@来源：肖太寿的《合同控税》  精筛：拓荒骆驼

合同控税应该遵循两个新理念：一是合同与账务税务处理相匹配，即合同决定账务和税务处理，否则，要么是假账，要么是错账；二是合同与发票开具相匹配，即合同决定发票的开具，否则，要么是虚开发票，要么是假票。

（一）土地出让合同中土地返还款条款的财税处理

1、土地返还款用于原项目土地上的回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户，即就地建安置房，其交易实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。

账务处理：收到返还款时，做“预收账款”处理，并确认支付“营业税金及附加”；完工结转为“主营业务收入”。

税务处理：房地产开发企业应按收到的返还款确认收入缴纳营业税、土增税和企业所得税。

2、土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费。

账务处理：土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来“其他应付款”，并确认余款为“其他业务收入”处理。

税务处理：不征收土地增值税，用于支出的准予土增税前扣除，余额款要缴纳企业所得税。

3、土地返还款用于拆迁补偿支出。

财务处理：收到时，确认为“开发成本——拆迁补偿费”。

税务处理：不作为土增税征税收入，要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土增税时的扣除项目金额。

4、土地返还款用于原项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

财务处理：收支通过“专项应付款”归集核算，余款结转到“营业外收入”。

税务处理：不缴纳流转税、土增税和企业所得税。

5、土地返还款用于企业在开发区内建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

财务处理：A、冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”；B、视同房地产开发企业取得政府补贴处理，不征流转税，记入“营业外收入”；C、移交给政府和有关单位的，视同由政府出资购买全部或部分公共配套设施，记入“其他业务收入”。

税务处理：A、冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”的，实质是要缴纳企业所得税，要多缴纳增值税；B、移交给政府和有关单位的，视同购买，要缴纳流转税、土增税和企业所得税。

6、土地返还款用于企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

财务处理：收到时，记入“营业外收入”。

税务处理：不征收流转税和土增税，征收企业所得税。
（二）销售合同中收款时间约定条款的财税处理

国家税务总局第50号第三十八条规定，采取赊销和分期收款方式销售货物，增值税纳税义务时间为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，则为货物发出的当天。

国务院令第512号第二十三条规定，企业以分期收款方式销售货物的，其企业所得税的纳税义务时间为按照合同约定的收款日期确认收入的实现。

实操时，到期未付款，应确认无票收入及相关税费，待实际付款开票时，再红字已确认相关税费并蓝字正确相关税费分录即可，申报系统中要做减项处理，否则，要修改合同中的原收款时间与实际收款时间相符，方可达到合同与账务匹配。

（三）房地产企业招商引资合同中的利益分配条款约定的财税处理

1、提供资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得固定收益：应当认定为借款，挂“其他应付款”差额确认为“开发成本——间接开发费用——利息费用”，须代开发票，且超过银行同期贷款利率部分的利息不可以在房地产企业企业所得税前扣除，另，在计算土地增值税时，也不可直接扣除该差额利息，只能将财务费用、管理费用和销售费用一起按照土地取得成本和开发成本总和的10%扣除。

2、提供资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得一定建筑面积的开发产品的所有权：应当认定为房屋买卖，收款时，挂“其他应付款”，分配房屋时，往来款转入“主营业务收入”。

3、提供资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得一定建筑面积开发产品一定期限的使用权：应当认定为房屋租赁，跨年度收取了一次性租金，要一次缴纳房产税、流转税及附加税，企业所得税可分期确认，一次确认收入时，“其他应付款”转“其他业务收入”，分期确认收入时，“其他应付款”先转入“预收账款”，再分期转入“其他业务收入”。

（四）销售合同中的售后回购约定条款的财税处理

财务处理：采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。有确凿证据表明售后回购交易满足销售商品收入确认条件的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。

税务处理：采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债；回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。

实操时，发出商品时，确认负债“其他应付款”并计提增值税销项，每期计提“财务费用”入“其他应付款”，回购时，冲销“发出商品”，确认增值税进项税额。

（五）委托代销合同中不同代销方式约定条款的财税处理

财务处理：视同买断方式下，委托方在交付商品时应当确认销售商品收入，受托方做购进商品处理，委托方将商品销售后，应按实际售价确认为销售收入，并向委托方开具代销清单；采取收取手续费方式的，委托方应在收到受托方交付的商品代销清单时确认销售收入，受托方则按收取的手续费确认收入。

税务处理：交付代销和销售代销货物的行为皆视同销售，缴纳增值税；委托其他纳税人代销货物，增值税确认原则，为收到代销单位的代销清单或收到全部或部分货款的当天，未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认企业所得税收入。

（六）房屋出租合同中免收租金条款的税务处理

财税【2010】121号规定：对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（七）劳务派遣合同中不同用工费用条款约定的财税处理

1、在劳务派遣合同中只约定给劳务派遣公司总的劳务派遣费用：用人单位直接支付给劳务派遣公司的费用一次性作为“管理费用——劳务费”列支。

2、在劳务派遣合同中分别约定用工单位支付劳务派遣公司的劳务派遣费用、被派遣劳动者的工资福利和社保费用：直接支付被派遣者的工资福利和社保费用在“应付职工薪酬”核算，其工资准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。注意直接支付给员工个人的费用是指用人单位直接支付给被派遣劳动者，而不是先支付给劳务派遣公司再由其支付给被派遣劳动者。

（八）建筑总分包合同中的开工保证金和履约保证金条款的财税处理

开工保证金：是发包方或业主支付给建筑总承包方的预付款，将于今后抵施工企业的工程结算款，营改增后须计提进项税金后，再通过“预付账款”核算。

履约保证金：是建筑总承包企业支付给发包方或业主的保证金或押金，通过“其他应收款”核算，没有发生纳税义务，开具收据。

二、合同中常见涉税条款透析

（一）增值税纳税义务时间确定技巧

三、合同控税的21种签订技巧

签订方法：1、在信托合同中约定资金的贷款使用用途，固定的借款时间、固定的借款利率，偿还利息及本金的时间，受托人即信托公司收取一定比例的佣金；2、在信托合同中没有约定资金的使用用途，约定信托公司获得的收益取决于信托公司对信托资金的运作情况。

签订技巧：须选择第2种没有约定资金使用用途的签订方法更节税，此法获得的信托收益属于投资收益，不缴纳流转税。

政策依据：1、国发[1986]90号：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；房产税由产权所有人缴纳；房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。2、财税地字[1986]8号：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税，但在基建工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。3、国税发[号：房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）能够避风遮雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所；独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。

签订技巧：1、水电费与租金分离；2、将房屋和设备租金分开签合同；3、降低商业租金，增加物业管理费用。

签订技巧：对合同中销售额或营业额进行分解，或者对分解的销售额或营业额另行订立经济合同。

政策依据：国税发[号：对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税。

签订技巧：采购方在签订采购合同时，对销售方支付的违约金必须在合同中注明与商品销售量、销售额无关，这样可以节省增值税。

税法规定：广告设计费按照6%税率计算增值税，广告策划费用按照6%税率计算增值税，广告制作费用按照17%税率计算增值税，广告发布费用按照6%税率计算增值税。

签订技巧：须在合同中将广告设计费、制作费用、占地费、管理费、一次性支付的广告经营权费、网站服务费和广告牌租赁费等非广告发布费与广告发布费分别注明，并在合同中明确广告发布者和广告经营者必须向广告主开具广告发票和广告发布费发票。

节税好处：一是对于广告发布者和广告经营者而言，可以节约文化事业建设费；二是对于广告主而言，可以多抵扣增值税（广告制作费用可以抵扣17%的增值税）。

（六）土地出让/转让合同

政策依据：财税[号：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

特别注意：一是若土地管理局与企业办理土地交付使用手续的时间滞后于合同约定的交付使用时间，则城镇土地使用税应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；二是若土地管理局与企业办理土地交付使用手续的时间早于合同约定的交付使用时间，则城镇土地使用税从国土局与企业办理土地交接单上时间的次月起缴纳。

签订技巧：在合同中注明土地交付使用时间可以节省土地使用税。

签订技巧：关联企业之间拆解资金，在借款合同中必须注明资金的借款利率，不能签免利息的借款合同；股东向银行贷款时，在贷款合同的资金使用用途一栏中应注明企业使用，然后与银行协商，把银行贷款直接汇入企业的公司账号；统借统贷合同中，将资金占用费分为利息费和咨询服务费，贷款企业向下属企业收取的利息应与贷款企业归还银行的贷款利息保持一致，否则，其超过银行利息的部分，应另立咨询服务或顾问合同，收取咨询费或顾问费，这样可以节税。

（八）混合性投资或假股真债合同

签订技巧：投资双方在签订投资协议时，可以将投资期间支付的固定利息或利润限定在根据银行同期同类贷款利率计算的范围内，超过部分全部计入赎回投资的对价，这样被投资企业支付的全部利息和对价均能在税前扣除。

（九）接受股东划入资产合同

签订技巧：企业接受固定划入资产行为，必须签订投资或增资协议，在投资合同或增资协议中明确投资或增资作为资本金（包括资本公积）处理，而不能签订捐赠协议，作为捐赠处理。

（十）出租人转嫁税费给承租人的租赁合同

签订技巧：出租人与承租人在签订租赁合同时，必须签订税前租金条款，不能签税后租金条款，然后约定承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费。

实例解析：假设税前租金为A，税后租金为B，到租赁物所在地的地税局代开发票需要承担的综合税率为R，则简单的等式为B=A×（1-R），A=B/（1-R），切记在租赁合同中应签订的租金为A=B/（1-R），这样，企业以A=B/（1-R）计成本入账，就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。

（十一）约定收款日期或结算方式的合同

签订技巧：根据不同销售方式在合同中相应约定不同的收款日期或结算方式，以利用纳税义务时间来达到推迟纳税。

（十二）土地/房屋投资入股合同

签订技巧：约定投资双方风险共担、利润共享的分配方式可节税。

签订技巧：无论受托方是小规模纳税人还是一般纳税人，代销合同中选择以“代购”模式取代收取手续费“代销”模式可节税；在签订代销合同时，选择“买断式”代销可节税；签订代购合同时，必须明确代购的三个合法性要件从而节省增值税（受托方不垫付资金；销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；受托方按销售方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费）。

（十四）承债式股权转让合同

签订技巧：始终围绕“委托原股东偿还债务”这个主体，来进行相关事项的处理，即目标公司委托新股东借款给原股东（所谓过桥资金），再委托原股东偿还债务，才能使原股东、新股东、目标公司的税负减少到税法允许的范围。

（十五）三流不一致的合同

签订技巧：在存在“三流不一致”（资金流、票流、物流）的情况下，要实现抵扣增值税进项税金，往往可以通过签订三方合同予以解决，具体体现在：在委托方与受托方存在债权债务关系的情况下，通过签订三方委托支付协议或三方委托收款协议，可以抵扣增值税进项税金；如果委托方与受托方不存在债权债务关系，则通过签订三方委托支付协议或三方委托收款协议，不能抵扣增值税进项税金。

（十六）可抵扣运费的采购合同

签订技巧：为了使运输费用和材料费用可以抵扣增值税进项税额，须注意三种情况的合同：第一，如果采购方要获得销售方开具的材料款和运输费用合在一起的17%的增值税专用发票，则应将运输费用计入材料价格，同时在合同中载明“运输费用由销售方承担，并将材料运输到采购方指定的地点”或“供应方免费将材料运输到采购方指定的地点”的条款，不能有“价格含运输费用”或“运输费用是多少”的字样；第二，如果材料销售方A指定承运人C将材料运输到采购方B指定的地点，运输费用由销售方A代收代付，承运人C将运输增值税专用发票开给采购方B抵扣11%的进项税金，则必须在销售合同中注明：销售方A指定的或委托的承运人C的名称，同时要注明运输费用由采购方承担，销售方A代收代付运输费用给C，否则C给B开具运输增值税发票是虚开发票；第三，如果材料销售方A指定承运人C将材料运输到采购方B指定的地点，运输费用由采购方B垫付，承运人C将运输增值税专用发票开给材料销售方A抵扣11%的进项税金，采购方B垫付的运输费用于抵减材料销售方A的采购款，则必须在合同中注明：销售方A指定的或委托的承运人C的名称，同时要注明运输费用由材料销售方A承担，采购方B垫付给C的运输费用用于抵减材料销售方A的采购款，否则C给A开具运输增值税发票是虚空发票。

（十七）EPC工程总承包合同

签订技巧：建筑业营改增后，必须在EPC（设计、采购、施工）合同中分别注明设计费用、检测费用、建筑安装费用（含设备材料费用），否则会从高适用税率，使企业缴纳耕地的税款。

（十八）房地产企业以房抵工程款的合同

建筑商将房地产企业以房抵工程款的房屋自用情况下的合同

签订技巧：一定要明确实际工程款与用以抵付的房屋价款差额如何处理；须明确房屋交付的具体期限；明确抵付工程款的房屋面积和单价；明确房地产企业按照抵付工程款金额向建筑商开具销售不动产发票，建筑商向房地产企业开具建筑业发票，有关税费各自承担；明确用以抵付工程款的具体房屋，并明确约定具体的楼号、房号等内容，最好附图。

建筑商将以房抵工程款的房屋出售给他人的合同

签订技巧：购房者直接与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，购房款由购房者直接向建筑商支付或向房地产开发企业支付，再由其支付给建筑商。

建筑商将以房抵工程款的房屋用于抵供应商材料款的合同

房地产企业、建筑商和材料供应商三方欠款均相等时，签订三方债务偿还协议，协议约定：由房地产企业将抵债商品房直接销售给材料供应商，材料供应商将房款汇给房地产企业，房地产企业收取材料供应商房款后再汇给建筑商偿还债务，建筑商收取房地产企业欠款后再汇给材料供应商偿还债务；或者协议约定：卖方为房地产企业，买方为材料供应商，购房款支付方为建筑商，建筑商代替材料供应商支付给房地产企业的购房款抵付建筑商拖欠材料供应商的材料款，材料供应商委托建筑商支付房地产企业的购房款用于抵付房地产企业拖欠建筑商的工程款。

企业、建筑商和材料供应商三方欠款不相等时，房地产企业与建筑商、材料供应商签订三方债务偿还协议，协议约定：房地产企业是卖方，材料供应商是买方，建筑商是付款方，建筑商代替材料供应商支付给房地产企业的购房款不仅用于抵房地产企业拖欠建筑商的工程款，而且用于抵建筑商拖欠材料供应商的材料款，同时，建筑商与材料供应商签订债务重组协议，协议约定：材料供应商免除向建筑商应收材料款与建筑商代替材料供应商支付给房地产企业的购房款的差额部分的债务。

（十九）房地产企业以投资项目外的公共基础设施为代价低价获得拍卖土地的合同

签订技巧：第一，在与地方政府签订土地出让合同时，按照市场招拍挂价格签订土地出让合同，然后在合同中约定抵付政府需向房地产企业支付一定额度金额的土地返还款；第二，房地产企业必须与地方政府沟通协调，要求对地方政府支付房地产企业的土地返还款，下发一个“关于土地返还款专门用于建设某公共基础设施的专款专用”的文件，文件中指明土地返还款的使用管理办法。

（二十）签订合同时用足用好国家税收政策

签订技巧：一是正确理解并运用国家税收政策；二是了解国家税收优惠政策，并到当地税务主管当局办理有关的备案手续；三是知道国家税收政策的时效性。

（二十一）通过合同改变业务流程环节节税

签订技巧：合同签订决定业务过程，业务过程决定税收，减少流转税的关键是尽量减少流转环节，可通过合同改变或减少业务流转环节达到节税目的。