发行人系由成立于 1994 年3 月1 日的福建永福工程顾问有限公司整体变更设立。 永福工程顾问有限公司成立于1994年3月1日,设立时系中外合资企业,注册资本为150万元人民币,中方股东福建省电力勘测设计院认缴112.5万元人民币,占注册资本75%,外方股东香港永沛工程管理顾问有限公司认缴37.5万元人民币等值外汇,占注册资本25%。

1993 年5 月27 日,电力设计院和永沛顾问签署了《中外合营永福工程顾问有限公司合同书》和《中外合营永福工程顾问有限公司章程》。

1993 年11 月5日,中华人民共和国对外贸易经济合作部出具〔1993〕外经贸资一函字第698号《关于中外合资福建永福工程顾问有限公司的立项批复》,同意合作创办公司。

1994 年1 月7 日,电力设计院和永沛顾问签署了《关于福建永福工程顾问有限公司修改合同、章程的补充协议》,对公司设立及合资各方的具体权利义务作了约定。

1994 年1 月26 日,外经贸部出具〔1994〕外经贸资一函字第46 号《关于设立中外合资“福建永福工程顾问有限公司”的批复》,同意公司设立。1994 年2月28 日,外经贸部颁发外经贸资审字〔1994〕015 号《中华人民共和国外商投资企业批准证书》。

1994 年3 月1 日,国家工商行政管理局向永福有限颁发了工商企合闽总字第02495 号《企业法人营业执照》,公司注册资本150 万元。

1994 年9 月13 日,福建省会计师事务所出具了闽所〔94〕外验字第116 号《验资报告》,电力设计院缴足资本1,125,000 元,永沛顾问缴纳投资额374,518.15元,尚差481.85 元。该差额系外汇折算差异造成,1996 年3 月13 日永沛顾问已经出资补足,福建省宏实审计师事务所出具了闽宏实审所业字第030 号《验资报告》。

永福有限上述设立过程中,电力设计院和永沛顾问未能按照《中外合营永福工程顾问有限公司合同书》、《关于福建永福工程顾问有限公司修改合同、章程的补充协议》之约定,以及当时有效的《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》(1988 年3 月1 日实施,2014 年3 月1 日废止)相关之规定,存在未能在永福有限的《企业法人营业执照》签发之日起三个月内按要求履行出资义务的情形。但鉴于:

①电力设计院已于1994 年9 月13 日足额缴付其认缴的永福有限注册资本112.5 万元;永沛顾问已于1994 年9 月13 日向永福有限缴付338,257港元(折人民币374,518.15 元)出资,因汇率折算造成481.85 元的出资差额并非基于其主观故意,且永沛顾问已于1996 年3 月13 日补足该481.85 元出资。至此,电力设计院和永沛顾问已实际履行《中外合营永福工程顾问有限公司合同书》、《中外合营永福工程顾问有限公司章程》和《关于福建永福工程顾问有限公司修改合同、章程的补充协议》约定的出资义务,不存在出资不实的情形,其未按期出资的违法行为已得到更正。

②永福有限自设立至2004 年7 月变更为内资企业期间,均通过了历年的工商年检及外商投资企业联合年检,有关外商行政主管部门和工商行政管理部门亦未就电力设计院和永沛顾问上述逾期出资行为作出限期履行或其他任何形式的行政处罚。

③电力设计院和永沛顾问上述逾期出资行为已经超过法定的两年追责时效,并且《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》已于2014 年3 月1 日废止,发行人将来不存在因永福有限设立时股东逾期出资而受到行政处罚的法律风险。发行人律师及保荐机构认为:上述股东逾期出资情形不会对发行人的合法存续造成不利影响,不会对发行人本次发行上市构成实质性法律障碍。

2015 年7 月22 日全体发起人召开创立大会暨2015 年第一次股东大会,同意福建永福工程顾问有限公司整体变更为福建永福电力设计股份有限公司,并以截至2015 年2 月28 日经审计的账面净资产值人民币230,232,055.00 元中的人民币102,000,000.00 元折为普通股102,000,000 股,每股面值为人民币1 元,余额人民币128,232,055.00

2015 年7 月22 日,立信会计师事务所(特殊普通合伙)就本次整体变更出具了信会师报字〔2015〕第114626 号《验资报告》。

2015 年7 月31 日,股份公司取得福建省工商行政管理局颁发的《营业执照》,注册号为536,注册资本10,200 万元。

近几年在地产去金融化的背景下，叠加企业端“三道红线”和银行业“两条红线”以及预售资金监管力度的加强，房企资金面承受着史无前例的压力，在积极降负债调结构的同时，百强房企也在不断探索新的发展模式。

房地产代建作为中国房地产行业专业化分工的产物，具有轻资产、低负债、抗周期的特点。中指研究院自2010年开展代建相关研究，分别于2016年出版和2021年再版行业专著《中国房地产代建行业发展蓝皮书》，并作为行业顾问助力绿城管理集团、中原建业集团成功登陆香港资本市场，参与代建企业从最初的十几家到目前的50多家，相关研究成果充分印证了代建业务模式的可行性，必将成为当下新发展模式的重要方向之一。

2022年3月31日，由中国企业评价协会，清华大学房地产研究所，北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会”在北京盛大召开，会议发布了2022中国房地产行业最新研究成果。在代建研究方面，德信绿建集团凭借着全产业链的资源整合能力、投融资开发运营一体化服务以及多年在代建领域积累的优秀经验，首次荣膺“2022中国房地产代建运营优秀企业”。

▲德信绿建集团总裁施斌斌先生

与中指研究院华东大区总经理丁晓女士合影

提及浙系百强房企，普遍给人“品质为王、深耕聚利”的印象，在产品塑造、品质提升方面是下尽了功夫，可以说浙系房企是将“产品力”深深刻入DNA中，这使得浙系房企开展代建业务水到渠成。

作为“杭派精工”的代表，德信集团早在2013年携手德清县政府合作开发了大型安居类项目。近几年，德信集团坚持在自有项目上打造绿色建筑样板，通过实际案例，输出绿色创新产品体系。如今，德信绿建集团上升到“一体两翼”的战略高度，标志着代建业务快速壮大的新起点。

本期我们邀请到德信绿建集团总裁施斌斌先生，深入探寻德信绿建集团在代建这条主力赛道上如何顺势而为？又如何乘势而上？

▲德信绿建集团总裁施斌斌先生

起步时间媲美代建第一股，拥有全产业链的专业能力

Q1：德信开展代建业务也有段时间了，2022年成立了专业的平台公司（集团）重点发展代建，这是基于怎样的考虑？

施总：我们公司在今年成立了德信绿建集团是基于以下两点考虑：

首先，德信绿建集团坚定看好代建行业未来的发展前景。2021年末，我国常住人口的城镇化率达到64.72%，已基本接近 “十四五”规划提出的常住人口城镇化率提高到 65%的目标。同时，随着房地产行业步入新的阶段，库存高企、利润收缩、竞争集中等现象愈发显著，开发商依靠土地红利和资本快速周转获取高额利润的时代已渐行渐远。未来，房地产行业将进一步细化分工，拥有良好品牌、技术实力、管理能力和资源整合能力的开发企业，将逐步摆脱对土地、资金等资源的过度依赖，获得更多的发展机会。代建具有风险可控、负债低、净资产收益率高等特点。在专业化分工的大趋势下，代建将在市场资源整合中发挥重要作用，成为中国房地产行业发展不可忽视的重要一环。

据此，2022年，德信控股集团进行了公司战略发展的升级迭代，由过去的地产和产商文两大板块双轮驱动，转为以德信地产集团为主体，德信绿建集团和德信产商文集团两翼协同发展。通过提升德信绿建集团在公司的战略地位，凸显其在公司长远发展目标中的重要性。未来，德信绿建集团的业务不仅限于代建，我们也将持续布局保障性租赁住房、共有产权房、绿色健康智能社区、商业产业招商和运营等轻中资产管理结合的方式来探索房地产行业发展新模式，依托德信集团成熟且极具竞争力的品牌、绿色低碳健康的产品体系、优质的融资资源、丰富的战略供应商资源及强大的招商运营能力，形成德信绿建集团独特的泛房地产全产业链整合服务优势。

Q2:截至目前，贵公司的代建规模如何？主要的代建类型是什么？（政府代建、商业代建、资本代建）各类型比例？

施总：截至目前，德信绿建集团已参与开发项目面积总计近百万方，项目类型涵盖政府代建、商业代建和融资代建。2013年，德信绿建集团在湖州首次尝试参与安置房代建，便得到政府的肯定和客户的赞誉。

后来，我们再接再厉，坚持品质项目的输出，在浙江省内树立了较好的产品口碑和企业信誉，也为后续的政企合作关系的搭建奠定了坚实的基础，政府代建项目也是我司的主要项目类型。通过不断汲取历史的项目开发经验，我们逐渐有了全生命周期开发管理体系，也开拓了设计咨询、商业代建、产业园招商运营等多元化服务，通过资源整合、管理提效、成本优化、绿色健康智能等优势超预期实现了合同承诺，取得了委托方的信任，也为之后代建业务局面奠定了坚实的基础。

Q3:贵公司目前布局主要集中在哪些城市？对代建的布局区域是如何考虑的？

施总：德信绿建集团至今已布局长三角核心城市，包括上海、杭州、温州、绍兴、湖州等。

对于未来布局，德信绿建集团积极响应政府提出的有关发展壮大城市群和都市圈的号召，优选长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等城市群，重点关注辐射带动能力较强的中心城市，参与到现代化都市圈建设进程中去。

此外，我们也对乡村建设机会保持密切关注，因地制宜，对于人口吸附力较强、资源禀赋和发展基础较好的地区，参与到发展特色小城镇的建设中去。对于中西部和东北城镇化地区，通过发挥社会资本作用，助力其城市基建建设和城市样貌更新升级。

Q4:您认为，对于贵公司而言，代建管理行业的哪些能力是委托方最为看重的？

施总：对企业委托方来说，资源整合能力、经营管理能力、品牌溢价能力是最重要的。

德信绿建集团有一个“FICSM”核心业务体系，即通过我们强大的经营管理能力，在房地产开发链上的多个环节为我们的委托方解决不同问题。我们倡导通过最大化整合全产业链的资源为我们的委托方提供代融、代投、代建、代销、代管服务。具体而言：

首先，依托德信绿建的背书，叠加我们丰富的融资资源，我们将全面对接资本，解决委托方资金短缺困局；

其次，我们会整合全产业链资源，实现海量需求与充沛资源的对接，打通泛房地产产业链的上下游，纵向打造产业生态圈；

最后，我司会对项目全生命周期开发运营把控，通过完善的体系、专业化的团队运作及强大的品牌影响力，为客户创造更大价值；

对于政府委托方来说，创新的规划设计能力及保质保量的工程管理能力是基础，通过强大的招商运营能力实现当地的稳定就业和长期的税收保障才是关键。

德信绿建集团践行“以客户为中心”，持续提升产品力建设，发挥设计团队优势，促进服务质量提升。德信绿建集团员工时刻以“务实、诚信、互补、共赢”为核心价值观，坚守职业素养，协同各参建单位保质保量、按时共同完成各个项目的建设。此外，我们也积极响应政府有关城市发展的新理念，通过EPC+ O、未来社区、乡村振兴等民生工程参与到城市建设和有机更新中去。我们将充分发挥我们纵向联结全产业链资源的能力，助力政府招商引入更多有价值的企业和品牌，创造丰富的本地就业机会，助力建设宜居、创新、智慧、绿色、人文、韧性的新型城市。

Q5：贵公司相比行业标杆企业代建业务的竞争优势是什么？

施总：和行业标杆相比，我们也有我们特有的优势，形成差异化竞争。主要体现在：

1、首先，多元业态的招商运营管理能力提高了我们争取代建业务的概率。依托成熟的长租、运营、服务管理体系，我们相继开发运营办公、商业、园区、专业市场、文旅街区等多元产品。比如，我们负责运营的杭州余杭的商业老街项目，通过把控招商管理全流程，实现了“古埠和现代商贸”完美融合，成为当地的人气街区；我们的长租公寓利用互联网技术，通过线上线下平台资源整合，实践O2O模式，布局房源总量逾1万间，成为杭州本土长租公寓品牌中的佼佼者；我们在杭州滨江区的产业园项目，通过全流程的资金匹配、定位设计、建设运营、物业管理等实现了烂尾项目盘活，目前已成功招商引入超140家高新科技企业，为当地实现较好的税收；

2、其次，高效灵活的事业合伙人制度，辅以全产业链资源整合能力，使我们的组织“焕然一新”。例如，我们储备了8400多家集团供方库，涵盖45种品类的集采产品，我们坚持在资源端为我们的客户创造效益。对于外部的合作伙伴，我们甄选不同领域的优质的合伙人共同搭建平台，有针对性的开展代建业务。例如，我们和国企、省属和市属的国有平台合作旨在共同开发运营省内各类项目，我们也和复合型人才成立合伙平台，通过资源互享和股权激励制度，充分调动大家的积极性，我们始终坚持为社会创造价值、为股东创造财富、为员工创建未来；

3、最后是，绿色科技理念的应用。我们倡导绿色健康为本的生活方式，实现从“有居”到“优居”的深层改善，始终强调“绿色生态、健康社区、科技生活、智慧服务”的四大理念，形成了完善的绿色健康产品和服务，我们的住区价值体系涵盖九大方面，包括空气监测、九重防噪、恒温恒湿、低碳保温等。我们的产品也广泛应用了十大建筑科技系统，包括毛细空调系统、风冷热泵系统、隔声降噪系统、环境监测系统等。我们坚持响应政府有关绿色低碳发展的号召，为城市绿色安居的建设和发展添砖加瓦。

Q6:谈谈您对房地产代建行业发展前景的看法（未来行业发展的主要方向、规模、模式、特点等）？

施总：未来房企轻资产加速发展，是趋势所向，又优势鲜明，且充满纵向机遇。

从行业趋势看，根据中指院的一份研究报告显示，目前轻资产代建行业渗透还较低，2021年在4.8%到5%，2025年预计12%到15%，按照房地产15万亿销售额计算，未来5年代建销售规模在2万亿以上。而目前欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，代建行业的渗透率还有5倍多的空间。政府加大保障房及共有产权房的建设力度、央企国企成为拿地主力、地方城投兜底拿地、AMC纾困等，都促成了代建行业规模的爆发。

从优势端来看，首先，代建业务作为轻资产模式，主要提供服务。因此，代建公司能维持较低杠杆，负债率相对较低。其次，代建业务更少受到房地产市场周期的影响。当市场较好时，代建公司会有稳定的客户来源；而当市场下行时，中小房企也会通过兑现代建公司的品牌与服务价值抵御周期性风险。最后，由于代建业务的轻资产特性，还能让代建业务拥有更高的利润率水平。

未来，地产投资商和地产开发商将逐步呈现分离局面。有现金和投资需求的企业，可以往投资商方向发展（代投、代融）；产品和服务做得好的企业，将成为开发商（做代建、代销、代管一体化服务），少数企业可以兼顾。德信绿建集团致力于成为这样一家集代融、代投、代建、代销、代管于一体的全产业链综合服务商。

▲德信绿建集团总裁施斌斌先生

与中指研究院浙江大区常务副总经理高院生先生合影

在倾听了施总的行业见解、企业经营之道，下面我们将对德信绿建集团进行更全面的业务解析，带您系统了解“全产业链的绿色城市综合服务商”。

“一体两翼”战略重要臂膀

2022年，德信绿建集团地位拔高，被正式提到“一体两翼”发展大战略上，形成以住宅开发为主体，商业文旅项目开发运营、代建业务双轮驱动的发展模式，战略高度史无前例。

德信绿建集团秉承着“务实、诚信、互补、共赢”的核心价值观，专注于为全球范围的合作伙伴提供全产业链咨询服务、投融资开发运营一体化服务、绿色科技创新服务。

立足浙江，深耕长三角，布局全国中心城市

作为“一体两翼”的主体，德信集团已经实现深耕长三角，布局珠三角、成渝、华中都市圈。未来德信绿建集团将依托地产业务布局，通过优秀案例，营造绿建集团的品牌影响力及口碑，稳扎稳打，逐步扩大到全国中心城市。

并且德信集团不仅聚焦国内，同时放眼国际市场，目前在美国已经形成5大洲7大城市11个项目的布局。

五大核心优势，实现全产业链、全流程覆盖

德信集团作为百强房企，拥有着丰富的开发运营经验，相继开发了办公、商业、产业园区、专业市场、文旅街区等多元产品，形成完整的投资、租赁、运营、服务管理体系。德信绿建集团依托多元化的产业优势，为合作伙伴提供专业的市场研究及项目定位，设计与建设咨询，招商与运营管理等服务，综合提升项目的资产收益。

作为“杭派精工”的代表企业，德信集团坚持以客户为中心，形成五大住宅产品体系及产业园、商业综合体、酒店在内的商业开发体系。德信绿建集团能够通过精准定位，结合产品体系管控，完成产品创新，输出产品定制化服务，实现产品溢价，做足项目收益。

并且德信绿建集团将开发、运营体系标准化，启动、施工、开盘销售、现金流回正、交付等重要节点清晰明确。系统化的管理框架，使德信与委托方能够精准把控项目进度，高效沟通、透明合作。

德信绿建集团以客户为中心，充分挖掘团队的业务决策力、人际链接力、自我进取力，从事业合伙、费用包干、成就共享三大方面入手，在追求成长的同时提升员工的能力素质，激发团队的责任心、进取心，构建德信绿建集团事业共同体。

德信绿建集团重视各阶段与客户的联络和协调工作，通过日常沟通及专项沟通等方式，满足客户的各项需求，并能积极落实客户在监督检查过程中提出的各项要求。

德信绿建集团拥有强大的供方体系和品牌、媒体、金融、政府等战略资源与合作伙伴。以集团化平台，整合资方、设计、施工及战略集采供应商等覆盖地产开发全产业链条的优质资源。

在“彩虹桥计划2.0”的升级下，德信的“彩虹桥”已经不再是一个简单物理空间的集合，而是以提升业主生活品质为目标，从传统的物业服务升级为社区综合服务，更多的关注到人的本身，通过家庭优配系统的全面焕新、社区服务的不断提档、社群的组建运营，逐步完善生活服务体系，以共享空间、共享情感，让业主尽享缤纷美好生活。

德信服务成为杭州2022年第19届亚运会官方物业服务供应商，是对德信服务一直深耕城市服务，尤其是体育场馆服务能力的肯定，也是对德信过硬的服务品质和良好市场口碑的最好验证。德信服务现已为浙江省湖州市奥体中心、温州市乐清新体育馆等场馆项目提供物业服务，并涉足提供健身运营等相关增值服务。

投融资开发运营一体化服务，打造绿色创新科技

德信绿建集团拥有多元业态的开发、运营能力，全产业链资源整合能力，能够从前期定位、设计到中期开发建设到后期招商、运营、管理，提供全方面专业咨询，为委托方提供一站式的代融、代投、代建、代销、代管服务。

德信绿建集团作为负责人的企业公民，积极响应国家“碳达峰”和“碳中和”的目标，大力发展绿色建筑，形成3大核心系统、10大科技系统，推动创建低碳、环境友好的城市和社区。

就像胡一平董事长家书中写道：“星空浩瀚无比，探索永无止境，这是一个机会最多的时代”，对于德信绿建集团来说，这是迈向全新征程的起点。

德信集团在代建发展初期就已经实现业务布局，通过集团平台优势，拥有全产业链资源整合能力，能够为客户提供全产业链、全周期的专业服务。

并且德信绿建集团力推合作人制度，不局限于当下短期的利益，而是放眼未来与合作伙伴的长期共赢。

相信在这个“机会更多的时代”，德信绿建集团能够发挥浙系房企“品质为王”的优势，坚持“杭派精工”的路线，通过全产业链的业务布局，在代建这条主赛道上乘势而上。