银行贷款办不下来
购房定金能退还吗
来源：南宁法院
作者：班文敏
　　【案情】
　　日，邓某拟购买某公司开发建设的楼盘房产。经双方协商，某公司为甲方，邓某为乙方，双方订立了《认购协议书》，对认购房屋面积、单价、总价，购房定金、违约金、首期房款交付、付款方式、违约责任等进行了约定。其中第二条约定“乙方在签定本认购协议书之日需向甲方交纳购房定金人民币贰万元（20000元），乙方不违约时，本定金可冲销购房款。签定协议后若乙方途中要求退房的，乙方支付违约金人民币壹万元（10000元）整给甲方，余下所交定金待该套房再次出售后返还给乙方（不计利息）。”签订认购协议书当日，邓某将购房定金20000元交付某公司。
　　日，邓某向某公司提交《退房申请书》，以无法成功办理银行按揭贷款为由向某公司提出退房申请，并要求某公司退还其所交的20000元定金。日，某公司退还邓某购房定金15000元，余款5000元未予退还。日，邓某以某公司未全额退还购房定金为由诉至我院，请求解除双方的《认购协议书》，并要求某公司返还5000元定金。某公司以邓某中途退房构成违约应支付违约金为由提起反诉，请求法院依法判令反诉被告邓某支付反诉原告某公司违约金10000元。
　　【审理】
　　日，武鸣县人民法院依法作出一审判决：
　　一、解除原告邓某与被告某公司签订的《认购协议书》；
　　二、驳回原告邓某的其他诉讼请求；
　　三、反诉被告邓某支付反诉原告某公司违约金10000元，扣除反诉原告某公司尚未返还反诉被告的购房定金5000元后，反诉被告邓某仍应支付反诉原告某公司违约金5000元。
　　【评析】
　　双方当事人争议的焦点是：1、某公司是否还应返还邓某购房定金5000元？2、反诉被告邓某是否应支付给反诉原告某公司违约金10000元？
　　公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，某公司与邓某在平等自愿、协商一致的基础上签订的《认购协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，签约各方均应严格遵守和履行义务。协议签订后，邓某已依约交付购房定金20000元给某公司，某公司也按照约定将交首付所需材料和注意事项交代邓某准备，但由于邓某无力支付首付款而向某公司申请退房，并要求某公司全部退还所交购房定金，邓某系签订协议后途中要求退房，其行为违反上述双方签订的《认购协议书》第二条的约定，已构成违约。同时，邓某因无力购房而请求解除双方签订的《认购协议书》，某公司并无异议，视为双方当事人协商一致解除合同，法院予以认定。
　　对于双方争议的购房定金和违约金问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》法释〔2003〕7号第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。买受人邓某不能办理贷款支付首付款而申请退房，原因在于邓某一方，与出卖人某公司无关。据此，导致本案双方未能订立商品房买卖合同的原因在于买受人邓某，对于邓某交付给某公司的定金应当按照法律规定处理。
　　又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
　　因此，某公司与邓某签订的《认购协议书》第二条中既约定违约金，又约定了定金，即买受人签订协议后中途要求退房的，违约方应向守约方支付违约金10000元，余下所交定金待该套房再次出售后返还买受人，在邓某签订协议后中途要求退房已构成违约时，某公司既可以按照法律关于定金的规定处理，也可以按照双方的约定处理，现某公司主张由违约方邓某按照约定支付违约金10000元，法院尊重当事人的选择，因此，某公司提出的反诉请求，有事实根据，且符合法律规定，法院应予以支持。
责任编辑：陈思
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我和老婆对买房都不懂，我们也是人生第一次，没有什么经验的，当时听售楼小姐就说的很好，我们就交了定金，最后回家算算我们的钱不够，不能买那么高档的小区，第二天我们就去想退定金，但是售楼小姐就与卖房的态度不一样了，说有规定定金不退，（我说了，是我没有考虑周到，我也承担一部分责任，你们有什么损失我在合理范围内我承担，都是好说歹说，开发商就是一分不退）我想请问：2万对开发商来说肯定是小钱了，但是对一个打工者来说就是一年攒下来的工资啊，辛辛苦苦干一年就这么一夜没了，请问这是霸王条款吗，请问我们普通老百姓能去那里求助呢。
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订金能退，定金不能退。楼主，交钱交的太随便了。找找人吧，这个售楼小姐肯定没有权力帮你退钱的，找找销售的高层吧。
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还有你把定金交了，他们给你看购房合同了吗?如果他们没有给你看购房合同，就应该退钱
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玩文字游戏，可恶啊！买房人永远处于劣势！时刻威胁你明天要调高价格！可又有什么办法呢？看着国家托市，心里那个恨，让不让百姓活？
我们祖祖辈辈生活的土地，你圈起来卖掉，然后让我们再贷款高价买回来，然后就是我们一辈子牛马一般为你干活，还贷！
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林下阿蒙 发表于
玩文字游戏，可恶啊！买房人永远处于劣势！时刻威胁你明天要调高价格！可又有什么办法呢？看着国家托市，心 ...
你不是也有征地补偿款吗？还有拆迁安置房！！喜笑颜开的也不少啊！
头衔：小兵搭辣子
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哎，开发商手段太多了，我就是傻上当早买了亏了好多
若无花月美人，不愿生此世界。若无翰墨棋酒，不必定作人身。
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定金本来就属于质押金，继续履约是你的，违约就是人家的了
头衔：送钟专业户之免费百分百
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对小老百姓来说房款属于巨款了，也许是全家人的全部身家甚至包括未来若干年的收入，哪能说定就定呢，三思而后行，售楼小姐说得再花好稻好，也要回家想三天再说。
做人最大的失败，就是连送钟的人都莫有。
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孽根，怎么这么草率啊
开发商多碰到几个你这样的笑来调脚拍手
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按正常手续肯定退不了，不过现在社会，你走走后门估计可以退
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一点也不诚信，交钱的时候也不提醒一下老百姓
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定金是不能退的，同情楼主。
也提醒一下要买房的人看房后千万不要急着交定金
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xubo2012 发表于
一点也不诚信，交钱的时候也不提醒一下老百姓
笑话，。提醒你还有钱吗？你问问打渔的会不会下网前先扔个炮仗！！
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洒家叫如花 发表于
笑话，。提醒你还有钱吗？你问问打渔的会不会下网前先扔个炮仗！！
现在开发商是在电触鱼
头衔：日立牌
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我是开发商我也不会退你的，认了吧，以后买东西动动脑子，问问家长再买
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