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土地确权培训
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你可能喜欢宅地基永久租赁给猪场合法吗？ - 相关问题 - 110网法律咨询
年迈的老父亲，在没有和家人商量的情况下，和一猪场签立了一份合同.永久出租宅基地，租金按每年700元支付，期限是永久性。如果违约，应支付30万违约金。
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感觉老父亲是被骗了，现在想解除合约，是不是要交付违约金？
家中老人将一处院子租给别人，但合同上住明的时间为“永久性”租赁。当时老人只是答应对方家里院子没有特殊需要时他可以一直租住，如有需要他将搬出该院儿。但合同上并未注明，此合同由对方提供。请问这样的合同是否合法。(合同中注明租金长期不变)现在如果终止合同可以吗?或者签订补充协议,要求明确租赁期限和调整年租金法院是否会支持。承租人在租住期间对房屋进行了一些装修，规模不大。费用大概几千元。现在他表示要求一些补偿，但双方就金额未达成一致。到今年9月30日院子已租了...
我有一块宅基地在2003年办的批复，在该土地上打了屋基，由于经济条件不好一直没有建房，现在建房合法吗。
有朋友租赁了土地用作苗圃园林，租赁期30年租金不变，现已经12年了，经租用者多年的辛勤劳作土地产生了一定的经济效益，可地主最近提出要加租金，请问这样的加价合法吗？如何处理这样半路加租金的要求？
日，我爱人租赁村民土地，计划发展食用菌，租赁期：是“满足国家最长年限”（之前政府没有任何告知这块地政府要征用）。接着我开始申报项目，通过合法申报，取得了相关部门的批文并立项，正当我准备建设厂房时，政府告知这块地政府要修建老年公寓，再一年后政府开始大规模测量土地并征用，我这块地也被征用了，我的租金应由谁补偿？
我父亲在我还小的时候租赁了一个村里的林地！当时也写了合同也有几个村代表签字了。也有当时的组长签字的，但是现在对方说要我们买断林地。合同的期限是三十年，我们才在那里住3年。
知道购买宅基地不合法，想一次性付给宅基地所有人钱，长期租赁宅基地，不知道是否合法
律师，您好：
我们家族有5亩责任田，目前该地上已种植了大量树木，但该地的性质依然是农耕地。现当地一个建筑包工头想租赁该地建筑楼房来销售，我们家族不同意。后来该包工头与镇政府商议，让镇政府出面以在该责任田上养羊的名义租赁该土地，先养几年羊，然后再盖楼房。请问律师，如果我们家族不同意出租这片土地，他们以镇政府的名义强行租赁该地，是否违法，我们通过什么途径来维护自己的权益。谢谢律师。
自建民房旁有两个大型养猪场，约三百米左右在房子右边和后边，且离207国道不到500米，气味难闻，我应怎么办？
租赁了一块土地，使用期是25年。去年在这块土地上与建筑商签订了一份建房合同。但3个月的工期，建筑商拖了一年之久。目前想以法律途径解决这个问题。有两个问题想咨询一下：
1，房子所有权不归我。我与建筑商签订的合同是否合法有效？
2，如果起诉，我以什么名义起诉？
2002年由于市区建设发展占用了我的工厂，所以使得我搬迁，当时朋友介绍说某村的村上有快空地200平方租给村上才3000我们通过关系以每年1.7万的费用租赁下来了，因为当时管的松找找关系所有的厂房都是自己盖的，当初双方签个协议，当初说的我使用的这块地会在10内开发，然后觉得是熟人，所以签订的时候其中有一条是房租不得增加，租赁时间到开发
开发互不相欠则协议就解除 其中还有条 如果房主要求我们离开的话 是一年的双倍租金退还，当然我们走的时候房屋可以拆除，当然现在我们这...杨振杰：从“代耕”到“租种”：免税背景下农地经营方式之转变――湖北三个村土地经营方式调查与思考
杨振杰&&日 11:03&&中国研究服务中心
　　（华中师范大学中国农村问题研究中心，湖北武汉，430079）　　摘要：农业税费的减免，减轻了农民负担，增加了农民收入，增强了农民生产积极性，收到了很好的政策导引效果。但也出现了一些新情况新问题，尤其是土地流转如何合理有序是值得深入关注的问题。原来的“代耕”转为“租种”，与此相伴的也产生了一些负担加重、难以形成规模经营等新问题。只有通过以产权为基础的市场化和法制化才是农村发展的方向。　　关键词：农业税减免；代耕；租种；土地经营方式　　农业税费的减免，减轻了农民负担，增加了农民收入，增强了农民生产积极性，收到了很好的政策导引效果。但是也出现了一些新情况新问题，尤其是土地流转如何合理有序是值得深入关注的问题。由“代耕”转变为“租种”应该说是在市场经济条件下，土地作为一种准商品流通的结果。由于各种原因造成了一些问题，影响了土地合理有序的流转，为了更好的发展农业，促进农民增收，有必要深入了解农村土地经营方式的变迁。　　一、引言　　2005年2月，笔者在湖北省武汉市L 、J 村和汉川市S 村就农民土地承包制度及其意愿进行了问卷调查。共发出问卷100份，收回有效问卷83份。　　这次调查以武汉市L 村为主，该村问卷占93%.L 村地处武汉市与汉川市的交界地带，比较偏远，区位优势不明显，是个典型的农业村。该村主要种植棉花，间种小麦、油菜、黄豆、芝麻等经济作物。　　L 村人均耕地约为1.5亩。1995年最后一次分地，每个劳动力平均分得责任田1.7亩，18岁以下的未成年人村民可以分得1亩，且都至少分成了三块；另有公共地近百亩，主要是鱼池和林场。在1984年进行的第一次分地中主要考虑了规模和远近这两个因素，每家耕地都比较集中，基本上都只有一两块，离村子比较近的就搭一块距离远的，其他距离适中的则主要分在一个地方；农村中出生、过世、结婚、出嫁等人口变动，影响了一些家庭的耕地分配状况，在他们强烈要求下，1988年L 村进行了改革以来的第二次分地；由于L 村所在县于九十年代初期经国务院批准由县改为区，为满足小城镇发展的生活问题，武汉市要求周边郊县改种蔬菜，以解决“菜篮子”问题，L 村为了贯彻这一精神，于1995年第三次对耕地进行了重新分配，离村近的种蔬菜，远的种其他作物，但是由于该地历来是种植棉花等经济作物，农民不善于种植蔬菜，几经周折最后又回到原来的种植模式上，但耕地已被打散。　　1985年中央1号文件的公布，打开了农民务工经商的大门，中国城乡间人口流动的限制被打破，随着各地建设的大范围铺开，商业机遇也越来越多，农民外出打工经商的不断增加。在调查中，67%的被访问对象家庭有人外出务工或经商达3月以上。从问卷和座谈的情况来看：30岁以下外出打工的占较大比率，30-40岁以经商为主，种田的以40岁以上为主。这是L 村的面上基本情况，其它两个村的情况大致相同。　　二、税费改革前的“代耕”　　湖北省在2002年开始推行农村税费改革，在此之前L 村农民交纳农业税每亩为78元，2003年减为68元/亩，再加上其它费用每亩需缴纳近百元。一般农户一家只有五六亩地，平均每亩纯收入为四五百元，一家的总收入也就两千多元而已，即使花再大精力每亩也就多收一两百元，而且还得早起晚归，如遭遇价格下跌亏本的可能性很大。可见只种自家的地是不可能致富的，除非“地里能种出金子来”。这个地方人多地少的矛盾比较突出。一些早期外出的人员在外面混得不错，为后续人员提供了一些发展的门路，于是越来越多的人加入到这一行列中；另外，农业税费的压力、子女教育费用的攀升、人情世故费用的上涨、以及生活费用的升高、农业收入极不稳定且低迷，这些都给家庭造成了很大的压力，也促使一批村民外出谋求更大的生存空间。　　在这种情势下，农民普遍认为种田没出息，只够温饱，要致富就要外出谋发展。但是作为耕地承包方的他们对于分到自家门下的责任田――承包地是有义务的――要按规定缴纳公粮水费，于是一部分农民干脆弃地而走，连税费也不想交了，在当时造成了一定范围的抛荒；这不仅影响了国家税收而且浪费了土地资源，更严重的是为今后的土地纠纷埋下了隐患。大多数农民即便外出打工还是为自己留了“后路”，他们知道农业税是要缴纳的，可是自己种又不划算，在外面打工一个月就可以挣到相当于在家半年的收入，因而对于承包地这个“鸡肋”，他们也左右为难。　　为了方便起见，我们简单的把农民分为三类，第一类是“胆子大，敢做敢为的，有关系有门路的”，都跑到外面去了，也就是第一批“淘金者”；第二类是“有想法的，也有一点关系”，但需要有人带头的；前两类上文已分别论述了，第三类也就是“留守农民”，“没有门路、也没有关系的，老实巴交的”，几辈子都是在田里刨食的农民，他们除了种田，不知道自己还能干吗，尤其是一些年龄比较大的，更是如此；他们对种地比较在行而且认为种地比较容易稳妥些，不用担很大风险；另外，几千年“士农工商”的排序影响根深蒂固，认为务农才是本行，是养家的本领，这一批就是想种地的，当然前提是他们是有能力耕种的，比如人众地少的农户家庭。　　这些有能力的“留守农户”就通过各种关系――亲戚关系、家族关系、邻居关系、朋友关系等――找到这些外出的人，帮他们代种其耕地，并负责缴纳其公粮水费，有的为表谢意，在年终时送给出让土地的家庭一床棉絮或几捆棉秆（燃料）作为回报。为了能最大化自己的收益，他们往往只代种土质比较好、离村子比较近的耕地，而那些比较远或比较差以及经常被淹的耕地则不在考虑之列。　　“代耕”并非一个现代新名词，远在唐宋及以前时期，佃户就必须为地主免费的义务耕种一定面积的草料地，这即为古时的“代耕”；其后在一些地区出现的“互佃制”是中世纪的“代耕”，如：“由于每户授田数额非常零散，多在10亩上下，并且往往散布在遥远的地方，因此受田者不可能用自己的劳动去耕种这些土地，农民间相互代耕是必要的，这种代耕采取互佃方式进行。”“立契双方互为田主又互为佃人，立契目的在于便利营种，故互换田地。”[1]　　在清末的华北农村中，有些鳏寡孤老病弱者无力耕种，仰仗于其他村民的无偿劳动援助，这可称之为近代的“代耕”，“其双方的关系依照其结合原理可以分出几种类型，如宗族、亲戚扶助型、街坊义气型等。代耕既是一种农耕结合形式，也是一种农民的行为规范，又是一种社会保障。以往曾经受到过他人代耕恩惠的人在自己有能力的时候会以代耕等形式向其他不特定的村民回报，往昔曾援助其他村民的人在自己老后或没落之时也可以期待着会得到其他不特定的村民的回报。”[2]　　很明显，虽“代耕”古已有之，但其形式和内容已完全不一样。我们可以发现：在时代变迁过程中，这种形式已渐趋利于代耕者，从最开始的完全无偿一直到“代承包”（因为要代缴税费等，在某种形式上可以说是代其承包责任），代耕者的经营自主权在扩大，收获也更大。　　大量人员的外出，农村劳动力的锐减，意味着人均耕地面积的跃升，人多地少的矛盾在一定程度上得到了缓解，适度规模经营成为了可能。据问卷调查显示：43%的“留守农民”代种了外出人员的耕地，再加上原来为代耕现转为租种的有26%，考虑到一些重叠的情况，可以说近55%的被采访家庭在税费减免前曾代耕过别人的耕地，有一些愿意种地的在高峰时期甚至代种了二三十亩，使农民的劳动力得到最佳利用，实现了利润最大化，经济状况得到好转，慢慢走上了农业致富的道路（棉花种植主要是细活，比旱地粮食作物需要更多的劳力，工作持续时间长）。[3]　　在税费减免前，农民通过各种私人关系来实现耕地的流转，流转中往往考虑的是个人感情及暂时利益，并未顾及长远的政策变动及利益，大多数人都只是把耕地作为“顺水人情”免费转让给邻居、亲戚等。但是这种转让或者流转是很不稳定的且不正式、不规范的，很容易受政策、市场及私人关系的变动的影响而波动。这在一定程度上影响了代种者对土地的感情――对于耕地的认同感，觉得不是自家的，就不肯过多的投入，主要的担心在于代耕期限的不确定性，自己如果投入过多要是那天被收回去亏损则相当严重，故而只想怎么样能够从地里刨出更多的成果，而不会太顾及土地的保养，原来的休耕制也被取消了，在这种心理作用下，他们只用尿素等化肥，而不用复合肥，这种掠夺式经营会直接影响耕地的质量，造成营养不良，加重盐碱化的程度。　　三、税费减免后的“租种”　　陈国灿教授将我国古代的租佃关系分为三种类型：（一）国家与农民的租佃关系。即国家将土地分给农民，农民对国家承担赋役。这是一种带有超经济强制的租佃关系。（二）地主与农民的租佃关系。即地主将土地租给农民，农民向地主缴纳租税。这也是一种带有超经济强制的租佃关系。（三）农民与农民的租佃关系。即农民由于土地零散，距离远近不一，为了追求效率，就近耕种，而产生的一种互佃类型。这是一种互利的不带超经济强制的租佃关系。[4]我们可以认为，“代耕”是在国家与农民的租佃关系下派生出的一个变体，而“租种”则是在免费永佃条件下出现的新“地主”与农民之间的新情况。　　从2004年开始武汉市及汉川市减免农业税费，也就是说两市农民每亩地少缴68元。从2005年开始，有26.5%的农民租种他人土地，租金从60-150元不等（视土地的好坏远近及与当事人的关系而定），一般都租种了十亩以上；原来的“烫手山芋”――耕地，现在却成了人人争抢的“香馍馍”。　　农民是理性的。在税费过高时，纷纷外出务工经商，以避税；当税费减免后，回来要地，以出租或自己耕种。一些人抢了地后占着并不耕种，又会造成新的抛荒现象，一部分真正的种地农民反倒会没地种，要不然还得花更高的价格租种别人的地。原来“留守农民”代种他人的耕地，同时也帮其代缴公粮水费等，还得在年终时送上一点实物作为谢意，出让土地的人对整个耕种过程并不过问；随着税费减免，种地也就意味着种多少收多少，都是自己的，不再需要帮助上缴税费，这时一部分人就要求收回土地，或者收取一定的补偿资金，对于平均每亩纯收入为四五百元的农户而言，每亩近70元的税是一笔大的支出，换句话说，每亩少交也就意味着每亩多收入70元，原来的出让者就眼红了，看到这里面有好处，就趋之若鹜，纷纷要求分一杯羹，尤其是在地少人多的状况下，土地就是资源，可以坐收渔利，即如果把原来让人代耕的地出租给别人每年就可以净得500元（5亩×100元/亩），这对于当前并不富足的农民而言是一笔很大收入，占其总农业净收入的17%（（5亩×100元/亩）÷（5亩×600元/亩））。而在税费减免前的2003年每亩耕地的税费为68元，每年要交340元（68元/亩×5亩），占总收入的12%，种地农民的负担在无形中加重了五个百分点，在中央对农业的政策扶持下，农民负担不但没有减轻，反而可以说在无意识中加重了。一些农民对此表示不满，在问卷中，34%的人认为“土地是集体的，人人都有份”。小农的平均主义意识只是一方面的原因，笔者以为经济发展的落后、个人生活水平的低下、教育的缺乏等可能起着更主要的作用，当地农民并不富足，大家都想迅速摆脱这种状况，尽快迈入小康殷实阶段，所以还存在“争食现象”；这样一来，“地租”这一新情况的出现自然是很自然的，而且是土地经营市场化过程中的必然产物。　　但是我们同时也发现：一些在外经商的并未收地租，他们很同情农民兄弟，希望帮助他们，有一些还主动愿意出钱修路；当然这里还有个传统规则的约束，“为富不仁者”是不受欢迎的，很容易遭到暗地的打击。另外，他们对于村公共事业的关心也是有目的的，不过是通过这些小恩小惠来获得乡村地位的升高及村民对其致富的认同。还有一些是亲戚关系的也不好意思收租。所以我们认为由于这样一些非市场性因素的影响，土地的流转目前只能算是准市场化的。　　四、“租种”中一些值得关注的问题　　从“代耕”到“租种”，是在中央利农政策下农村土地流转中出现的新情况新问题，其本身并不仅仅是税费减免和流转方式改变的问题，而是牵扯到农村今后发展方向的问题，很值得我们去深思，下面仅就湖北省中部平原地区显露出来的一些问题作一简要探讨。　　1、税费改革后的负担　　由于外出务工经商人员较多，一部分“留守农民”“代种”了他们的耕地，其中一些甚至成为了农业大户，开始了规模经营，慢慢走上了农业致富的道路，随着2004年中央一号文件的发布，一些地区先后减免农业税，无疑给这些农民注了一计强心针，让他们看到了美好的未来。但是随着农业税的减免，农药、种子、化肥的价格同比上涨了40%，原来尿素的价格为60―65元/包，现在已涨到100元/包，而与此同时棉花价格却从2003年的3.5元/斤跌至2.0―2.3元/斤，净损失很大。如果照此下去，税费减免的部分将被其他行业吸收，而农民并未真正得到实惠。更加让人忧虑的是――很多以前的帮人“代耕”的土地被收回，要付租金才能耕种，且租金高于原来需缴纳的农业税费，多的竟达150元/亩；在减去租金后，每亩平均纯收入减少两百元，这让原来的种田大户们对前景更不乐观，在一定程度上加大了他们的竞争压力，影响他们长期的投入和规划。所以国家在制定政策时，要注意政策的稳定性和连贯性，避免过大的波动性，而影响农民对土地的投入和长期发展的信心。　　2、规模经营的障碍　　农民在比较外出务工经商和在家务农的综合收益之后（这当中包括经济上的、人情面子上的），得出外出是具有比较优势的选择，由此而来，农村原有的人地矛盾得到缓解，人均耕地面积大幅上升。L 村原有人均耕地1.7亩，67%的家庭有人外出务工，再考虑“通勤工”[5]，和大量以做生意为主以农为副业的家庭，这样可以估计一个在乡耕种四口之家的耕地可升为16亩，这是在后集体时代，考虑市场经济人工成本的前提下，充分利用了已有劳动力，提高了劳动生产率和资本利用率，而不是土地产出率，做到“人尽其田”的第一步，而不再是斯科特的不顾成本的农民经济，也不是黄宗智的“内卷化”和“过密化”，步入“适度规模经济”时代的前奏。[6]当然要实现规模经营还有很长一段路。我们首先来看规模经营的好处：在没有新的技术变革的前提下，该地一亩地精耕也就是不计劳动力成本的情况下最多也就纯产出六七百元，稍微差一点也能收入四五百元。在规模经营时，讲的是整体上大规模的投入，整体上的多收入，尽管每亩的均收入可能会降低，但总收入还是增加的。[7]我们来做一个简单的算术：一户原有耕地五亩，全家进行精耕，年纯收入为5亩×700元/亩=3500元；现在耕种20亩地，人力有限不可能精耕，年纯收入为20亩×500元/亩=10000元（此处均未减去租金）。规模经营的效益由此可见一斑。许倬云估计汉代平均每人耕地面约为4-5亩，同样，宁可也指出汉代每个农业劳动力平均耕地15亩，而美国1925年1个家庭农场平均873亩，1908年法国为135亩[8]；在明清时期江南地区就有“人耕十亩”之说[9]，意指中国农民人均可耕种十亩左右，且在这个规模上，劳动力才能得到充分利用，才会达到生产的最佳效益。从问卷中我们可以看出农民对规模经营的渴望：在问到“您认为现行土地承包制度中存在什么问题”时：认为“土地太零碎、太分散，不便于统一规模经营”的有45%；可见大家都不满足于目前的分散经营，尤其是在目前大力扶植农业机械化的时候，更需要整块地便于机械化操作。　　在户口限制取消、城乡隔离未打破前，农村外出人员很难合法的融入当地的城镇生活并定居，大多数人还会回到农村，他们希望保有土地。这种农村人口没有实质性减少的状况下，土地集中规模经营很难真正实现。　　稳定的规模经营的基础是产权。产权是一束权利，包括占有权、使用权、收益权和处置权；土地的产权则包括法律所有权、剩余索取权、使用权、处置权以及这些权利的可靠性等。在当前土地所有权以集体所有、家庭联产承包责任制的模糊形式下，如何实现规模经营只能从使用权的稳定性着手，虽然国家规定承包期长期不变，引导农民减少短期行为，避免掠夺性耕种更为严重，但调查中发现有63%的农户要求重新分地，认为人口变动应和耕地变动相配套；而且现在农户间的土地流转一般只是口头上的，没有具体的协议或者合同，更没有规定出租方和承租方的权利与义务、以及出租年限、出租面积、违约责任等。只是由相互间认为是习惯的传统规则来进行约束；其次，这种流转的租期多以一年作为结算单位，租金也会因往年的收成而定下一年，这一方面对于双方都比较自由，合作不愉快，一年后即可散伙，重新去寻找新的合作伙伴；但另一方面，也限制了农业建设的长期发展，制约了对土地的长期投入，不利于土地流转成整块以便于机械化操作；其三，《中华人民共和国农村土地承包法》[10]第四十条“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。”这一条为承包户之间互换耕地，以达到把自己的耕地汇聚到一块地上以利于规模经营提供了法律保障，但对于代耕者和租种者却没有给与权力进行调换，而且农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》[11]也没有就这一问题做出说明，只是强调承包方之间有权互换，租种者调换耕地实行规模管理目前还有法律障碍，农民认为即使有法律认可，也是不可能的；其四，虽然有第四十三条之规定“承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，土地承包经营权依法流转时有权获得相应的补偿。”但怎样量化这个补偿却是很难操作的，且施行起来也很困难，因为出租方并不长期住在村里，很难约束其行为，容易引起纠纷。第五，从当前一些地方出现的承包土地纠纷来看，这些出让耕地的农民也有一种担心――把地长期的转让给别人，时间长了，也许就被其霸占，这样岂不“偷鸡不成反噬一把米”。一方面各方对规模经营充满信心，另一方面也还存在很多实际问题和障碍有待解决。　　另外，《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》都明确规定土地流转需签书面合同，并报发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门备案。在乡镇机构精简合并正进行得如火如荼时，以及村委会职能萎缩的情况下，是否仍有能力完成流转合同的管理工作令人忧虑，且不谈合同文本的成本由谁来承担。而实际情况是，当前土地流转很少有签合同的，至于备案就更少了。　　3、经营风险　　规模经营意味着大规模的投入，前期的成本要求很高，对于水、种子、化肥和农药以及机械的购置都需要大量资金，严重制约了规模化的程度。而且高投入即意味着高风险，如果出现了大灾或者其他不可预料事件都有造成承租方破产的可能性，而出租方却不承担任何责任，还要照常收租。以上都将限制农户对农业生产的投入力度。在调查中，我们发现原来由村里负责的抗旱等公益事业，现在无人问津；据称村原有抗旱设施现已承包给私人，村民如有需要需出钱雇请；特别值得关注的是在冬干（冬季干旱）时节，农民还得从家里挑水或用自行车驮水到田间抗旱。试想一家四口人，浇灌6亩地尚可，若16亩则就勉为其难。所以应该积极支持和引导农业保险和农村信贷业的发展，增加农业贷款额度，并给与一定的政策性贴息；对于贫困地区可以给予大的农业种植户以农业保险补贴，为农民种田解决后顾之忧。　　五、余论：产权为基础的市场化和法制化――土地流转的必由之路　　如果说在“代耕”和“租种”前期阶段，土地租赁之间的经济关系还是隐藏在亲属、朋友或邻居的人身外衣之下，那么随着“地租”被广泛的认可，及法律的保护，同时由于农业生产资料市场化程度的提高，土地作为社会保障功能的作用呈弱化趋势，而作为生产资料功能的趋势将越来越强化。因而土地经营承包权及其流转的社会化、市场化、价值化趋向越来越明显，而市场在配置土地作为生产资料方面的基础性作用也将强化。事实上土地在不同承包者之间的流转除了少量行政行为的调整外，越来越多地成为一种市场行为。这种市场行为打破了行政区域和所有制的界限，河南农民通过其自身的技术优势可以到湖北从土地承包者手中通过双方协议的价值补偿获得土地的承包经营权，比如：沙土地不适合种植棉花等，但适宜种植西瓜，而本地人却不善于此道，故每当成熟时市场主导地位已为外地瓜所占据，本地瓜已无价格优势；在“租种”给河南人后，使得各自优势――外地人的专业技术加本地的交通便利条件――都得到发挥，迅速抢占市场有利地形创造经济效益成为可能。市场的导向也促使有其他致富门路的农民弃耕从工、从商，从而成为真正的市民，使土地流转于种田能手，使其通过种田也能致富。　　在市场这只“无形的手”的操控下，土地流转将实现合理有序的流动，但这至少需要一个前提保障――法律维护，只有在法律规范的约束下，土地流转才可能实现真正的有序流动。当前农村普法工作还存在很大问题，农民的法律意识还比较淡薄，日常生活中的纠纷主要还是靠旧的传统道德规范及其他非正式形式来处理，现在一些地区土地纠纷就是农户缺乏法律保护意识，不懂法造成的。所以有必要通过各种方式强化农村法律氛围，建构合理合法的农村和谐社会。　　而法制化的前提是产权明晰，产权模糊下的经营追求的是短期效益，缺乏长远的计划。只有在归属清晰、权责明、保护严格、流转顺畅的现代产权制度下，发展才能顺利实现。　　注释：　　*杨振杰：湖北武汉人，华中师范大学中国农村问题研究中心04级地方政府学专业硕士研究生。欢迎联系作者Email ：.cn.　　[1][日]西味ㄉ４油侣撤鐾廖氖榭淳镏频氖┬星榭觥愿镂氖椋客颂镂氖樽魑行摹Ｊ章加谧髡摺吨泄檬费芯俊[M]，东京：东京大学出版社，1966年版　　[2]张思。近代华北农村的农家生产条件?农耕结合?村落共同体[J].北京：中国农史，2003（3）　　[3]在原始耕作方式下，一个成年劳力能耕种4亩地：“一名男长工加上农忙时雇用的短工能耕种8亩稻田和4亩桑田”。[美]黄宗智。长江三角洲小农家庭与乡村发展[M].北京：中华书局，2001（6），第一版，p67.　　[4]王素。陈国灿〈唐代的经济社会〉。《敦煌吐鲁番研究》第5卷，北京：北京大学出版社，2001年，392～398页。　　[5]生活在农村，每天坐通勤车去城里上班。[美]D.Gale Johnson.Can AgriculturalLabor Adjustment Occur Primarily Through Creation Of Rural Non-Farm Jobs In China？[J].Urban Studies ，）　　[6][美]黄宗智。长江三角洲小农家庭与乡村发展[M].北京：中华书局，2001（6），第一版。　　[7][美]马若孟。中国农民经济[M].南京：江苏人民出版社，1999.　　[8][美]黄宗智。华北的小农经济与社会变迁[M].北京：中华书局，2000年6月第一版，p58-59.　　[9]李伯重。“人耕十亩”与明清江南农民的经营规模――明清江南农业经济发展特点探讨之五[J].北京：中国农史，1996（01）　　[10]中华人民共和国农村土地承包法。北京：中国法制出版社，2005.1　　[11]农村土地承包经营权流转管理办法。载.cn/zcfg-tdjygyf.htm除特别声明外，本站不拥有文章版权。如引用，请注明原始出处。please quote the original source if you are going to use this paper
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