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XX小型住宅小区前期物业管理简要方案
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新建小区入住率低 业主反映物业管理费太高
9月10日，巴彦淖尔市临河高新世家小区的住户徐先生反映：“物业不让业主把电动车停在地面上，要求必须停在地下车库里，管理费150元/年，收费太高了。” 徐先生介绍，8月11日开始服务小区的德尔康物业公司开收停车费，除了收取150元的电动车停车费外，还额外收取10元的自动充电器卡费。“车库里有自动充电器，插卡才能给电动车充电，给卡里充30元才能使用。”徐先生算了笔账，停车费150元，加上办理充电卡和电费，一年大概要交200元左右。 德尔康物业公司负责人郝志平接受采访时介绍，曾有业主反映电动车管理费收得太高，但得知物业承诺车库24小时监控，如果车辆丢失，业主可以拿购车单据找物业，物业会按原价赔偿后，就觉得收费是合理的。“小区面积小，电动车停放在地面上不便于管理，公共空间也被挤占了。非机动车地下车库有400多平米，内置50个自动充电器，实行24小时无死角监控。还有两名工作人员负责日常巡逻和卫生清扫，电动车停放在车库里安全又方便。”郝志平说，收费标准是依照本地市场价格制定的，人员工资、照明和监控的费用加起来，每年收每位停车业主150元还不够。 巴彦淖尔市市住建委房产物业科科长袁平说：“目前，物业费和停车费的收取已经市场化了，物业与业主委员会协商后，就可以确定收费标准。” 据了解，高新世家小区共有316户住户，已入住30多户，100多户正在装修。因为入住率小，该小区暂时没有成立业主委员会。“成立业主委员会后，如果业主认为收费高，物业会和业主委员会协商调整价格。”郝志平说。 &
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我有话要说物业小区业主入伙模拟100问
1、& 小区的绿化率是多少？
（事前了解）
2、& 办理入伙时要带哪些证件？
答：入伙通知书，业主的身份证及复印件，业主及家人照片。
3、& 办理入伙能否找人帮助代办？
答：您可以委托他人来办理，但要有委托书。
4、入伙总共需交多少费用？
答：办理入伙时需要交纳半年的物业管理费。
5、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？
答：不行，在您收到入伙通知书和我公司以公告形式通知之日起就要交纳物管费了。
6、& 已办理入住，但不打算装修，能否只收一半的物管费？
答：不行，根据现行的相关法律法规，即使暂不入住，也要全额缴纳物管费。
7、& 为什么一次要交纳半年的物管费？
答：入伙前期业主多忙于装修等事情，很少入住，物业公司同业主联系较困难，为了方便工作，请您配合一次缴半年的。谢谢！
8、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？
答：计费面积以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准。
9、公共区域的照明费用，谁来负担？
答：公共区域的照明一般指楼房的楼梯、门厅、走廊等地方的照明，这部分能源费用应由受益人承担，一般惯例是，按单元门进行分摊费用。因此，住户除了缴纳本户所用能源费用外，还应缴纳分摊的能源费用。
10、电梯费用，低层住户是否应承担？
答：电梯是楼内全部产权人的共用财产，因此电梯运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。但作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6：00－24：00不间断运行，24：00－6：00应有人值班，而且必须保证层层停梯（未设计的除外）。
11、所收的费用，经过政府主管部门同意吗？是否有备案？
答：那是肯定，全有备案。我们不会乱收费的。
12、物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办？
答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见。
13、为什么前期服务协议物业公司是甲方？
答：协议的双方是平等的，如果您觉得作为甲方重要，将来业主委员成立后，重新签的服务合同时，将业主放在甲方也是一样的。
14、房屋存在质量问题怎么办？
答：房屋都是经过验收的，不会存在质量问题，如果出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改。
15、哪些房屋的质量问题属于保修范围？
答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。
16、房屋出现了面积误差，我可以不收房吗？
答：如果误差在允许范围内，您就得收房，如果超出了允许范围，您可以选择处理的方式。
17、 我们小区装的是什么样的电表？是不是分时表？
答：装的不是分时表，国家现在用电紧张，我们为您安装的是普通电子表。
18、 配套的防盗门质量合格吗？
答：肯定是合格的，也都是经过质量验收的。您可以放心使用。
19、防盗门要是出现了问题，导致了失窃，责任由谁来付？
答：我们可以协助业主进行鉴定如果确实是防盗门的质量问题，我们会协助业主向防盗门厂家索赔。
20、为什么要填写业主入住登记表？
答：可以方便我们遇到紧急事情时与您联系，也可以方便派出所的户籍管理工作。
21、 留下电话和档案，物业公司会不会泄漏？
答：请您放心，没有经过您的授权和同意，我们是不会将您的资料外泄的。
22、 你们能将政府验收的各项资料提供给我们看吗？
答：可以。
23、 办了入住手续后，两书就可以发下来的吗？
24、& 什么时候成立业主委员会？
答：入住率达到50%以上，或者第一套住宅交付满两年时，就可以筹备成立业主委员会。
25、& 我的房产证什么时候可以办下来？
答：具体情况请询问房开公司销售部。
26、今后的生活垃圾是自己带下来，还是有专人上门收？
答：自己袋装化后，放到指定地方，我们会有专人清理。
27、入住后能否装伸缩晒衣架？如果不行是为什么？
答：不行，因为伸缩晒衣架影响美观，影响小区的外立面
28、入住后能否封闭阳台？如果不行是为什么？
答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划。
29、入住后能否安装防盗网？如果不行是为什么？
答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，严重降低了小区的外观档次。如果业主确实须装防盗网，可以装在窗子的内侧。
30、入住后能否安装雨阳棚？如果不行是为什么？
答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，国家法规也是严厉禁止的。
31、能安装太阳能热水器吗？如果不行,为什么？
答：不行，因为影响了外立面，破坏了整个小区的规划，装在楼顶也会破坏防水层，造成漏水。
32、窗户没有纱窗怎么办？
答：您可以安装您自己喜欢的样式。
33、业主外出，门窗均好，家中被盗责任由谁承担？
答：根据物业服务合同，如果我们按服务合同的要求履行了职责，此项责任就不由物业公司承担。
34、办理入住，房屋存在的问题，你们什么时候能修好？
答：我们会根据《房屋质量保证书》上的承诺时间为您解决。
35、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？
答：不是，只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。
36、修好后，是否书面通知？
答：修好后，我们会电话通知您。
37、办理装修需要哪些手续？
答：业主提出申请，装修队提供相关的营业执照和资质证明，施工图纸。
38、装修人员一定要一同办理手续吗？
答：是的，他们需要一同办理。
39、装修公司一定要是正规的装修公司吗？能否请熟人装修？
答：根据国家建设部第110号令，装修必修选择有资质的装修公司，我们建议您不要请熟人装修。
40、装修需交纳哪些相关费用？
答：装修押金，建筑垃圾清运费，施工人员出入证押金和工本费。
41、为什么要收装修押金？
答：因为施工队在装修过程中，会出现很多意外的情况，影响其它业主正常生活。收押金，可以督促施工队及时解决问题，保障您和其它业主的权利。
42、自己熟人装修能否不收押金？
答：那不行，请施工单位和熟人进行装修是一样的。
43、为什么收了物业管理费后，还要收装修垃圾清运费？
答：管理费只包括生活垃圾的处理，而装修会产生大量的建筑垃圾，管理处必须请相关单位进行清运。
44、垃圾能否自行清运？如果不行，为什么？
答：不行，因为装修垃圾在堆放时没有办法分清是那一家的，往往会造成纠纷，另一方面，自家的装修垃圾因为数量少，往往会出现堆放时间长的问题，影响了小区的环境，所以装修垃圾由物业公司安排环卫部门统一清运。
45、我家只是简单装修，没什么垃圾，能否少收点费用？
答：不行，因为有的业主装修垃圾较多，有的垃圾较少我们不好核准收费标准，所以统一按建筑面积算。
46、建筑垃圾有没有指定的堆放点？
答：有，装修垃圾按指示牌的地点堆放。
47、装修为什么不能用红砖？
答：红砖它破坏土壤同时也影响楼宇的承重结构，国家已明令禁止在建筑上使用实心红砖。
48、装修施工人员为什么不能在房内留宿？
答：装修人员成份比较复杂，夜间容易出现问题，极易影响到其它业主。
49、装修人员能否在施工房间内做饭吃？
答：不行，在施工现场易燃烧材料和化学品较多做饭不安全，有很大的安全隐患。
50、要更改装修方案还要办理哪些相关手续？
答：直接到管理处申请，申报更改方案。
51、楼梯间进入不了装修大件材料怎么办？
答：按装修的需要，将大件的装修材料合理分解。
52、本小区属哪派出所管辖？
答：***派出所。（事先了解）
53、要迁移户口怎么办理？
答：带户口本和房产证或购房合同到派出所办理，具体事宜可咨询派出所。
54、入住后电费、水费、煤气费到哪去交？
答：可以直接到相关部门交，也可以委托银行托收。
55、电话、有线、宽带要自己去办理开通吗？
答：是的，也可以委托管理处统一办理。
56、有线，宽带是哪一家公司的？
答：有线电视是贵阳有线电视，宽带网是电信（联通/网通）。
57、物业公司提供哪些特约服务？
答：特约服务项目很多，我们将在管理处予以公示。
58、小区是否执行24小时封闭管理？
回答根据小区具体情况。比如：全封闭、半封闭、开放式等。
59、监控室是否有专人24小时值守？
答：是的。
60、忘了带卡，可以帮助开门吗？
答：在我们确定业主身份后，可以帮助开门。
61、放置空调外机的位置不够怎么办?能否自己找位置放？
答：不行，如果出现位置不够的情况，也需要物业公司统一进行安排。
62、能不能养宠物？
答：养宠物必须有养犬证，且必须圈养。
63、能否自行改煤气管道？
答：不行，改煤气管道必须由煤气公司专业的人员进行。
64、对讲位置不好，能否自行改装？
答：不行，需通过厂家专业人员进行改装。
65、预留的空调孔位置不好，能否自行在外墙钻孔？
答：不行，住宅的外立面是绝对不允许被破坏的。
66、小区物业财务收支情况会定期公布吗？
答：不会，因为我们的物业服务是承包制，不需要向全体业主公布财务收支情况。
67、业主车辆停放费用标准是多少？
答：具体见服务协议。
68、如果车辆丢失，划坏，物业负责赔偿吗？
答：不负责，您所交纳的费用是场地维护费和场地租金，不包括保管费。
69、小区水景多长时间换一次水？
（根据实际情况回答）
70、家里下水道装修时堵了，是物业负责修吗？是否也要缴费？
答：不是。是由装修施工队负责，我们也可以为你维修，但您需要交纳相关成本费用。
71、小区内的路灯亮灯时间？
答：晚七点到早上六点，且根据季节进行调整。
72、附近好一点的幼儿园、小学、中学，是哪一所？
答：**小学和**中学。（事前应通过现场了解回答）
73、我们这里的邮政编码是多少？
(事前了解)
74、高层有没有水箱？是一次供水还是二次供水？多长时间清洗一次？
答：本小区非电梯房为常压供水，电梯房为二次供水，二次供水的蓄水池在地下。我们会按卫生防疫部门的要求定期清洗蓄水池，一定会保证您的健康。
75、收房时没有漏水现象，可否不再做二次防水？
答：建议您最好要做二次防水，因为在装修施工的时候有时会对防水层有一定破坏，做了二次防水就会更放心。可以少花钱解决大问题，因为一旦装修完成后发现漏水再重新做防水，损失就更大
76、物业电话24小时都有人接听吗？
答：对。物业管理处24小时有人接听。同时公司24小时投诉电话5213213，也是24小时有人接听。
77、市政等相关职能部门的电话是多少？可否提供？
答：可以提供，在我们发放的业主手册上就有。
78、要是停电了，没有电梯使用该怎么办？
答：本小区配有发电机组，在短时间内就会供电。
79、小区今后会安排哪些有意义的社区活动？
答：管理处有开展很多有意义的活动，在开展前会广泛征求业主的意见。
80、本小区属哪个社区居委会？
答：***社区居委会。（事前了解）
81、我们家用电最大功率是多少？
答：&& KW（事前了解）
82、您知道业主委员会怎么组建？
答：住宅小区入住率达到50%以上或住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处召集一次业主大会，选举产生业主委员会。第一次业主大会也可由业主自行组织召开，选举产生业主委员会。
83、小区物业管理服务包括哪些事项？
⑴ 共有部分的使用管理、维修养护和更新；
⑵ 共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务；
⑶ 绿化养护；
⑷ 治安防范服务；
⑸ 清扫、保洁服务；
⑹ 车辆进出和停放的管理；
⑺ 按照业主、使用人的要求，及时提供房屋自用部位、自用设备的有偿应急维修服务；
⑻ 住宅区工程建设和维修档案资料的保管；
⑼ 物业维修专项资金的帐务管理；
⑽ 其他物业管理服务事项。
84、物业管理服务费、车辆管理服务费收费这么高，依据是什么？
答：物业综合管理服务费、车辆管理服务费是由物价局会同市房地产行政管理部门，依照《中中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通建设标准和高标准制定全市统一的指导价。具体收费标准由物业公司经物价局审批、核准并备案，应明码实价，挂牌公布内容。
85、物业管理公司服务质量不高，业主就可以拒缴物业管理费吗？
⑴ 不能。业主应按时缴纳物业管理费，否则物业管理公司由于经费不足，将无法开展管理工作，服务水平下降。
⑵ 业主有意见，有权要求物业管理公司改正。
⑶ 如果物业管理公司在实施物业管理过程中有违反前期物业管理服务合同的行为，作为业主，可以追究其违约责任。
86、物业管理费是从什么时间开始收取？
答：物业管理费是从业主入伙起开始收取。所谓入伙，是指业主收到入伙通知书就视为入伙。在您办理入伙手续时，须一次性预交不超过半年的物业管理费。
87、物业管理是为售楼服务，还是为业主服务？
答：“为业主服务”是物业管理公司不变的宗旨，业主才是物业公司服务的主体，且委托式物业管理小区不存在为售楼服务的因素。
88、物业管理的目的是什么？
⑴ 为业主创造一个整洁、舒适、安全、优美的工作与生活环境。
⑵ 提高物业价值，延长物业使用寿命，使物业发挥最大使用效能。
89、业主能否自己管理物业?
物业的整体性特点决定了不可能由业主各自分散进行维护管理，必须通过政府行政主管部门资质认可的专业机构（物业管理公司）来操作。物业管理公司既对业主提供经营性服务，又对公共利益实施有效管理监督，包括代替政府履行部分城市设施和管理与维护（如绿化、消防设施等）。
面对复杂的管理与服务，作为业主显然不能自己管理。因为每位业主的工作岗位不在此，也就没有更多的时间投入到物业的管理上，所以说，业主自己管理在法律上和现实中都是行不通的。
90、物业管理的针对特约服务有哪些内容？
答：应业主要求提供的户内维修、代收代缴代办、中介服务、家政服务、特殊性保管服务等等。如代收代缴水电费，代买车票、机票，室内保洁，代请保姆，保管车辆等服务。
91、住户装修有哪些禁区？
⑴ 不得破坏房屋主体结构和房屋结构。
⑵ 一定做好房屋二次防水。
⑶ 地面装修材料的重量不得超过规定重量。
⑷ 不得擅自改动排水管道、煤气管道。
⑸ 不得改变使用性质。
⑹ 不得占用物业管理区域内的道路、场地。
92、业主装修房屋应注意哪些事项？
答：业主装修房屋，应当事先将装修方案告知物业管理处，并与之签订装修管理协议，遵守业主公约，并按房屋安全使用规范的要求进行装修。
93、业主装修为什么要事先告知物业管理处和办理有关手续？
首先装修管理是物业管理的一部分，房屋装修关系到房屋结构、房屋外统一后期物业管理等问题。装修管理的目的，是要保护业主自身利益，使业主有一个安全、舒适、优美的居住环境。
⑵国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。
94、为什么装修垃圾要由物业公司统一清运？
⑴ 方便业主，免去业主负担。
⑵ 保障小区公共卫生环境。
95、为什么装修押金要完工一段时间后才退还？
⑴ 房屋装修质量必须有一个使用周期，方可看出装修真正质量。
⑵ 对施工队有一定制约，对业主的装修质量、保修服务有一定保障。
⑶ 因施工质量问题造成业主、小区公共设施损失的可有一定补偿。
96、房屋装修为什么要选择专业施工队伍？
⑴ 专业队伍有专业的技术人员对各方面施工规范比较熟悉；施工程序规范，对装修的质量有一定保障。
⑵ 有一定的公司信誉，有利于房屋的保修；有利于物业公司的装修管理。
⑶ 没有执照与资质的施工队伍，根据装修行业规定没有承接装修工程的资格。
97、您知道严禁住户自行安装有碍外观的设施是为什么吗？
答：为保障小区房屋外观的整齐划一，物业公司严禁自行住户安装如防盗网、雨阳逢、花架、伸出式晒衣架、封闭阳台等等。如果确有需要物业公司将组织业主统一安装。
98、在已交纳停车费的情况下，车辆在停车场被盗，物业负多大责任？
答：物业公司收取的停车费是小区卫生、道路维护费、看管人工资、车位使用费，并非车辆保管费。小区停车场与车主之间是车位有偿使用关系，对被盗车辆不负有保管义务，对丢失的车物业公司没有过错，不承担赔偿责任。物业公司可与车主协商适当给予补偿。
99、业主家被盗，损失是否由物业管理公司赔偿？
答：物业管理公司在住宅小区内开展治安管理，主要是保证小区公共环境的治安秩序，同时也有防范小偷及其他作案者进入小区，保证小区家庭安全的作用。
业主家被盗，物业公司是否有责任进行赔偿，主要取决于两个因素：
⑴ 是内盗还是外盗。如是内盗，物业公司是无能为力的，也是难以防范的。因为小区内的住户家庭都是亲朋好友，无从判断。
如是外盗，要分析物业公司有没有作为。如是门岗在岗时，而且巡查岗巡查力度正常，作案者是通过其他途径进入小区作案的，物业公司不承担主要责任，也不应赔偿业主损失。反之，作为物业公司要承担连带责任，根据损失量的多少，物业公司的失职程度作相应的处理。
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