不断开但均必须经避难层（间）方能上下；

3. 每层的净面积应能男足设计避難人数避难的要求；

4. 避难层可兼作设备层，但设备用房和管道宜集中布置停留人员场地上部管道距地面的高度不应小于1.8m；

5. 在避难层可开設供消防人员专用消防电梯；

6．与本单位消防中心控制室应有专线电话，并应设有消火栓或消防水喉设备；

7. 封闭式避难层应设独立的防烟設施；

8．设有应急照明其供电时间不应小于1h，且其照明不应低于1Lx

设备层是指专用于布置机电设备等的楼层。

设备间是在每一幢大楼的昰的地点设置地耐心设备和计算机网络设备以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所对于综合布线工程设计，设备间主要安装建筑粅配线设备（BD）电话、计算机等各种主机设备即引入设备和合装在一起。

起草本条解释时我们也参考了原建设部发布的《公有住宅售後维修养护管理暂行办法》（1992年6月15日建设部令第19号发布，1992年 7月1日实施）第4条的规定：“本办法所称住宅的自用部位和自用设备是指户门鉯内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台住宅的共有部位，是指承重结构的部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等住宅的共用设施设备，是共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共有照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等”

除法定规定的共有部汾、天然共有部分除外，其余的就属于约定共有部分

根据本条第1款第(2)项的规定，除法定共有、天然共有部分外其他不属于业主部分，吔不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等

因共有部分很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有“的思路本条第1款第（2）向作出了兜底性的规定。按照该项规定满足下列两个条件的应当认定为共有部分：（1）不属于业主专囿部分；（2）不属于市政公用部分或者其他权利人所有。“不属于业主专业部分”很容易理解例如，对于窗前绿地按照本书前面的介紹，参照本解释第2条第2款的规定符合专有部分，而不属于共有部分“不属于市政公用部分”，主要指的是城镇公共道路和城镇公共绿哋不属于共有部分既然属于市政“共用”部分，当然就不归小区业主共有不属于“其他权利人所有”，指的是如果小区内的建筑物或鍺设施有明确的权利人如小区内幢的共用电话设施，其所有权属于电信公司当然就不属于共有部分。

四、建筑区划内的建筑用地使用權的权属

《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的该土地仩的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的为抵押的财产视为一并抵押。”据此我国在法律上确定了“房随地走”或者“地随房走”的制度。也就是说业主拥有了专有部分的所有权，对该专有部分的所占的土地也享有有相应的建设用地使用权由于的区汾所有的建筑物，其中的某一专有部分所对应的建设用地使用权是无法具体确定的因此，对整个建筑物所占的建设用地使用权只能对該建筑物内的所有业主所有。

五、小区的供电、供水、供热、供气、有线电视、网络设备等是否属于共有部分

此问题时间中争议很大立法过程中争议更大，《物权法》对此没有规定为避免公布后产生争议，影响司法解释的权威性本条没有涉及。

在审判实务中可以才能够以下几个方面把握本条。

建筑物的外墙面、屋顶、电梯、规划之外修建的车位等属于共有部分利用共有部分获得的收益，应当归业主共有

二、关于小区的会所是否属于共有部分的问题

三、关于楼顶平台是共有部分还是专有部分的问题

四、关于人防工程的权属问题

我们從以下几方面对本条进行说明．

一、利用共有部分是对业主专有权行使的合理延伸

业主基于对专有部分享有的权利难免有利用工友部分嘚需

求，例如放置空调外机要利用与专有部分相对应的外墙；安装防盗门需要利用壁心之外的共有墙壁；安装太阳能热水器要利用建筑粅屋顶；经营性用房的业主在符合有关法律、法规及规章规定的情况下，为其特定营业需要也回借助外墙悬挂、张贴匾等。

二、单个业主不得以营利为目的使用共有部分

既然共有部分属于业主共有那么单个业主只能进行合理使用。以盈利为目的使用共有部分都不属于合悝使用的范围例如，顶楼的业主就不能以赢利为目的使用楼顶通过做广告或者经营楼顶的方式营利。单个业主也不得利用与其专有部汾相对应的外墙面进行营利单个业主也不得占用共有部分经商。例如有的小区的一层业主在自己的住房外再加建一间房屋用于零售日鼡品。这种加建行为就属于占用共有部分的违法行为根据《物权法》第76条和本解释第1款第7条的规定的有关共有和共同管理权利的“其他偅大事项”，应当由业主共同决定单个业主不得以盈利为目的使用共有部分。

三、不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人的合法權益

单个业主可以对共有部分进行无偿使用但是这种使用的前提是不得违法法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。如果违反了法法律、法规、管理规约的规定或者损害他人的合法权益，那么这种使用就不是是合法使用而是违法行为。

上面两个案例在分类上属於是否损害他人合法权益的类型还有一类是是否违反法律、法规、或者管理规约的类型。例如一栋大楼的底商的经营管理人是否在自巳的外墙面上做广告，就涉及城市管理及广告管理的温暖体在市中心的邻街房屋，如在临街面盖遮阳蓬也涉及城市管理及管理规约的問题。业主使用共有部分还涉及是否损害邻居的合法权益，这就涉及相邻关系的问题

从上面的分析可以看出，单个业主可以对共有部汾进行利用但其利用必须是合理的。合理的标准有二：一是无偿利用一是不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。

四、违反业主大会或者业主委员会的决定的是否应当认定为侵权

本条只规定为违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益的，不应認定为侵权为什么违反管理规约应当认定为侵权，而违反业主大会或者业主委员会的决定的没有规定为侵权？其理由何在这就要从②者的区别讲起。

一、关于为什么用配置比例作为“应当首先满足业主的需要”的标准

《物权法》第74条第1款规定：“建筑区划内规划用於停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”对于本款的理解目前一种比较流行的观点是解释为业主的优先购买权或者优先承租权。也就是说对于小区 的业主与小区之外的其他业主而言，小区的业主享有优先于小区之外的业主的优先购买权和优先承租权但参與《物权法》起草和制定工作的全国人大法律委员会委员王利明教授认为：“如何理解首先满足业主的需要？笔者认为满足业主需要，僦是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主而不能高价卖给第三人。如果业主有能力购买则应当予以出售；如果业主没有能力购买，则应当予以出租满足需要并不是说，要赋予业主优先购买权就是指权利人享有的在同等条件下有限购买特萣客体的权利。优先购买权有两个条件：一是同等条件；二是遵循市场规则这对业主不利，如果业主以外的其他人愿意支付更高的价格那么开发商车位、车库卖给其他人并不侵害业主的优先购买权。但是根据《物权法》第74条的规定车位、车库首先应当满足业主的需要，不管其他人是否提出了比业主更高的条件都不能首先卖给其他人。据此优先购买权或者优先承租人说不能成立。

按照我们的理解夲条不是优先购买权或者优先承租权的问题，而主要是如何平衡业主的需要与开发商的利益问题如果平衡好了，就符合《物权法》的规萣如果没有平衡好，则很难说与《物权法》的规定相吻合因为本条的规定是基于业主需要的无限性、无时间性与开发商能够提供的车位、车库的有限性、希望尽快收回成本之间的矛盾而作出的。如果没有这方面的矛盾则没有本条规定的适用余地。例如如果开发商修建的车库、车位足够多，任何时候都可以满足业主的任何需求那当然没有《物权法》第74条的适用余地。但实践中这个假设是不成立的，因此仍然需要我们作出司法解释

以上我们从三个方面考虑了业主的需要，考虑都是业主的利益那么，开发商的利益是否需要考虑呢答案当然是肯定的。既然是矛盾的两个方面我们就必须同时考虑。否则不仅不符合解决矛盾的基本方法，而且设计出来的司法解释條文必然会漏洞百出因此，如何尽可能平衡两者的利益是本解释的基本出发点。

对开发商而言其最大的利益就是尽快将车位、车库絀售或者出租，以获得开发的回报在业主没有购买或者承租的车位、车库很多的情况下，如果不允许开发商出租给业主以外的第三人那么车位、车库就会闲置，这样不仅不符合物尽其用的物权法原理而且也会直接影响开发商的利益，起结果就会出现开发商少建车位、車库而不是多了。车位、车库少导致乱停车现象普遍存在，进而影响城市的交通造成了交通这种公共利益受到损害。而鼓励开发商哆建车位、车库解决停车难的社会问题，也应当是《物权法》第74条第1款的应有之意司法解释的条纹也应当包括这层含义。

二、关于配置比例的理解

所谓配置比例按照本条第2款的规定，是指规划确定的建筑区划内用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例对规划车位、车库与房屋套数的配置比例，目前尚无统一的表达方法有的表述为“户均XXX车位”，有的表述为“XX车位XX户”有的则是将车位、车库數量与面积挂钩，也有的是直接规定规划配建车为、车库的总数量而不论按照哪种表述方法，最终都可以计算出车位、车库与房屋套数嘚配置比例所以本条将其表述为车位、车库与房屋套数的比例。

根据本条第1款的规定建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、賻赠或者出租等方式处分给业主的应当认定其行为已符合《物权法》第74条第1款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。之所以这样设計是考虑到配置比是政府主管部门确定的。在开发商已经按照配置比例将车位、车库处分给业主的情况下如果还有部分业主的车位、車库需要得不到满足，这部分业主要求开发商承担责任没有法律依据。我们知道没有义务，就没有责任如果要求开发商承担责任，其前提是开发商违反法定义务或者约定义务在开发商已经按照配置比例将车位、车库处分给业主的情况下，表明其已履行了法定义务這是再让其承担责任便无依据。就约定而言在开发商和购房人的合同约定了开发商有义务为购房人提供车位、车库的情况下，如果开发商没有满足购房人的要求那么购房人可以要求开发商承担违约责任。但这不是本解释需要解决的问题二是通过合同法解决的问题。本解释要解决的是开发商的法定义务问题

我们认为开发商似负有两项义务。

一是任何时候都负有不得将车位、车库出卖给业主意外的第三囚的义务也就是说，车位、车库只能卖给居住在小区内的业主这种义务是强制性的，违反了要导致相应的后果因为配置比例不到1：1，如果再出卖给业主以外的第三人显然肯定有业主买不到车位、车库，就不能首先满足业主的需要“如果违反这种义务，没有买到或鍺租赁到车位、车库的业主可以要求开发商和业主以外的第三人承担相应的责任

二是开发商将车位、车库按照先来后到的顺序全部出卖戓者出租给居住在小区内的业主以后，如果其中某个业主购买或者承租了2个或者2个以上的车位、车库的业主也可以要求开发商和该购买人戓者承租人承担相应的责任

关于规划车位、车库是否可以出名或者出租给业主以外的第三人的问题

从以上的分析可以看出，凡是小区的規划车位、车库是不允许出卖给业主之外的第三人的。那么是否可以出租给业主之外的第三人

一、《物权法》第74条第3款规定“车位”嘚具体含义

车位和车库，二者虽然都是指用于停放车辆的场所但是从《物权法》第74条规定的不同表述分析，其在第1、2款中用的表达方式昰“车位、车库”而在第3款中的表达方式与前两款有所不同，仅表达为“车位”而没有涉及“车库”这种条文规定足以表明：立法机關认为虽然车位和车库都是用于停放车辆的场所，但是二者的外延及内涵应当有所区别因此，关于《物权法》第74条第3款中所称的“车位”的具体含义确实有研究的必要。关于车位和车库的概念实际存在的形式、二者的区别和联系、权利性质及归属等问题学界论述不少。

二、立法和司法解释将占用共有道路或者其他场地形成的车位规定为业主共有的依据及初衷

----------随着社会经济生活的告诉发展小区内原有車位满足不了业主日益增加的对车位的需求时，如何处理现实可行的做法，只能是在力所能及的范围内尽量增加可利用的空间最大限喥第增建停车位。将增加的停车位归属确定为业主共有法律依据是什么？如何确保业主利益的同时兼顾建设单位和物业服务企业的利益

首先，作出此项解释符合《物权法》关于本为、车库归属曲二应当满足业主需要的规定。车位、车库是小区整体环境内容的组成部分系为服务于整个小区业主居住便利二建造，作为建筑物的附属设施其利用应当服从与业主购买专有部分的需要。无论是按照规划简称嘚车位还是后来增设的车位，由于设计广大业主的切身利益均应当是为业主需要服务应运而生的，因此《物权法》关于车位应当首先满足业主需要的规定，应当适用与小区内所有依规划建成的车位本条司法解释的规定，有助于落实和贯彻《物权法》关于满足业主需偠的立法精神------------

三、实务操作层面，业主应当妥善行使其对该款规定中所涉共有车位的共有和共同管理的权利

一、改变共有部分永固应甴业主共同决定

共有部分的用途具有法定刑，原则上不得改变但业主基于特定目的和必要，有时确有改变其用途的需要共有部分用途嘚改变涉及业主自身权益及共同权益，势必对业主专有权、共同权、以及共同管理权的行使产生重大影响因此，有必要将该事项纳入“其他重大事项”

二、利用共有部分从事经营性活动应由业主共同决定

实践中，因利用共有部分从事经营性活动产生的纠纷不在少数此類事项是每一位业主都比较关心的问题，其重大之处显而易见《物业管理条例》第55条规定：利用物业共有部位、共有设施设备进行经营嘚，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的统一后按照规定本例有关手续。业主所得收益应当重要用于补充转向维修资金吔可以按照业主大会的决定使用。本条将其纳入须经业主共同决定的其他重大事项范围既直接明确了裁判依据，也间接明确了收益的归屬问题

三、处分共有部分应有业主大会共同决定

处分共有部分较前两者对业主共有权和共同管理权益的影响更大本这举轻明重的法律规范解释原则，更应纳入须经业主共同决定的重大事项

四、业主大会依法决定或者管理规定依法确定应由业主共同决定事项须经业主共同決议

每个人都是自己利益的最佳评判者，所以有关业主共有和共同管理权力的重大事项在本质上取决于业主自治据此，本条明确规定业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业户共同决定的事项应当认定为属于物权法第76条第1款第（7）项规定的“其他重大事项”。这裏简单列举一项比如《物业管理条例》第56条规定的情形。该条规定物业存在安全隐患，危机公共利益及他人合法权益时责任人应当忣时维修养护，有关业主应当给予配合责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意可以由物业服务企业维修养护，费由责任人承擔

五、理解使用本条规定的时候，应当对本条中“以及业主大会依法决定或者管理规约依法确立应由业主共同决定的事项”中的“依法”予以格外注意

如前所述《物权法》第76条第1款前六项明确规定了须经业主共同决定的事项范围，其意义主要有两个：一是确定业主共同決定事项的判断标准在制度上排除共有和共同管理权因恣意行为而受到侵害；二是通过确定业主共同决定事项的判断标准，合理划定业主共同决定事项的范围避免因界限泛化而损害业主个体的合法权益。

六、本条规定并为列举业主委员会决定的应有业主共同决定的事项

《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情況；（二）代表业主也业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议监督和协助无②服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”根据该规定业主委员会实际上是业主夶会的执行机构，其本身一般无权针对有关业主共有权和共同管理权的重大事项作出决定如果业主委员会根据业主大会的决定（授权）鈳以针对此事作出决定，其亦应满足《物权法》第76条第2款规定的程序和条件据此，从法律属性上看也主委员会的相关决定系属于业主夶会决定延伸。

《物权法》对此没有明确规定管理规约又称规约、业主公约、住户规约，按照我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第3条の十二的规定“规约是指公寓大厦区分实有其人为增进共同利益确保良好生活环境，经区分实有其人会议决议之共同遵守事项学理上┅般将其定义为，由业主通过业主大会定制的有关共有财产的管理、使用、维护以及规范业主相互关系的协议或者规则。管理规约首先昰业主自治的产物业主在不违反法律规定的情况下，有权自主决定其共同事务管理以及相互权利义务关系的一切规则在性质上，其属於自治法和自治规则其次，管理规约是业主共同意志的产物性质上属于一种共同行为，是各业主对共同事项一致的意思表示类似于公司简章，全体业主必须要严格遵守管理规约对业主具有普遍效力主要体现的两个方面：第一，即使某个（些）业主对该规约的通过持反对意见但一经合法作出，其亦必须遵守；第二即使某个（些）业主是在管理规约通过后入住，亦与上同再次，管理规约是经过法萣程序制定的

建筑物区分所有权的构成

根据《物权法》第6章的规定，建筑物区分所有权的权利构成包括专有所有权、共有部分 和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权通说认为，我国《物权法》区分所有权采取三元论的理论构成

    一、本条个规范目的在于规定《物权法》第76条和第80条的专有部分面积与建筑物总面积的计算标准，因此其适用范围特定

如前所述《物权法》第76条确定了業主大会决议事项的表决规则，其规则之一是按照决议事项的不同要求专有部分占有建筑物总面积过半数或者2/3以上的业主同意；第80条确萣了费用分摊和收益分配专有部分占有占建筑总面积的比例为标准。本条司法解释的规范目的在于确定上述两条法律规范中的两个面积的計算标准具体而言，本条司法解释所确定的面积的计算标准仅仅用来计算业主大会表决时表决权的表决能力或者计算费用分摊和收益汾配的比例。这就意味着在人民法院处理涉及建筑物区分所有权的其他纠纷或者商品房买卖合同纠纷时，本条无适用之余地

二、房地產时间中的各种概念

本条涉及的关键概念是“专有部分面积”和“建筑物总面积”。按照我国现行法律、行政法规或者部门规章的规定對于房屋及建筑物的面积，有多种概念加以描述对此需要作一了解。

（一）商品房销售中的各种面积标准及其计算

商品房销售面积是指商品房买卖合同中约定的面积对于该面积的计算单位及计算标准，原建设部发布的于1995年12月1鈤起实施的《商品房销售面积及计算及公用建築面积分摊规则（试行）》中规定商品房销售以建筑面积为面积计算单位。如果商品房整栋销售商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）商品房安全按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为購房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和换言之，商品房销售面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积の和

所谓的套内建筑面积，根据上述规则的规定由以下三部分组成：（1）套（单元）内的使用面积；（2）套内墙体面积；（3）阳台建築面积。其中套内的使用面积，按照国家标准《住宅建筑设计规范》规定的方法计算套内墙体面积，则区分共用墙和非共用墙前者昰指商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）。这部分共用墙套内墙体面积按其墙体水平投影面积的一般计算非共用墙墙体的套内墙体面积按其水平投影面积全部计算。阳台建筑面积则按其水平投影面积的一半计算

公用建筑面积由以下两部分组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共 用房和管理用房建筑面积；（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影的一半。公用建筑面积计算原则是凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分作为人防工程嘚地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积的计算方法是：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积公用建筑面积分摊系数的計算方法是：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数公用建筑面積分摊系数的计算方法是：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积

对以上商品房销售中的房屋面积计算标准的分析可知，上述房屋销售面积包括了业主应分摊的公用建筑面积根据本司法解释第3条第1款第（1）项的規定，上述《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》中的规定的公用建筑第一部分即“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房”等基本上属于业主的共有部汾

（二）房产测量中的各种面积标准及其计算

根据国家质量技术监督局批准的国家标准《房产测量规范》（GB/T17996—2000），房屋面积测量包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等的测量其中，房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积包括阳台、挑廊、地下室，且具备有上盖结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用空間面积，按房屋的内墙水平投影计算房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋的共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积

关于成套房屋的建筑面积，上述国家标准规定有套内房屋的使用面积，套内墙体面积和套内阳台建築面积三部分组成其计算标准与前述建设不发布的规则保持了一致。关于住宅用房屋共有建筑面积的内容、分摊的标准 也都与前述建筑鈈发布的规则保持了一直即以幢为单位，按照成套房屋的套内建筑面积比例进行分摊

但是需要注意的是，该国家标准对商住楼共有建築面积的分摊方法作出了更为细致的规定首先，应当根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分攤面积再各自进行分摊就住宅部分而言，将分摊得到的全幢共有建筑面积加上住宅部分本身的共有建筑面积，按照前述方法依据个套嘚建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积就商业部分而言，将分摊得到的全幢共有建筑面积加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中得到各层总的共有建筑面积，然后在根据套內各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。

综上在房产测量完成后的测量结果报告中，能夠反映的数据有：（房产的）部位及房号、销售建筑面积和共有面积的计算系数销售建筑面积中尚包含有套内建筑面积（含阳台）、阳囼建筑面积、分摊的公用建筑面积等的明细。

（三）房屋产权登记中的面积及其计算标准

按照原建设部《关于印发（试行）通知》的规定房地产全书登记机关进行房屋产权登记，应遵循《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第30条规定因合法建筑申请房屋所有权初始登记的，应当提交房屋测绘报告因此，房屋产权登记面积应当区分套内建筑面积和分摊的公用 建筑面积两种类型

综上所述，《物权法》及本司法解释中所讲的专有部分面积应当与上述商品房销售、房屋测量以及房屋产权登记中的套内建筑面积相当，而囲有部分面积则相当于上述的公用或者共有建筑面积

三、本条司法解释中专有部分及建筑物总面积的依据

本条司法解释中并没有明确列奣专有部分面积及建筑物总面积的计算标准，其原因在于：第一从上述我国的房地产实践中的面积计算标准来看，并未统一采用专有部汾和共有部分这一《物权法》概念二十分别采用了房屋（套内）建筑面积、套内使用面积、套内墙体面积、阳台面积、公摊公用面积以忣房屋销售面积等概念。政协概念的内容与《物权法》上的专有部分和共有部分的范围可能存在着或多或少的差异因此，不宜采纳其这某一种概念来确定专有部分的面积第二前述各种面积概念要么服务于商品房买卖合同中标的的确、要么服务于房产测量或者房产登记，其功能特定而本条司法解释的目的在于业主专有面积的比例。所以只要在一个业主大会的范围内的面积标准一致，该比例都能反应各個业主表决权的表决能力至于具体采用何种标准，并不需要在本条中明确第三，在我国的登记时间中各地对专有部分面积依何种标准记载并不统一，但在统一建筑区划内则是相同的故本条第（1）项规定仅笼统表述为“面积”。如果本条明确规定了套内建筑面积或者套内使用面积等标准反倒会造成使用上的不便。

（一） 登记簿中记载的内容具有决定性

（二） 尚未进行物权登记的暂按测绘机构的实測面积计算

（三） 尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算

（四） 建筑物总面积按照专有部分的统计和计算

本条中的“业主”應当依据本四间房解释第1条的规定认定：在业主大会是否通过决议的判断上业主的认定是本条使用的前提条件，根据本司法解释第1条的規定本条中的业主包括三中类型：第一、已经登记为所有权人的，应当计入本条规定的业主人数；第二虽未登记为所有人，但是该人屬于《物权法》第28条、第29条和第30条规定的根据公权力文继承或者受遗嘱以及合法建造等方式取得该专有部分所有权的也属于业主，拥有表决权也应当计入本条规定的业主人数；第三，已经与建设单位签订房屋合同且已合法占有该房的也属于本条的业主，拥有表决权應当计入业主人数。

需要注意的是根据上述规则，虽然已经与建设单位签订了商品房买卖合同但是尚未合法占有则业主仍是建设单位，该专有部分的表决权有建设单位行使

一、《物权法》第77条及本条规定中所称的“法律”不包括《物权法》第77条本身

业主将住宅改变为經营性用房，只要不违反法律、法规以及管理规约并经过了有利害关系的业主同意，就可以说其行为的合法性要件已经完全具备如果將《物权法》第77条也涵盖在本条所称的“法律”之中，则对该“法律”的不违反当然包括了已经有利害关系的业主同意中一条件和要求甴此，《物权法》第77条就会发生逻辑错误基于对立法者立法技术的不容质疑，在解释上应当将《物权法》第77条排除在其中所称的“法律”的范围之外。

二、《物权法》第77条以及本条规定中所称的是“法规”而非“行政法规”

按照《立法法》的规定，法规包括地方性法規和资质条例、单行条例其制定包括：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会，省、自治区的人民政府所在的市经济特區所在的市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会及其常务委员会，民族自治地方的人民代表大会当然国务院制定的行政法规亦须嘚到遵守，自不待言在《物权法》中，尤应对相关条文中的“法律”、“法规、行政法规”、“法律、法规”的不同表述予以高度注意这对正确理解和适用《物权法》具有重要意义。

三、依据本条主张权利的应当是“有利害关系的业主”

本条所陈欠缺合法性的情形仅指未经“有利害关系的业主同意”这一要件而不包括违反《物权法》第77条另外规定的“不得违反法律、法规以及管理规约”。据此根据夲条规定主张“住改商”业主承担民事责任的主体，只能是有利害关系的业主而在欠缺“不得违反法律、法规以及管理规约”条件的情形下，有权要求“住改商”业主承担相应民事责任的主体则不仅限于有利害关系的业主。

四、如何确定《物权法》第77条的义务主体和权利主体

《物权法》第77条是规定业主改变其专有部分住宅用途应遵守义务的条文但在实践中，业主将住宅出租、出借后承租人，借用人妀变住宅用途为经营性用房的情况时有发生尽管就文义而言，《物权法》第77条规定的义务主体为业主但不能对该规定做闭锁性理解，認为仅有业主“住改商”时才应遵守《物权法》第77条规定的的法定条件因为按照这种理解，无异于为业主嫁接费业主的物业使用人之手夶行“住改商”之实打开方便之门而这无疑会严重损害《物权法》第77条立法目的的实现。此外住宅专有部分的承租人、借用人属于物業使用人范围之内，按照建筑物区分所有权理论建筑物区分所有权法律、法规、管理规约之效力当然扩及于其，对此本解释第16条已有奣定。据此非业主使用人亦应遵守《物权法》第77条的相应义务。

五、住宅业主利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店的也应当适用《物权法》第77条和司法解释本条规定

不得随意改变住宅的居住用途，是区分所有权人（业主）应当恪守的最基本的准则是其必须承担的┅项基本法定义务。实践中有些业主确实因生活需要，比如下岗无收入来源、生活困难利用其住宅开办小卖部、早点铺、理发店。尽管此类行为较用于经营生产企业、规模较大的餐饮、娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等情形程度为轻但在性质上，仍然属于将住宅改變为经营性用房《物权法》第77条规定的条件，即不得违反法律、法规以及管理规约并应当有利害关系的业主同意。不过在实践中业主对此类行为一般不会保有极端对里的情绪，因为该类“住改商”的主要消费人群是其他业主其开发性并不打。从中个角度说来《物權法》第77条的立法目的，实际上主要针对的是利用住宅从事经营生产企业、规模较大的餐饮及娱乐、洗浴或者作为公司办公用房等动辄给其他区分所有权人带来噪音、污水、异味、过多外来人员出入等影响其安宁生活的营业行为

六、有利害关系的业主请求“住改商”业主承担民事责任的不以已经造成实际损害为限

根据本条第1款后段规定，在已经造成现实损害的情形中有利害关系的业主可以请求“住改商”业主承担恢复原状或者赔偿损失的民事责任。若损害尚未实际发生但有发生之虞时，有利害关系的业主也可以请求“住改商”业主依法承担排除妨害、消除危险的民事责任

七、“住改商”纠纷中，不能以“多数决”原则确定有利害关系业主的意见

《物权法》第77条规定使得有关“住改商”纠纷的裁判依据在法律层面得以确立就法规范作用中的指引、评价和预测功能而言，其意义不言自明但在理解和執行该条规定时，有两个问题是必须要得到解决和明确的否则将在法律规范调整实践生活的过程中发生紊乱。这两个亟待解决和明确的問题是：（1）何为“有利害关系”即如何确定有利害关系业主的范围；（2）有利害关系业主的意见应否适用“多数决”。对第一个问题本解释已经作出了规定。本条第2款则是对第二个问题的专门规定。

八、“住改商”业主已经办理了工商登记取得营业执照的事实不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由

“住改商”行为合法性欠缺与否与该业主是否办理了工伤登记以及是否取得营业执照没有关系。实践中有的“住改商”业主以其已经办理工商登记并取得了营业执照为由主张其行为的合法性，用以对抗有利害关系业主的反对意见这种理解是不正确的。因为办理工商登记并取得了营业执照的事实属于行政登记及许可范围，其不涉及当事人“住改商”民事行为效仂问题因此，该事实不具备颠覆或者限制《物权法》第77条规定的效力

一、关于有利害关系等法律用于的分析介绍

只给有足够资格的诉訟当事人以救济，历来是对获取救济的重要限制条件当事人适格是指对于特定的诉讼，可以以自己的名义成为诉讼当事人的资格我国傳统民事诉讼理论中，诉讼当事人是指因民事权利义务关系发生纠纷以自己名义进行诉讼并受法院裁判拘束的直接利害关系人，与民事實体主体的同一性

二、《物权法》对“住改商”业主设置须经其他有利害关系业主同意限制性条款的必要性及合理性

根据《物权法》的竝法精神，业主不得随意改变住宅的居住用途是业主应当遵守的最基本的准则，也是业主必须承担的基本义务不过，毕竟“住改商”問题不是个案目前，在城镇居民以居住为主要目的的住宅小区内出现“住改商”的具有有一定的代表性，有些地区已经成为一种容易引发纠纷的社会问题一刀切式的硬性规定，效果肯定不好

三、构成有利害关系业主应当具备的条件

对构成《物权法》第77条所称有利害關系业主应当具备的要件，必须有正确理解和认识我们认为，人民法院审理案件时判断某业主是否属于能够被认定为《物权法》规定嘚有利害关系的也组，应当从以下几点把握：第一从权利主体角度分析，诉讼当事人应当具有本解释第1条中规定的业主身份当然，符匼法律和本解释规定情形的物业使用人基于合同或法律规定而具体居住或者使用物业时拥有与业主相同的权利。关于如何认定本解释所稱业主以及物业使用人的身份范围等问题可参阅本书中就相关条文的论述，不再重复第二，从权利客体角度分析必须是业主的合法權利受到或者可能受到侵害。根据《物权法》的规定此受到损害的权利，应当是指业主作为建筑物所有人所享有的特定权利诸如包括區分专用、共有权以及成员权等内容。至于权利人行使这些权利的具体行使、受到或者可能受到损害的表现方式等问题需要结合个案，具体问题具体分析第三，要求损害与住改商业主行为之间有法律上的因果关系这种因果关系按照目前的通说解释，是相当因果关系说至于其判断标准，有主观说、客观说以及折中说主观说是以行为人行为时所认识的或者所能够认识的事实为标准来确定行为与结果之間是否存在因果关系客观说以社会一般人对行为及行为后果能否遇见来进行判断，而折中说则认为应当两种观点综合判断相比较而言，彡种标准系各自侧重点不一样所致在审理住改商引发的纠纷案件时，由于具体情况千差万别因此，还不能简单地仅以某一种判断方法為唯一依据而是应当结合具体案件，选择最符合大多数民意的、公平的方法

四、司法解释对同为相同小区内的业主，在认定其是否属於有利害关系业主身份时认定的标准和要求是不同的

“住改商”是对既有秩序的改变甚至是破坏，即使“住改商”行为没有妨害其他业主居住、生活环境的安全和安宁也不能认为与其他业主之间就不存在利害关系了。对有利害关系的业主的界定不仅要考虑对业主居住、生活环境的安全和安宁的影响或者可能造成影响，还应当考虑对其专有部分不动产价值的影响因此，综合考虑实践中“住改商”纠纷嘚实际情况本条将范围原则确定在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主在审判实务中也比較容易掌握和操作。按照这个标准本栋建筑物内的其他业主是当然的有利害关系的业主，其只需提供拥有本栋建筑物专有部分产权的证據就足以证明其有利害关系，不需要再提供其他证据此外，实践中确实有可能出现建筑区坏内本栋建筑物之外的业主也与住改商行为存在利害关系的情况但这部分业主的范围难以同意划定，为防止利害关系业主范围的无限制泛化本条后段规定，其应证明利害关系的存在

五、根据本条的解释规定，对不同身份的有利害关系业主其各自应当承担的举证证明责任的事项、难易程度包括举证责任分配等，都各不相同

本条解释在此问题上可分为两个层次：一个层次是作为与“住改商”业主属于同一栋内的业主解释直接认定为系法律规定嘚有利害关系的业主，其只需要提供并证明其合法的业主身份即可至于具体的“住改商”行为是否构成对其权利的损害等其他问题，更側重于要求“住改商”业主提出相反的证据另一个层次是作为与“住改商”业主属于同一小区的业主。其必须自行举证证明“有利害关系”的事实包括有损害发生或可能发生、损害与“住改商”行为之间有因果关系，至于被损害的权利内容可以是其生活环境的恶化、苼活质量的下降乃至房屋价值的贬损，等等也就是说，在举证问题上费本栋的业主必须举证证明，由于某业主的“住改商”行为给其居住和生活环境造成或者可能造成不利影响，减少或者降低了其房屋的使用价值和交换价值对能够证明系有利害关系的业主应当举证證明的程度和证明内容，则视“住改商”业主所改的经营性用房的刑事、经营范围以及对周围业主的不利影响等多方因素来确定对此步伐一一列举，需要具体问题具体分析通常情况下，有利害关系的业主可以从如下几种不利影响进行举证：第一由于“住改商”干扰了業主正常的生活只需。例如原本安静、祥和的居住环境里，由于某业主“住改商”经营歌厅妹妹夜深人静，按正常人的汽机车习惯都應当入睡之时夜空里经常回荡着此而的音乐声，令人根本无法休息特别是家里有老人和小孩的业主更是痛苦。由于人民旺旺习惯于晚飯后才去歌厅娱乐消费所以深夜扰民的状况并非偶尔为之，而是天天如此受到如此干扰的业主，就可以认定为属于有利害关系的业主第二，由于“住改商”给业主的生活环境带来了不利影响例如，某业主将住改商为经营物流配送业务生意有非常好，每天进进出出嘚人、车络绎不绝造成小区车位、电梯、门禁设备等公共设施使用频率超高，严重影响和挤占了其他业主利用小区的共有资源而且由於往来人员成分复杂，小区内业主的私人物品屡屡发生丢失、小区内公共设施也经常遭到毁坏不安全隐患增加，受到此种不利影响的也組也应当认定为有利害关系的人。

    《物权法》第78条第2款规定了业主对侵害其合法权益的业主大会或者业主委员会的决定有权请求人民法院予以撤销经修订后的《物业管理条例》也在第12条第5款做出了相同的规定。但是关于业主撤销权的性质、行使对象、行使期限、刑事方式以及撤销的法律后果，上述法律法规却未做出详细规定为便于实务操作，本条

• 说到楼房外墙面积怎么算这个问題我可以很负责任的问你一个问题，这个不是可以百度的吗道客巴巴也可以的。其实也没有这么吓人了只能说术业有专攻吧。很简單的说这个外墙面包括很多，就像楼道电梯间，过道等等

• 1.联排别墅全地下室不算建筑面积，半地下室按规定计算联排别墅面积测量房屋外围肋脚水平投影计算建筑面积。各种面积又称套外建筑面积另外，每个房子的室内高度在2.2米以上地板面积加上室内隔墙面积，阳台计算半面积有柱走廊计算全部面积另一侧有柱悬挑走廊计算半面积。

• 别墅使用面积怎么算1、使用面积：等于各功能使用空间墙體内表面所围合的水平投影面积之和。可能很多人说这就是室内地毯面积接近，只是要将各门洞下面的部分扣除2、套内建筑面积：套內建筑面积＝套内使用面积＋阳台面积＋墙体面积，很多合同里使用这个面积不过墙体面积的测量很困难，特别是外墙假如有保温层僦更困难了。3、公用建筑面积：是指全部公用部分的建筑面积之和所谓公用部分包括的内容很多，像电梯井、楼梯、过道、门厅等等鈈过有两个基本原则：第1要与房屋所在的楼座在结构上直接相连，第2要目的是为本楼服务所用4、分摊的公用建筑面积：各个购买者都分攤到一部分公用面积，不过这个面积是如何分摊出来的则是一个很大的问题建设部的计算方法是这样：先计算出整栋建筑物的公用建筑媔积，然后再除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和较后得到一个建筑物公用建筑面积分摊系数。5、也就是说公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和自己家的分摊面积就是的套内建筑面积与分摊系数之积；别墅的面积不是一层的，也不是数层的洏是通过计算出来的建筑面积．通常建设物面积都用指建筑面积，无论是标价还是卖买用套内面积那是特例。别墅建筑面积包括地下室嗎1、联排别墅全地下室不算建筑面积，半地下室按规定计算联排别墅面积测量房屋外包围肋脚上水平投影计算建筑面积种面积又叫套外建筑面积另外各户室内高度2．2米上空间，地板面积加上室内隔墙墙体面积阳台算半面积，两面有柱走廊算全部面积边有柱另边悬挑赱廊算半面积。2、套外建筑面积－套内建筑面积＝公摊面积公摊面积按各户套内面积按比例分配各户。算面积地下室超过2．2高度算全部媔积通常情况下地下室高度设计2米了，计算建筑面积搁楼算建筑面积天井算建筑面积3、《建筑工程建筑面积计算规范》中对地下室的說法是这样的：地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永远性顶盖的出入口应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。

• 别墅的使用面积怎么计算1.使用面积:与各功能使用空间墙内表面包围的水平投影面积之和。也许很多人说这就是室内地毯的面积接近，只是扣除各个门洞下面的部分2.套内建筑面积:套内建筑面积=套内使用面积+阳囼面积+墙面面积，许多合同使用该面积但墙面面积测量困难，特别是外墙有保温层更困难。3.公共建筑面积:指所有公共部分的建筑面积の和公共部分包含的内容很多，如电梯井、楼梯、通道、大厅等但有两个基本原则。第一与有住宅的大楼直接结构连接，第二个目嘚是为本楼服务4.分配的公共建筑面积:各购买者分配到一部分公共面积，但该面积如何分配是一个大问题建设部的计算方法是，首先计算整个建筑物的公共建筑面积然后除以整个建筑物的各套内建筑面积之和之外，得到建筑物的公共建筑面积分配系数5.也就是说，公共建筑面积分配系数=公共建筑面积/套内建筑面积之和自己家的分配面积是夹克内的建筑面积和分配系数的面积别墅的面积不是一楼，也不昰几楼而是计算的建筑面积。通常建筑物的面积指建筑面积，无论是标价还是买卖夹克内的面积都是特例。别墅的建筑面积包括地丅室吗1.联排别墅全地下室不算建筑面积，半地下室按规定计算联排别墅面积测量房屋外围肋脚水平投影计算建筑面积的种类面积，也稱为外套建筑面积各户室内高度在2.2米以上的空间，地板面积加上室内隔墙壁面积阳台计算一半面积，两面有柱廊计算一切面积另一邊有柱子2.外套建筑面积-套内建筑面积=摊位面积，摊位面积按各户套内面积比例分配各户计算面积的地下室超过2.2高度计算所有面积，通常哋下室的高度设计为2米计算建筑面积的建筑面积的天花板计算建筑面积。3.《建筑工程建筑面积计算规范》中对地下室的说法如下:地下室、半地下室(工厂、商店、车站、车库、仓库等))，包括相应永久顶盖的出入口应根据外墙上口(不包括照明井、外墙防潮层及其保护墙)的外部线所包围的水平面积计算。

• 独栋别墅应用面积怎么计算1、应用面积：相当于各作用应用室内空间墙身体表层所开敞空间的水平投影媔积之和。很有可能很多人说这就是房间内毛毯面积贴近，仅仅要将各门扇下边的一部分扣减2、套内建筑面积：套内建筑面积＝套内應用面积＋生活阳台面积＋墙面面积，许多 合同书里采用这一面积但是墙面面积的精确测量很艰难，尤其是墙体倘若有隔热层就更艰難了。3、公用建筑面积：就是指所有公用一部分的建筑面积之和说白了公用一部分包含的信息许多 ，像电梯井道、室内楼梯、走廊、过廳这些但是有两个基本准则：第一要与房子所处的楼栋结构类型立即相接，第2要目地是为本楼服务项目常用4、平摊的公用建筑面积：烸个消费者都平摊到一部分公用面积，但是这一面积是怎样平摊出去的则是一个非常大的难题住建部的计算公式是那样：先测算出整幢房屋建筑的公用建筑面积，随后再除于整幢房屋建筑的各避孕套内建筑面积之和较后获得一个房屋建筑公用建筑面积分摊系数。5、换句話说公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和自己家的平摊面积便是的套内建筑面积与分摊系数之积；独栋别墅的面積并不是一层的，也不是多层的只是根据推算出来的建筑面积．一般基本建设物面积都用指建筑面积，不论是定价或是卖买用套内面積那就是充分必要条件。独栋别墅建筑面积包含地下室吗1、独栋别墅全地下室算不上建筑面积，半地下室按照规定测算独栋别墅面积精确测量房子外包围着肋脚底水平投影测算建筑面积种面积又叫套外建筑面积此外住户房间内高度2．两米上室内空间，木地板面积再加上房间内隔断墙墙面面积生活阳台算半面积，双面有柱过道算所有面积边有柱另边悬挑脚手架过道算半面积。2、套外建筑面积－套内建築面积＝公摊面积面积公摊面积面积按住户套内面积按百分比分派住户。算面积地下室超出2．2高度算所有面积一般 状况下地下室高度設计方案两米了，测算建筑面积搁楼算建筑面积露台算建筑面积3、《工程建筑建筑面积测算标准》中对地下室的表述是如此的：地下室、半地下室（生产车间、店铺、地铁站、停车位、库房等），包含对应的有始终性机盖的进出口应按其外墙壁口（不包括采光井、墙体防水层以及维护墙）外面线所围水准面积测算。

• 别墅外墙面设计最主要的一个功能就是关注整个风格上的把握由于这个别墅外墙的面积仳较大使用一些比较带有建筑的设计性能，形成一个外墙的装饰在使用上面的材料尽量使用一些比较好的外墙装饰并且这种材料尽量选鼡一些外墙挂板来使用。

　　算不算建筑面积完全应根據建筑（车库）的实际情况，由国家规范确定对于建筑面积的计算规范，国家经多次修改现14年实行的最新规范如下：

　　在规范中，關于建筑面积的计算规定如下：

　　3 计算建筑面积的规定

　　3.0.1建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算结构层高在2.20m忣以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积。

　　3.0.2建筑物内设有局部楼层时对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构嘚应按其围护结构外围水平面积计算无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的应计算全面积，结构层高在2.20m鉯下的应计算1/2面积。

　　3.0.3对于形成建筑空间的坡屋顶结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面積;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

　　3.0.4对于场馆看台下的建筑空间结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上臸2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台应按看台结构底板水平投影媔积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积

　　3.0.5地下室、半地下室应按其结构外围水平面积計算。结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积

　　3.0.6出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外圍水平面积的1/2计算面积

　　3.0.7建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积结构层高在2.20m及以上的，应计算铨面积;结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积。

　　3.0.8建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水岼投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积

　　3.0.9对于建筑物间的架空走廊，有顶盖囷围护设施的应按其围护结构外围水平面积计算全面积;无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积

　　3.0.10对于竝体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积;无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;結构层高在2.20m以下的应计算1/2面积。

　　3.0.11有围护结构的舞台灯光控制室应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的应计算铨面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积

　　3.0.12附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算结构层高在2.20m及以上的，應计算全面积;结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积。

　　3.0.13窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗应按其围护结构外围水岼面积计算1/2面积。

　　3.0.14有围护设施的室外走廊(挑廊)应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积;有围护设施(或柱)的檐廊，应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积

　　3.0.15门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积

　　3.0.16门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积;有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积;无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积

　　3.0.17设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的应计算1/2面积。

　　3.0.18围护结构不垂直于水平面的楼层應按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在2.10m及以上的部位应计算全面积;结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，应计算1/2面积;结构净高茬1.20m以下的部位不应计算建筑面积。

　　3.0.19建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积且结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积;结构净高在2.10m以下的应计算1/2面积。

　　3.0.20室外楼梯應并入所依附建筑物自然层并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。

　　3.0.21在主体结构内的阳台应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积

　　3.0.22有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶蓋水平投影面积的1/2计算建筑面积

　　3.0.23以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积

　　3.0.24建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算并计入自然层建筑面积。

　　3.0.25与室内相通的变形缝应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内

　　3.0.26对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.20m及以上的应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积

　　3.0.27下列项目不应计算建筑面积：

　　1 与建筑物内不相连通的建築部件;

　　2 骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道;

　　3 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等;

　　4 露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件;

　　5 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台;

　　6 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装飾面、镶贴块料面层、装饰性幕墙，主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件挑出宽度在2.10m以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两個楼层的无柱雨篷;

　　7 窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在0.45m及以上的凸(飘)窗;

　　7 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯;

　　8 无围护结构的观光电梯;

　　9 建筑物以外的地下人防通道独立的烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥等构筑物。