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您要查找的资源可能已被删除，已更改名称或者暂时不可用。去库存就得这么干，广东玩法可能在两会后全国推广
来源：融360
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你一定知道“一带一路”，可你听说过“一类一策”吗？虽然这不是国家的战略大布局，但也是关系到你我买房的大事。“一类一策”是广东省政府提出的去库存计划，根据《年广东省去库存任务表》，把全省分成4类城市，用不同的政策解决当地库存问题。省政府还定下了全省消化库存目标：2000万平方米。其中1000万平方米由省里带头解决，方法是收购或租赁中小套型库存商品房，将其出租给有需求人群，这个我们最后再分析。先看分摊给各个城市的这1000万平方米，三年的目标分别是：250万平方米；350万平方米；400万平方米。1000万平方米的去库存任务如何分配个4类城市呢？1、库存规模大、需求旺盛：佛山、惠州、中山、清远地理位置上，这四个城市都距离广州和深圳不远。传统上，清远的经济发展比不上其他三城。但近年来，随着清远旅游产业的快速发展，清远的休闲度假旅行需求旺盛，也推高的当地房价。清远平均房价刚过4000元，比一二线城市低很多，这使得清远的购房需求还是非常大。中山房价约6000元左右、惠州房价约7000元左右，佛山房价约8000元左右。这三座城市库存规模和购房需求都比较类似，属于库存大但需求也大的情况。随着珠三角经济圈联系越来越密切，这几座城市房价还将在几年内保持上涨趋势。2、库存规模较大、需求较旺盛：江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江如果把广东省地图近似看成三角形，这几座城市分布于广东省中心部位和三个角，江门、肇庆、东莞靠近珠三角地区，而韶关、汕头、茂名、湛江则是各个角的经济领头城市。除东莞房价约10000元，其余6城房价都在5000元到7000元左右。而东莞的库存数量也是最多的，在售住宅约9.6万套。3、库存规模小、需求平稳：河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾这些城市经济发展状况就不如前两类了，按道理说库存最难消化。这些城市的房价都在4000元到5000元左右，在售住宅体量也不多，各自有0.3万套左右。4、限购城市与库存规模小、需求旺盛的城市：广州、深圳、珠海广州、深圳属于限购城市。珠海房价17000元，在广东省内仅次于广州，在售二手房约4.8万套，比东莞、佛山还要小，排在全省第五，的确是典型的库存规模小、购房需求旺盛的城市。虽然没有各地库存面积的数据，但一般来说，二手房在售套数与库存数量成正相关。因为广东省政府并没有公布1000万平方米的任务如何分配个各个城市，那我们暂且以二手房在售套数的多少来估算各地的去库存任务承担量，也算比较公平合理。（本文房价与在售数据均来源于中国房地产业协会）为了完成去库存任务，4类城市该怎么做？1、佛山、惠州、中山、清远这些城市经济比较发达，住宅需求依然强劲，但存在商业地产过剩的问题。地方政府应控制商业地产开发规模，鼓励房地产开发企业将库存工业、商业地产改造为科技企业孵化器、众创空间，将库存商品房改造为商务居住复合式地产、电商用房、都市型工业地产、养老地产、旅游地产等。如果要消化存量住宅，由于这些地区的房价相对也不低，可以采取的政策是降低贷款买房的首付。2、江门、肇庆、东莞、韶关、汕头、茂名、湛江这些城市面积不小、人口不少，共同的问题是有大片的老城区。老城区由于地块规划不合理、拆迁成本高等问题，房地产市场发展比较缓慢。地方政府应通过发放住房补贴等方式，支持符合条件的老旧社区居民置换新房，实施旧城改造。同时，加大住房保障货币化，也就是对被拆迁户不再新建安置房，而是给予货币补偿，并鼓励其购买存量房。3、河源、梅州、阳江、云浮、潮州、揭阳、汕尾由于外来人口少，这些地区要想去库存，主要应靠农业人口进城。省政府提到，要建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制。这也就是说，把地方政府土地出让面积要与农业人口落户挂钩，地方政府想依靠土地出获取财政收入，必须先把农民进城的事办妥。有了经济动力，这些城市一定会给予进城买房农民以购房补贴，吸引农业人口进城，并为其落户创造便捷途径。4、广州、深圳、珠海限购城市仍将维持限购政策，甚至抬高买房门槛，如延长社保缴纳年限，提高首付比例。广州、深圳的刚需族买房难度仍然很大，政府应着手调整房屋套型结构，鼓励开发商建设更多的中小户型住宅。珠海去库存难度比较小，但应遏制房价过快上涨，可能也会出台政策限制炒房客。省政府要做什么现在，回过头想一想省政府承包的1000万平方米去库存任务。省里文件提到的办法是，“通过收购或租赁中小套型库存商品房，将其出租给有需求人群。”具体有什么措施呢？1、政府出钱做公租房今后，公租房套数将增加，但并非是新建公租房，而是由政府购入库存商品房，再做成公租房。扩大公租房保障范围，未入户籍的打工族也可能申请到公租房。2、企业出钱，政府给支持鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，办法是对符合条件的企业，特别是国有企业，减免行政事业性收费，并通过政策性银行中长期贷款给企业资金支持。3、户籍制度改革在省级政府层面统筹推进差别化户籍制度改革，制定600万本省和700万外省农业转移人口及其他常住人口落户城镇方案，提高户籍人口城镇化率。广东省的去库存，对各类城市做了差异化区分，有明确的目标，有具体的措施，现在来看，有在全国范围内推广的可行性。或许，在两会代表互相学习交流之后，各省会陆续制定各自的去库存“一类一策”。
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48小时热文排行两大官媒谈楼市：遏制地方政府炒地投机炒楼
来源：新华社
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以改革的方式“去库存”，就是要让商品房回归商品、而非投资品的属性，让农民工跨越户籍的门槛，进城安居乐业。（原标题：两大官媒谈楼市：必须遏制地方政府炒地与投机炒楼）人民日报:让商品房回归商品、而非投资品的属性用调控的效果衡量改革的绩效，决不能“纸上划划，墙上挂挂”，而要细致入微“较真”起来，“既要督方案落实，也要督责任落实”体制改革与宏观调控，常被视作经济工作两个方面。党的十八大以来，改革与调控越来越深度交融、相得益彰。在日前召开的中央全面深化改革领导小组第二十四次会议上，习近平总书记强调，“供给侧结构性改革本质是一场改革，要用改革的办法推进结构调整”。打赢新常态下的攻坚战、持久战，必须让改革成为调控的“常规武器”。狭义的改革，一般是指经济体制机制的革故鼎新，比如商事活动的便捷、简政放权的深化；调控主要解决的是中短期宏观经济供给侧与需求侧的矛盾。正确理解中央提出的“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革”，改革与调控不能再各说各话、各干各的，而要用改革的办法全面落实“三去一降一补”的五大调控任务，强力矫正供需结构的错配和要素配置的扭曲。之所以如此，一方面是因为原有的招数有局限、见效太慢。比如化解过剩产能，不仅要刺激消费，也要对无药可救的“僵尸企业”出重拳、下狠手，该停的停、该关的关，更进一步则要终结地方政府的土地财政、政绩工程。尽管这种“硬碰硬”的扭转较之“软绵绵”的间接性调节，可能会产生多一些阵痛，但是收益也更高，进而避免“不改革就是长痛”的悲剧。另一方面，改革又不仅是调控的手段，长期看也为宏观政策规划出明确的路径指引。去年以来，有的省份房地产市场“去库存”力度不小，但放大成交量的同时也推高了价格，堆积起来的信贷泡沫更违背了“去杠杆”的目标。正因此，这次会议明确要求“现阶段推出的短期调控手段，也要注意同改革目标一致起来”。以改革的方式“去库存”，就是要让商品房回归商品、而非投资品的属性，让农民工跨越户籍的门槛，进城安居乐业。改革也打开了宏观调控的格局。在通常的认知里，货币政策与财政政策堪称调控的“左膀右臂”，但如果只有左右手的协调配合，则与其他国家的政府干预并无二致，发挥不出我们的制度优越性。“提高改革效应，放大制度优势”，内涵正在于将公有制的优势注入宏观调控的行动。比如推动国企成为真正市场主体、终结人浮于事等大企业病，激发的提质增效要比单纯的货币加码、财政补贴疗效好得多。世间无不变之法。经济发展步入新常态，宏观调控也要主动适应、引领新常态；让改革成为调控的利器，调控本身也要改革，也要在实践中反复探索、不断前行。各地各部门的决策与部署不能随意化，更不能朝令夕改，关键在于机制化建设，提高这一重要行政行为的法治化、科学化水平。宏观调控本质上是预期管理，加强对经济前景的预期引导，使市场和企业对我们的政策有信心、对我们的改革有信心、对中国经济的新常态有信心。改革的时间窗口，稍纵即逝。“只要看准了的改革，就要一抓到底，务求必胜。”既然将改革纳入调控的“组合拳”，那就要用调控的效果来衡量改革的绩效。“降成本”有没有实实在在减轻企业的负担，“补短板”有没有真真切切打造升级版的产品与服务，都决不能“纸上划划，墙上挂挂”，而要细致入微“较真”起来，“既要督方案落实，也要督责任落实”。一具体就深入，一具体才深刻，把改革方案与调控目标相结合，把改革举措与调控手段相联系，供给侧结构性改革定能在“十三五”开局之年提振起制度自信的精气神。新华社北京5月23日电 题：稳中有进去库存服务新型城镇化——做好今年经济工作五大任务述评之二新华社记者王立彬、何雨欣、郁琼源房地产去库存，一头连着供给侧结构性改革，一头牵着百姓安居梦想，牵一发而动全身。今年前四个月，我国经济总体运行平稳、结构优化，去库存指标出现积极变化，房地产投资回升，新开工信心有所恢复。而一二线城市房地产市场显露“体虚火旺”迹象，个别城市出现“天价地”。新型城镇化正在释放巨大的潜在需求。只要改革得力，持之以恒，更好满足房地产刚性需求和改善性需求，去库存就能够在“有房子就要有人住，有人就要有住房”目标下实现。销售升温：去库存初显成效国家统计局公布1至4月份全国房地产开发投资和销售情况显示，开发商投资意愿增强，销售持续升温，去库存取得初步成效。数据显示，4月末全国商品房待售面积7．27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4．51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末规模。随着销售市场持续升温，房地产去库存取得明显进展。商品房去库存取得初步效果，有助于改善市场供需关系，减轻后期去化压力，稳定市场预期。购房者购房意愿提升，也有助于改善开发商现金流，降低负债压力，恢复开工信心。这是好势头，有助于经济企稳，缓解压力，为经济转型和改革创造更多空间。但必须看到，当前楼市回暖主要是一线城市及其周边城市、部分二线城市拉动，三四线城市基本没有反弹。房地产区域性、结构性分化依然是主要问题。1至4月，重点城市商品房销售面积增速比非重点城市高10个百分点。4月末，重点城市商品房待售面积2．72亿平方米，比3月末减少600万平方米，比去年末减少397万平方米；非重点城市待售面积4．55亿平方米，比3月末减少226万平方米，但比去年末增加1233万平方米，去库存压力仍大。要按中央要求，分城施策、差别化调控，才能有序消化房地产库存，以供给侧结构性改革应对去库存层次性、差异化挑战。协同推进：去库存任重道远日前上海公布《关于推进供给侧结构性改革促进工业稳增长调结构促转型的实施意见》，提出优化供给结构、深化制度改革等着力点。江苏、浙江、湖北、甘肃、四川、重庆、青海、广东、贵州等地也出台供给侧改革整体实施方案。在这些方案中，“三去一降一补”任务是统一的。众所周知，房地产上、下游是钢材、水泥、家电、家居等行业，并与房地产金融、土地抵押密不可分。随着人力成本上升和绿色建材发展，房地产业还面临“去库存”“降成本”双重压力。穆迪公司最新发布报告指出，一二线城市地价上涨、三四线城市去库存，使房地产企业成本面临“前后夹击”。不能通过加杠杆去库存，不宜搞大力度刺激。必须遏制地方政府“炒地”、投机资本“炒房”之风，要通过供给侧改革，给房地产企业转型创新以机会，使其轻装上阵，更多参与深化住房制度改革。“适度加强对自住型住房消费的鼓励措施，加速去库存，一方面减轻经济下行压力，释放和化解风险，另一方面可加快满足自住型住房需求，促进房地产市场健康平稳发展。这与过去通过房地产‘强刺激’来拉动经济的做法绝然不同。”财达证券首席宏观分析师宣宇说。必须看到，“三去一降一补”的内在联系决定了去库存不能找“接盘侠”，不能靠“打鸡血”一蹴而就。面对北上广深等房价暴涨，住房和城乡建设部部长陈政高承认，市场分化日趋严重，“一线城市和三四线城市情况大不一样，给我们调控带来了挑战。”上海市供给侧方案强调，围绕“中国制造2025”和科创中心建设，推动科技成果转化、批量生产和应用，建设100家示范性智能工厂或数字化车间，带动1000家企业实施智能化改造；江苏省提出激发企业创新、科研机构和高校创新、市场转化科技成果，到2020年，科技进步贡献率达65％，培育形成纳米科技等10个左右全球有影响、附加值高的产业创新集群。“三去一降一补”，综合改革，产城融合、产业升级，才是去库存的正途。精准发力：去库存指针明确房地产去库存，是一个全局性战略问题。“十三五”规划纲要提出“三个1亿人”城镇化目标和“人地钱”挂钩政策。国务院颁布的《国家新型城镇化规划（年）》《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》，共同构成去库存任务战略框架：人的城镇化。近日召开的中央政治局会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。“促进农业转移人口市民化与新型城镇化是房地产去库存的核心内容。大量场外资金加杠杆和投资投机推动房价上涨，严重背离政策初衷。”宣宇说，必须真正把思想和行动统一到中央决策部署上来，确保有效化解房地产库存与加快推进新型城镇化有机统一。以“人的城镇化”为核心特征的新型城镇化，是我国经济转方式调结构的战略重点，承载着全面建成小康社会的重大使命。新型城镇化不再仅仅是“土地”城镇化，而更多转向“人”的城镇化，这才是去库存服务的根本目标。当前我国正处于户籍人口城镇化率30％至70％快速发展区间，新市民潜在住房需求巨大。鼓励自住型住房需求，限制投资投机，房地产回归居住属性，才能给创业创新提供更多空间，解经济转型升级之需。“2015年末中国商品房待售总面积达7．19亿平方米。要化解这个库存，不是一件容易的事情。”国家发展和改革委员会主任徐绍史说，要加快农民工市民化进度，扩大住房需求，同时加快棚户区改造和保障房建设；深化住房制度改革，坚持购租并举；因地制宜，区别应对一二线城市和三四线城市；对房价涨速快、涨幅高的城市，采取相应手段，抑制不合理投机性需求。“化解房地产库存这个任务是比较艰巨的，要有耐心。”世界规模最大的新型城镇化，正释放巨大潜在需求。让去库存与大量得不到满足的需求相衔接，我们的目标任务一定能够达到。
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