最高院案件执行新规：欠债者唯一住房也可执行
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原标题：欠债者唯一住房 也可执行
　　被执行人名下的唯一住房到底能不能执行？今天上午，最高人民法院向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》），对这一问题作出了明确规定：唯一住房可以执行。该司法解释于今天实施。
　　名下唯一住房可以执行
　　2005年最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，当中第六条明确如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。此规定一出，当即引发社会轰动。
　　但是，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。该司法解释第七条也规定，如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行，但是标准不清。
　　实践中，法院从维护社会稳定考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往一律不予执行。很多金融机构对此反应强烈，于是此后又有新的规定，对于设定抵押的房产在一定宽限期后可以执行，但对于没有抵押的房产一直没有规定。
　　司法解释起草人范向阳表示，法院保障的是被执行人及其家属生存所必需的居住权而不是所有权，而且这种保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，不能将本来应由政府承担的社会保障义务转嫁给申请执行人。同样要杜绝以保障生存权为由逃避执行的行为。
　　因此，上午发布的《异议复议规定》第二十条明确规定，符合以下三种情形，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住住房的，比如被执行人为老人，儿子名下有房产，可以保障老人的居住；被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
　　对于符合以上情形，被执行人在三个月的宽限期后仍拒不搬出，法院将予以强制执行。
　　已售未过户住房不能执行
　　登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。
　　正因如此，《异议复议规定》借鉴德国等大陆法系国家和地区保护买受人物权期待权的有益经验，在第二十八条至三十条将不动产受让人区分为一般买受人、消费者买受人、办理了物权登记的受让人三种情形，并规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。
　　主张租赁权须在查封前入住
　　按照合同法等民事法律关于“买卖不破租赁”的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力。人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权益。《异议复议规定》在平衡承租人和申请执行人利益的基础上，对执行程序中保护不动产承租人的租赁权作出了具有操作性的规定。
　　根据《异议复议规定》第三十一条，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。但同时，如果案外人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。J009
(责编：孙红丽、唐k)
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老赖唯一住房被拍卖 收到了约六年的租金
　　扬子晚报网10月20日讯（通讯员 杨洁 记者 高峰）只有唯一一套住房，不再是老赖逃避法院执行的理由。20日，宿迁市中级法院召开破解“执行难”工作新闻发布会，通报了一批典型案例，沭阳的刘某某因涉及民间借贷纠纷，他的唯一住房被法院拍卖了81万多元，考虑到他今后的家庭生活必需，法院决定从拍卖款中支付给他50000元、相当于当地6年左右的租房费用。
　　吴某某等六人分别与刘某某涉及民间借贷纠纷案件共5个，执行标的额合计为80余万元。刘某某未能履行法定义务，沭阳县法院依法查封刘某某位于沭阳县刘集镇刘集街1163号的唯一住房，这栋房屋三上三下。后沭阳县人民法院依法委托评估公司对涉案房屋进行评估，评估价格为484200元。日，沭阳县人民法院依法对涉案房屋进行司法拍卖，后拍卖成交，成交价格为818000元。
　　根据最高人民法院的规定，因涉案房屋为刘某某唯一住房，考虑到家庭生活必需，沭阳县人民法院决定支付给50000元房屋租金（相当于当地6年左右的租房费用），剩余房款在申请执行人吴某某等六人之间进行了分配。
　　据宿迁法院执行局一位负责人介绍，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定，执行中，符合四种情形之一的，以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。司法实践中，常常以唯一住房不能执行为由向法院提出异议，阻挠法院执行。随着上述司法解释的出台，对于唯一住房如何执行有了明确规定。本案中，执行法院提供给6年的租房费用，在保障及其所扶养家属居住权的同时，也最大限度实现了申请执行人的合法权益。
　　据了解， 最高人民法院在今年5月5日发布《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定，在执行中，符合下列情形之一，以执行标的系本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，法院不予支持：（一）对有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租房保障面积标准为及其所扶养家属提供居住房屋，或者统一参照当地房屋租赁市场标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。（编辑：曹卢杰）
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工作日上午9:30--11:00;下午1:30--4:00　　在执行过程中，有被执行人除一处房屋外无其他可供执行财产的案件（下称唯一住房），为了维护当事人合法权益，规范唯一住房案件的执行，日前，石狮法院出台《关于被执行人唯一住房的实施意见》，对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的唯一住房（以下简称必需房屋），人民法院可以根据申请执行人的申请依法拍卖、变卖或者抵债。
　　《意见》指出，申请执行人申请对被执行人唯一住房执行的，必须向人民法院提交书面申请，说明可供执行的理由，并为被执行人及其所抚养家属提供（出租）坐落于唯一住房所在地所属县级市辖内的居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。
　　被执行人拒绝接受申请执行人提供的居住房屋，或者被执行人下落不明的，人民法院可根据被执行人及其所抚养家属的人数和生活状况，从该房屋的变价款中为被执行人及其所抚养家属生活预留租赁房屋租金的具体数额。
　　《意见》规定，人民法院对非被执行人及其所抚养家属生活必需房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人十五天的宽限期。必需房屋已经依法设定抵押的，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。宽限期限内，被执行人应当主动腾空房屋，搬入申请执行人提供的居住房屋，人民法院不得强制被执行人及其所抚养家属迁出该房屋。
　　若宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院将把被执行人强制迁出。强制迁出过程中，被执行人或其近亲属、第三人阻挠、妨碍人民法院执行工作的，将予以拘留、罚款；情节严重，构成犯罪的，追究其刑事责任。
　　（记者 郑秋玉 通讯员 洪彦伟）
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最高法：被执行人名下唯一住房可以执行
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此前，最高法的有关司法解释规定，如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。最高人民法院执行局副局长张根大强调，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。
　　张根大：如果证明名下的唯一住房超出了被执行人及其所抚养家属生活必须的范围，人民法院可以执行。
　　最高法执行局复议监督室主任范向阳介绍，《规定》明确三种情形提出异议，法院不予支持。第一种是对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够为之生活的必需的居住房屋的。
　　范向阳：比如说你是老人，你名下虽然有一套房，但是你儿子的房子多，足以保障你的生存，这样我们觉得对你的保障就没有必要。
　　法院裁判生效后，被执行人转移房产的，也不能豁免。
　　范向阳：本来有多套房产，但是执行依据生效之后你为了逃避债务转移自己名下的房产，造成了只有一套房产，不属于保护的对象。
　　申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，被执行人提出异议，法院不予支持。
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