本文转自每日经济新闻，请关注微信号nbdnews我们时常讨论泡沫，但你知道么，资产泡沫严格意义上说有四类。据商业内幕（Business Insider）报道，一项新近研究梳理了1870年以来的资产泡沫，最终发现这些泡沫可以被分为四大类，分别是：无信贷泡沫的股市泡沫、信贷推动下的股市泡沫、信贷增长均衡的房产泡沫、杠杆型房产泡沫。经济学家研究得出的结论是，第四种资产泡沫，即杠杆型房产泡沫是最恶性的。通过分析，经济学家发现，经历了杠杆型房产泡沫的经济体若要从衰退中彻底复苏，通常来说，在泡沫破裂后，平均需要五年时间。上个世纪90年代的日本就提供了一个教科书式的案例：当时日本房地产泡沫破裂后，国内经济长期处于萧条状态。那个时候，日本经历的正是“最恶性”的杠杆型房产泡沫。1鼎盛期：卖掉东京就可以买下整个美国日本楼市究竟是如何走到这一步的呢？在弄清这个故事前，先来简单了解下二战日本楼市整体发展趋势。当时，日本经济从废墟上开始快速发展，土地价格保持较高增长。根据日本不动产研究所数据，从1960年至1990年的30年间，日本六大城市地价上涨了56.1倍。30年里，地价飙升了三次，分别对应1961年、1973年和1990年。不过，每日经济新闻（微信号：nbdnews）记者注意到，前两次大涨时，日本国内经济同期处于8%以上的高增长时期，因为有基本面支撑，并没有形成泡沫，而第三次则迥然不同。故事还要从1985年9月说起，当年发生了一件足以载入史册的大事，其影响之深远，争议之大，以至过去这么多年了，人们仍不时提起。日，世界五大经济强国（美国、日本、德国、英国和法国）在纽约广场饭店达成了著名的“广场协议”。当时，因美元汇率过高，造成大量贸易赤字，陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，联合干预外汇市场，使美元对日元及马克等主要货币有秩序性地下调，以解决美国巨额贸易赤字。此后，日元迅速升值，1985年9月，美元兑日元在1美元兑250日元上下波动，协议签订后不到3个月的时间里，日元兑美元迅速升值到1美元兑200日元左右，升幅达20%。由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。1985年到1986年间，在日元急速升值背景下，日本企业国际竞争力开始降低，日本政府为了补贴受到打击的出口产业，实行金融缓和政策，进而催生了过剩的流通资金。与此同时，日元的升值也助推了国内浓厚的投机氛围。这种投机热情在股票和土地交易市场集中暴露出来。而土地更是受到所谓“土地不会贬值”的神话影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。20多年前的日本，总是能听到日本人颇为自豪地说：“你知道吗？如果把东京的地皮全部卖掉，可以买下整个美国！”此话不假。当时东京23个区的地价总和确实达到了可以购买美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。地价上升也使得土地所有者的账面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长，进一步刺激了经济发展。当时的日本，如果借用“小沈阳”小品里面一句经典台词，那就是“不差钱！”2崩盘时：房地产市值占GDP比重一度高达200%然而，被热钱冲昏头脑的人们，却忽略了一个冰冷的现实：从1974年起，日本城镇化率已达到74.9%时，日本住宅建设量达到第一个高峰，1987年再创新高。从住房饱和度看，1968年日本户均住房套数首次超过1，意味着住宅短缺时代已经成为过去式。反观1961年和1973年的两次地价大涨，均处于国内住宅需求旺盛时期。第三次地价大涨，则脱离了自住需求的有效支撑。1986年，日本出现了短暂的经济衰退，出于对日元升值的恐惧，从1986年 1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率，将央行贴现率从5%降低至2.5%，这一水平不仅为日本历史最低值，在当时世界主要国家中也是最低。过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金。在市场缺乏有利投资机会的情况下，过剩资金通过各种渠道流入股票市场和房地产市场，造成资产价格大幅上涨。1986年~1990年，东京、大阪等六大城市的价格指数平均增长了三倍以上。一言以蔽之：上世纪80年代中后期，日本楼市本已处于供过于求的状态，在越来越多资金的疯狂涌入下，楼市供求失衡进一步被打破，资产泡泡越吹越大。国际上对界定房地产泡沫，有一个重要的指标，即房地产市值与GDP的比值，如果房地产的市值过大，远超过GDP，那么就形成了泡沫。美国次贷危机爆发时，这一比值上升到了172%，随后酿成了史无前例的金融危机。日本楼市泡沫破裂时，国内房地产市值是GDP的2倍。以下图为例，蓝色线条是东京房地产市值占GDP比重的走势图，可以看到1988年时，单是东京地区这一比值已经达到140%以上，泡沫程度可见一斑。1989年，日本泡沫经济迎来了最高峰。当时日本各项经济指标达到了空前的高水平，但是由于资产价格上升无法得到实体经济的支撑，日本经济开始走下坡路。感受到压力的日本政府，决定改变货币政策方向。1989年至1990年，日本银行五次上调中央银行贴现率，从2.5%上调至6%。同时，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。中央银行刻意挑破泡沫，但过于急剧的货币紧缩加速了资产市场的崩溃。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。泡沫经济破灭后，日本出现了长达10年之久的经济衰退。作为1980年代的世界第二大经济体（1978年时超过了苏联），日本结束经济起飞后快速蹿升之势，逐渐演变为缓慢增长、停止增长乃至严重衰退，到了1990年代中期又经历货币快速贬值，从此一蹶不振，泡沫经济破裂、崩盘，十余年未恢复元气。可以毫不夸张地说，日本楼市泡沫引发的长达数十年的经济衰退，已成为全球其他国家竭力回避的一个错误示范。下图为日本楼市泡沫破灭后，一些居民流离失所。延伸——居民加杠杆：逻辑对，结局如何来源：微信公众号 &lixunlei0722）文/李迅雷居民房贷占比偏低的原因&周小川行长在26日的G20会议上回答记者时说：个人住房加杠杆逻辑是对的。住房贷款应该有大力发展的阶段。个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几。 房地产市场时冷时热，所以要进行逆周期调节。首付比例原来是30%，现在降低是有空间的。&他提到的“有的国家“，估计是指美国等发达国家。本人在14年的时候，曾经做过中美房贷/住宅市值比的图：中美居民房地产贷款余额与住宅总市值比较不过，中国居民房贷占比显著低于发达国家，恐怕有三个原因：1、社会信用体系不健全，居民金融意识不够强。也就是银行不敢贷，居民不想借。&2、贫富差距过大，形象地说，美国的一半房子靠贷款，中国只有10%的房子靠贷款。可见，中国住宅总市值尽管已经超过美国，但中国房东们几乎都不欠债，比美国人有钱多了。但美国的人均可支配收入大概是中国人的9倍啊，这意味着，中国购房者大部分属于富人阶层，且其中一批持有大量房产者的富裕程度难以想象。而根据国家统计局数据，进城农民工购房的，仅占2.75亿农民工中的1%，几乎可以忽略。&3、民间房屋抵押融资规模未纳入统计。过去几年来，民间融资发展迅猛，不仅有个人之间的抵押融资合约大量增加，更有各类理财机构也以此来开展P2P业务。政府希望居民加杠杆来摆脱经济困局&如果我们把投资或消费主体分为中央政府、地方政府、国企、非国企和居民这四大主体，并编制这四大主体的资产负债表，就不难发现，中央政府的债务率比较低，占GDP大约20%多些，地方政府的债务负担较重，狭义的大约22%，广义的应该在30%左右。&国企的债务负担更重，超过100%。民企的债务率应该低于国企，但透明度不够，债务成本较高，也容易引发债务危机。但所有企业的债务占GDP比重估计在170%左右，超过美国的一倍，全球最高。&相比之下，中国居民的债务率较低，大约不到GDP的50%，明显低于发达国家。但考虑到中国贫富差距过大这一独特因素，中国居民中具备加杠杆的人口其实很少。但政府今年提出了去杠杆、去库存等五大任务，如果老百姓不加杠杆，那么，如何完成任务呢？&因此，去年中央就提出要解决“三个1亿人”问题，即促进1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。故小川提到的降低购房首付比例有空间，无疑可以刺激居民住房消费的需求。原本以为这样情况下，政府的意愿很难会有大家积极去相应。但这些天，随着不少城市房价的大涨，真的有很多人想去加杠杆了。微信朋友圈里，均在热议房价和买房。房产交易中心也被挤得水泄不通。&此刻加杠杆：赢面大还是输面大&本人曾在10年前，也就是06年写过《买自己买不起的东西》，实际上就是提倡个人投资加杠杆。但10年之后的今天，还要不要加杠杆，或杠杆加在哪个品种上，需要三思。&从06-16年，过了10年，重工业化结束了，粗钢产量从近30%的增速变为负增长；人民币汇率升势结束了，流动人口数量减少了，城镇化到后期了。但是，M2却从34.6万亿（06年年末）增加到155.6万亿（今年年末按12%增速预估），10年增加了3.5倍。同时企业与地方政府已经负债累累，居民债务率虽然低，但这几年也是快速上升。&15年的股市泡沫破灭还历历在目，主要原因也是由于居民投资加杠杆，一个是通过两融的场内加杠杆，另一个是通过场外配资加杠杆，但由于市场整体股价水平过高，又没有盈利支撑，即便是后来国家队在4000点左右大力度救市，也力不从心，目前股指只有2760多点。可见，无论是政策救市还是真金白银救市，在估值水平大幅偏离的情况下，都是无效的。&目前，中国的房市也同样存在泡沫，尽管泡沫很难衡量，但如果股市和债市均有泡沫的话，那无孔不入的资金流也应该会导致房价泡沫。而且，以往房价指数的年涨幅与GDP增速是正相关，如今则是负相关。&过去，房价上涨是人口现象，与城市人口的不断增加和大城市人口更加集聚有关。如今，人口流入城市的数量大幅减少，只有货币增量在大幅增加。故这些年的房价与去年的股价一样，似乎都是货币现象，或“水牛”行情。&目前，上海、北京的房价已经接近纽约或东京的水平，不排除超越。原因可能在于富人阶层的人数和财富总额超过纽约或东京。此外，中国的大城市化进程还没有结束，大东京的GDP占日本的30%，人口占比也接近30%，纽约的GDP也要占美国的10%左右，人口占8%左右。而上海与北京的人口占全国人口均不到2%，GDP占比也不足4%。&但对于其他三、四线城市而言，货币现象就不会阳光普照了。这与过去三年的股市类似，创业板指数涨了3倍，而上证综指却只涨了50%左右。因为人口不再流入，货币则主要流向一、二线城市。&因此，我的观点是，如果买房加杠杆，也要加在一线城市，或杭州、广州等有钱人多的二线城市，或赌限购未放开，或赌资金还在集聚。&但既然是货币现象，那么，去年股市的教训应该吸取，千股跌停对于加杠杆的投资者而言，惨不忍睹。这些热钱说来就来，说走就走。因此，货币现象就是泡沫现象。股市没有盈利支撑，房价则没有人口支撑。&房地产市场已经走了16年牛市，这个牛市越延缓一年，下跌的概率就增加一点。美国的房地产投资增速见顶是2000年，房价则是06年开跌，次贷危机是08年爆发。中国的房地产投资增速是2010年见顶（33%），房价下跌的时间恐怕也不会滞后太久吧？真要关注通胀：考虑在商品领域加杠杆&<span style="max-width: 100%; font-family: 微软雅黑, sans- co　
　文章为作者独立观点，不代表微头条立场
的最新文章
在买房潮的影响下，很多人都在考虑要不要买房。不少准夫妻也开始筹备起了自己的婚房。说到这，就不得不谈到一个很现实的问题：如何署名？房产证上有名字，就意味着房子有自己一份？未必！！！经历了大半年的宝万之争，没想到最后非常有可能以深圳地铁的进入结束这场将载入中国金融史册的控股权争夺战。也许当年姚振华决定做万科门口“野蛮人”的时候，就已经猜到了这样的结局，布好了这样的棋局。美国主流网络媒体BI盘点了当前市场上最好的20款智能手机，可是很多人对购买它们时可能持观望态度，因为三星、苹果以及HTC等世界上最大的手机制造商即将于3月份发布最新手机，它们可能拥有惊人的功能和令人惊叹的外观。我们时常讨论泡沫，但你知道么，资产泡沫严格意义上说有四类。芒格最新的演讲有很多值得深思的地方，与巴菲特的股东信相比，政治上不正确，但更真诚，坦率。中国为啥要赔钱卖高铁！契约型基金是指把投资者、管理人、托管人三者作为当事人，通过签订基金契约的形式发行受益凭证而设立的一种基金。2016新年伊始，很多投资者被中国金融市场震得目瞪口呆。A股4个交易日四次熔断，暴跌14.46%，特别是昨日（1月7日）交易仅15分钟就触发二次熔断。yiqixuesimu这里是私募人的聚集地，这里会组织线下活动 畅所欲言，这里会邀请私募大佬分享观点。信托、资管、阳光私募、PE、VC 应有尽有，热点、干货、实务、智慧、八卦 样样精彩。来这里一起学习私募、一起玩“转”私募。热门文章最新文章yiqixuesimu这里是私募人的聚集地，这里会组织线下活动 畅所欲言，这里会邀请私募大佬分享观点。信托、资管、阳光私募、PE、VC 应有尽有，热点、干货、实务、智慧、八卦 样样精彩。来这里一起学习私募、一起玩“转”私募。影响我们楼市市值因素是?_百度知道
影响我们楼市市值因素是?
我有更好的答案
但是在长期中（多至十几年到几十年）基本上和GDP呈正向关系、交易量，也可以根据萨缪尔森的加速原理来解释，即GDP增长、其他资本市场收益率和心理预期的因素、供给量等等呈增长趋势，这一地那从我国楼市发展史上也看得出；如果硬要说两者是正向关系、利率，比如它受宏观经济环境，因此，楼市市值、汇率与国内外资本流动，一定程度上它和GDP的涨幅变动基本上在短期内没有固定关系（毕竟短期内GDP基本固定不变）楼市可以算是一个受多种因素影响的资本市场
其他类似问题
为您推荐：
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁[转载]中国人口变化对股市、楼市的影响
作者：马骏，现任中国人民银行研究局首席经济学家
　　一些经济基本面的因素会影响国家的经济增长潜力和经济结构，并因而影响资本市场的表现。这些因素，从短期来看可能没有明显的作用，但是长期来看，对预测趋势有重要的作用。其中，最重要的决定国家增长潜力的指标中，就有人口结构。
　　下面我们来仔细讨论中国人口因素的变化对经济增长、结构和资本市场的影响。
人口因素对经济增长、结构和改革的影响
　　人口红利对经济增长的影响
　　首先看人口因素对经济增长的影响。学者们做了许多研究，基本共识是人口老化会降低经济增长的潜力。
　　从1981年到2011年的30年时间内，中国的人口因素对经济增长的影响是正向的。从工资的角度来看，因为当时中国的劳动人口越来越多，劳动供给的充足使得中国的工资增长速度远远低于名义GDP的增长率，工资的增长也低于劳动生产率的增长率。这样，中国的出口产品就非常便宜，不断提升了中国出口的竞争力，带动了经济的增长。但是，中国的劳动年龄人口已经从2011年开始下降，劳动力供给不足导致工资增长超过劳动生产率，中国产品的国际竞争力就必然下降，经济增长因此下滑。
　　人口结构对经济结构的影响
　　我们再看看人口结构变化对经济结构的影响。我们用了一个模型，进行了模拟。
　　我们的研究发现，人口结构的变化，会导致经济结构的几个方向性的变化。第一个就是消费提高，第二是投资降低，第三是出口降低，第四是进口提高。
　　出口的变化是最容易解释的，为什么？因为中国劳动人口下降以后，中国劳动力的工资就增长很快，工资快速增长会使中国的出口竞争力下降。
　　为什么又会出现消费上升的趋势呢？有很多原因，其中一个原因是老龄化。分析一个老人的消费收入的比例，你会发现事实上老人基本不“挣钱”。他(她)虽然每个月都有收入，但收入的主要部分是养老金和子女赡养费。老人的角色是消费者。
　　由于老人的真实储蓄率很低，所以老人占人口的比重越大，整个国家的消费率就越高。
　　如果消费率变高，GDP的其他组成部分所占的比率就要萎缩。比如，投资占GDP的比重就会下降。投资比重下降的一个具体原因也与老龄化有关，即劳动人口的下降意味着对住宅地产需求的减速，而住宅需求的减速就会降低投资的增长。最后，由于消费的一部分是进口消费，所以消费率的提高也会促进进口的提升。
　　通过提高退休年龄、划拨国有股份来弥补养老金缺口
　　如果测算养老金从现在到2050年之间的变化，就会发现有两个因素将导致很大的养老金收支的缺口：
　　一是转轨成本。所谓转轨成本，就是在从以前的现收现付体制转变为社会统筹与个人账户相结合的部分基金积累制过程中，统筹账户由于部分缴费分流到个人账户，但仍要继续向养老金领取者中的老人和中人支付所承诺的退休金而出现的融资缺口。
　　二是由于抚养率提高，导致缴费人口与领取养老金人口之比下降，从而导致的养老金收支缺口。现在约3个劳动年龄的人缴纳养老金来养活一个老人，而到2050年就是约一个人劳动年龄的人的养老金缴费供养一个老人，所以要保持目前所承诺的35%的养老金的替代率，肯定会出现很大的缺口。
　　在今后的30多年当中，应该怎样改革？
　　一是需要提高退休年龄，即在2020年到2050年之间，将平均退休年龄提高7岁；二是将80%的国有企业的股份划拨到社保体系。通过这两项改革，基本可以弥补养老金的缺口。
劳动年龄人口下降对制造业的影响
　　劳动密集型行业会萎缩
　　前面讲的是人口因素对经济增长、经济结构的影响，下面讲人口因素对一些主要行业的影响。
　　从劳动年龄人口分布来看，如果从20岁到59岁之间的人群作为劳动人口的定义，则2011年劳动人口已经见顶，到2050年劳动年龄的人口估计将减少约两亿。由于劳动年龄人口的下降，劳动力供给相对不足，中国在相当一段时间内将保持很高的工资增长率。
　　日本的经验是，在劳动力成本快速上升的过程中，工业结构迅速从劳动密集型向装备密集型转变。从1961年到1977年的数据显示，日本的出口结构中，成长最快的是跟自动化相关的一些机械装备业。机械行业占出口的比例从20世纪60年代初的30%左右成长到1977年的70%左右。在同一时期，劳动密集型的纺织业占全部出口的比重从17%左右几乎降到零。
　　这与中国目前的经济结构变化趋势非常相似。
　　高端制造业会快速发展
　　从劳动密集型向高端装备制造业转型的过程中，中国肯定会在国际上占领更大的市场份额。其实，过去十几年，中国机械产品的出口占全球出口的比例一直在上涨，同一时期日本的份额则在下降。我认为，这个趋势还能持续10年。因为中国的经济总量这么大，竞争力的提升又很快，中国装备制造也在全球出口中的比例不会在百分之十几就停止，说不定会涨到30%。
　　高端制造业到底包括什么？我做了一个名单，这些行业至少包括造船、电力设备、电讯设备、建筑机械、挖煤机械、高速铁路等等。今后10年中国在这些领域有很大的机会成为全球市场份额的第一。
　　老龄化对消费的影响
　　我们对未来老龄化的预测显示，今后中国的老龄人口总数会增长160%左右，差不多3个亿的人。对行业分析师来说，一个重要的任务就是搞清楚未来中国的老人需要什么、消费什么。
　　日本的许多详尽的数据可以帮助我们研究老人对各种产品的人均消费和普通人人均消费有什么区别。首先，老人吃营养品的人均消费远大于全国人均水平；其次是修理服务，老人可能爬梯子爬不上去，需要请人来修理房子；还有老人吃鱼和紫菜比普通人多等等，这些都是十分有意思的信息。人口老龄化过程中，上面提到的产品或产业会增长比较快。
　　对老人来说，最大的消费就是医疗。我们搜集了韩国、日本的数据，可以看到老龄化对医疗支出产生的巨大的刺激作用。日本的例子是最极端的。从比例来看，日本的75岁的老人平均花在医疗上的钱，是一个5岁到39岁的人的8倍。在韩国，这个比例是4倍。
　　医疗行业增长潜力巨大
　　即使用韩国的比率作为参照，如果中国有3亿人口在变老，平均医疗支出提高4倍的话，那对整体医疗行业的拉动是难以想象的。部分基于这个因素，我们估计，中国的医疗支出的增长每年可以保持在20%，远远高于名义GDP的平均增长速度。
　　对医疗支出的分析，如果做得细一些，可以发现它有三大推动力：第一是收入因素，一般来讲，收入增长本身会推动医疗支出的增长；第二是老龄化因素，即前面所说的老人人均医疗消费远高于其他人群；三是“机会”因素，中国许多农村地区以前没有足够的医疗设施，即使有病也没有地方去看，如果改善了医疗条件，每个村子都有了医疗站，则也会增加医疗支出。这三大因素加起来就可以支持中国的医疗支出在今后10年内平均每年20%的增长速度。
　　老龄化拉动保险行业发展
　　还有一个受老龄化重要影响的行业是保险业。我们的数据表明，45岁到65岁的人群是买保险最积极的人群，原因是再过10年他们就是保险产品的主要受益者。有趣的是，这个人群在今后10年的增长率将高于任何其他人群。这对今后10年保险业需求的拉动是很正面的。
　　老龄化将导致地产行业减速
　　受到人口结构变化负面影响的一个主要行业是住宅房地产，主要因为人口结构的变化会使得对房地产的需求减速以至于最后下降。
　　但这并不是说，对住房需求的绝对水平在短期内肯定会下降。前面讲的都是在其他因素不变的情况下，人口结构变化对地产的影响。除了人口之外，自然还有别的一些因素会推动住房需求的增长，比如城镇化和改善型需求等。
　　但是可以说由于人口因素的变化，今后10年住房的增长率肯定会大大低于过去10年。这个结论也是被几十个国家的实证经验所证明的。如果把这些国家的劳动力人口和房价做一个比对，可以发现是明显正相关的，即在劳动人口上升的过程当中，这个国家房价涨幅一般比较高；如果劳动人口往下跌，这个国家的房价涨幅一般较低，甚至房价水平会下跌。
　　与日本做对比
　　我们看一下日本在人口老龄化过程当中股市的表现。从1983年到2002年是日本快速老龄化的阶段。在这个阶段哪些板块表现好，哪些表现糟糕呢？
　　表现糟糕的是银行、建筑、航运、钢铁。航运基本上是为运出劳动密集型出口服务的，在劳动人口下降、工资加速增长的背景下，航运就不景气。建筑行业不景气，与前面提到人口结构变化对房地产行业的负面影响有关。钢铁行业表现也较差，也部分因为钢铁是建筑业的投入品。银行也受负面影响，这与投资减速有关。所有上述这些因素，都或多或少与人口结构的变化有关。
　　表现最好的行业是医药和保险。这些肯定是老龄化的受益者。交通运输、零售、服务等行业表现也不错，也部分因为受到人口结构变化的一些正面影响。总体来看，日本股市中不同行业的表现，与我们前面分析的人口因素对经济结构的影响十分吻合，值得对中国做长期投资的人士借鉴。当前位置： &
香港新界房价暴跌七成 其原因是什么
扫描到手机
16:25:09 & & &
新界房价暴跌七成吓到了&&&&春节后，香港地政总署公布了最新一幅位于新界大埔市地段的一则住宅用地以不足两万港币的楼板价成交，折合人民币不足1.7万元/平方米，以异乎寻常的低成交价震惊了业界。&&&&这一价格较去年9月大幅下挫逾68%，且远低于北京上海的地价，甚至还不足南京近期土地成交楼板价的一半。春节前，南京河西的一块土地以超过4.2万元/平米的楼板价成交，香港新界楼板价还不到南京河西的4成。香港新界房价暴跌七成原因是什么？&&&&地价暴跌的同时，香港房价也接连跳水，去年第四季度，香港房价下跌7.5%。分析机构纷纷预测，这不过是香港新一轮楼市泡沫破灭的起点。据彭博，标普今日发布报告称，2016年香港房地产行业形势将更加严峻，房价预计将较2015年下滑10%-15%。香港地产业濒临崩盘危机。&&&&而对于大量香港楼市高位接盘的买家来说，2016年的春节将成为痛苦的开始。&&&&罕见的连续流拍&&&&影响楼市的因素包括供应增加、利率上行、香港及内地经济增速放缓。过去三个月中，香港楼市还罕见的接连出现两起流标事件。&&&&日及今年1月25日，香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”，以流标告终。&&&&下图为香港近期土地拍卖情况：香港新界房价暴跌七成拍卖表格&&&&无论是去年11月流标的青衣地皮还是1月流标的元朗凹头地皮，大中小型开发商的出价变得较为保守，显示开发商对香港楼市后市的看法更趋谨慎，香港楼市寒意渐浓。&&&&李嘉诚旗下地产公司市值损失1400多亿&&&&土地流拍的同时，香港的房价也在加速下跌。&&&&据中原地产统计，1月份香港所有物业成交约3500宗，这是自1991年1月以来的最低数。去年四季度以来，数位地产大亨对香港经济前景担忧，半山豪宅折让挂盘、大宗工商物业低价“抛售”频频发生。另外，2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了，私人住宅价格指数在2015年9月份达到顶点后，四季度下跌了8%。&&&&在楼价下跌的同时，香港股市和汇市同时受挫。开年以来短短15个交易日，恒指累计下跌3500多点，创两年来新低;港币对美元也突然转弱，一度逼近7.75-7.85的法定港汇波动区间上限，港元也跌至2007年以来的新低。楼价下跌、“股汇双杀”，市场传言沽空资产的资金在撤逃，引发对金融危机与资产贬值的担忧，甚至有人将当下情形与1997年投机份子做空港汇、恒指比拟。&&&&李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后，股价暴跌。从最高时的77.2港币跌至最低的38.2港币，腰斩有余。总市值跌去1400多亿。&&&&不过，在2015年9月之前，李嘉诚已经将大部分资产香港资产撤移至欧洲。公开资料显示，2015年间，随着长江基建集团通过换股方式与电能实业合并，李嘉诚旗下的长和，长地，长建等十家上市公司的注册地全部迁出了香港。随后，香港楼市便在2015年的四季度迎来“寒冬”。&&&&主营商业地产的恒隆地产则从2015年高点26.2跌至本月最低的13元，最大跌幅超过50%。最近半年多，香港主要的地产商：新鸿基、恒基地产、新世界发展、九龙仓等，均大幅下挫。香港新界房价暴跌七成分析&&&&房地产魔咒再吞中产财富&&&&香港已连续六年成为全球楼价最难负担的城市。《证券时报》援引美国物业顾问机构Demographia公布最新的调查结果显示，截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位数是29.3万港元，楼价中位数是556.1万港元，香港楼价是家庭收入中位数的19倍，即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼，创下此项调查12年来的纪录新高，香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。&&&&据调查清样了解，香港的房价于1997年出现第一个峰值，亚洲金融危机爆发后房价崩盘，拐点出现后一直下跌至2003年，SARS之后香港房价达到的最低点仅为1997年时的三分之一左右，此后一路连续上涨了13年，虽经历了2008年，2011年两次金融危机，以及2012年起，港府推出的多项冷却楼市政策，包括向在港购房的非本地居民及公司额外征收15%印花税、提高物业转卖时额外缴交的印花税5%并把适用期从两年延长至三年等，都未能遏制房价继续攀升，到2015年下半年时香港的房价已是2003年最低点的5倍。&&&&事实上，香港并不缺少土地，但大部分土地却不被允许利用。香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中，但香港政府历年来对土地供应量严格控制，人为推高了香港地价和房价。&&&&一手把持土地，推高地价房价;一面又假惺惺的替市民盖楼，难怪近年来香港市民对港府的不满与日俱增。&&&&而此次香港房价的下跌原因与97年楼市崩盘主因有着类似之处，香港的房地产为什么会在1997年崩盘?其实索罗斯狙击香港只是表面上触发危机的最后一根稻草，实际上主要原因是当时香港的供楼负担比太高了，在1994年、1995年的时候香港供楼负担比是是90%，1995年跌到70%后又回升，在97金融海啸之前最高达到110%，民众把收入的90%、70%、110%，都拿去还房贷了，甚至都透支了，还怎么消费?大量负资产其实就是楼市崩盘的前兆，老百姓(603883)没有钱消费的结果，就是香港经济的猛然下滑，这种状况持续下来，楼市怎么可能不崩盘?&&&&在通常认识里，房贷负担达到70%就是危险的临界线，因为收入中只剩下30%可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩，产品卖不出去，库存增加了，裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了，所以70%已成魔咒。&&&&1997年金融风暴后，恒指和香港房价一直到2003年4月和8月才触底，如果以此参照，目前香港房价下跌，以及半山腰以上贷款在香港买楼的买家们的焦灼或许刚刚开始，未来几年，不知又要有多少人的青春将消失在香港房价的下跌路上。&&&&如果说香港楼价下行压力很大的话，那么大陆的房价下行空间将更大。历史总会惊人相似：1990年东京的地价超过了全美国，25年过去了，东京的房价目前仍只有1990年的一半。对比东京过去，谁敢说北上广深的房价会一直坚挺?北上广深挺不住，南京这样的二线城市还会挺得住吗?南京的地价超过香港的一倍，即是天大的笑话，也是个大警示!香港楼市危险信号!最新招标地价暴跌70%&&&&仅半年时间，香港同一地段、同一用途的土地价格居然暴跌近七成。&&&&上周五(2月12日)，香港地政总署公布了最新一幅位于新界大埔区地段第221号用地的招标价格。这块地以二十一亿三千万港元批予国万投资有限公司(母公司：中国海外发展有限公司)，批租期为五十年，指定作私人住宅用途。&&&&以地盘面积37,696平方米计，单位价格约为5.65万/平方米(均为港元)。&&&&去年9月初，同样是大埔区地段用作私人住宅的土地招标，其单位价格高达17.7万/平方米。相较而言，最新招标价格较去年9月大幅下挫逾68%。&&&&对此，香港文汇报报道称，地皮低价出售，业界认为主要是项目受司法复核、斜坡问题等困扰。加上楼市前景不明朗，令地价每况愈下。&&&&该报道援引美联测量师行董事林子彬表示，该项目开发规模大，同时亦受到司法复核影响，存在一定风险及颇大的变数，对时间及成本均可能产生影响，故发展商均出价审慎在预期之内。此外，(该地皮低价成交)亦反映港府考虑到实质的风险及市况而调整了底价，令项目避免流标。由于地皮规模大，成功出售将大大增加全年的单位供应量达标机会。但这次低价成交，或对日后发展商竞投地皮的态度和出价有所影响。香港新界房价暴跌七成&&&&2015年9月以来，香港房价已下跌9.5%。影响楼市的因素包括供应增加、利率上行、香港及内地经济增速放缓。过去三个月中，楼市还接连出现两起流标事件。&&&&去年11月4日及今年1月25日，香港特区政府两幅土地拍卖皆因“投标报价未达港府预期底价”，以流标告终。《证券时报》指出，无论是去年11月流标的青衣地皮还是1月流标的元朗凹头地皮，大中小型开发商的出价变得较为保守，显示开发商对香港楼市后市的看法更趋谨慎，香港楼市寒意渐浓。&&&&不仅从香港楼市近期的交投情况能感受到寒意，外资大行纷纷发布下行预期，也标志着香港楼市的下调趋势已无悬念。&&&&标普周一发布报告称，今年香港房地产行业形势将更加严峻，房价预计将较2015年下滑10%-15%，成交量预计为持平至增长5%。大部分香港开发商的评级能够承受销售萎缩30%的影响。如果房价下跌超过50%，所有开发商的评级都将受到影响。&&&&瑞银最新发表的研究报告指出，美联储去年底宣布加息后，资金外流令香港本地楼价加速下滑，鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响，瑞银预期香港楼价由目前至2017年年底再跌20%至25%，并重申对香港地产股的“减持”投资评级，预期楼价下跌将拖累股价表现。&&&&瑞信认为，除了零售业，香港最令人担忧的就是地产业，并建议投资者避开恒地、嘉里建设等地产股，给予其“跑输大市”的投资评级。&&&&值得一提的是，香港已连续六年成为全球楼价最难负担的城市。《证券时报》援引美国物业顾问机构Demographia公布最新的调查结果显示，截至2015年第三季度，香港家庭收入的中位数是29.3万港元，楼价中位数是556.1万港元，香港楼价是家庭收入中位数的19倍，即香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才买得了楼，创下此项调查12年来的纪录新高，香港由此成为参与调查的全球87个主要城市中楼价收入比最高城市。（来源：中国网）
(责任编辑：柯旺 CN044)
用微信扫描二维码分享至好友和朋友圈
精彩高清图推荐：
首发眼界书摘书评}