购买期房的流程：最近去看了一套房子，和售楼员详谈了一下，这是他告诉我的具体流程：首先交首付，签商品房买卖合同，去银行送申请贷款的资料，银行审核通过后签备案合同，然后备案合同买家是拿不到的去办贷款，只有一个备案号可供买家查询。不知道这个流程对不对，是否安全。
购买期房的流程：最近去看了一套房子，和售楼员详谈了一下，这是他告诉我的具体流程：首先交首付，签商品房买卖合同，去银行送申请贷款的资料，银行审核通过后签备案合同，然后备案合同买家是拿不到的去办贷款，只有一个备案号可供买家查询。不知道这个流程对不对，是否安全。 10
大概流程是这样，不过银行审核后签备案合同，这个我们买房没有这个流程，我们是银行审核通过后直接放款，就开始还月供。然后直接在售楼处打印合同首页带有房管局备案编号的首页，就可以查询房子是否在房管局备案。这个合同我们自己有一份原件的哈！
感觉你这个不太安全哟！！要是自己没有合同的话怎么证明房子是你的呢？？而且还付了首付的？？不可能只凭一张收据舍？？？
你们那里是先交首付，签商品房买卖合同，然后等银行放款直接签备案合同。是这样的？ & &我这会有一份商品房买卖合同，但是不知道是否具备法律效力。
有开发商盖章的合同 就有效。
其他回答 (2)
基本上是大概的流程：
可是不安全：签署当地正规合同也叫网签合同-是当地国土局官方网下载的合同有编号：
签完合同&-开发商移交 国土局备案。
至于银行方面- 开发商肯定是拿合同问银行要钱：
至于为什么不给你合同 怕银行不给钱。等银行给开发商钱了 可能就会给你合同。&
网签合同是备案合同么？
我现在弄的不太明白。商品房买卖合同有法律效力么?我是沈阳地区的。
商品房买卖合同有两种：一种叫草签合同- 签的合同属于开发商
一种叫备案合同- 是正规合同：
正规的商品房买卖合同是是受法律保护的：
买期房在没统一办证时手里只有一份房屋买卖合同，只要买卖合同上是你的名字，那一般不会出现什么安全问题。
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出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案有效吗收藏
&&&& 争议焦点&&&& 出租人与承租人签订的房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案，其签订的房屋租赁合同是否有效？&&&& 律师点评&&&& 本案争议的焦点在于，租赁合同未经登记，是否有效？《中华人民共和国房地产管理法》第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第15条规定：“租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。”建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条规定：“房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。”第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”第14条规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”第16条规定：“房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。”&&&& 根据上述的规定可知，首先，对于房屋租赁合同，出租人和承租人应当以书面形式签订房屋租赁合同。《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”因此，对于房屋租赁合同，如果未以书面形式订立，但出租人和承租人已经开始履行合同的，如出租人交付租赁房屋而承租人接受的，或者承租人交付租金而出租人接受的，租赁合同仍然成立；但是如果双方当事人并未开始履行合同，按照合同法的一般原理，此时双方的租赁协议尚不具备合同的必要形式，租赁合同不成立，更谈不上有效与生效。&&&& 其次，双方当事人在签订房屋租赁合同后的30日内，应当持有关文件和证件，到所在县市的房地产管理部门办理房屋租赁登记手续。经房地产管理部门审查合格后，发给房屋租赁证。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”对此，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”因此，对于房屋租赁合同，由于有关的法律和行政法规都仅规定房屋租赁合同应当办理登记，而未规定房屋租赁合同办理登记才生效，未办理登记不影响房屋租赁合同的效力，房屋租赁合同自成立时起生效。未办理登记只是使租赁合同不能对抗第三人。&&&& 租赁法律关系本质上是一种债权债务关系，在早期民法中，租赁权不能对抗第三人。但现代民法强化了租赁权的效力，使之物权化，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种对抗力的表现之一在于，在租赁关系存续期间，承租人对于取得租赁物所有权和其他物权的人，得主张租赁权。例如，《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这就是“买卖不破租赁”原则。再如，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”这些规定都是租赁权对抗第三人的体现。在房屋租赁的场合，登记就是房屋租赁权得以对抗第三人的前提条件。未经登记，租赁合同没有对抗善意第三人的效力。&&&& 综上所述，在本案中，房屋租赁合同虽然未经登记，但它仍然有效，对双方当事人仍然具有法律约束力，双方当事人仍然要全面地履行合同中约定的义务。故本案上诉人关于房屋租赁合同无效的诉讼请求是没有法律依据的，法院的认定是正确的。
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借口卖房未经共有人同意反悔，法院认定原房屋买卖合同有效
时间：日&&|&&作者：许斌龙律师&&|&&关键词：房屋买卖合同&&|&&浏览：1575
杨先生与陈女士系夫妻关系。坐落于沈阳市某区某大街129号， 诉争房屋建筑面积为36.1平方米，原产权人为陈女士，经参加房改购得。
借□卖房未经共有人同意反悔，法院认定原房屋买卖合同有效【案情】杨先生与陈女士系夫妻关系。坐落于市某区某大街129号， 诉争房屋建筑面积为36.1平方米，原产权人为陈女士，经参加房改购得。日，陈女士与王某签订了一份售房协议，约定陈女士将此房以6.5万元价格卖给王某。日，王某与周小姐签订《房屋转让协 议书》，以6. 7万元价格将此房卖给周小姐。同日，陈女士与周小姐签订了诉 争房屋的《沈阳市房地产转让合同》，合同载明购房款为6. 5万元，其他内容 与《房屋转让协议书》一致。周小姐按购房款6. 7万元履行，陈女士实得购 房款6.5万元，王某实得2000元，陈女士将该房屋以及办理产权变更的相关 手续交付给周小姐。周小姐于日向该区房产局提交《房地产转 让申请审批书》，于9月24日委托该区房地产评估事务所进行评估，并向该区 房产局提交相关材料，即原产权人的户口本、、杨先生的书面同意书、 诉争房屋的产权证、契税证、转让双方的身份证原件等。其中，除周小姐本人 的身份证外，其余证件均系陈女士提供，杨先生的书面同意书中“杨先生” 的签字非本人所签。日，该区房产局批准该诉争房屋转让，并 于10月22日向周小姐核发该房所有权证。市财政局也于本年9月29日向周 小姐核发该房契证。日，周小姐与陈女士就诉争房屋的水费、 电费进行了结算。日，周小姐与克莱斯特公司签订《房屋 协议》，诉争房屋被拆迁，周小姐领取货币安置款10. 83万元，搬家费300元。 后杨先生以自己是房屋共有人，未在交易书上签字，自己到等地公出不知 道其妻陈女士卖房为由，于日诉至区人民法院，请求判决妻 子陈女士与王某的房屋买卖协议无效。另查明：杨先生因不服区房产局房产转让审批行为，于日向区人民法院提起行政诉讼。一审法院作出行政判决，以被告区房产局只对 转让手续进行形式要件审查，未对其真伪进行审核，即作出同意转让房地产的 审批缺乏证据，且程序违法为由，判决撤销区房产局于日作出 的对该房地产同意转让的具体行政行为。判决后，区房产局上诉至二审法院。日二审法院终审作出 行政判决：驳回上诉，维持原判。原审法院因杨先生提起行政诉讼，于日裁定中止民事诉讼。 后于二审法院对行政案件终审判决后恢复对该案审理。【审判】原审法院经审理认为：陈女士与王某签订的房屋买卖协议，未经夫妻共有 人杨先生同意，依法应认定无效。王某与周小姐签订的房屋买卖协议亦应无 效，陈女士与周小姐之间房地产转让合同亦无效。虽然周小姐已取得诉争房屋 的产权证，但杨先生为此起诉区房产局，经一、二审确认区房产局为周小姐颁 发诉争房屋产权证的具体行政行为违法，法院判决其对该房地产同意转让的具 体行政行为无效，故周小姐以诉争房屋产权人与克莱斯特公司签订的货币拆迁 安置协议亦应确认无效。根据法律规定，合同无效，依合同取得的财产应予返 还。由于拆迁协议书无效，且诉争房屋已灭失，故诉争房屋原产权人陈女士应 与克莱斯特公司重新签订拆置协议。关于杨先生主张周小姐应返还货币安 置增值部分4. 41万元，无法律依据，不予支持。由于陈女士擅自出卖房屋导 致合同无效，故其负有过错责任。关于周小姐提出其购买诉争房屋是善意取 得，应认定有效的主张，该院认为，周小姐虽然善意取得诉争房屋，但其房屋 交易行为已被法院生效判决认定为交易不合法，因而导致诉争房屋交易行为无 效，故诉争房屋的买卖合同亦不能认定有效，对周小姐的主张不予支持。依照 《中华人民共和国》第五条、第五十八条及《中华人民共和国合同 法》第五十一条、第五十五条、第五十八条、第六十一条之规定，判决i一、 陈女士与王某签订的协议无效;二、王某与周小姐签订的协议无效;三、周小 姐与克莱斯特公司签订的拆迁协议无效;四、陈女士与周小姐签订的房地产转 让合同无效;五、周小姐返还克莱斯特公司货币安置款〗0.83万元，搬家费300元;六、陈女士返还王某购房款6. 5万元;七、王某返还周小姐购房款7万元;八、驳回各方其他诉讼请求。一审判决下达后，周小姐不服，向区人民法院提起上诉。周小姐称：①周小姐在与陈女士签订房地产转让合同时，陈女士的行为足 以使周小姐相信，其卖房行为是夫妻双方共同意思表示，故不能以陈女士未经 夫妻共有人杨先生同意为由，而认定对该诉争房屋的买卖协议及动迁协议均无156效;②行政机关的具体行政行为是否合法有效，与诉争房屋买卖合同是否合法 有效是两个不同的法律关系，不能因为具体行政行为被撤销，诉争房屋买卖合 同就不能认定有效。被上诉人杨先生、陈女士答辩称：①本案诉争房屋在交易时没有经过房屋 共有人杨先生同意;②诉争房屋作为不动产，不适用于善意取得制度;③区房 产局批准对诉争房屋进行交易的行政行为已被法院判决撤销，因而最初交易是 违法的。认为原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告王某述称：该案无论哪方胜诉，均与其无关。原审第三人克莱斯特公司述称：该公司是按相关法律规定进行的拆迁行 为，没有过错。二审法院经认真审理后认为，原审认定事实基本正确，但适用法律错误， 应予改判。依照《中华人民共和国》第四十四条，最{人民法院《关 于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条，《关 于适用〈〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项，《中华人民 共和国》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销一审法院民事判决;二、驳回杨先生诉讼请求。一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，计2000元，由杨先生负担。【评析】本案争议的焦点问题主要有两个：一、借口未经共有人之一同意，签订的合同是否有效房屋买卖合同的效力不仅关系着交易关系的稳定和当事人合法权益的保 护，而且关系到商品房市场的健康发展。司法实践上，对当事人在平等自愿基 础上订立的合同，只要没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，就 应尽量尊重双方当事人的意思表示，不轻易确认合同无效。同时要求法官应当 注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能，正确行使审判权。其一，合同有效与无效的认定，从利益衡量的角度来分析，涉及到优先保 护所有人的利益还是优先保护买受人的利益，前者代表的是财产“静”的安 全，后者代表的是财产“动”的安全。在市场经济社会，财产交易安全受到 了前所未有的关注，因为在市场经济社会交易成为人们生活的一部分，交易数 量增多，交易频率提{，如果设置过于苛刻的注意义务，就必然导致交易效率 降低，同时由于交易安全得不到保障，使已经完成的交易链条被打乱，不利于 社会财富的积累。就本案而言，买受人亦无须负担调查该房屋是否有共有人的 义务，因为房改房并不意味着一定存在共有人，如基于夫妻单方的条件购买的 房改房。此外，房产证的目的就在于权利公示，如果房产证本身不能证明其权利主体，而另需由买受人进行调耍蚍坎ぞ蜕ナЯ似浯嬖诩壑怠其二，出卖人不能以买卖合同未经其他共有人同意为由进行抗辩，主张买 卖合同未经共有人同意请求确认买卖合同无效的权利只能由共有人自已提出， 共有人既可以单独提起确认买卖合同无效之诉，也可以作为有独立请求权的第 三人申请参加诉讼，以达到维护自身权利的目的。根据有关司法解释的规定， 共有人还可以要求擅自处分共有财产的人赔偿，即享有损害赔偿请求权。也就 是说，共有人享有请求确认合同无效或者请求损害赔偿的选择权，本案中共有 人没有提起确认合同无效之诉，说明其未选择通过确认无效之诉来维护自己的 权利，法院也不应当主动确认合同无效。其三，对于损害第三人利益的合同，法院能否一律依职权确认合同无效? 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作者： [上海-长宁区]专长：人身损害 婚姻家庭 房产纠纷 金融证券 刑事辩护 律所：上海恒杰律师事务所9598积分 | 帮助1292人 | 10个好评电话:
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