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个人房屋买卖税收政策“全解读”
来源：转自互联网&　　 |
　　近年来，为了引导住房消费，抑制投机性购房，国家出台了一系列房地产调控政策，尤其是对个人转让住房交易环节优惠政策几经调整。特别是国五条颁布之后，我市二手房交易市场十分火爆，全市首月二手房交易量达到了10494套，同比增长710.97%。其中市区就有5637套。那么我们在办理住房权属转移过程中，到底需要缴纳哪些税？哪些情况享受税收优惠。为了解决市民在交易过程中遇到的问题，地税部门就个人住房买卖过程中所涉及的税收政策进行详细解读。 　　&房屋过户需要缴纳哪些税？&市民王先生反映，他在市区有一套住房想买掉。但是看到这段时间大家都在关注&国五条&，不知道买卖二手房相关税收是否也有变动。 　　对此，记者咨询了市地税局12366纳税服务热线。对方表示，在二手房交易中，买方需要缴纳契税，卖方主要涉及营业税及附加、。目前，个人销售住房暂免征收，个人销售或购买住房暂免征收印花税。 　　关于营业税，个人销售住房分为三种情况：一是对外销售个人购买超过5年(含5年)的普通住房的，免征营业税；二是对外销售个人购买不足5年的普通住房和非普通住房的，按销售收入全额的5%征收营业税；三是对外销售个人购买超过5年(含5年)的非普通住房的，按其销售收入减去购房的价款或受让原价后差额的5%征收营业税。 　　在缴纳营业税的同时，还需以营业税税额为计税依据缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加。城建税税率应当按房屋所在地进行确定，房屋所在地在市区的税率为7%；房屋所在地在县城、建制镇的税率为5%。教育费附加征收率为3%，地方教育附加征收率为2%。 　　另外，个人所得税也是很多二手房交易者比较关心的。出售房屋属纳税人唯一住房且购房超过5年的，在房管部门出具唯一住房证明后免征个人所得税。&家庭唯一生活用房&是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。除属免税情形之外的，我市严格按政策规定执行。暨对能够提供房屋原值的，按20%税率查实征收。对纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证的按1%比例核定征收。 　　关于个人购买住房的相关政策有三种情形。一是对个人购买90平方米及以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税；二是对个人购买90平方米以上，144平方米（不含144平方米）以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税;三是对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按3%税率征收契税。 　　因此个人购买住房需根据购买房屋面积、房屋性质及是否家庭唯一住房判断分别适用1%、1.5%、3%的税率。 　　普通住房应符合以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格在同类区域土地住房平均交易价格1.44倍以内。以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。 　　买卖双方税费有不同 　　家住鼓楼区的刘女士最近遇到了一个比较头疼的问题，她在2006年买了一套90平方米的房子，当年8月缴纳了契税，但由于疏忽直到去年才办理房产证。现在，刘女士想将该住房转让，听说个人住房满5年可享受税收减免，不知道自己房子的购房时间该如何计算，是否满足5年的期限？ 　　税务人员指出，根据规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的填发日期作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照&孰先&的原则确定购买房屋的时间，即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。刘女士现在转让的这套房产，虽然没有及时办理房产证，但在2006年8月已缴纳了契税，按照&孰先&的原则，满足购房时间超过5年，可享受相关的税收优惠。 　　另外，对于个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。 　　【纳税提醒】 　　购房时间看&孰先& 　　近期，地税机关在受理涉房交易税收缴纳时，陆续发现纳税人提供虚假资料以偷逃税款的情形。在此，地税机关公告广大公民在办理涉房交易缴纳税收时，务必提供真实有效合法资料，并对所提供资料的真实性、合法性和有效性签字予以确认并承担法律责任。如果您提供虚假资料造成国家税款流失的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第七十条《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第九十六条之规定，税收机关责令改正，可以处一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下的罚款。触犯法律的，税务机关将移交司法机关处理。 　　家住云龙区的许老太太来电咨询，她说几年前她的老伴离世时留了一套房子给她和儿子，现在听人说必须在离世前把房子转给儿子，否则百年之后，她的儿子就要为这套房子支付&遗产税&。 　　税务人员解释，目前我国并没有开征遗产税。这涉及到房产赠与和房产继承问题。如果老太太现在把自己的房产转到儿子名下的话，属于许老太太的赠与行为，免征营业税、个人所得税、土地增值税。但根据税法规定，其儿子应缴纳3%的契税。 　　根据财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号），对个人受赠房屋缴纳个人所得税进行了明确。 　　文件规定对于下列情形的赠与不征收个人所得税：（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。因此，市民许老太太如果将房产无偿赠与自己的子女，符合规定第一条，不征收个人所得税。 　　除以上规定情形以外，如果将房屋无偿赠与给他人需要交纳相关税费。房屋赠与的，应当征收契税，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定。单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，应当缴纳营业税。受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照&经国务院、财政部门确定征税的其他所得&项目缴纳个人所得税，税率为20%。如果赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定。 　　如果受赠人转让受赠房屋的应缴纳个人所得税。以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。 　　权属转移要区分 　　从目前情况来看，有经济适用房、拆迁安置房等不同房产类别，那么在计算相关税费时是如何规定的？ 　　税务人员解释，经济适用住房、拆迁安置房都是关系民生的保障工程，在税收方面国家给予了很大的优惠。但是不同性质的项目享受税收优惠政策还有较大的差异。 　　关于个人购买经济适用住房，免征印花税，在法定税率基础上减半征收契税。 　　关于城镇拆迁安置住房。根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房[号)等有关规定，其原值分别为：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。 　　相关问题解答 　　不同房产类别计算规定各不相同 　　问：我有一套住房被拆迁了，现在又重新买房了，是否需要缴纳契税？ 　　答：根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，如果重新购买的住房未超出拆迁货币补偿费的金额不需缴纳契税，拆迁货币补偿费一次没抵扣完的，可以再次买房时进行抵扣直到拆迁补偿费抵扣完为止，如果超出拆迁补偿费得按超出的部分缴纳契税。 　　例：拆迁协议上补偿30万元，重新买房是35万，那么契税按5万缴纳。【但是：根据苏财农税（2002）25号文件规定，被拆迁人不重新购房，由其子女重新买房，那么其子女不能享受拆迁抵扣政策】 　　问：我买了一套房子，后来觉得不满意又退了，契税已经交过了，但没有办理房产证，想问一下还能退吗？ 　　答：关于购房退税等契税政策，根据财税〔2011〕32号规定：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。因此，上述情况可以退契税。 　　还有，房产夫妻加名的问题。根据财政部、国家税务总局《关于房屋 土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税[2011]82号）规定：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。 　　问：个人购买第二套普通住房缴纳契税的税率是否可以享受优惠税率？ 　　答：不可以。根据财税[2010]94号、苏财税[2010]33号文件规定自日起，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。 　　问：我2002年购买的一套150平方米的住房，当时对方没有开具发票给我，现在我想转让该套房产，请问我该如何缴纳营业税？ 　　答：首先，您这套住房的建筑面积超过了144平方米，应属于非普通住房；其次，从购房时间来看，已经超过5年，应可按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。但根据（财税［2011］12号）的规定，对个人购买的非普通住房超过5年（含5年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。因此，对您转让的这套房产，若不能取得购房的原始发票，则不能享受营业税差额征税政策，而应按照销售收入全额征收营业税。 　　问：购房人是县区或外地的，如何执行？ 　　答：购房人的户口本所在地如果是徐州县区的（含铜山区、贾汪区），提供首套房证明除了提供徐州市的首套房证明，还要到户口所在的房管部门提供首套房证明，也就是说需要两个证明。户口是徐州的或者是外地的只需要徐州市区的一个首套房证明就可以了。 　　如果购买人是在校的大学生户口已迁至学校，本人已到法定的结婚年龄，单身证明原户籍所在地的民政局、街道办事处如不能提供那么需要学校相关部门提供证明。如果购买人离异除了提供离婚证明还要提供离婚后未再婚的证明（在户口所在地的民政局开具）。 【】 责任编辑：Alice
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　　/　　　京公网安备53　房东中介联手忽悠你，买房不知道这些陷阱就亏大了_市场_界面新闻最近，链家事件被炒的沸沸扬扬，随着3.15消费者权益保护日的临近，由二手房交易引发的消费者被侵权问题再次引起了业界关注，特别是存在的一些购房陷阱，稍不留神就会陷进去，也扼杀了买房人的置业梦。那么二手房交易中有哪些购房陷阱？该如何防范？今天融360为大家列举几个典型的交易陷阱，并附上防范办法。
1．房东&隐藏&共有权人
有些房子是夫妻或者与子女的共同财产，产权证上如果登记为共有，出售房屋的时候房东的和共有人必须都到场，在房屋买卖协议上签字，否则购房协议无效。如果产权证上没有登记共有人，产权人单独出售房屋又该怎么办呢？
举个例子：
小明和小红是夫妻，婚后买了一套房子，产权证上只写了小明的名字，没有共有人小红的名字，后来小明在小红不知情的情况下将房屋出售给小强，小红知道后以配偶不知情共有权被侵权为由要求确认合同无效，引发了小明、小强、小红之间的房产纠纷，法院审理也会支持小红的维权申请，宣布小明与小强的购房合同无效。
融360总结：涉及到共有人的房子，都一定要小心，可要求所有共有人都到场签合同，不能到场的，要求卖房人出具共有权人的知情同意书，避免因为共有权人不知情造成房屋纠纷。
2.买房后发现原房东户口未迁走
有些购房人在买房后去办理户口登记，发现原来房东的户口没有迁走，导致没法入户，造成诸多不便。
举个例子：
李先生买了套二手房，为了方便儿子上学，打算把户口迁到新房来，结果去派出所登记户口的时候发现原来房东的户口还在，自己没法入户，此时已经联系不上原房东，耽误了孩子上学不说，以后落户才能享受的待遇都没法实现。
融360总结：二手房交易中，户口迁移是其中的一个大问题，由于户籍管理由公安部门进行行政管理，法院无权干涉，而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件，购房者们面对户口显得无能为力，建议在签订合同的时候与房东约定好其户口迁出时间，以及违约责任，最好在其把户口迁走后再支付尾款，以免房东过后反悔。
3.购房&意向金&变&定金&
部分中介会以意向金的名义向购房者收取一定比例费用，当购房者发现房屋存在问题或因其他原因放弃购买时，中介会以已经缴纳了定金不能退还为由，拒绝退还定金。
举个例子：
小王准备买套二手房当婚房，房产中介告诉他说有几套合适的房子被好几家看中了，为了表现购买诚意可以交一些&意向金&，防止被别的人买走。但是小王再交了3万块钱意向金后，发现房子房屋通透性不好，便要求撤销委托退还意向金，但是房产中介表示其与小王签订的购房意向书中写着：出售方同意按小王购买总价及支付方式出售，小王的购房&意向金&已转为&定金&，不能退还。
融360总结：首先我们要明确意向金和定金的概念，在房产法律规定中，并没有意向金这个说法，实际上它只具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。一般只有定金的说法，定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋买卖交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，卖家不履行合同的，应双倍返还定金。因此购房人不要交所谓的意向金，要交被法律保护的定金，同时在合同中明确违约责任，如房屋出现问题可退还定金等细则。
4.被蛊惑签订&阴阳合同&
所谓的&阴阳合同&指的是签了两份不同的合同，一份是真实合同，一份是为了少交税费或其他费用签订的&傀儡合同&。
举个例子：
田先生看中了一套二手房，和卖家谈妥的总价为130万，并签订了购房合同，但是房东又多准备了一份合同，用来房屋登记备案和缴税的时候用，总价写的是100万，房东一直强调这样可以少缴税，对大家都有好处，于是田先生就同意了，并和房东签订了这个&阴阳合同&。之后田先生按照实际价格交了130万购房款，但是因为房屋价格上涨，房东反悔不想卖了，田先生要求退款，哪知对方拿出用于登记备案的&傀儡合同&，称只能按照合同上的价格退还100万元房款，无奈田先生房子 没买成，想通过法律途径维权，却陷入了复杂的官司中。
融360总结：根据税收征管法，个人在转让房产过程中通过签订&阴阳&两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报，不缴或者少缴税款的，是偷税行为，税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。因此购房签订&阴阳合同&这种行为不仅违法，被侵权后，购房人自己维权也变难，所以大家千万不要图一时便宜，误入&歧途&，给一些居心不良的人以可乘之机。
5.房东出售抵押中的房子
很多二手房有抵押贷款，处于抵押中的房子可以签约买卖但是不能过户，这时房东会要求购房人支付首付款来偿还贷款解压。链家事件中的黄先生在发现所购房屋为抵押房时，向房东支付了280万元首付款用于还贷款，但是他犯了一个重要错误，就是直接将首付款打到房东个人账户，没有进行资金监管，导致首付款被挪作他用。
融360总结：购房人在交易时一定要在合同中设定条款，确保款项用于偿还贷款，解除房屋的抵押状态，同时注意不要将首付款打到房东个人账户，同时要进行资金监管，防止房东违约。
6.一房二卖
一房二卖指的是将已经出售的房子卖给第三方，是二手房交易中比较常见的陷阱。
举个例子：
刘小姐购买了一套二手房，预先支付了50万首付，在签订合同后，房东迟迟不肯过户，后来才得知她已经把房子卖给出价更高的另外一个人了。
融360总结：目前我国对二手房出卖人从事&一房二卖&的交易行为并无具体的法律法规或其他规范性的规定，因此法律上的空白很容易让一些二手房卖房人钻空子，推翻先前的购房交易，将房子以更高的价格卖给第三个人。所以大家买二手房的时候一定要在合同中明确一房二卖的违约责任，同时建议到房管局将房屋进行登记备案，简称&预告登记&，根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在维权时法院会认为，已办理或正在办理房屋产权备案等相关手续的购房人，表明其要求取得该房屋所有权的意愿强烈，购房人也在为房产过户登记在做前期准备，这样购房人更容易胜诉。
此外，从3月1日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》，其中明确了预告登记的适用范围和法律效力：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。今后购房人遭遇一房二卖或者交易过程中房子被抵押出去的侵权行为时，可以理直气壮的拿起法律武器维护自己的权益。需要注意的是，预告登记的有效期只有3个月，在这期间务必完成不动产登记。
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昨天有人给我推荐使用权的房子,但是不能过户,,没有房本,这样的话操作需要注意什么啊
1、户口问题要搞清楚;2、所有居住人都同意出售、价格;3、不能贷款,需一次性付清;4、卖家要跟当地居委会讲好,办理使用证更名;
1、户口问题要搞清楚;2、所有居住人都同意出售、
1、户口问题要搞清楚;2、所有居住人都同意出售、价格;3、不能贷款,需一次性付清;4、卖家要跟当地居委会讲好,办理使用证更名;
使用权的房本是棕色的长期租赁证,如果卖方原单位同意更名也能操作,不过尽量不要买使用权的,有朝一日都办成红本产权的了,有的单位也不同意对外卖.
那这样的房子我劝你别买 使用权的房子必须是北京人全款买 要是买的话每年还要交钱
最好是放弃,小产权的房子所签的合同是不受法律保护的,属于个人行为!
最好不要买,风险大而且没有法律保障可以签备忘录,做公证
这种情况唯一能起作用的方法就是到公证处做公证!
主意不要占小便宜吃大亏就行。使用权不受法律保护
最好别买 使用权的房子不好弄 必须全款然后户口也不好迁出来 有风险啊
没有保障,小心纠纷,我们都告诉客户风险大
第1-10条,共13条 &
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