小区物业管理合同应该与谁签订_百度知道
小区物业管理合同应该与谁签订
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必须有证据证明物业公司失职，物业公司自然要对其没有尽到义务所造成的损害承担赔偿责任按你说的情况，另外，造成了校区内业主不同程度的损失；
关键问题是，物业费的多少，但问题在于陪多陪少，物业公司没有尽到管理的义务，也将会对赔偿数额的多少产生影响，甚至有失职的表现，仅供参考；
物业公司与业主签订物业管理合同，比如说该巡逻没巡逻；
以上纯属个人意见、门卫看管不严等，需要陪是肯定的
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XX小区前期物业管理方案设计.doc58页
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“XX”小区
前期物业管理方案
物业管理处机制架构
物业管理服务定位、服务目标、管理模式、实施措施
（一）物业管理服务定位
XX小区是AA市首个大规模滨江坡地建筑群，总建筑面积逾23万平方米，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华与山水居住文化融为一体的中档品位的商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按三级物业管理标准实施管理。我们将按照标准，对小区实行以住宅小区为主，适当配合对商铺的物业管理服务开展工作。
（二）物业管理服务目标
1.管理处严格执行物业管理条例的规定，按照前期物业管理服务合同的约定及物业管理服务质量的承诺，开展物业管理服务工作。
2.与广大业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各项小区内部管理规章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨的居住环境。
3.力求做到小区实现专业化经营与服务，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文管理。
4.最终达到物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建XX的物业管理品牌形象，争取两年内达到文明小区标准，创AA市优秀物业管理小区称号。
（三）管理模式和实施措施
1．管理模式
我物业公司将奉行“以业主为中心，以员工为根本”的管理理念，把为业主（住户）服务作为工作的“关注焦点”，把“热情服务、精益求精、尽忠职守、创新进取”的工作作风引入到物业管理的服务中去。通过制度规范管理，依法经营，推行人性化服务，充分发挥全体员工的积极性，实行直线式管理，本着“精干高效”的原则，合理设置机构和进行人员定编，在保证服务质量的前提下，降低成本，减轻业主的负担。按照现代化的物业管理方式，实
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王维荣与安徽华地物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合民二终字第00765号
上诉人（原审被告）：王维荣。
委托代理人：许如军，系被告王维荣丈夫。
被上诉人（原审原告）：安徽华地物业管理服务有限公司。
法定代表人：魏春波，总经理。
委托代理人：杜荣梅，该公司员工。
委托代理人：王保华，该公司员工。
上诉人王维荣因与被上诉人安徽华地物业管理服务有限公司（以下简称华地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民二初字第00906号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：日安徽华地置业有限公司（甲方）与合肥华地物业管理有限公司（乙方）签订《华地&学府名都前期物业管理服务委托合同》，约定：甲方选聘乙方对华地&学府名都提供前期物业管理服务事宜；合同期限自日起至本小区业主委员会成立时止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同失效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层物业综合服务费每月1.33元／平方米（最终以合肥市物价局核定为执行标准）；公共设施、设备（含电梯）的水电运行费用及损耗费用按实际发生额或合肥市同类物业定额标准分摊给业主，先公示后交纳；物业服务费用按每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年首月的前10日履行交纳义务；甲方、业主、或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交物业管理费总额每曰3&的标准向乙方支付违约金。合同签订后，合肥华地物业管理有限公司即进驻华地&学府名都小区提供前期物业服务。日王维荣签订华地&学府名都业主入伙会签单，成为华地&学府名都小区&幢（共18层）&层&室业主，房屋建筑面积登记为127.17平方米。王维荣自日起未交纳物业费，原告催收无果，遂具状诉至要求处理。
原审法院另查明，日，合肥华地物业管理有限公司企业名称变更为安徽华地物业管理服务有限公司。日，日，合肥市蜀山区物价局向原告颁发了《服务价格登记证》核准原告安徽华地物业公司在华地&学府名都小区对有电梯高层物业综合服务费按每月1.44元／平方米收取。
原审法院再查明，王维荣所居住华地&学府名都区&幢&层&室的一楼是架空层，现用作走廊通道，原告安徽华地物业公司在物业服务期间，在靠近该栋楼南面两条道路中间的绿地新修一条穿插该块绿地小路，被告认为原告此举改变了人、车流向影响其正常生活，原告为此在华地&学府名都小区8幢楼一楼通道南门口安置两个石球，放置了文明通行告示牌。
原审法院认为：合肥华地物业管理有限公司变更安徽华地物业管理服务有限公司，其权利义务由安徽华地物业管理服务有限公司承继。合肥华地物业管理有限公司与安徽华地置业有限公司签订《华地&学府名都前期物业管理服务委托合同》后，按照合同约定在华地学府名都小区提供前期物业管理服务，王维荣成为该小区业主后，受前期物业管理服务委托合同约束，应当缴纳相应的物业费。王维荣主张停放在其楼下其他业主的电瓶车引起火灾造成其损失，与本案不属同一法律关系，本案不予审理，其可另行主张。王维荣所居住楼层的一楼设计为架空层用作走廊通道，该架空层属于小区共用部位，其使用权益由小区全体业主享有，小区业主均可自由进行通行，王维荣主张华地物业公司擅自在小区绿地中修路将小区人、车流向引向其楼下架空层影响其生活，其可另行主张，不能以此为由拒交物业费。华地&学府名都小区近靠八栋一单元地下车库出入口由开发商设计建设而成，王维荣以车库出入口未安装隔音装置为由拒交物业费，理由不能成立。王维荣以距离其住宅较近的金胜酒店煤气罐放置在室外，存在安全隐患为由拒交物业费，理由不能成立，其可向金胜酒店及有关部门、组织反映。王维荣主张其房屋墙面开裂，未能提供证据证明，不予采信。王维荣拒交物业费的理由虽不能成立，但也并非恶意拖欠物业费，故对华地物业公司主张逾期滞纳金，不予支持。华地物业公司主张王维荣支付拖欠的物业费2197.5元（1.44元／㎡&127.17㎡&12个月），具有事实和法律依据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告王维荣于本判决生效之曰起十日内一次性支付原告安徽华地物业管理服务有限公司日至日期间的物业管理费2197.5元；二、驳回原告安徽华地物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告王维荣负担。
王维荣上诉称：首先，本案案由为物业服务合同纠纷案件。上诉人认为：物业服务合同是本案的关键，物业服务合同关系合法有效是关键中的关键。在证据方面，必须要求被上诉人出具物业服务合同原件，同时证明服务合同关系以及服务条款的合法性和有效性。只有证明了合同的合法有效，才能证明被上诉人取得对所涉物业进行物业管理服务的途径和收取物业费用的合法有效。其次，一个案件的立案、审理和判决，离不开起诉状和证据。起诉状书写要规范，理由和事实陈述要客观准确，证据和证据来源真实合法有效，才能准确地证明所要证明的证明目的。被上诉人首次开庭提出起诉状与证据前后矛盾，疑点重重。上诉人通过对一审民事判决书认真研读，结合两次庭审过程。总体认为，一审法院对被上诉人有利的内容都采信，不利的回避不谈。并且舍本逐末，对物业服务合同关系建立的合法有效性和被上诉人取得物业服务权利途径的合法性有效性，以及收费是否合理合法避而不谈。而是首先认定物业服务合同关系真实合法有效存在的前提下，进行调查裁判。对于上诉人的合理主张，多以与本案没有同一法律关系，可另行主张，进行裁判。上诉人认为有失公正。第三、上诉人认为本案由小额诉讼程序转换为简易诉讼程序，程序上有欠缺，改转理由不充分。以上具体体现在如下几个方面：
一、一审首次开庭
根据安徽省合肥市蜀山区人民法院传票（（2014）蜀民二初字第00906号），本案案由为物业服务合同纠纷，一审法院按照小额诉讼案件向上诉人（被告）发出《应诉通知书》和《举证通知书》，同时送达了《小额诉讼须知》、《人民法院民事诉讼风险提示》和被上诉人的民事起诉文本副本及证据资料副本。通过以上文件上诉人得知本案于日上午10时开庭，且小额诉讼是一审终结。1、被上诉人不能当庭出具合法有效的《前期物业服务协议》、《前期物业服务委托合同》原件和复印件，并且证据二《前期物业管理服务协议》和《华地学府名都临时管理规约》涉嫌伪造证据。作为物业服务合同纠纷案件，根据被上诉人的《民事起诉状》涉及的《前期物业服务协议》、《前期物业服务委托合同》和证据目录中：证据2《前期物业管理服务协议》和《华地学府名都临时管理规约》。首先，被上诉人当庭不能出具《前期物业服务协议》、《前期物业服务委托合同》原件和复印件，因此，起诉状的事实与理由中第二段&根据《前期物业服务委托合同》第四章第二条的规定&等关于物业费和滞纳金叙述，没有依据。其次，证据2《前期物业管理服务协议》和《华地学府名都临时管理规约》，协议当事人，甲方是王维荣，乙方是合肥华地物业管理有限公司，没有涉及与被上诉人安徽华地物业管理服务有限公司有任何关系。被上诉人代理人口头解释安徽华地物业管理服务有限公司是由合肥华地物业管理有限公司变更的，但是当庭没能出示变更证明。并且在《前期物业管理服务协议》最后甲方的签名和《华地学府名都临时管理规约》承诺书中承诺人的签名，都不是上诉人所签，因此，被上诉人涉嫌制造伪证，因此该证据在没有被法庭调查清楚前，暂不能作为本案证据，一审法庭没有做调查。作为本案关键证据物业服务合同，被上诉人要么不能出具，要么涉嫌伪造。恳请法庭依法进行进一步调查。2、被上诉人对起诉状中所述的华地学府名都小区的物业服务权利的取得途径，和物业服务过程涉嫌违反《物业管理条例》相关条款。根据《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。被上诉人在起诉状的&事实与理由&的第一段如下表述：&原告与日和安徽华地物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，开始对华地学府名都小区进行管理，并收取物业管理费用&。被上诉人与安徽华地物业管理有限公司签订《前期物业管理协议》，一种情况是被上诉人取得对其所述的华地学府名都小区物业进行的物业服务的途径是从安徽华地物业管理有限公司整体转包的；另一种情况是被上诉人所述的华地学府名都小区的物业是由被上诉人和安徽华地物业管理有限公司两个物业公司服务的。被上诉人在证据目录中的证据3《服务价格登记证》的证明目的：原告授权管理费用具备相应的依据。可以证明被上诉人对其所述的华地学府名都小区物业的物业管理服务，不是依据《物业管理条例》第二十四条规定取得的，涉嫌整体物业转包。这就违反了《物业管理条例》第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第四十条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。而被上诉人没有举证该协议，也没有当庭作任何合理有效的说明。可以证明被上诉人的物业服务合同关系是违法的无效的。因此，上诉人认为本案所诉服务合同关系不存在。3、民事起诉状关键内容，以及起诉状与证据前后矛盾，疑点重重。具体体现在：3.1被上诉人的地址为多个不同地址，无法准确地证明其起诉的主体资格。起诉状中原告地址为合肥市蜀山区269号，企业法人营业执照住所为合肥市蜀山区望江西路268号学府名都A区商业1至2层商101／101上。服务价格登记证上的单位地址和法定代表人身份证明书中，该代表人住址：合肥市蜀山区望江西路269号。上诉人认为本案诉讼主体资格没有被准确证明，不能被认可。3.2被上诉人所表述的上诉人购买相关物业的时间、物业位置，以及上诉人与被上诉人签订入伙协议与事实不符，不能被认可。首先，被上诉人在起诉状的&事实与理由&的如下叙述：&被告于日购买坐落于合肥市蜀山区269号华地学府名都小区&幢&号房屋，并与日和安徽华地物业管理服务有限公司签订入伙协议，成为华地学府名都小区业主。&上诉人在日没有购买过任何小区的物业，也没有在日与安徽华地物业管理服务有限公司签订入伙协议，并且在所有证据中没有证明安徽华地物业管理服务有限公司与本案有任何关系。其次，起诉状中&事实与理由&的第一段中被上诉人所述上诉人所购买物业所在华地学府名都小区的地址是合肥市蜀山区269号，这个坐标不知在哪里，而《华地&学府名都临时管理规约》表述的华地学府名都的位置是合肥市蜀山区望江西路268号。说明被上诉人所服务的物业位置不明确，不能被认可。3.3起诉状落款处的具状人：安徽华地物业服务有限公司，而不是原告安徽华地物业管理服务有限公司。说明诉讼主体前后矛盾，起诉状主体错误。3.4起诉状的事实与理由中第二段&根据（（前期物业服务委托合同》第四章第二条的规定&等关于物业费和滞纳金叙述，由于不能出具合同而没有依据。以上说明，整个起诉状，诉讼主体与具状人前后矛盾，所7涉及的合同不是不能出具，就是涉嫌作伪证，主张请求没有依据，加上地址、时间疑点重重。总之，没有一处是合法有效的，且被上诉人一直不能自圆其说，不能证明其与本案有何关系，不能证明物业服务合同关系合法有效。所以，被上诉人所提请的民事起诉状是匪夷所思的，同时证据2还涉嫌伪造证据。因此，本案除了重点追究被上诉人涉嫌作伪证外，其余各种疑点需要逐一调查清楚，或者直接驳回被上诉人的起诉。被上诉人的行为是对法律和法庭威严的严重不尊重，是在无端占用和浪费国家司法资源。4、本案转换为简易程序，理由不充分，程序不合理。根据一审法院送达上诉人的《小额诉讼须知》&三程序转换问题人民法院审理中发现当事人诉请涉及人身关系争议，财产确权争议等金钱给付之外的争议，或者案情复杂，不宜适用小额诉讼程序的，经本院院长批准可以裁定按简易程序的一般性规定处理或将案件转入普通程序。按简易程序一般性规定处理的，如双方均未提供新证据且案件已经开庭审理的，可以不再开庭审理；案件转入普通程序的，应组成合议庭，重新开庭，继续审理。本案首次开庭被上诉人提请的民事诉讼状，没有出现不适宜小额诉讼程序的争议，案情也不复杂。至于起诉状和证据中存在的诸多问题和前后矛盾，被上诉人没能逐一解释清楚，已经证明被上诉人上诉主体不明确，证据不充分，事实与理由叙述不清楚不准确，完全可以当庭驳回起诉。而且转入简易程序也没有当庭出示一审法院院长批准文件。但是，法庭没有当庭宣判，还是将本案转换为简易程序，并且当庭通知日15时，再次开庭审理，双方有新的证据在五日内举证。说明转入简易程序理由不充分，程序不合理。
二、一审转入简易程序再次开庭审理
1、对被上诉人证据的再次质证。日下午15时再次开庭。被上诉人补充出具了以下证据：1、营业执照（新换的证）、企业名称变更登记公告，证明目的：原告具有诉讼主体资格。2、华地学府名都前期物业管理服务委托合同、商品房买卖合同，证明目的：原告依据合同取得对小区的管理权。3、物业报告，证明目的：原告依据合同约定对小区进行物业管理服务的义务。4、照片一组，证明目的：被告所述事宜与实际不符。5、关于火灾的文件通报，证明目的：被告所述的火灾情况与实际不符。6、网络投诉记录单，证明目的：关于被告投诉的问题回复意见。7、环境测评报告，证明目的：该商铺符合开业条件。1.1证据1对诉讼主体资格的证明，被上诉人只是更换了新的执照，没能有效说明首次审理中多个不同地址问题，具状人与原告不一致问题，诉讼主体资格依然不明确。1.2本案的案由是物业服务合同纠纷案件。被上诉人在这次的证据2又举证《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》和《商品房买卖合同》两个合同，证明其依据合同取得对小区的管理权限，但是没有出示行政主管部门的批准文件，也没有出具其它能证明合同合法有效的有力证据。加上首次审理时，证据2所举的《前期物业管理服务协议》、《学府名都临时管理规约》和起诉状中提及的《前期物业服务协议》、《前期物业服务委托合同》，一共有三个合同，两个协议和一份《临时管理规约》，被上诉人究竟依据的是哪一个合同（协议），没有说清楚。首先，两次开庭，被上诉人一直没有出具《前期物业服务协议》、《前期物业服务委托合同》，也没有对《前期物业管理服务协议》和《学府名都临时管理规约》非上诉人签名问题做出有效解释，涉嫌伪造证据。其次，对起诉状中涉及的安徽华地物业管理有限公司与被上诉人的关系仍然没能说清楚。说明被上诉人服务合同关系履行的合同不明确，各合同、协议之间的关系不清楚，合同关系混乱。以上一审法院没有做重点关注，希望法庭做进一步调查审理。1.3在《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》和《商品房买卖合同》两个合同的第四章第二条都没有起诉状的事实与理由中第二段&根据《前期物业服务委托合同》第四章第二条的规定&等关于物业费和滞纳金叙述。进一步证明起诉状是胡编乱造的，逻辑混乱。是对法律和法庭威严的不尊重，是在无端占用和浪费国家司法资源，完全可以当庭驳回起诉。1.4在物业服务合同关系合法性和有效性没有得到证明的情况下，所有证据和证明物业服务公司的物业服务行为都是违法的无效的。证据3的证明目的：原告依据合同约定对小区进行物业管理服务的义务，是无效的。证据4照片为其它单元的照片，与本案无关。这不但不能证明其证明目的，反而证明服务缺陷普片存在。间接证明服务合同关系的不合法和无效性。证据5关于火灾的文件通报，完全证明火灾发生属实，说明物业服务中车辆管理不到位，引起火灾。证据6说明所投诉的问题属实，应依法恢复原状。证据7环评报告，与本案没有直接关系。所以物业服务合同关系是违法的无效的。本案作为物业服务合同纠纷案件，被上诉人自始至终都没能清楚的解释和提供其依法取得华地学府名都小区物业服务的完整有效的证明。并且在起诉状中存在多处产生质疑的表述，也未能当庭出示有效证据说明清楚。2、物业公司的服务内容和质量与其取得的资质应该相匹配，被上诉人的服务资质与《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》约定的服务质量要求不匹配。被上诉人出具证据2《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》第三条乙方（被上诉人）提供的前期物业管理服务应达到一级服务质量标准。首先，被上诉人出具的最新的物业服务资质是二级（暂时还不能证明该二级资质证明属于被上诉人的），从资质上就没有达到服务质量标准要求，同时也说明被上诉人不具备合同要求的服务标准的服务资质，说明服务合同无效。3、被上诉人签订《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》途径的合法性的质疑。根据《物业管理条例》第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。根据本条规定，物业服务企业依法取得对目标物业的物业服务，可以通过两种途径：第一种途径是参加物业建设单位的招标取得，应出具相关证据。被上诉人在日开庭时，没能当庭提供任何证明其依法取得服务华地学府名都的物业合同等服务文件的有效证据，在日再次开庭时出具了与安徽华地置业有限公司签订的《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》，并没有出具签订本合同的有效证据，所以该合同的合法性和有效性不能认可，不能作为被上诉人依法取得华地学府名都进行物业服务有效证据。第二种途径是投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。华地学府名都总建筑面积约30万平米，规模显然是不小。上诉人在日再次开庭时出具与安徽华地置业有限公司签订的《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》时，既没能同时出具签订合同的投中标有效证明，也没能出具被上诉人曾用名合肥华地物业管理有限公司的相关资质和华地学府名都物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准文件。所以，该合同的合法性和有效性不能认可，不能作为被上诉人依法取得华地学府名都进行物业服务有效证据。至于《商品房买卖合同》只能说明上诉人于日与安徽华地置业有限公司签订了购房合同，与本案没有同一法律关系，与被上诉人的服务合同关系合法性有效性没有关联。但是，可以证明被上诉人在一审起诉状中所述：&被告于日购买坐落于合肥市蜀山区269号华地学府名都小区&幢&号房屋&与商品买卖合同时间不符，间接证明被上诉人在首次审理中伪造证据，也证明民事起诉状的逻辑不清，前后矛盾。一审法庭完全可以当庭驳回被上诉人的起诉。
三、本案案由是物业服务合同纠纷案件，根据民事判决书，一审法庭的审理中，没有考虑本案的关键合同关系合法性与有效性，而是过于关注对服务行为的调查，要求对所在小区物业服务的不足和瑕疵进行了举证，以判定形成事实的物业服务合同关系，势决公正性不够。皮之不存毛将焉附，本案是物业服务合同纠纷案，物业服务合同的有数性是皮，物业服务行为是毛，只有先证明合同合法有效的前提下，才能裁判服务行为能有效性。否则，所有的物业服务行为都是违法的无效的，并且要对其违法行为进行追究：造成的损失责令赔偿。1、判决书没有关注合同约定的核心条款物业服务与质量。民事判决书中&经审理查明：日安徽华地置业有限公司（甲方）与合肥华地物业管理有限公司（乙方）签订《华地&学府名都前期物业管理服务委托合同》，约定：甲方选聘乙方对华地学府名都提供前期物业管理服务事&&&，仅侧重于乙方应该收取费用等条款，和关于上诉人应依约交费的条款。对于合同第二章服务内容与质量不做任何提及。根据《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》&第二章服务内容与质量第二条第5款车辆停放管理，第6款公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；&第三条乙方（被上诉人）提供的前期物业管理服务应达到一级服务质量标准。首先，被上诉人提供的最新物业服务资质是二级（暂时还不能判定是被上诉人的资质），从资质上就没有达到服务质量标准，同时也说明被上诉人不具备合同要求的服务质量的服务资质说明服务合同无效。所以，被上诉人违反了合同的第三条，至于被上诉人在资质不符名要求的情况下签订了本合同，上诉人保留追诉的权利。其次，在一审判决书中法院有如下表述：&被告王维荣主张停放在其楼下的其他业主的电瓶车引起火灾造成其损失，1本案不属同一法律关系，本案不予受理，其可另行主张。&上诉人认为，本案是物业服务合同纠纷案，本次火灾与本案有直接的同一法律关系。因为，上诉人所在单元一楼乡空层不是小区摩托车和电瓶车等非机动车停放点，其他业主车辆停在该处，说明小区车辆乱停乱放，现在依旧如此，被上诉人没有及时清理走，并且导致了日夜晚的火灾，对上诉人造成了损失，属于车辆管理不到位而导致的安全事故。说明被上诉人违反了物业服务合同的第二条第5款车辆停放管理和第三条乙方（被上诉人）提供的前期物业管理服务应达到一级服务质量标准和《物业管理条例》第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。火灾当晚消防车到达时，因大门之前被物业服务企业改装人行通道，导致车行门较小，消防车不能进入。同时，消防栓没水，不得不从各楼各单元收集过来的灭火器灭火。耽误最佳救火时机，加大了火灾损失。《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》第八章违约责任，第二十二条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量，应当按照当月物业管理费用总额千分之三的标准向甲方和业主支付违约金。第三，根据《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》第八章违约责任第二十四条，乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。被上诉人按照1.44元／㎡计算收取上诉人物业费，与合同约定的1.33元／㎡不符，涨价之前没有做任何告知，属于擅自涨价行为，上诉人有权要求被上诉人重新计算，依约双倍返还多收物业费。2、对一楼架空层用途及使用权益认定不服。
在一审判决书中，法院表述：&被告王维荣所居住楼层一楼设计为架空层，用作走廊通道，该架空层属于小区共用部位，其使用权益有小区全体业主享有，小区业主均可自由通行，被告主张原告擅自在小区绿地中修路将小区人、车流向引向其楼下架空层影响其生活，可另行主张，不能以此为由拒交物业费。&上诉人认为，一楼架空层是通的，但是不是小区主要通道。也没有相关法律证明单元楼的一楼架空层可以作为全小区的主要通道。物业公司擅自将前面绿化改为道路，人为地将小区的人流车流引向一楼架空层，将其变成全小区人车出行的主要通道，就属于严重的违约违法行为。与本案是同一法律关系，不需另行主张。因为，根据《物杈法》第十二章建设用地使用权相关规定第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物杈。此条说明建设用地可以在土地的地表、地上或地下分别设立。架空层为首层空间属于建设用地地表使用权，二楼以上的房屋均属于建设用地地上使用权，且后者的存在以前者的存在为基础和依附。当然建设用地地表使用权和建设用地地上使用权是相互独立的用益物杈，但是在架空层与其以上楼房作为建筑物的共同体的情况下，后者不可以离开前者。建筑物未出售给业主之前，二者均属于开发商所有。但是在架空层以上的楼房均出售给业主之后，土地使用权已全部转移为业主拥有。如果架空层却没有随着楼房的转让而转移产权的情况下，架空层是作为依附在土地之表面的建筑物，则是对楼房业主权利的侵占。因为业主在通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权，且应以该块土地的地表所必须附属的一定范围的上下空间为权利范围，即该块土地的地下（地下室）、地表（架空层）和地上（楼房）的使用权益均属于该楼房业主拥有。所以，一楼架空层应该由该单元所有业主拥有使用权益。不属于小区共有部位。判决书中：&再查，王维荣所居住华地&学府名都区&幢&层&室的一楼是架空层，现用作走廊通道，原告安徽华地物业公司在物业服务期间，在靠近该栋楼南面两条道路中间的绿地新修一条穿插该块绿地小路，被告认为原告此举改变了人、车流向影响其正常生活，原告为此在华地学府名都小区8幢楼一楼通道南门安置两个石球，放置了文明通行告示牌。&首先，调查说明物业公司擅自改造绿地为路的事实存在，没经过相应数量业主的同意，属于违约违法行为，应立即恢复绿化。其次，物业公司在通道南门安放石球，是8幢一单元业主长期反对，经市长信箱投诉后采取的敷衍措施，只是权宜之计，不改变其擅自改变物业设施事实，是严重的违约违法，是欺上瞒下行为，请求法庭应责令其立即恢复绿化。被上诉人以上行为属于违约违法行为，违反了《华地学府名都前期物业管理服务委托合同》第五条中&不得擅自改变物业使用性质和房屋使用功能&。《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定：（六）改建、重建建筑物及其附属设施。第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和笫（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第五十条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。首先被上诉人，改绿化为路，属于擅自改变物业使用性质和房屋使用功能，没有经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；其次，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，没有办理相关手续。属于严重违约违法行为，与本案是同一的直接的法律关系，并且由于开路给车辆乱停乱放创造了机会，引起火灾，是典型的安全事故。
3、关于火灾。火灾后被上诉人对一楼架空层部分进行了维修，而同属于受火灾污染的上诉人家中，被上诉人却置之不理。根据物业管理服务协议，物业管理条例第三十六条。被上诉人在维修架空层同时，对上诉人家中受损部分进行维修。总之，一审法庭在没有判定的物业服务合同关系有效的前提下，对本案进行如此判决，判决公正性不够。所以，被上诉人提请法院：1、由于被上诉人违约违法在先，应依约双倍返还上诉人多交的物业费，并驳回被上诉人滞纳金主张，直接驳回被上诉人的民事起诉状，由被上诉人承担所有上诉费用。2、请求依法判决被上诉人限期恢复楼前绿化，并公开道歉。3、请求依法判决被上诉人就日夜晚火灾对上诉人造成污染进行维修维护或赔偿，并公开道歉。4、请求依法追究被上诉人一审中伪造证据行为。并依法判决被上诉人的违约违法行为严重侵害上诉人姓名权、名誉权、人格尊严杈和健康权，赔偿上诉人精神损害抚慰金51187元整。（安徽省全年城镇居民人均可支配收入元，元，元，日-日，计1＋287元）。综上所述，上诉人认为，根据《合同法》第一章第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。被上诉人的二级服务资质是不能达到合同约定的一级服务质量标准要求的，被上诉人不具备相应民事权利能力和民事行为能力。首先要求被上诉人能清楚有效地说明其物业服务合同关系。其次，在证明服务合同关系合法有效的前提下，评判被上诉人的违约行为后，上诉人会依法依约履行合同。基于上述事实，特依法提起上诉，请法院依法撤销一审判决，并依法改判。上诉请求：1、撤销合肥市蜀山区人民法院（2014）蜀民二初字第00906号民事判决，并依法改判。2、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。
华地物业公司辩称：同一审庭审意见，请求依法驳回上诉请求。
二审期间，双方未提供新证据。二审查明的事实与原审一致。
本院认为：华地物业公司名称变更经工商部门核准登记，系合法有效行为，其对以原名称合肥华地物业管理有限公司所签订的前期物业管理服务委托合同中的权利义务，依法由华地物业公司承受。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。王维荣作为华地学府名都小区业主，应当按时交纳物业费，华地物业公司对该小区提供物业服务，依法具有收取物业费权利，且收费标准已经物价部门核准，按核准标准收费证据充分。王维荣认为华地物业没有主体资格及提高收费标准的理由，本院不予采信。关于王维荣上诉称华地物业公司擅自改道及火灾损失的侵权问题，与本案华地物业公司主张物业服务费的物业服务合同关系，非同一法律关系，王维荣应另行主张。王维荣上诉理由不能成立，本院对其上诉主张不予支持。一审法院在诉讼程序和实体方面就本案的处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王维荣负担。
本判决为终审判决。
审& 判& 长　　钱爱民
审& 判& 员　　陈　烜
审& 判& 员　　程亚娟
二〇一四年十二月五日
书& 记& 员　　张　琪
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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