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西岸之宝安中心区各楼盘感性点评
西岸之宝安中心区各楼盘感性点评
关注宝安中心区整整一年，尽管曾经在五年前，因为工作原因我就看过宝中的全局规划并且
非常看好这片土地奈蠢础Ｖ皇堑笔泵挥邢牍?蚍孔拥奈侍猓??荒昵霸僖淮尉龆?蚍渴保?
靼毒统闪死硭?比坏难≡瘛?br&
可能就算是人性情的本质所在。最开始的是对于房子的喜欢，到最后变成对于家的热爱。
对宝安中心区的各楼盘基本都有所了解过一些信息，于是今天就上来发布一通所谓的感言。
纯粹从一个买房人的角度来看宝安中心区的各个楼盘，未必专业，但真实，至少对我来讲是
欢迎讨论，也许对某些个楼盘的评价并不准确，另外也了解每个楼盘的业主对于“自家”的
感情，所以本贴本着友好交流的原则发布。
下面先上一张宝安中心区的整体规划三维图，原图很大，我给压小了，有想要大图的，直接
私下找我传。后面的每个楼盘我都会在这张图的基础上用变色处理给标注上，方便大家知道
楼盘的具体位置:
先从第五大道开始:
从位置而论，第五大道现在的位置不是最好的，因为周边配套并没有建好，整个南面一片荒
凉，如果从远景生活规划上说，第五大道的位置得天独厚，几乎是西岸所有楼盘里离公共配
套最近的一个盘，离中心广场公园最近，离以后要建设的音乐厅，图书馆，博物馆，少年
宫……几乎都是最近的，同时，第五也是离海岸线最近的盘之一。
从商业规划上讲，第五还有个重大利好就是旁边是CBD的建设用地，而以历来国际CBD的建设
经验以及发展规划特点，CBD附近的住宅升值空间不小。当然，这个CBD真成体系地建起来，
可能是十年以后了。另外西岸的CBD规模也远达不到国际标准，但从深圳来讲，它仍然会是
并且几乎可以肯定地说，仅次于福田中心区的规划以及规模。而后面的关键是，第一，地铁
通车，第二，几时破关，第三，市政府以及宝安区政府对西岸的重视以及投入，第四，大小
铲岛码头的建设及发展情况，第五，深港合作的深入可能（要知道，深圳的房价很大一部分
是因为港人置业而带高的，而以后深港之间的发展合作，都将对房价产生直接影响）从以上
几点而论，第五的位置，在五年后，会是中心区最好的盘之一，而且，肯定能进前三名。
户型。中心区的楼盘我看过样板房的有八个，仔细研究过的有三四个，从每个楼盘的户型设
计来讲，第五算得上数一数二的，得感谢高发在规划之初请了很好的设计单位来进行这项工
作，而这家公司曾经帮包括万科之内不少知名地产商设计过房子。第五大道的楼层净高非常
不错，达到了2.9米，在某一天我看过几套样板时，进到第五的二房单位，终于有了一点相
对的开阔感以及眼前一亮的感觉。第五户型整体感非常不错，基本任何一个户型的景观及朝
向都有可圈可点之处，虽然类似户型的相似度略高些，但结构合理，空间利用的程度也不
错，而且户户朝南，从整体上兼顾了绝大多数人的居住感情。
建筑质量，几次踩盘的情况来看，质量还是不错的，虽然发生了个别情况让人也挺有些担
心，而且俺是最直接的担心人，但在这里不想骂街，客观地说，第五的整体质量确实还是不
第五在园林上的投入并不高，至少从园林的建设成本上，第五的平均成本肯定在中心区是相
对低的，比如比较花钱的水景工程第五的对应比例相对低，整体园林也基本是一个平面走到
底，缺少起伏的层次感及空间布局感，不过第五的园林有一点是我喜欢的，就是几何图案的
构成组合，以后入伙后大家就会发现，从空中向下看第五的园林，会发现设计师真正用了心
思的所在，第五在用另外一种方式制造简约实用的视觉景观，当然，我还是希望高发在这一
点上省下来的钱能用好，至少园林里的植物种类及植物的质量不要再打折了，而我几次去踩
盘，发现有些树叶都已经发黄了，我都担心入伙时等待我们可别是一棵棵已经半死不活的
树，而更希望到时伴着我们入伙心情的是，生机盎然的绿意天地，另外树的品种应该尽可能
的多些，层次分明，记得有房地产商说过，什么是好的园林，就是房子象是在树从里长出来
物业现在还不知道，不评价，估计算不好不坏的，如果实在太坏，那我们业主只好团结一
宝安中心区的第一个盘——富通好望角
富通好望角应该是2003年底到2004年上半年就开盘陆续推出了一二期，从最初的开盘价3300
元开始，成为宝安中心区的住宅房地产启盟者。当时，宝安中心区除了有个孤独的体育馆以
外周围都一片荒凉，南面的填海还在一块一块地填着，周围到处是水塘一样的洼地……
而第一批买了富通城的人们当然也是收获巨大的，因为当时谁也想不到，仅仅在两三年后，
宝安中心区的房价已经过万。
富通城的房子我没有实际进去看过，只听个别朋友聊起过，以投资来讲，那个复式的一房单
位是个不错的选择，而且也非常好租，从小区规模和园林来看，富通好望角都不是很显眼的
那种，但因为它的第一盘标志，以及离老城区比较近，反而成了短期内比较适合居住的楼
盘，同时，目前也是宝安中心区周边配套比较完善的盘之一。
第一批富通好望角的业主，现在可以为房价的高涨以及选择宝安中心区而哈哈大笑了。
2004年最早的盘之一，金成时代
金成时代是我很不了解的一个盘，因为在打算买房时，它都已经入伙快两年了，只是知道它
也是宝安中心区最早的盘之一，开盘价，3800左右。
金成在宝安之前也开发过几个楼盘，口碑不好不坏，属于中规中矩的开发商。
而金成时代这个楼盘还是挺有个性的，大弧形的布局在宝中也算独一份，只是讲究正南朝向
的业主可能并不好选择了，呵呵
金成时代因为入伙比较早，目前入住率也很高了，属于夜里点灯比较多的，另外金成的位置
离体育馆非常近，喜欢运动的朋友会比较喜欢这个楼盘。
而今年年中，金成也把捂了两个的商铺“金橙街”推向市场，至于卖得怎么样，我也不清
楚，因为一直对商铺不是太关心，但有一点是肯定的，两年后卖的钱肯定比两年前要多得
多，所以这两年开发商们都私下留尾盘也就不难理解了。
另外一点，金成时代的二手房交易在2005年和2006年上半年还有一些，现在，基本很少见
了，整个盘应该进入了第一个居住的稳定期。
龙光房地产原来在深圳几乎没有人知道，而这个来自汕头的房产商，目前在宝安，已经打出
了一片名声。
天悦龙庭当初以一千多元的楼面价拿这块地时，很多人觉得太高了，因为当时宝安中心区还
是一片荒地。
天悦龙庭的开盘造就了宝安中心区的第一次比较有影响力的连夜大排队现象（我听说的，经
历过的请帮忙确认一下），天悦龙庭一期第一次达到了五千元，这个价在2004年初时，还有
许多业内人士说，不知道宝安中心区何年何月才能突破五千这个心理大关，而天悦用一个设
计的很不错的房子，率先突破。而天悦的二期传说均价是五千五，实际可能还要高些。
天悦的房子我2006年初进去看过一个两房的户型，当时看的是个二手房，九十多平，户型设
计的非常不错，布局合理。当时要价六千四。不过对于九十平只做个两房，是有点浪费
的……另外比较关键的一点是当时我在等西城上筑的开盘价做参考，另外更多的，在等第五
天悦的位置是宝安中心区比较好的，离行政中心很近，当然也就离未来的地铁口和商业中心
都近，另外天悦的房子看着还是比较大气的，园林也过得去，当然空中造的园林不太可能做
大的景观，但也算设计的有些可取之处。
但天悦的物业管理好象就不怎么样了，收费不低，服务一般。本来中海可是大名鼎鼎的牌
子。不过中海也要撤了，不知道后面的物业怎么样？而且天悦的业主们入伙之后维权行动也
没少进行，关于各种煤气费，有线电视开通费……等一系列问题声讨了快一年，反正我知道
的情况是业主与物管方交涉不断。另外也有个别房子暴出质量问题。从这一点上看，龙光开
了个好头但没收个好尾。至少没让多少业主从内心里满意。
天悦的房子炒家不少，目前入伙已经一年半有余，亮灯率似乎刚过百分之五十，中介处仍然
不时有天悦的房子放出来，不过基本都是大户型了。
而龙光在宝安还有一块新拍来的地，已经开始动工，就在海滨广场旁边，不过这块是商业用
地，盖的是写字楼，龙光在商用地开发上也又一次走在西岸的前列，开盘会开多少价，我们
试目以待……
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位于N5地块的丽晶国际是2005年开盘的，和HRY的尚都属于同期产品，开盘价比尚都低一千
多，2005年底基本卖光。差的一千元估计有五百是开发商德业基与HRY的品牌差距，另五百
是社区和楼盘本身的差距。
丽晶国际是N5地块第一个动工并开盘的，位于N5地块的中部，北面是西城上筑，南面是明年
开盘的宏发领域。其实丽晶国际的位置不错，只是占地面积小，开发商左利用右利用也只能
户型一般，没什么特别的亮点，也没有大的不足，不过楼的间距有些近，这个和容积率有
关，没办法的事。
物业是德业基自己的，好肯定算不上，在中心区算中下水平。丽晶的业主入伙前也有维权行
为，除了入伙要交的各种杂费合不合法的问题外，房子的质量也出过一些小纠纷。而且尤其
是园林不满意，树小草薄。不过丽晶的园林确实不好弄，地方那么小，还是楼上的，加上开
发商也没想好好做园林，基本属于对付性质。
丽晶属于适合投资型楼盘，自住一般。目前二手价八千左右。
德业基今年十一月又新开盘了靠山对望宝安公园的山语华庭，开盘均价八千五，卖得还不
错，而山语华庭的园林做的很不错。一半是开发商有经验也愿意用心了，另一半是沾了自然
尚都目前仍然是HRY地产在宝安中心区最好的作品。
2005年，尚都以均价六千五创了宝安区房子的新高，虽然卖得也并不算非常快，但随着时间
也还是在年底之前全部卖光，以现在宝中的价格来看，尚都仍然算去年性价比最高的楼盘之
尚都具备HRY开发的楼盘的通常典型特点，明黄色的外表，主攻中年客户，电梯大堂宽且明
亮，形象工作一流，园林在中心区里也属上乘之作，另外最关键的在于HRY在宝安已经积累
的不少口碑，所以老客户以及炒家都盯紧了尚都。
尚都的户型我并不了解，不作评论，估计不差。
尚都在N4地块的位置也还不错，独占一角，占地面积在整个宝安的楼盘里算中等，值得一提
的是HRY自己的物业管理在宝安本地的物业管理公司中算得上数一数二，最早的HRY也算是中
海物业从雅豪轩时代培养出来的，目前来看，HRY的物业学习的还不错。从几个宝中的HRY入
伙的楼盘来看，对物业的不满虽然有，但不多，也多集中在小事上。
尚都目前亮灯率仍然不高，与炒家居多有关，据说最狠的炒家一个人买了尚都25套房子，目
前尚都的二手房放出来的价格大户型高的达到万元。
值得一提的是HRY的人心策略，善于用一些小利益，小方面的人性关怀来吸引客户，这一点
尤其值得其它开发商学习。但HRY总是扮演着宝安楼市抬价的先行者，也让许多想买房的人
金泓凯旋城
金泓凯旋城是宝安中心区超级三大盘之一，另两个分别是深业新岸线和HRY刚动工的熙龙
金泓凯旋城一期也是2005年下半年开盘，实际均价大概在六千五左右，也是慢卖，年底之前
基本全卖光。
开发商是深圳市屹海达实业有限公司，反正我原来是没听说过，但从金泓凯旋城的整体设计
以及楼盘的基本面来看，还过得去。
金泓凯旋城的大社区还是很有吸引力的，至于金泓凯旋城的位置，位于宝安中心区东侧与南
山比较接近的地方，优势是靠近关口，同时也临近地铁进入宝安区的第一站，另外离未来的
商业带也不远。但旁边的那条臭河“味道十足”，而且夏天蚊虫不断……
金泓凯旋城的园林也还不错，大社区，一般没有太差的。
户型也不太熟，不评价了。
目前来看，金泓凯旋城的不足有三大方面，第一，现在的物业实在不怎么样，据说金泓凯旋
城入伙以来盗窃事件时有发生，物业的服务也很不到位。业主和物业之间关系紧张……第二
是南坪快速路二期从金泓凯旋城旁边经过，以后的车流噪音以及空气污染是都少不了的了。
第三，是在论坛里看到说金泓凯旋城在打基础时出现了大规模的海水倒灌情况，而且施工方
也没有及时停工进行合适的处理，而是继续赶工，这也许不是问题，也许，会是多年以后的
质量隐患。
目前来看，金泓凯旋城的二三期如何推广也许要重新定位思考了。
至于二手房，我想有可能不少业主会因为南坪快速路的问题考虑出手了，因为很少往那儿附
近去，对金泓凯旋城二手房的行情不太了解。
西城上筑是我决定在宝中买后第一个也是前期最关注的一个盘，最开始的理由很简单，也是
出于对ＨＲＹ的口碑。
春节时母亲陪我去西城上筑看了一次，说实话，当时有些失望，因为想要的两房户型里亮点
不多，但有一些三房的还是不错的。西城上筑的户型比较多变，和每一栋楼的楼面布局有
关，另外一点我不太满意的地方是，层高低些，大概是２。７米左右。ＨＲＹ虽然在用料上
比较值得下本钱，但也从另外一方面从业主身上找了回来，就是平均三十几层楼，ＨＲＹ可
以从每层净高的差别里额外多做出两层楼来。这一点，也看出了ＨＲＹ的商业狡猾：）
也是那一次看房时，第一次在１０７国道路边看到了ＤＷＤＤ的广告牌，才知道原来宝中还
有个第五大道。
西城上筑的位置优点和缺点都比较明显，短期内优点离老城近，生活配套比较方便些，最大
的缺点就是那个旁边的已经开始动工大立交了，也是噪音及汽车尾气污染的问题。另外西城
上筑那块地的形状比较“特别”一些，走向以正南北来讲是斜的，从这一点上讲，对西城上
筑的整体设计确实是个很大的考验。实际完成情况是，ＨＲＹ也算是尽可以地利用好了这块
地，在保证容积率符合要求的情况下尽量在园林面积和园林的层次感上下了不少的功夫。
西城上筑创下了宝安区今年开盘的第一个新高，这与西城上筑是宝中上半年唯一的新盘有
关，另外，西岸整体的进一步炒作空间提升有关。
西城上筑的投资客不少，ＨＲＹ的品牌经营也同样造就了投资客疯拥的现象，我之前公司里
有个同事，后来偶然知道他也炒了一套西城上筑的房子。只是炒房，不住。
西城上筑也是提前两三天开始排队，而且ＨＲＹ不太厚道的一点是，真的让这些准业主排了
连续两天的队，只为了帮他打人气广告。原来我在的西城上筑群里有几个人都买了西城上筑
的房子，包括现在西城上筑的版主刘家大少，当时他就是顾了个民工买的队，两天里按时去
给民工送盒饭去，呵呵。
西城上筑目前二手房仍然时有流出，价格比丽晶和好望角要高些，在八千六左右，大户型还
风临洲是今天宝安中心区开的第二个盘，也是我比较关注的一个盘，每次来看第五大道时也
会顺便看一下，样版房去看过两次。
其实风临洲的户型设计的还是不错的，比较方正实用，布局也合理。风临洲最大的问题只在
于这块地。第一，地块位置不算好，靠宝安大道也靠创业新建的大立交，第二，地块太小。
第三，房子基本全是东西朝向的。不过地块就是这个形状，再说南面全部被天悦和好望角给
挡住了，也只能这么设计了。
风临洲定位是主要面向关内尤其是南山的白领，打出的象这样生活也主要面对小资群体。本
来风临洲应该是和第五大道同期开盘的，但因为第五大道的幼儿园问题，预售没有批下来，
于是给风临洲留下了一个非常好的开盘空档期，（在前后二个月内宝中无开盘竞争对手），
于是风临洲也开出了个当时的天价，七千八。
当然这个价格也引起了买房人的怒火，导致风临洲开盘大概实际只销售了不到两成，而且尾
盘卖得也非常慢，不过时至今日，因为宝中的价格再一次因第三轮开盘期ＨＲＹ西岸观邸的
天价对照下，风临洲也终于全部卖光了。
当时对风临洲的价格俺也是非常之不满，因为那段时间它和第五大道是对照盘，互相定价也
许会受到影响，所以，虽然从一开始我就没打算买风临洲，但也还是注册了个马甲去风临洲
的论坛里狠狠地发了几个贴砸了砸这个盘，呵呵。
这是买房人力量微小的无奈，没有办法。就象第五大道开盘前，我也用另外一个马甲写了一
篇《第五大道，我真的需要你吗？》来砸了下第五，报着垂死挣扎的心态希望它能低开那么
风临洲还没入伙，所以目前没有真正的二手房。不过在宝安的所有盘里，我个人不看好风临
洲，除了户型本身外，基本没什么亮点。（希望风的业主别骂俺）
西岸观邸是ＨＲＹ地产在宝安中心区的第三个作品，地块的面积并不算大，但有了尚都和西
城上筑的操盘经历，让ＨＲＹ对西岸地产的脉博摸得已经是一清二楚，所以操控起西岸观邸
这个规模的盘来讲，就驾轻就熟了。
西岸观邸从整个建筑布局到外墙颜色再到建筑风格很象是个缩小版的尚都，而这套体系也是
ＨＲＹ用得最纯熟的，当然，经过市场检验，消费者也很认可。而这种明黄色调也成了ＨＲ
Ｙ楼盘的看家色，估计以后的熙龙湾还是会继续沿用下去。
西岸观邸最值得一提的是它的位置，虽然这个盘不大，但位置一流，好处在于离宝安中心区
的地铁沿线以及商业区非常近，但又不直接靠着，留有一定的余地空间，所以会比较方便但
扰人因素并不算大。从这一点来看，西岸观邸还是有升值空间的，虽然它开了个开价出来。
但就历史经验来讲，离商业中心越近的地方，也许自住不见得舒服，但价钱，从来没有便宜
的，只会随着商业区的人气增长而升高。
西岸观邸号称送的面积最高达到４５％，这样西岸观邸的天价价格多了一些让消费者理解的
理由。不过西岸观邸所大规模宣传的１＋Ｎ或者叫做Ｎ＋１模式的户型设计我倒并不以为
然，因为这个更多的是概念性的东西，你实际操作起来，尤其是入伙后你真的对面对面的开
始装修工作时，会发现送的面积虽然多，但在实际生活使用里远不象宣传的那样让你心里舒
服。因为送的这个小房间面积实在不可人，最多只能改成个儿童房。（甚至都嫌小），但因
为西岸观邸在设计时考虑到要送这样一个房间出来，导致其它房间的面积都受到压缩，直接
的结果就是，每个房间都不大……另外在看西岸观邸样版户型时也发现了一个问题就是层净
高和西城上筑基本持平，对于装修喜欢吊顶的的家庭来讲，是个空间设计的考验，另外那个
基本在所有户型里都横空出世的又大又低的横梁对设计师来讲也是个问题。
还有一点不知道算是优点还是缺点，就是西岸观邸的户型中好的非常好，但差的，也确实是
比较差。整体不均衡。这也造成西岸观邸的开盘卖得还可以，但尾盘进展缓慢的现状。
不过这应该也在ＨＲＹ的意料之中，毕竟离熙龙湾上市还有相当长的时间空档，西岸观邸慢
慢地卖，即能保证高开的利润最大化，同时也可以继续触觉市场。
西岸观邸同样具备ＨＲＹ所能提供的诸多优点，比如园林用料十足，房子外观做得漂亮有
型，大堂挑高空间区大，宽敞且气派十足。整体目标客户定位应该是新贵一族。（小户型吸
引的除了首次置业者外更多的是投资者）
西岸观邸入伙时间比较晚，好象是明年十一月吧（印象里记得的，请西岸观邸的业主指正一
下），不过按ＨＲＹ的作风，估计至少会提前两个月入。
目前西岸观邸周边没有楼盘，所以视线很好，但旁边的海逸世家开盘后，整个东面大部分景
观将被档住。但西边有一个规划的小公园，对西岸观邸的业主来讲，是个很好的自住利好。
让西岸观邸与商业区与公园之间找到了个动静皆宜的平衡点。
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幸福海岸一共分三期，盘也不小。已经开过盘的包括２００５年初开盘的一期以及今年十一
月部分开盘的二期凡尔赛宫。一期已经入伙一年左右，二期的凡尔赛宫今年十一月初开盘
的，虽然为了政府官方数据而故意说均价九千八，但经过业主实际现场计算，这四栋房子实
际均价接近一万二。
而幸福海岸把二期分开来开盘，大概也是受了深业新岸线的启发，把房子拉开周期来卖，可
以看涨的行情里尽可能地利润最大化，同时也把建设资金成本通过分期摊薄。
幸福海岸一期的房子在宝安中心区只能算一般，毕竟也算是福中福在宝中的第一个盘，同时
也是第一次做所谓的“好房子”定位。当时开盘的均价五千，与深业新岸线一期基本持平，
两家也是前后开盘，算是竞争对手。但幸福海岸二期凡尔赛宫却突然拨高，一下子来了个豪
宅定位，从实际效果来看，还是不错的，另外从建筑本身也确实下了点功夫。一二期同样的
配套对一期来讲是好事，但偶尔有些二期的业主不太满意，不过从大局出发，总体还是好
的，社区大最重要，套用一句广告词：大家好，才是真的好。
户型方面一期我没看过，不评价。不过一期的一些楼盘的朝向感觉有些怪，有一点零乱的感
觉，可能和合围的布局有关，西城上筑也有这个问题。
二期因为与第五大道同档期开盘，有两次来看第五大道时我也顺便去参观了下幸福海岸二期
的样版房。总体来说幸福二期凡尔赛宫的户型很不错，当然了，全部是大户型定位如果户型
还设计得很差那么设计单位可以去买块豆腐撞死了……样版房的装修也下了不少血本，基本
上能让人看了就挺喜欢的，确实有豪华感。
另外二期四个大帽子也很有形象代表意义，大概可以做为整体幸福海央的标志所在了。
园林方面幸福海岸还是很不错的，毕竟是在地面做的园林，可以发挥的空间大些。另外社区
也不小，整体发展应该会不错，同时因为一期已经建成近两年，植物们已经长得比较茂盛
了，感觉不错。
目前幸福一期的二手房已经消化的差不多了，入住率比较高。幸福二期卖的情况据说不错，
但给投资留得空间不大，据说有一些认购后又放弃的炒家。
幸福海岸离体育馆和体育场都非常近，另外二三期也靠近地铁站，同时整块地为同一开发商
开发，整体感会比较好。
幸福海岸对福中福来讲是跨跃里程碑式的作品，尤其因为二期凡尔赛宫，把福中福的开发商
整体形象提升了不少。
深业新岸线
深业新岸线的一期是２００５年开的盘，当时均价五千五，很多人嫌贵，呵呵，不过以当时
的价格，是显得有点贵。后面我在看第五大道的房子时，曾经遇到过两个曾经差点买了新岸
线的看房人，再说起此事时有些后悔。只不过以事后的眼光来看，在２００６年以前，宝中
的任何一个楼盘都很有投资价值……
深业新岸线一期的房子在宝安中心区只能算一般，白色的外墙不太耐脏，时间久了会显得
旧，户型设计的中等中平，不好不坏。另外一个深业新岸线我个人不太喜欢的就是户型的朝
向比较乱，朝正南的其实并不多。虽然在空中向下看显得新岸线的楼房布局挺有艺术感的，
但不实用。
社区大是最大的优点了，对任何一个楼盘都是如此，在新岸线三期一共五十几万平的面积，
确实很爽。不过深业新岸线一期的质量很一般，说差也不过份，入伙后不少业主发现墙上有
裂缝现象。
园林中规中矩，在一年以后再进去走一圈，感觉还是不错的。物业不怎么样，业主对于深业
的物业可以说不满意，很多细节问题都处理的不好，只在论坛上，就可以随时看到业主的抱
怨。另外一点深业有太厚道的是一期入住后，二期居然经常性的连夜赶工，施工倒也罢了，
居然打桩也经常在半夜三更地打，倒真不负“深夜”这两个字的公司“美名”。后来是一期
业主屡屡投诉环保局后终于才解决这个问题。
深业的炒房者也不少，目前入住率正在提高中，不过亮灯率也刚过百分之五十。二手房放出
来的价格目前在八千五左右。
深业新岸线的二期开发商就开始变得“狡猾”，首先是二期的定位也是突然拨高，“首府”
的两栋复式一万四的均价目前仍然是西岸的最高价，并且很可能会保持相当一段时间了。
在十一月底时深业新岸线的二期又放出来两栋来，名字叫中央王座（深业倒很会起名，哈
哈），据去过现场的第五大道的邻居透露说均价在９５００左右，卖得很不错，据说当天也
是基本卖光。
还有几栋，也是二期的，会明年再开盘。深业把二期分几次分别开用心还是比较狠的，一个
是价越提越高，别外把首府这两栋复式打头阵是个狠招，一下子就把整体二期的价格高空拉
深业后面还有三期，估计三期全建完也许是２００８年以后了。
当年深业和高发联手一起在宝中拿了两块相对比较大的地，这一点深业还是很有远见的。据
说２００４年开始万科，招商，中海等大地产商也非常想在西岸拿地时但时机已经过了。
深业新岸线的大社区是得天独厚的好条件，配套也非常全，便如何把建设成一个整体完善的
好社区，深业还要继续努力。从这一点而言，深业并不算开了好头，但希望能收个好尾。
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泰华君逸世家
泰华本来是宝安房地产的老大，在几年前，在深圳房地产业也是巨头之一，但近几年来泰华
的路走的非常之不顺，先是因“某事件”让泰华也牵扯进内，后泰华的当家人又不幸离去，
让近两年来泰华在宝安的地产进程几乎陷于停顿状态，而这三年里，ＨＲＹ却迅速掘起取代
了泰华在宝安的领导地位……
不过泰华毕竟不是吃素的，宝中拿到了两块地的位置都不错（我只知道两块，有更了解信息
的请指正），君逸世家虽然地块不大，但正好在地铁口位置，对房地产来讲是很有炒作空间
的概念。而海逸世家位置则更好，也更大。关于海逸世家，后面我会专门来评论。
君逸世家也是和第五的同期盘，甚至两家的开盘设在了同一天，直接结果就是，第五大道因
为价格更厚道些，而导致泰华开盘当天不得不打出九四折来吸引消费者。至于两个盘的塾好
熟坏，就是见仁见智的问题了。
君逸世家的户型设计的还不错，不过我只看了四个，位置嘛，虽然在地铁口，交通是方便
些，但同也背面也靠工业区，君逸世家有一个样版房甚至与后面的一栋工业宿舍近到可以隔
楼交谈的地步，实在让人难以接受……
园林是君逸世家的软肋，因盘本身就不大，建筑又盖得很占地方，所以园林实在是比较小了
物业估计还是泰华的物业，在宝安，好象口碑一般。对泰华君逸世家最大的两个利好是地铁
和沃尔玛，所以更大意义上君逸世家更象个投资型楼盘，不过因为价格并不可人，所以卖得
情况除了好户型被初期内定了不少外（有相当一部分是低折内部定购），单身公寓这个本来
是最适合投值也本该最抢手的户型却因为价格而销售缓慢。
君逸世家算是泰华在宝安的翻身之作，也算是泰华地产沉寂近两年后的重整旗鼓，但泰华在
宝中的真正形象，关键还要看大盘海逸世家操作的如何了，而泰华有意把海逸世家的开盘期
延后到了２００８年，看来第一是想打一场有充分准备之战，另外一点，说白了也是在这个
看涨的行情里为了抢钱。
做为２００6年宝中的最后一个盘，菁英趣庭从亮相到开盘打的是一场速战。
榕江实业在原来宝安没什么大名气，之前开过的一个比较大的是在龙华的碧水龙庭，一开始
卖得一般，后来也是随着房价的升高而基本全部卖完。
菁英趣庭的定位其实和风临洲有些接近，而且两个盘也挨着，Ｎ４地块因为菁英趣庭的加入
而变成了五盘齐聚，优点嘛就是盘多了大家互相可以走动享受上彼此的吃喝玩乐公共小配
套，缺点就是显得杂乱了些。
菁英趣庭从单身公寓到三房都有，但以小户型居多，户型设计的一般，很多两房内部都有一
个斜三角地带很难处理，基本属于浪费性质。另外菁英趣庭这块地的位置实在不太好，南面
被尚都和天悦基本全档住了，唯一的有一点视线的就是尚都和天悦之间的那条路，东面则是
风临洲。北边是宝安大道，西边还有一小块地，而最新消息是那一小块破地居然也给卖了，
要盖一个差不多二十层的办公楼……
而菁英趣庭居然开到了近九千的价格让人有点不可思议，大概它的底气就在于宝中的房子都
卖光了，２００７年只剩这一个盘了，而后面的宏发领域，熙龙湾，海逸世家等全是大户
型，基本上小户型独此一份了……
而菁英趣庭运气不太好的一点是马上就开盘时，报出了质量通报批评的丑闻，于是菁英趣庭
的操盘方临时决定提前两天开盘，趁这个消息没有大规模传播开时打了场闪电战，从市场策
略来讲，还是比较厉害的，但对于消费者来讲，只能叹息一下了。
菁英趣庭无所谓园林了，毕竟盘太小，和风临洲同一水准。物业方面，估计是榕江自己的物
管，每平２。３８元，在宝中算比较低的水平。
菁英趣庭吸引的投资客不少，和小户型定位有关。据说也是开盘几天就卖得差不多了，这个
价格，让人对西岸未来的价格体系又充满了些信心的同时，也多少心生疑虑。
菁英趣庭基本没太大亮点，唯一的一点好处，或许就算是赠送面积还算可以，不过说白了这
个永远是羊毛出在羊身上，不提也罢。
另外预告一下，后面重点再评论几块地已经卖了但还是在建或还未建但肯定在未来两年内会
开盘的楼盘。
后面还会有宏发领域，
ＨＲＹ熙龙湾，
泰华海逸世家。
海逸世家南面的一块地，我之前查到的是正中（风临洲的开发商）买的，但后来听说招商地
产也在宝中通过转手拿了一块地，不知道是不是这一块？（有业内人士请指教一下）
以及天健地块的评论，多谢棒场。
宏发公司与ＨＲＹ算是兄弟公司，因为两家公司的老板是哥俩，宏发原来在宝安的住宅项目
并不多，之前开过的比较有名的只有圣淘沙骏园，位于西乡中心地带，一期开盘均价接近五
千，二期上到了七千，两期卖得都挺快，基本都是一个月内卖光。而宏发与ＨＲＹ两家公司
在宝安中心区拿地也很讲求配合，除了住宅地块相互错开外，最大的手笔还是两家公司合伙
成立了西岸新天置业，以十八亿天价拿下了宝安乃至深圳最大的一块shoping mall用地。也
就是未来宝安的购物公园。
因为宏发尚未开盘，先从这块地说起吧。虽然宏发只有中心区拿到了一块，但这块地，在中
心区所有住宅用地来讲算是绝对能排进前三的位置。
这块地离行政中心和海滨广场都不远，而最大的利好在于，未来宝安最大的购物公园就在它
对面，从商业角度来讲，自住未必很理想，但价格，绝对不会便宜了。另外领域这块地也在
行政中心的地铁口，交通很方便，当然，人流量大可能会带来一些治安的隐患。从这一点而
言，我相信宏发虽然开价会偏高，但还是会吸引相当数量的投资客来抢盘。
不过这块地也不全是优点，从风水学讲，宏发离区政府太近，而且对着尖角位。同时因为靠
近主干道，肯定会有些吵。另外宏发这块地虽然好，但地块面积不算太大，只有三万多平，
（如果丽晶国际也和这由同一个开发商开发，就值钱了，哈哈）建筑面积好象有差不多十三
万平了，４。５的容积率有些高。
宏发的户型图我在网上看到一些，虽然不是真正的官方图，但肯定是宏发的确切无疑，从户
型上看，这个几乎全部定位为大户型的领域户型设计的还是不错的，实用性很强，也兼顾某
些概念美感（比如那个椭圆户型），不过还是那个说法，大户型定位的如果户型设计的得差
是说不过去的。从户型上看，宏发是下定决心要把这块地的价值榨干为止，这也是为什么宏
发一直拖着开工，拖着开盘的原因，抢钱心理照然若揭，另外宏发的开盘期选得也够狠，同
样前后两三个月内无竞争者。（虽然明年上半年新岸线二期及幸福海岸二期都还有几栋要开
卖，但定位客户差异性比较大）所以那些指望宏发领域会开个厚道价格的人们，我估计肯定
会失望了……
另外宏发领域有一栋国际公寓，以两房户型的为主。但我个人猜测，或许宏发会故意把这个
小户型延后开盘。
园林现在没法说，不过以宏发领域的定位来讲，如果园林做得很差就说不过去了，但还是
“羊毛理论”，园林再好，说白了还是消费者买得单，而且你出十元，最多花六元给你买树
种草罢了。
物业目前还不知道，估计是宏发自己的物业，反正肥水不流外人田是房产商的惯例了。
其实关于宏发可说的不少，不过说多了无益，尤其对于这个还没开盘但快开盘的楼盘，本来
想预测一下价格玩一下，但实在不想帮宏发开这个心理价格预调查，所以还是算了。
宏发领域这个楼盘最关键的只有一点，说白了就是这块地。只是偶然突发奇想，如果由ＨＲ
Ｙ来操刀这块地，不知道又会是怎么样的一种情形，当然有一点是肯定的，开发商，尤其是
民营的开发商，不会放过能抢到的每一分钱。
而很可能的情况是，宏发会再一次引领西岸新一轮的涨价潮，当然，刚听说了青岛的某领导
因与房地产有关事件而双规，或者还有另外一种可能，宏发领域成了中央最来历调控决心下
的深圳西岸的出头鸟，不过这个可能性并不大。
但不论怎样，宏发领域对２００７年西岸的楼盘走向，都将是有一个启示意义的开始。
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不错，写得好！不过深业没有你写得这么差，深业的业主
& 西岸之宝安中心区各楼盘感性点评
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