摘要：前几篇文章重点分析了东西城、海淀、昌平、通州的整个价值体系，以及在售楼盘和未来土地潜力。可以点击以下链接阅读:谁能进“北京二环”？“海淀”超越“东西城”。谁是真正的“北京一区”？亦庄之外，谁会是下一个海淀？第二个“东西城”会是谁？今天，在...前几篇文章重点分析了东西城、海淀、昌平、通州的整个价值体系，以及在售楼盘和未来土地潜力。可以点击以下链接阅读:谁能进“北京二环”？“海淀”超越“东西城”。谁是真正的“北京一区”？亦庄之外，谁会是下一个海淀？第二个“东西城”会是谁？今天，在这篇文章中，我们重点关注亦庄的历史发展和楼市特点，以及亦庄核心区的楼市潜力。【1】亦庄的城市定位:三城一区北京四大“高科技产业”集群“码农”集中对于很多人来说，亦庄只是一个“郊区”，一个“南城”。但是我忘了亦庄在整个北京城市规划中已经被提升到和海淀科学城、未来科学城、怀柔科学城一样的位置了。2017年，北京城市总体规划提出大力发展高新技术产业，同时将“科技创新中心”功能纳入首都四大功能之一。同时确定将“三城一区”建设成为北京高新技术产业和科技创新中心的重要承载地，亦庄将迎来最重要的发展“红利期”。北京工业最重要的核心支柱是“高科技产业”。海淀科学城、未来科学城、怀柔科学城、亦庄经开区合称为“三城一区”，是码农的集中区域。亦庄经济开发区因此被称为“小海淀”。【2】亦庄正在走向“独立”[S2/]2019年大规模“扩张”2020年教育“独立”亦庄这几年北京的支持是“肉眼可见”的。可以说，所谓的“南城计划”，本质上就是“亦庄计划”。2019年11月，亦庄新城规划正式亮相，亦庄新城范围直接从原来的60平方公里扩大到255平方公里，扩大了4倍多。这个地区离丰台区不远。显然，亦庄有从“经济功能区”变为“行政区”的可能性，亦庄似乎“指日可待”。2021年4月，北京批准经开区“独立行使教育职权”，亦庄独立学区正式揭牌。那一年，它大规模搬迁到海淀区。可见北京对亦庄的支持和投入是“前所未有”的，仅排在北京副中心之后。【3】亦庄有“四大核心优势”亦庄核心区潜力巨大亦庄优势1: 享受“三城一区”的政策利好，高科技产业集中，农民相对集中，购买力强。作为北京“三城一区”的重要组成部分，亦庄无疑是北京码农相对集中的街区，仅次于海淀和朝阳。目前，已有90多家世界500强企业在该地区引进了120个项目，投资额近1000亿美元，涵盖ABB、 *** C、JD.COM、小米、奔驰、拜耳、华为等众多高端企业，聚集了众多高消费人群。亦庄优势二:区域轨道交通密度很高，有7条轨道交通线路。亦庄的地铁规划当然是“庞大”的:除了8号线、亦庄线、17号线，未来还有四环路、29号线、21号线、102号线以及城际铁路连接线。七条地铁，一条城际，八条轨道交通几乎“秒杀”了所有郊区。同时，在亦庄的内部交通中，还规划有轨电车的“T1线、T2线、T3线、T4线”，简直就是“轨道之城”、“交通之城”。亦庄优势三:配套齐全，生活便利，已经形成微中心。区域内有城乡世纪广场、亦庄创意生活广场、鲍莉广场、大足广场等大型综合商场，有山姆会员店、JD.COM 7 fresh、盒马鲜生、BHG等大型综合超市。区内有多家大兴医院，如同仁医院、北京陆道培医院、北京爱育华妇儿医院、中医药大学东方医院、亦庄医院等。亦庄第四大优势:汇聚优质教育资源，享受亦庄自主招生政策。海淀有人民大学附属北京二中、建华实验学校、十一中等两所优质学校。近年来，北京不遗余力地疏解海淀到亦庄的优质学校。另外亦庄核心区是亦庄独立学籍区范围，独立于大兴学籍，价值堪比东西城。【4】亦庄板块众多亦庄核心区更高值太湖性价比更高马句大桥需要进一步开发庄可分为五大板块:九宫板块、河西板块、鲁东板块、太湖板块、马驹桥板块。其中亦庄核心区包括“河西板块路东板块”，为亦庄学区。河西板块是亦庄主要的居住区，也是亦庄更好的学区。河西区属于亦庄独立学区，部分人附属于亦庄新城学校、亦庄实验小学及中学、北京二中。区域中部还有正在建设的龙湖天街，满足购物娱乐需求。当地有电车T1线，可直达亦庄线。鲁东板块是产业结构更好的区域之一，有JD.COM、小米、新创园。区内工业面积较大，居住面积较小，商业设施集中。路东区也属于独立学区，城乡有建华实验学校、世纪广场、经开一广场，亦庄线穿区而过。九宫板块是亦庄地理位置相对较好的区域，靠近五环最北端，逼近南四环。周围有六个公园，南边是南海子公园，自然环境优越。亦庄线、8号线经过该区域，未来规划29号线，是现阶段该区域地铁出行最便捷的区域。但旧宫不属于“亦庄学区”，区内生活设施一般，整体价值不如亦庄核心区。太湖板块大兴与通州交界处，享受“两站一街”的利好政策。环渤海有个高端总部基地，离通州环球影城很近。该地区的地铁线路密度超高，包括亦庄线、在建的17号线、21号线、102号线、T4线、S7号线和京津城际。有京山学校通州区，大型城市商业中心，有北京儿童医院。在十四五规划中明确提出，未来将建成亦庄的客厅，亦庄新城的形象展示窗口。太湖是亦庄地区的潜力板块，房价相对较低，规划前景较好。有地铁，有学校，有医院，但主要执行通州的“双限”政策。未来该区域有望纳入亦庄，双限政策取消，大量人口涌入太湖市场，对房价起到主导作用。马朱桥板块由北向南横穿六环。目前它的开发和配套还不如亦庄其他板块。目前没有地铁线路。未来有规划的S6、T3等线路，基本公交或自驾出行。马朱桥地区属于待展区，是目前亦庄地区比较薄弱的路段。【5】限竞房的“红利”消失了亦庄大规模开发期已过核心区房价差不多7万前几年庄是限竞房的供应大户，尤其是河西板块，是限竞房的红海。最集中的时候，近11个限竞房同时出现。但进入2020年后，亦庄的限竞房逐渐出清空，亦庄大规模开发的时代结束。亦庄核心区房价也从5万突破7万。2021年上半年，亦庄旧宫出让了一块住宅用地，位于旧宫新桥西侧。被之一任业主拿下，市场指导价高达7万平米。亦庄已经开始“变”了。预计2021年下半年，亦庄还会有三块地，路东区一块，太湖区一块，九宫区一块。亦庄大规模供地的时代已经一去不复返了，尤其是“独立亦庄是学生”的亦庄核心区，基本没有新增土地供应。庄有八个项目在售:两个老宫殿，金城花园和明月；河西两个，中铁国际公馆和北京三号；东一，镇隆府；两个太湖，明月听澜和万科向东看；一个在金悦县马朱桥。随着北京市场低价房的去化，目前亦庄大部分新房都处于后期去化阶段，只有太湖的万科东旺和房价高达7万的北京3号房还算充足。从亦庄房价格局来看:金悦县六环外的亦庄有4万人口。5-6环太湖，5万；亦庄核心区5-6环，7万；5-6环老宫，6万。预计未来亦庄新供应地块价格在6万元，刚需客户更好尽快入手。综合来看，太湖地区是现阶段不错的选择，房源充足，地铁、教育、产业、配套不断完善，价格上涨空 [/s2/]。本文地址：百科知识频道 https://www.hkm168.com/zhibai/942008.html，易企推百科一个免费的知识分享平台，本站部分文章来网络分享，本着互联网分享的精神，如有涉及到您的权益，请联系我们删除，谢谢！}