&&&&【案情】&&&&张某与王某系经人介绍认识并成为恋人关系，2009年3月，张某的父母购买房屋一套。2010年10 月，张某与王某在民政局登记结婚，并居住于张某父母买的房屋里。2010年12月，张某的父母与张某、王某签订一份赠与合同，明确将此房作为婚房赠与张某和王某，但由于种种原因未办理房屋过户手续。 2012年5月，王某提起离婚诉讼要求与张某离婚，但被法院驳回。 2012年7 月，王某起诉张某的父母，提起确权之诉要求确认此房屋为张某与王某共有，诉讼过程中张某的父母提起反诉，要求王某搬出诉争房屋。在审理过程中，张某被追加为原告。&&&&【分歧】&&&&关于本案争议的焦点为房屋赠与合同是否可撤销，主要存在以下几种不同观点：&&&&一种观点认为，赠与房屋已经实际交付受赠人使用，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续的，但赠与人根据书面赠与合同将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与合同有效，但应令其补办过户手续。”据此，本案中应支持王某的诉讼请求，驳回张某父母的反诉请求；&&&&另一种观点认为，根据《合同法》第 186条：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”；《物权法》第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”；第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，赠与人张某的父母在房屋所有权转移之前，有权撤销房屋赠与合同，故应驳回原告王某的诉讼请求，支持张某父母反诉的诉讼请求。&&&&【评析】&&&&笔者赞同第二种观点。父母在子女结婚时基于各种原因购买婚房赠与子女及其配偶两人，但却未办理房屋过户手续。 对于双方的房屋赠与合同能否撤销，应从赠与合同的法律性质、不动产转移的标志等方面进行分析。另外，应结合当前的社会具体背景及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》（以下称《婚姻法司法解释(三)》）中体现的精神来进行综合判断。&&&&首先，对赠与合同的性质进行分析。按照学界通说赠与合同是单务、无偿合同，一方负有给付义务，另一方接受且无需支付相应对价。由于“在无偿合同中，仅一方当事人即利益的出让方负给付义务，不符合交易公平，不符合正义，亦不符合人性” ，法律为保护利益出让方即赠与人的利益，赋予其任意撤销权，也就是说赠与人在赠与财产权利转移前，可以任意撤销，已经签订的赠与合同对其没有约束力。《合同法》第 186 条规定：“ 赠与人在赠与财产权利转移前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”父母对子女的赠与是基于父母对子女的深厚感情，在赠与子女及其配偶婚房的问题上，是出于子女婚姻关系的存在，当婚姻关系出现问题，夫妻二人走向离婚的边缘时，赠与的基础已经不再存在。父母对子女及其配偶婚房的赠与是出于一个良好的愿望，是希望子女幸福，但当夫妻反目时，避免财产上的进一步损失是作为赠与方父母的最为现实的想法。父母对子女的赠与，既不具有社会公益性质也不具有道德义务性质，其仅仅是出于对子女的爱，因此赠与方父母完全有权利在财产权利转移之前行使任意撤销权。&&&&物权转移需要以一定的形式来进行，根据《物权法》规定：动产以交付为转移标志；不动产原则上以登记为转移标志。 不动产登记与否是判定不动产归属与权利的依据。房屋赠与因涉及不动产的转移，需在签订赠与合同的基础上到房产登记部门办理过户手续，如此受赠人才能取得赠与房产。 根据物权公示公信原则，物权变动需要依法定方式进行公示，否则不产生物权变动效果，一般情况下，不动产产权登记本上记载的人即不动产产权所有人。父母赠与子女及其配偶的婚房，在未办理产权过户情况下，房屋的父母仍为产权所有人。因此，根据《 合同法》 及《 物权法》 的规定，即使父母与子女及其配偶签订了书面赠与合同，并将房屋交付子女供其使用，只要房屋尚未过户，这种情况下房屋所承载的权利就未消灭，父母在此情况下可以行使任意撤销权，撤销已经生效的赠与合同，受赠人在此情况下无权要求赠与人办理过户手续。&&&&《婚姻法司法解释(三)》的相关规定也显示出了对赠与人权利的保护，这是符合当代婚姻法精神内涵的。《婚姻法司法解释(三)》在处理婚姻家庭财产纠纷时，突出对财产赠与人父母一方权利保护的侧重，“从保护老年人权益的角度出发，防止因部分年轻人中存在着‘快速结婚、快速离婚’的‘闪婚’现象，给一方父母带来的巨大损失，具有一定的预防作用”。随着当今房价的不断飙升，房产成为家庭最大支出和最大财产，在婚姻争议中也是焦点所在。一套婚房往往会花光父母毕生之积蓄，如果夫妻离婚时将此房产作为共同财产予以分割，这既损害了赠与方父母的权益，也伤害了其对子女投入的感情。“在出现闪婚闪离情形时，直接认定父母为子女购房是对夫妻双方的赠与缺乏社会认同，短暂的婚姻却分走父母大半辈子的积累，难谓公平正义。”在房价和离婚率高企的今天，《婚姻法司法解释(三)》对付出较多的一方的保护，是以法律来矫正偏离方向的婚姻观念，还原婚姻本来的面目。法律应秉承公平正义之精神，明确规定，房屋产权过户前，房屋受赠方应知道赠与合同可以进行任意撤销，也就是说，在未过户期间受赠方仅仅享有的是临时居住的权利，而不享有所有权。“ 任何人都不能从婚姻中牟利。”婚姻应保持其圣洁的本色，而不应成为牟利的手段，以谋财为目的的婚姻应是我们努力排斥的。&&&&从意思表示的真实性上来看，我们要综合婚姻法、合同法、物权法的相关规定进行综合考量，以不动产登记的方式确认与婚姻相关的赠与房屋的产权归属，将赠与人的意思表示客观、真实、全面地展现出来。父母倾其所有为子女及配偶购买婚房，无非是希望自己的子女能够有一个幸福的家庭，其是在全面考虑的基础上作出赠与决定的，我们应该依靠不动产登记制度来进行判断。无论赠与人是出于何种理由行使赠与权利，作为法官应尊重其真实意思表示，在赠与房屋产权未转移前尊重其任意撤销权及处分权。&&&&在债权与物权关系的处理上，物权是债权变动的前提，也是债权承载的客体，物权在债权面前具有优先效力，也即我们常讲的“物权破除债权”，讲的是在债权就特定标的成立物权时，该物权可以根据优先效力破除债权的影响，将已经成立的债权归于无效。在此情形下，债权人不得依据债权要求物权的继续履行，只能依据违约救济程序请求对方给予赔偿。 父母与子女及其配偶订立书面赠与合同，合同签字即生效。之后，子女搬进房屋居住，但未到房屋登记机关进行产权过户，此时房屋所有权仍属于父母。根据物权优先于债权的原理，在婚姻关系不存在的情况下，父母基于物权可以要求对方搬离房屋；而对方不得依据赠与合同对房屋的产权归属进行进一步的要求。当然，如果子女及其配偶在对房屋进行了装修及修缮，可以要求赠与人给予相应赔偿。&&&&刘义柱
本版主要新闻购房体验课246课：房产写子女名卖房难 4类过户需公证
来源：亿房网编辑王青 日 07:38
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【温故知新】
亿房网友：
亿房小亿：您好。直系亲属间两证满五年建议使用买卖方式过户更划算，两证不满五年建议使用赠与方式过户划算。赠与一定要开具赠与公证。赠与过户税费主要包括以下几种：契税：赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照4%的比例缴纳；手续费：住宅2.5元/平米；非住宅5.5元/平米；房屋登记费：住宅80元/套&非住宅550元/套；印花税：5元/本；工本费：10元/本。
亿房网友：
亿房小亿：您好。遗嘱就按照自己的真实意愿来写，不触及宪法大纲的都是有效的。有见证人当然最好，遗嘱的效力也会加强。但是法律效力最强的就是公证遗嘱，如果方便的话可以找人公证，也可以找见证人。
近日，小编接到亿房网友王先生来电，王先生有一套房要赠与给自己的儿子，王先生称江汉区房产局工作人员说直系亲属间赠与不需要进行公证，可以直接去房产局进行申请。
小编通过走访江汉区房产局了解到，目前办理赠与过户还是需要进行公证的，但是王先生的房子两证满五年，所以房屋通过买卖方式过户更划算，江汉区房产局工作人员是建议王先生直接在房产局申请买卖方式过户的。
那么哪些情况要进行房产过户公证？有些购房者办理过户时被告知要先进行公证，购房过户需要公证吗？&不是所有房产过户都要办理公证的，比如商品房买卖进行房产过户时就不用公证，同样交易过户也不需要公证，那么哪些情况要进行房产过户公证呢？目前需要办理公证的共有四类房产。
继承房产办理过户必须先进行公证
通过继承取得房产应当先到公证部门办理《继承权公证书》。没有遗嘱的房产需要第一继承人共同确定继承人，其他继承人要书面公证放弃继承权并进行公证；有遗嘱的继承权公证另需提交的资料：被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱，其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。
继承过户费用主要包括：
目前武汉一般是房子评估费的2%来收取
证照印花税和工本费
&办理房屋继承手续和流程：
一、首先要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明；
二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种：一是遗嘱继承，二是法定继承。需要提交的材料有：
1、被继承人死亡证明;
2、该套房屋的产权证明或其他凭证;
3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;
4、继承人的身份证件;
三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。申请人应当向登记机构提交下列文件：《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、&继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件)&契税完税凭证(原件)。
四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。比如哥哥过世后，房子给妹妹，就不属于继承，而属于遗赠。
赠与过户不管是否是直系亲属都必须进行公证
房屋赠与手续有五个步骤：
一、赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。
二、房屋赠与的当事人(受赠人)凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。
三、办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。
四、办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。
五、赠与人将房屋交付受赠人
赠与过户税费主要包括以下几种：
土地收益金
房屋登记费
住宅2.5元/平；非住宅5.5元/平
住宅0；非住宅0.05%
划拨地需缴纳
住宅80元/套；非住宅550元/套
非直系亲属
5.8%或满五年免征
1%或差额20%
&协议离婚房产拿到公证书最为保险
有些夫妇离婚的时候选择以协议的方式分割房产。清官难断家务事，离婚房产过户至个人名下必须提供具有法律效力的文书：如果是经法院的离婚判决书或者调解书是具有法律效力的，但是私下协议的最好是拿离婚协议去办理公证才是最保险。
小编通过走访江汉区房产局了解到：如果拿到具有法律效力的离婚协议，只需单方到场办理过户至个人名下即可；如果是私下协议的则需要双方到场办理过户，如果一方再婚的，则配偶也需要到场。
在离婚房产过户费用的问题上，大部分离婚夫妻关注的还是离婚房产过户是否会免收契税。根据我国婚姻法及其司法解释的规定，离婚房产过户是否收取契税分情况处理：夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。原属于夫妻一方所有的房产，离婚时权属发生变化的，应按赠与行为征收契税。但是离婚房产过户的，不收取个人所得税。
处置未成年人名下的房屋需要公证
处置未成年人名下的房屋有严格的限制。从孩子当上了业主，到其成年需要若干年的时间。这期间，孩子的房产处置权要由其监护人作为法定代理人代为行使。这时，处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。按照我国民法通则的规定，除非为了子女的利益，否则父母作为监护人不得处理被监护子女的财产。因此，父母需要出卖或抵押该房产获得资金时，除非父母承诺将所获得的款项用于孩子的读书、留学、治病等事项，并办理公证手续，否则登记机关是不给办理过户或抵押登记手续的。
至于出售未成年人名下房产只需要征得其同意且取得公证书后才能由监护人到场签字过户。费用就跟正常买卖过户的收费标准一致。
今天的课程到此结束，休息片刻，我为大家准备了几道思考题。温故而知新，希望大家尽量不要翻看之前的讲稿，独立完成以下习题。大家在作答完毕后，单击确认按钮，便可知道本次测试所得分数层级及每道习题的正确答案。若大家对讲解或习题产生疑问，致电027&，我们将为您做进一步辅导。
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离婚时约定房产归一方但未过户能否对抗离婚后的债务作者：刘容&&发布时间： 14:42:33&&&【案情】&&&&&蔡某与熊某原系夫妻关系，双方因感情不和于日由人民法院主持调解离婚，双方签收了《民事调解书》，婚姻关系已解除。在法院作出《民事调解书》中双方就夫妻共同财产分割进行了约定。《民事调解书》中明确约定了将两处房产归熊某所有，但这两处房屋均没有办理房屋过户手续，房屋和店面登记的所有权人仍为蔡某。&&&&2012年，费某以民间借贷纠纷为由将蔡某诉至法院，法院依法进行判决，判决蔡某归还所欠费某的借款。在判决生效后，费某向法院申请执行该房屋，认为两处房屋均登记在蔡某名下，是蔡某的个人财产。熊某提出异议，认为该房屋及店面在离婚调解协议中明确约定归熊某所有，而且其与蔡某于日离婚，而蔡某欠费某的钱是在2010年、2011年，是蔡某离婚后的债务，与其无关，故两处房屋不能作为执行标的物予以执行。同时，蔡某向费某借款时，也没有以这两处的房产及店面抵押，也未办理抵押登记。&&&【分歧】&&&&本案的争议焦点是离婚协议约定所有权归熊某所有的房屋，在没有办理过户登记手续的情况下，法院能否执行给他人，替蔡某偿还债务的问题。对此有两种不同意见。&&&&第一种意见：认为法院可以将两处房屋执行，替蔡某偿还债务。国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽然蔡某与熊某签订的《民事调解书》中明确约定了两处房屋的所有权归属，但双方在签订协议后，并未到房产管理部门办理涉案房屋及店面所有权的变更登记手续，现该房屋在房产登记部门登记的所有权人仍为蔡某，因此，根据法律规定，对于该房屋所有权的转让、变更，未办理登记的，不发生物权变动的法律效力，即该房屋所有权人未发生变更，仍为蔡某；蔡某与熊某之间有关该房屋所有权的约定只对其双方具有法律效力，不具有对抗第三人的法律效力。&&&&第二种意见：认为这两处房屋的所有权人应为熊某，不能作为蔡某的财产予以执行。虽然《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但第十五条同时规定，当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。蔡某与熊某在2009年在法院离婚事实中签订的《民事调解书》中明确约定了两处房产均归熊某所有，双方均签收了调解书，调解书合法有效。但由于未及时在房产登记部门办理登记手续，故不能对抗善意第三人。但本案被费某只是蔡某离婚后所形成债务的普通债权人，没有以此房作为借款的抵押，蔡某也没有将房屋过户给费某，故费某不能构成善意第三人。&&&【管析】&&&&笔者更倾向于第二种意见，因为《民事调解书》已经明确约定了两处房屋归熊某所有，虽然熊某未及时办理产权过户手续，但实际所有权人仍应是熊某，因其未办理产权过户登记手续，导致房屋仍然登记在蔡某名下，不能对抗善意第三人，但费某作为普通债权人并不能构成本案中的善意第三人。故法院不能执行该两处房产，为蔡某偿还债务。&&&&作者单位：九江县人民法院第1页&&共1页编辑：徐睿&&&&
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备案编号：00离婚后，办理房产过户，是否需要对离婚协议进行公证？ - 相关问题 - 110网法律咨询
婚后有一房产，在男方名下，按揭也由男方还。现协议离婚，房产归于女方和孩子，请问离婚后办理过户房产手续时，是只出具离婚协议即可，还是需要将离婚协议进行公证？
你好！婚后夫妻共同按揭房产一套，协议离婚时商定房产归女方，由女方补偿男方20万元。但是按揭银行说变更按揭人需要将二人之前的贷款还清再重新申请一个人的按揭，这样一来，经济上就无法解决。现就想问，如果我房产不过户，写一份协议“说明房产归女方，男方拿了钱，今后产权与男方无关”这些内容然后进行公证，可以防止今后可能发生的纠纷吗？最好的方法又是什么？谢谢！
还贷期间，未交房无法办理房产证。怕时长梦多，是否还需要办理离婚协议公正，如何办理
父母共同房产赠与女儿，签订赠与合同并公证，但未做过户。如果父母生前想撤销赠与合同，是否需要父母双方去公证处共同做撤销公证，父母任何一方撤销是否有效？如果父亲去世，房屋已作赠与公证但未过户，其他继承人是否有继承权？ 另外，如果父亲去世，单方留下遗嘱，房屋归别的继承人继承，但母亲支持赠与合同，这份赠与合同是否还有效？此套房屋是否涉及遗产分配？
父母健在，请问房产赠与协议不经公证可以办理过户手续吗
2009年8月夫妻（均在北京）协议离婚，一套深圳的房产归女方，但产权证上是男女双方的名字，现在已经2013年了，要如何办理产权过户手续？需要双方一起去深圳吗？还是在北京办公证女方去深圳办理过户即可，是办哪种类型的公证？ 男方不太愿意配合去深圳，女方常有机会出差深圳
之前没办理过户，现在要办理，请问是否要缴纳20%的个税，不是唯一的一套房，谢谢
一年前协议离婚，一方主动放弃房产分割，还没来得及办理房产过户，一方（放弃方）意外死亡，应如何办理房产变更？必须得经法院确权吗？确权需要如何办理？
2年前协议离婚，房屋归我。今年还完房贷后，要求对方办理过户，但对方不去。请问我起诉状该怎么写？
离婚协议上没有注明房产归属，现女方要出国所以委托男方办理，过户给男方。
上海徐汇区的父母协议离婚房产赠与未成年孩子需要什么手续？什么部门办理？谢谢}