||法援热线：400-056-8118>>>>>>正文三方签订“购房协议”应认定为买卖合同还是居间合同
　　　【宁波合同纠纷律师孙金鑫，为您提供宁波合同纠纷免费法律咨询，电话：】　　【案情简介】韩先生和赵先生于日通过中介订立了一份由三方签署的“购房协议”，约定韩先生以180万元购买赵先生的一套房产，签“购房协议”当日支付定金8万元，9月10日前支付首付款30万元(含8万元定金)，11月1日前签订房地产买卖合同，签买卖合同当日再支付房款50万元，在签买卖合同后60日内办理过户交易手续，办理过户交易手续当日交付房屋，剩余房款由韩先生通过银行贷款支付。此外，还约定如买卖双方中任意一方擅自终止协议，应向中介方支付总房价的2%的补偿款。　　合同签订后，韩先生按约支付了定金和首付款，但到签订买卖合同时，赵先生却不愿意签“宁波市房地产买卖合同”。赵先生认为“购房协议”只是居间合同而不是买卖合同，因此仅同意返还已收房款及定金，而韩先生则认为赵先生是看到房价上涨想毁约，尽管双方没有签正式的买卖合同，但“购房协议”对每期房款的支付方式和金额，以及过户和交房的时间已明确约定，因此应当依据“购房协议”继续完成交易。双方因此产生争议，并诉至法院。　　【法理评析】本案争议焦点在于此案是买卖合同关系还是居间合同关系　　(1)何为买卖合同　　买卖是商品交换最普遍的形式，买卖合同是典型的有偿合同，其含义如前所述。买卖合同是对买卖行为的规范，合同的平等自愿性与市场经济中买卖行为的平等自愿互利的原则相吻合。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、第一百七十五条的规定，法律对其他有偿合同的事项未作规定时，参照买卖合同的规定;互易等转移标的物所有权的合同，也参照买卖合同的规定。　　买卖合同具备以下几个特点：　　①买卖合同是转移财产所有权的合同　　在买卖合同中，出卖人转移标的物所有权给买受人，买受人接受标的物所有权并支付价款。买卖合同是以转移财产所有权为目的，出卖人不仅需将标的物交付于买受人，并且需转移标的物的所有权给买受人，买受人订立合同的根本目的在于取得标的物的所有权。买卖合同转移所有权这一特征使得它与其他同样需要交付标的物的合同，如租赁合同、保管合同、借用合同区别开来。在租赁合同、借用合同中，虽然也要求一方将标的物交付另一方，但交付的目的只是使对方取得标的物的使用权，并不发生标的物所有权的转移。买卖合同中买受人要取得财产所有权必须以支付价款为对价，这一特征区别于其他转移标的物所有权的合同，如赠与合同、易货合同。　　②买卖合同是有偿合同　　买卖是最典型的有偿合同，标的物与货币互为对价。出卖人支付标的物并转移其所有权于买受人，是以获取买受人支付相应价款为目的;买受人支付价款，是以获取出卖人交付标的物并转移其所有权为目的，两者互为对价，具有明显的有偿性。在买卖合同中，任何一方要从对方取得物质利益，均须向对方付出相应的物质利益。买卖合同的这一特征，明显区别于没有对价的赠与合同。　　③买卖合同是双务合同　　双务合同是指依据合同的规定，双方当事人都享有一定的权利、承担一定的义务的合同。在买卖合同中，买方和卖方都既享有权利，又承担义务，双方的权利义务相互对应。一方当事人的权利，恰是另一方当事人的义务;一方当事人的义务，恰是另一方当事人的权利。出卖人负有交付标的物并转移所有权的义务，这恰是买受人的权利;买受人负有向出卖人支付价款的义务，而这恰是出卖人的权利，具有明显的双务性。　　④买卖合同是诺成、不要式合同　　买卖合同的成立不以交付标的物为要件，只要双方当事人本着自愿的原则达成协议，合同即宣告成立，对双方当事人产生法律效力，当事人交付标的物属于履行合同。因此买卖合同不以交付标的物或者交付货币为合同的生效条件，属诺成合同。同时，为方便商品流转，除法律另有规定外，原则上对买卖合同的格式和内容不作硬性要求，因此买卖合同当事人可以自主决定合同的形式，只要双方意见一致，合同就宣告成立。买卖合同可以采取书面形式，也可以采取口头形式。但在法律有明确规定或当事人有明确约定的情况下，买卖合同应当采用法律规定或者合同约定的形式。因此，买卖合同属不要式合同，不以履行一定的形式为必要。　　(2)何为居间合同　　居间合同是指居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。　　居间合同具备以下几个特征。　　①居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同　　居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。　　②居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权　　居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约剧中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。　　③居间合同是双务、有偿、诺成合同　　(3)本案属于买卖合同还是居间合同　　在本案中，虽然双方当事人所签订的协议叫“购房协议”，但该协议具备金钱给付的内容，且转移标的物所有权，并非是提供一种中介服务，因此该协议时买卖合同而非居间合同。双方当事人之间构成买卖关系，而非中介服务关系。　　且就本案来看，买卖双方韩先生、赵先生及中介签署的“购房协议”已经具备了买卖合同的主要条款，如标的物、标的物的价款、履行期限、履行方式等内容，且该协议是以转移房屋所有权为目的，而非以提供某一种服务为目的，因此该协议是一份买卖合同，不是居间合同。韩先生作为买卖合同一方当事人--买受人，是守约方，希望能与赵先生缔结合同并实际履行;而赵先生作为买卖合同的一方主体--出卖人，是违约方，不愿意继续履行合同。因此韩先生可以凭此购房协议要求赵先生继续履行合同，也可以行使合同解除权并要求赵先生赔偿损失(因房价上涨产生的差价损失)或支付违约金。　　房产交易中，二手房交易占有相当大的比重，尤其是在房价相对较高的大中城市。在二手房买卖中，由于房地产价格的波动，常常使买卖双方中的某一方，处于相对优势的地位。一般情况下，在房市向好的时候，处于优势地位的一方--卖方产生的纠纷居多，如果要求抬价，不接收定金、房款，不配合过户，主张合同的无效、合同的解除等;而在房市低迷、向下的时候，则以买方的因素居多，如要求降价、不支付房款，主张合同的无效与解除等。因此，在一方反悔时，另一方可以要求继续履行或者要求对方承担其他违约责任。　　【风险提示】买卖是商品交换最普遍的形式，买卖合同也是典型的有偿合同。在房产价格上涨过程中，由于受利益的驱使，卖家不卖是一个比较普遍的现象。在这种情况下，为防止一房多卖的现象发生，双方可以在合同条款中约定违约金的条款，加大违约成本，使双方的权利、义务更加明确，以防范可能产生的违约行为。(来源：网络,作者：不详)　　更多宁波合同纠纷法律咨询，请拨打孙金鑫律师电话：　　孙金鑫律师 宁波北仑律师 现就职于浙江和义观达律师事务所(宁波地区第一规模综合性大所)　　2011年进入浙江和义律师事务所开始律师执业; 法学专业，2008年曾任宁波市北仑区人民法院书记员工作。　　专业领域：合同法、民商法律服务;刑事辩护。专业经验：涉及农村信用合作联社、典当担保公司等有关借款合同纠纷、担保纠纷以及其他企业法律顾问服务。　　免费咨询电话：-----------------------孙金鑫律师微信号:sunjinxinls更多信息请扫描下方二维码本文首发于智飞法律网,原文地址：，转载须注明出处,侵权必究。发布百科律师介绍：擅长领域：民事诉讼刑事辩护合同纠纷关键词：一键转帖到：最新法律咨询 回答了
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您好，按照正常二手房的交易来说，这个合同是无效的，因为甲方没有出具任何关于该套二手房的有效证明。对于这种情况，你们应该在第一次付钱的时候就到公证处，做一个公证，然后按照公证的条列严格执行，这个可以说是这中情况的最安全的交易方法！现在您的这种情况，建议您就是让建房出具购房协议，或者认购证明，然后确定房子情况是否属实，做好直接更换为您的名字，在付全款。如果觉的可以，请点一下采纳，非常感谢！
李建方&|&&|&普通经纪人&|&
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认购书与购房合同姓名不一致
交了钱房子还是你的吗？
来源：嘉兴广电报
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&&&&市民宋先生购置新房时，在认购书上填写了亲戚的姓名。未料，此举引发了一系列问题，最终导致其与开发商闹僵，购房不成反而赔进了钱。这到底是怎么一回事呢？&&&&2013年4月，宋先生看中了一套房子，并与该置业公司签订了一份认购协议书，约定购买由该公司在市运河新区开发的某居民小区房屋，单价7080元/平方米，总房款70万元。当天，宋先生即交纳了2万元定金，但他在认购书上填写的订户姓名却是亲戚乔先生，在买方签章处签署的也是乔先生的名字。双方在该认购书中特别约定”买方应于日，带本认购书及产权登记人之身份证、印章、签约应付款和其他必备资料，至售楼处办理购房手续。逾期者视同违约，卖方不经催告，本协议即行作废，买方缴付的定金不得以任何理由要求退回。”&&&&可等到宋先生筹完款，眼看要签购房合同的时候，却因为署名问题陷入了僵局。原来在签订认购书时，置业公司明确表示填谁的名字都可以，正式签购房合同时可以更改，所以宋先生才填上了他亲戚乔先生的名字。但后来随着楼市行情转好，房价上涨，该置业公司改变了之前的政策，告知宋先生必须按照房屋认购书上的名字办理手续。对此，宋先生十分不解，多次前往售楼处沟通协调，但对方态度坚决。该置业公司表示，认购书上填谁的姓名是购房者自己的事情，他们不可能干预，并没有作出上述明示。&&&&面对该置业公司的推脱，宋先生后悔不已，悔不该听信销售员的话。如今交了定金，购房合同也签不了，眼看着2万元定金打了水漂，宋先生心痛不已。他想问，认购书与购房合同上的姓名一定要一致吗？有什么办法可以要回定金？浙江国傲律师事务所冯美芳律师解答：&&&&从上述的案例情况来看，宋先生并没有得到其亲戚乔先生的授权而以乔先生的名义与开发商签订了房屋认购协议书。根据我国《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案，若最终乔先生未对该购房协议进行追认的，则该购房协议书对乔先生不发生法律效力，同时本案中宋先生和开发商在签订该购房协议的过程中均存有一定的过错，即宋先生在没有授权的情况下以他人名义签订购房协议，而开发商也没有尽到协议的审核和合理的提醒义务，即在没有审查宋先生的代理权的情况下而与其签定了购房协议，故双方在合同缔约方面均存在一定的过失。&&&&若因合同缔约过失造成双方损失的，双方均有权要求对方予以赔偿。鉴于上述购房协议若最终因未经乔先生追认而不能履行的，则宋先生可以与开发商协商具体购房事宜，若最终双方协商不成的，则宋先生可以依据我国《民法通则》第九十二条的规定（即：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”）以开发商不当得利为由要求予以返还2万元款项。&
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&&nbsp &nbsp&&nbsp &nbsp&&nbsp &nbsp&&nbsp原来房屋的父亲签的小产权房子的购房协议，
0原来房屋的父亲签的小产权房子的购房协议，后来房屋家的儿子偷偷把房子卖给我，我是本村人，通过大队签字，也在村里把名字改了。现在原房屋的父亲来说，这个房子是他的，怎么办？
提问于： 21:48:1144
原来房屋的父亲签的小产权房子的购房协议，后来房屋家的儿子偷偷把房子卖给我，我是本村人，通过大队签字，也在村里把名字改了。现在原房屋的父亲来说，这个房子是他的，怎么办？其他人都在看：
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提问者采纳你好，如果是对方子女的无权处分你是需要返还房屋的。
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