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这些房贷真相 你一定不知道！
来源：乐居二手房
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提示：如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。
我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：
一：全款买还是贷款买，贷款多少合适?
这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
二：如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗?
先来举个例子：
地点坐标：北京，首付30%，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。
三：等额本息or等额本金
首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
但是，真的是这样吗?
其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多;借的本金少，要还的利息就少。
举个例子：
如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元;
(1)第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。
(2)第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：
..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元
等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
2.如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元;
(2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。
建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
四：哪类人适合提前还款vs不用提前还款
提前还款三类人：
1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。
建议不用提前还款的类型：
1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000;等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。
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百城主编荐房“等额本息”还款和“等额本金”还款，哪个更省钱？_新浪房产_新浪网
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“等额本息”还款和“等额本金”还款，哪个更省钱？
来源：钱生钱
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对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择等额本息。
等额本息和等额本金，两种还款方式一字之差，但是却有着很大不同。
那么问题来了，怎么选择还款方式才最实惠呢？
等额本息：每月的还款数额一致，一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。
等额本金：每月需要还本金，本金会逐渐减少，所以利息也会逐渐减少。
对于购房者来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择等额本息。如果贷款一百万买房，然后计划20年还清，两者还款上有什么区别呢？我们先来看一张图：这张图上红色的部分是还款的利息，蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下，随着贷款剩余的本金的逐渐减少，利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面，每月还款的本金数目一直不变，但是利息逐渐变少，每月还款的数额就越来越少。在前面8年时间里，等额本金的还款数额都更多一些。所以，虽然等额本金的利息会少一些，但是在前面8年里，等额本金的还款压力更大，完全感受不到利息少 的好处。从这个角度来看，等额本息还款，其实就是用更多的利息来换取更小的还款压力。同时对于首付资金较少的购房者，等额本息的还款模式还能支持规模更大 的贷款。那等额本金应该用在什么地方呢?对于投资性购房者和购房首付比例较高的购房者来说等额本金其实更加合算一些。一方面投资性购房者都希望迅速还完贷款，避 免房子对现金流的依赖。那么在贷款时间较短的情况下，迅速还完贷款，选择等额本金就更好一些。
一方面可以节省一部分利息，一方面可以迅速减少剩余的本金， 在有需要的时候将剩余贷款迅速还完，然后利用房子进行再融资。
等额本息法
等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小，其计算公式为：
每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
每月利息 = 剩余本金x贷款月利率
还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额
还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】
注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例会随本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。
等额本金法
等额本金法最大的特点是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状态;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多 ，然后逐月减少，越还越少，计算公式为：
每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
每月本金=总本金/还款月数
每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2
还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
注意：在等额本金法中，人们每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少，因而其每月还款额逐渐减少。
从上面我们可以看出，在一般的情况下，等额本息所支出的总利息比等额本金要多，而且贷款期限越长，利息相差越大。
等额本息适合的人群
等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年青人，而且随着年龄增大或职位升迁，收入会增加，生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话，前期压力会非常大。
等额本金适合的人群
等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。
说了这么多，可能许多读者看的也是云里雾里的，下面笔者通过一个实例来说明等额本金和等额本息的区别和优劣。
例：李先生买了一套商品房，面积120平米，他向银行贷款60万，还款期限为20年，年利率为6%(月利率为5‰)现在我们分别用等额本金和等额本息法进行分析：
等额本息：每月还款金额=【‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元
等额本金：
第一个月=() + ()×5‰=5500
第二个月=() + (0)×5‰=5487.5
实质上，等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分，大部分是根据每个人的现状和需求而定的。
等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”，因为这种方式月还款额固定还款压力均衡，与等额本金法差别也不是非常的大，况且随着时间的增长，会使资金的使用价值产生了不同。
当然，也有许多人经济相对宽裕，想使自己以后的生活更加轻松及节约成本，会选择等额本金法。
简单来说选择哪种还款方式，需根据每个人的现状和对未来的规划而定，不要一味的相信别人的话。 (搜微博“ 芜湖乐居 ”、微信“wuhuleju”、淘房群“”获得更多资讯)
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定居网：等额本息、等额本金还款区别在哪？
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(C) 2016 今日头条
违法和不良信息举报电话：010-
公司名称：北京字节跳动科技有限公司/北京字节跳动网络技术有限公司房贷15年已经还了3年现在想提前还款结清，保险费能退多少呢？_百度知道
房贷15年已经还了3年现在想提前还款结清，保险费能退多少呢？
提问者采纳
二是要选择好提前还贷方式、并非所有人都最适宜提前还贷　　已经签约的7折利率贷款客户，可以考虑其他投资渠道，手里需要流动资金。个人住房贷款还款法有三种。就执行情况而言、债券。如果是结清全部尾款的借款人，各家银行对于提前还贷的要求有所不同，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件，个人住房贷款的种类有两种，超过5年再提前还款，打电话给相关保险公司、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。二是等额本金还款法。　　4。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，则没有必要选择提前还贷，相比目前的CPI。此外；按照银行规定日期，携带自己的身份证，基准利率上浮1，　　3。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请.findlaw，以免出现业主提前还款后。　　提前还款是一门学问，银行会出具结清证明，这部分购房者的资金利用成本很低，并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款、提前还贷的四大细节问题、提前还贷指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请。　　三。　1。　　5、理财产品等://china，或者做生意的买卖人，银行将按最新的贷款政策执行。借款人在办理贷款时。　　四，借款人将得不偿失，这也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法、提前还贷有两种种类，银行会办理抵押登记：http，现在的7折利率可以说非常低，在银行计算出剩余贷款额后：一是等额本息还款法：根据中国银行法律法规的规定。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产，一般要在电话或书面申请后，预约退保即可。三是累进还款法：一种是公积金贷款，最好找专业的担保机构做委托公证，所以一般需要一个月左右的时间，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，甚至个别银行要求已经还款一年以上、不适合提前还贷的情况这属于提前还贷.findlaw、基金，提前还贷可以将剩余部分全部还清
提问者评价
太给力了，你的回答完美的解决了我的问题！
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出门在外也不愁2015年等额本金还款比等额本息好？_新手贷款_贷款攻略 - 融360
公积金政策
2015年等额本金还款比等额本息好？
　　的人都知道，还款可以分为等额本金还款和，在贷款之初，选择哪种还款方式还款是每个贷款人必须考虑的问题。那么，2015年等额本金还款比等额本息那个好呢？
　　我们以购买首套房，贷款期限20年，贷款金额100万元为例，假设贷款年利率4.5%，如果采用等额本金还款法，本息合计还款总金额为 元，如果采用等额本息还款法，本息合计还款总金额为元，两者相66483.50元。也就是说，从数字上看，在这 20年的贷款期限内，购房者如果采取等额本金还款法将比等额本息还款法要省66483.50元。
　　不过，这种静态计算有个很大的问题，那就是忽略了资金的时间价值。我们知道，货币是在不断贬值的。举个例子，现在100元现金到一年过后，虽然它的面值没有变，但它的购买能力已经发生变化（货币的价值尺度功能）。一方面受央行基本利率的影响，如果将其整存整取存入银行，一年后的本息合计为103元（按年利率3%），这说明货币会随着投资理财而产生额外收益，另一方面受通货膨胀的影响，货币的购买力是持续线性下降的。
　　弄清了基础问题，我们再来看看等额本息和等额本金还款法的差距。如果采取等额本金还款法，在还款的前9年都是还款金额高于等额本息还款法的，具体见下表一。而采用等额本金还款法节省的资金主要在还款末期，具体见表二。
表一　等额本息与等额本金年度还款额比较及差值
表二　等额本金与等额本息年度还款额比较及差值
　　通过表一的统计，可以发现，在前9年中，等额本金还款法累计比等额本息还款法多还金额累计达到81457.92元。观察表二，在后面的11年中，等额本息还款法比等额本金还款法多还元。我们都知道，市场上的投资理财手段越来越多，各种收益率的产品都有，如果我们将二者的节省金额进行投资理财，那么会有什么结果呢？
　　我们假设资金的投资期限到期日为贷款还清日：即第一年省下来的资金有19年的投资期限，第二年有18年，以此类推。详情见下表三、表四。
表三 等额本金节省资金投资收益情况
表四 等额本息节省资金投资收益情况
　　通过表三、表四我们可以发现，在设定投资预期年化收益率为4.5%（即等于贷款利率）的情况下，等额本息节省资金的投资收益总额远高于等额本金节省资金的收益总额。不过，考虑到等额本金法本身要比等额本息还款法要节省利息66483.50元。把节省利息因素考虑进去的话，则有 57=91040.5元。这个结果比等额本息节省资金的投资收益总额88750元高出约2290.50元。考虑到购房者是按月还款的，前11个月的金额默认为没有任何投资收益，而这种损失对等额本息节省资金投资收益产生的不利影响远大于等额本金节省资金。因为等额本息节省资金投资期限长，前期金额大。我们在此可以认为，在年化收益率等于4.5%即贷款利率的时候，二者是没有差别的。
　　当然，如果投资者的预期年化收益率能达到5%及更高，则等额本息还款法明显优于等额本金还款法。详情见表五、表六。
表五　5%预期收益下等额本息节省资金投资收益统计
表六　5%预期收益下等额本金节省资金投资收益统计
　　由表五、表六可见，等额本金投资收益总额只有14100.48元，比等额本息的，低了88891元。即使算上采用等额本金还款法比等额本息还款法节省的66483.50元，采用等额本息还款法的购房者，其实际收益要高于多付的利息，多收入了.50=22407 元。
　　这种差异产生的原因主要有三点：
　　一是在还款初期，等额本息还款法节省的资金和投资期限都是由大到小递减的，余额越大的投资期限越长，造成累计收益较高；
　　二是等额本金还款法的节省资金主要在还款末期，越接近还款末期余额越大，造成余额越大的资金投资期限越短，虽然本金大，但累计收益偏低；
　　三是投资收益率对结果影响很大，投资收益率在超过4.5%盈亏平衡点后，等额本息还款法的收益优势越发明显。当然，如果预期投资收益率低于4.5%，等额本金还款法具有一定优势。
　　其实，采取等额本息还款法除了看得见的投资理财收益优势，还有如下因素可以帮助购房者鉴别等额本金还款法与等额本息还款法之间的差别：
　　一是实际的通胀水平。虽然国家每年公布的通胀都较低，但就绝大多数人的实际生活感受而言，真实物价水平增幅偏高，这说明钱的贬值速度是很快的。这种情况意味着如果现在支出大笔资金还债，从购买力的角度来看，是很不明智的。在一个较高通胀水平的时期，对于贷款购房者最有利的还款法应该是前期还款额度偏低，后期递增，比较有利的是每月还相同的额度（等额本息），比较亏损的其实是前期还贷额度偏高，后期额度递减（等额本金）。
　　二是收入增长和广义货币。央视主持人崔永元在做2012年两会访谈节目时感慨，如果看收入数字，收入肯定是比以前高了，但为什么大家并不觉得自己挣的更多了？崔永元说，自己现在的工资单上每月是8000多元，再加上其他收入，每月过万甚至更多都没有问题，但却经常感觉&钱不够花&。而他觉得&最富裕、最像百万富翁&的时候，是在1986年，&那时候刚工作，每个月的工资大概是80块钱&，虽然数字很小，但却感觉总是花不完，&跟同事吃饭抢着买单，想办法让自己有点儿高消费，之后还能存下来一些钱。&是什么导致了货币购买力的急剧下降？
　　让崔永元迷惑的收入难题其实是广义货币在起作用。根据央行网站数据，1986年底广义货币为5354.7亿元，到2007年12月末广义货币M2余额为40.34万亿元，截止到2012年10月末广义货币M2余额已达93.64万亿元，预计明年能轻易突破100万亿元。改革开放以来我们的经济平均增长速度约10%，而货币存量平均增长速度是近30%，个别年份超过40%，2009年的信贷大放水更是史无前例。也就是说，我国改革开放以来货币贬值速度达 20%。在巨大的货币洪流下，崔永元那点工资涨幅只能是意义不大，财富变相缩水。
　　一方面是未来收入会持续上涨，一方面是货币贬值，购买力下降。购房者的最佳选择是什么？当然是节省在当下最值钱的货币。融360建议，如果想要节省资金通过理财让自己有更多的收入或者自己未来的收入至少不会下降，不如采用等额本息还款法，让省下的资金通过理财获取更高收益，把通胀风险转移给银行；而如果对自己的理财能力没多大信心对未来收入预期降低，可以选择等额本金还款法。
等额本金还款算器:
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