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旅游地产运营模式及对策研究
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旅游地产运营模式
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新闻24小时排行2013年旅游地产运营模式面临大考
中研普华报道：
相关研究报告
　　原标题：地产频现滞销 运营模式面临大考
旅游地产在遭遇蜂拥而至的投资热潮之后，已经开始面临消化难题。相关数据显示，2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，而当大部分旅游地产的投资者年收益率仅在3%～4%左右徘徊时，市场不得不重新考虑旅游地产是否出现泡沫及其解救之道。
　　在旅游地产项目扎堆，空置率高涨的情况下，如何提升投资收益率，以拉动项目销售，正成为众多开发商共同面临的难题。
　　滞销显现
　　“我在青城山和（楼盘）投资的房子最近几年的收益率很不理想，不仅房价上涨缓慢，甚至由于供应过多面临下降的危险。”在成都有着多年旅游地产项目投资的陈志军表示。
　　近年来，各路资金热炒旅游地产概念，曾吸引了中国房企超过半数的开发商投身其中，仅2012年投资总额就超过万亿元，但旅游地产的销售和投资收益却让业界颇感迷茫。
　　“现在一天到访的客人还没有售楼人员多，售价已经2年未进行调整了，但项目也仅卖出去一半左右。”青城山一项目的销售主管告诉记者，仅在青城山一地旅游地产就接近100个，同质化竞争是个难以回避的话题。
　　同样因为投资增长过快，严重滞销，已售项目出现空置潮的现象还发生在、、、海南等地的旅游地产项目中。
　　受国际旅游岛的政策红利影响，海南旅游地产投资一度呈井喷态势，但过度投资以及市场消化力不足等弊病正在显现，高库存成为当地项目的一道“硬伤”。来自海南当地机构、未经官方证实的统计数据显示，截至2012年11月，库存量最少的三亚（楼盘）为11万平方米，按去年的销售速度需要两年时间消化。库存量最大的陵水为188万平方米，需要消化101个月。海口楼市库存消化周期则需要50个月，文昌需要46个月，琼海需要61个月。
　　此前在海南调查获知，日凤凰岛一期700套开盘当天销售一空，均价高达6.5万元，创下海南最高房价纪录和总量销售纪录，当年二期开盘，销售均价更是达到8.5万元/平方米，最贵的达13万元/平方米，缔造了一个“传奇”。而如今，凤凰岛房价只有2010年开盘价的六成左右，部分业主已经套牢。
　　圈地隐患
　　虽然滞销行情已经显现，但并未阻挡开发商急行军挺进旅游地产的步伐。
　　近日，龙湖地产高调推出总投资450亿元，占地3.3万亩的云南仙湖锦绣项目。而在2013年初，因在冰岛买地而声名大噪的中坤集团董事长黄怒波也高调推出了在云南普洱市一个总投资达500亿元的高端旅游休闲度假项目。据了解，该项目总占地面积达到60平方公里。
　　在旅游地产板块一直保持激进作风的雅居乐风格依然，陆续在云南腾冲、瑞丽等地打造大型综合旅游度假项目，项目占地面积约64000亩，计划总投资超过400亿元。
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咨询QQ:918461万达旅游地产的运作模式&&&
发表时间： 13:20:11
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幻龙九封尽
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幻灵九峰尽
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&&一种新的万达旅游地产开发模式，从探索到成熟，不会是一个简单的过程。万达的万达旅游地产开发模式同样如此。长白山国 际旅游度假区项目，总占地18.34平方公里(约2.75万亩)，总投资200亿元。项目分南、北两区，北区为“旅游服务区”，包括行政中心、医院、学 校、长白山万达广场以及住宅区，占地5平方公里;南区为“体育休闲度假区”，包括滑雪场、酒店群、旅游小镇和度假公寓，万达旅游地产占地13.34平方公 里。自2010年5月底，万达集团领衔六方股东共同投资的长白山国际旅游度假区万达旅游地产项目，南北两区全面开工以来，已经过去了近一年的时间。作为万 达集团最早启动的万达旅游地产项目，长白山经验，将为万达旅游地产这一新版块提供重要借鉴。　　该项目紧邻长白山脚下，万达旅游地产开发用地主要 为林地和弃置地。所有的道路建设、市政配套，如供水、排水、供暖、电力、燃气等市政管网的覆盖，都由万达在内的六方股东来完成。除此之外，六方股东还要承 担行政中心、医院、中小学幼儿园等的建设。这相当于投资方承担所有的投入在原地起一座新城。　　与滑雪场等体育运动万达旅游地产项目所在的南区相 比，以行政、居住为主的北区，其公共设施的建设投资任务更为繁重。以土地合作开发的模式吸引中小型开发商，来推动项目的快速建设和利润快速回报，万达旅游 地产是万达最初的运作模式。长白山公司已通过公开摘牌的方式拿到项目中各地块的土地证，北区41块住宅用地是计划合作开发的主要部分。长白山公司希望将这 些地块转让给新来的中小投资者，通过土地的转让实现资金的迅速回笼。长白山公司进行了大规模的项目推介活动，以吸引中小型开发商合作开发。然而，这一模式 在后期的运作中面临挑战。　　2010年以来旅游房地产宏观调控开始，大环境的改变使开发商对地产业的预期以及万达旅游地产开发企业自身的经营状 况都发生了变化;此外，因为长白山项目还处于前期建设阶段，配套、道路等不成熟，度假区还没有开业运营，这些都成为影响新来投资者的因素。一位在去年曾参 加过长白山项目推介的吉林本地开发商说：“初期是有一些接触，但是后来就没有合作了。就我们自身的条件来说，还是以长春市的市场为主，去长白山发展的条件 还不成熟，包括在管理、成本控制等方面。”目前正在开发中的住宅项目，还都是由长白山公司进行，并没有新合作者进入。　　“现在我们调整了开发的 步骤，已有4家开发商签了合同，但是现在不急于让他们进来。”万达集团总裁助理、长白山公司总经理邢文明表示，“现在最主要的是加紧基础设施的建设，包括 道路、行政中心、学校等，夯实基础。栽下梧桐树，才能引来金凤凰。”随着长白山公司万达旅游地产开发策略的调整，其也拓展了住宅项目开发的范围。去年进行 项目地块推介时，长白山公司只开发了一个住宅示范万达旅游地产项目，即位于北区最边缘的长白山?明珠万达旅游地产项目新增了长白山?明珠二期、紧邻北区商 业中心的长白山?北纬41&、南区的长白山高端居住项目。　　在今年新增的住宅项目都是位置最好的项目，如北纬41&，紧邻北区未来的商业中心万达广场，而南区万达旅游地产项目则是南区所有高端居住区中，离滑雪场最近的地块。万达发力培养市场的决心由此可见一斑。　 　 如此大规模的投资万达旅游地产，让万达陷入了圈地和资金的质疑。对此，万达某内部人士告诉中国房地产报记者，对于每一项投资行为，万达均是经过严格论证 的，不会存在资金的问题;王健林也曾表示，外界是对项目总投资简单相加后，质疑投资高风险，但“总投资不等于当年投资，我们宣布的总投资是从项目开始到结 束的总额。”“每个文化旅游城项目都宣称是几百亿元投资，实际上万达自己拿出的只有十几亿元，万达很多项目都有合作伙伴，并不是自己全部投资，另外，万达 在项目建设过程中也会通过商业、住宅项目回笼一部分资金。”魏长仁表示。　　 万达旅游地产项目分为两类：一类为文化旅游城，以文化、商业、旅游和酒店为主，主要由万达自己投资开发，这类项目通常位于靠近城市位置或未来城市商业中心规划区，是万达广场的升级版本，哈尔滨、武汉、南昌和合肥等项目均具备类似特征。　 　 另一类为度假区项目，是由万达联合泛海集团、联想、用友、一方集团、亿利资源等8家企共同开发，主要以旅游度假为主，与文化旅游城偏重于商业不同，这类项 目更多倾向旅游度假，如长白山、大连金石滩、西双版纳项目均由上述联合体共同开发，搁浅的福州和武夷山项目也均属于此类。　　 王健林曾在公开场合表示，万达每个万达旅游地产项目注册资金为30亿元～40亿元，其中拿地成本和启动资金需要8亿元～10亿元，项目投资时“万达拿出35%～40%的注册资金，银行融资30%左右，剩余靠预售款收入解决”。
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