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房产西游（四十六）签合同办按揭 回款才是硬道理
不管你卖了多少房子，不管你业绩多么出色，不管你的知名度和美誉度有多高，这些都不能说明问题，只有把钱收回来才算是功德圆满。因此，猪八戒把回款定为了这段时间销售部的一个重要工作任务，全力督促客户签合同办按揭。
猪八戒给铁扇公主下了死命令：所有买房的客户必须在三天之内签好合同！按揭买房的一定要付清首款！一次性的就更不用说了，三日内付清！
铁扇公主指挥着售楼小姐们开始给客户打催促电话，大部分客户也都很听话，乖乖的就答应了三天内一定过来签合同付钱。可还是有少部分特别是外地的客户，说在三天之内赶不到，就想尽量往后拖一拖。
“这个不行！”铁扇公主听到售楼小姐的反馈后严厉的说，“回款是咱们这个月的死任务，谁要是完不成的话谁就扣提成！”
“那可怎么办啊，我的好几个客户都是在深圳、上海那边啊，三天内肯定来不到啦！”
“他真的过来还要得了三天？！上海到这里两个半小时的飞机，来来来，我教教你怎么办，真是的，连催人都不会！”
铁扇公主极不耐烦的给售楼小姐出了个主意，她不是因为把自己的绝活透露出来而不耐烦，是为售楼小姐们连这么简单的伎俩都不会而生气！
售楼小姐开始将铁扇公主的绝活付诸实践：“陈先生啊，请您在三天内过来把合同签了吧，另外把收付款给付清了。”
“唉呀，真是不巧啊，我这几天事情实在是太多了，抽不开身啊，而且我离锦城又那么远，过来一趟多不容易啊，往后推推吧。”
“陈先生啊，这样确实不行啊，我们公司规定了三天内必须签合同的，要是您不过来我都要被扣工资啊。再说，还有好几个上次没有买到的客户都在紧紧盯着您这套房子呢，他们说只要您以退房他们立即就下单。您看，要是您三天内过不来，我们就只能算是您默认退房了，到时候您的这套房子被别人抢去了那可怎么办呀？”
到这个时候，大多数不愿来的客户基本上都会说：“好吧好吧，那我尽量抽时间过来吧。”然后三天内保准到售楼部。但还是有个别的人仍然在推托，他们觉得售楼小姐在骗自己。于是，售楼小姐就要使出杀手锏了，她要让客户知道自己不是在“骗”他。
接下来，售楼小姐就会随便请一个朋友给这个死活不来的客户打个电话：“喂，请问您是陈先生么？”
“我是！您是？”
“噢，您是不是在金田南庭定了一套房子啊？”
“这你怎么知道的？你到底是谁？”
“我也是准备买金田南庭房子的，不过上次排号没买到，向您打听打听您定的房子还要不要，如果不要的话退之前麻烦您给我说一声，我要买，我实在太喜欢金田南庭了，买到后我一定请您吃饭！”
“不卖！”客户那头啪一下就把电话给挂了，之后，八九不离十就给售楼小姐打电话，而且十拿九稳的开头都是非常生气地：“刚才有个陌生人打电话给我说要买我定的房子，我的电话号码其他人怎么会知道呢？”
“其他人？不会吧，陈先生，一定是您的朋友吧！”
“什么朋友？！我都不认识！”
“那肯定就是上次您过来订房的时候，旁边那些没排到号的客户偷看了您填写的资料，现在啊好多人都这样做，背着我们私下跟客户联系退换房！但我们也没办法，大多都睁一只眼闭一只眼就过去了。”
“什么？这种事儿你们也不好好管管！真是的，算了算了，我明天就过来签合同！”
“好的，陈先生，那我们就明天见哦。”这家伙，忽悠功夫比我们赵大叔还厉害。
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房企缺钱吐槽银行扣按揭回款
客户从银行贷不出钱来，成交量怎么可能高。
编者按：全国楼市一片趋冷的关键原因究竟是不是限购，想必是仁者见仁智者见智。但不可否认的是，限购至少是原因之一。对于地方政府而言，取消限购却是当下唯一手中“可控”的开关。那么，在把这个开关扳回后，市场会给面子吗？
有业内人士指出，地方政府对土地财政的依赖，是诱发松绑楼市“限购令”的主要原因。
进入7月份以来，解除限购的城市数量每天都在增加。7月25日，随着西安、无锡明确松绑限购，在46个限购城市中，已经有23个城市对限购政策进行了微调，占此前执行限购政策城市比例的一半。此外，有传闻称石家庄也将在8月1日对限购政策进行调整。
而据《证券日报》记者统计，仅7月份以来，已有包括济南、海口、杭州、苏州等10个城市松绑了限购政策。
中原地产首席分析师张大伟表示，预计未来还将有10个以上的城市对限购政策进行松绑。不过，从目前已经松绑限购城市的成交量来看，限购调整对楼市影响有限，回暖行情在绝大多数城市都没有出现。
对此，有上市房企高管对《证券日报》记者表示，“客户从银行贷不出钱来，成交量怎么可能高。我们现在有几个亿的应收款拿不回来，就是银行不放。有家银行7月份给了8000万元的额度，我们这个区域的老总高兴的连喝几杯酒。关键这是按揭回款，本来就是我们的钱。你想想看，卖出的都拿不到，何况新申请贷款的客户呢”。
张大伟也认为，“限购在目前市场情况下，除一线城市外，在其它城市只是影响市场变动的最小因素。当然大规模的松绑，对者的心理肯定会有一定影响，但楼市能否回暖主要还是看信贷方面的调整”。
各地限购调整
务求“精确打击”
为了刺激楼市的回暖，各地根据自身实际情况，在松绑限购的政策上也不尽相同。
据记者了解，西安市住房保障和房屋管理局7月25日公布了限购政策的三项调整，一是来西安市就业、创业的普通高校毕业生，在西安市无住房的，可购买一套住房；二是居民家庭为改善居住条件购屋时，可不再申报其已拥有的非成套住房、砖混结构住房或60平方米以下的住房；三是加快小套型房屋和二手住房市场流通，60平方米以下的住房和砖混结构二手住房可由居民家庭根据需要自主购买。西安市房管局有关负责人表示，出台这些规定是为了适应西安市建设国际化大都市和加快建设丝绸之路经济带新起点的要求，也是为鼓励人才到西安就业创业和支持居民改善住房条件。
而2011年西安出台的限购政策规定，已拥有1套住房的西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供在西安市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非西安市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在西安市辖区内向其售房。
相比于西安针对小户型的松绑，无锡则正好与之相反。
7月25日，江苏无锡方面宣布取消对90平方米（含）以上住房的限购。本地人及外地人在购买90平方米以上住房时，套数不再设上限。这一政策只针对无锡市区，不含江阴、宜兴两地。这也意味着本地人及外地人都可直接在无锡购买90平方米以上住宅，但是90平方米以下的房屋仍继续执行原有限购政策。
据了解，无锡2011年出台的限购政策规定，已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，以及有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内再次购房。另外，无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭也无法在本市购房。
此前，融创中国董事会主席孙宏斌表示，“无锡大户型要解除限购？这个传闻如果成真的话，我想对我们销售也会有一个特别大的帮助。毕竟我们在无锡的项目基本上都是144平方米以上的”。
而据记者了解，无锡当地库存较大的项目，基本以大户型为主，本次无锡对限购政策的调整可谓是“精确打击”。
土地财政依赖症
促地方政府松绑限购
实际上，如此多的城市争先恐后的解除限购，和地方政府对土地财政的依赖不无关系。
以海南省和海口市为例，今年上半年海南省共成交住宅32632套，同比2013年上半年的45887套下降了28.89%。这种情况下，同期海南土地市场供应量及成交量同比都有所下滑。数据显示上半年，海南省土地市场成交186幅，比去年同期少61幅，宗数同比下降24.7%；成交土地面积为581.24公顷，成交金额仅93.54亿元，开发商拿地热情普遍不高。
而就省会城市海口而言，今年1月份至4月份海口市商品住房销售7213套、成交面积78.6万平方米，同比分别下降15%和17.6%。因此，虽然今年上半年海口供应土地量明显增多，但成交量及成交价格均同比下滑近80%。为此，海口方面在7月23日对外承认已经全面取消了限购，以求刺激楼市回暖。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，“从土地财政依赖度的角度来说，今年以来尤其是二季度以来土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，而地方土地财政危机则成为诱发松绑楼市‘限购令’的主要原因”。
此外，张宏伟还表示，从当前土地市场来看，土地市场溢价率走低，地价表现相对合理，此时，对于大型品牌企业来讲是较好的出手拿地“换仓”时机。预计接下来几个月品牌开发企业会加大在土地市场“抄底”的力度，尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块。
本文来源：证券日报-资本证券网
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