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投资性房地产会计处理分录
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【中级实务错题淘金袋】投资性房地产
1. [单选题] A公司对持有的投资性房地产采用成本模式计量。日购入一栋房地产，总价款为9 800万元，其中土地使用权的价值为4 800万元，地上建筑物的价值为5 000万元。土地使用权及地上建筑物的预计使用年限均为20年，均采用直线法计提折旧或摊销，预计净残值均为0。购入当日即开始对外经营出租。不考虑其他因素
& & &　1. [单选题] A公司对持有的投资性房地产采用成本模式计量。日购入一栋房地产，总价款为9 800万元，其中土地使用权的价值为4 800万元，地上建筑物的价值为5 000万元。土地使用权及地上建筑物的预计使用年限均为20年，均采用直线法计提折旧或摊销，预计净残值均为0。购入当日即开始对外经营出租。不考虑其他因素，则A公司2010年度应确认的投资性房地产折旧和摊销额为（ & & &）万元。
　　【答案】： A
　　【解析】：本题考核投资性房地产的后续计量。A公司2010年度应确认的投资性房地产折旧和摊销额＝5 000/20&(6/12)＋4 800/20&(7/12)＝265(万元)。
　　2. [多选题] 将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，关于转换日的确定,下列正确的有（ & & &）。
　　A.企业将投资性房地产转为自用房地产的，该房地产的转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产经营的日期
　　B.房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁方式出租，该房地产的转换日为房地产的租赁期开始日
　　C.企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日为自用土地使用权停止自用的日期
　　D.企业将原本用于生产商品的房地产改用于出租，则该房地产的转换日为承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期
　　【答案】：&ABD
　　【解析】：企业将原本用于经营管理的土地使用权改用于资本增值，则该房地产的转换日应确定为自用土地使用权停止自用后，确定用于资本增值的日期。
　　3. [多选题] 下列各项应该记入一般企业&其他业务收入&科目的有（ & & &）。
　　A.出售投资性房地产的收入
　　B.出租建筑物的租金收入
　　C.出售自用房屋的收入
　　D.将持有并准备增值后转让的土地使用权予以转让所取得的收入
　　【答案】：&ABD
　　【解析】：与投资性房地产有关的收入记入&其他业务收入&，出售自用房地产的收入应该记入&营业外收入&。
　　4. [单选题] 下列关于投资性房地产后续支出的表述中，不正确的是（ & & &）。
　　A.投资性房地产的后续支出，满足资本化条件的，应当计入到投资性房地产的成本
　　B.投资性房地产的后续支出，不满足资本化条件的，应当计入到当期损益
　　C.企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间，需要将投资性房地产的账面价值结转到投资性房地产&&在建
　　D.采用成本模式计量的投资性房地产在再开发期间照提折旧或摊销
　　【答案】：&D
　　【解析】：企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间不计提折旧或摊销。
　　5. [多选题] 下列关于投资性房地产的表述，正确的有（ & & &）。
　　A.按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备增值后转让的土地使用权
　　B.企业将某项房地产部分用于出租，部分自用，如果出租部分能单独计量和出售的，企业应将出租部分确认为投资性房地产
　　C.企业将某项房地产部分用于出租，部分自用，即使出租部分能单独计量和出售，企业也不得将该项房地产确认为投资性房地产
　　D.企业将某项房地产整体对外经营出租，并负责提供日常维护、保安服务，企业应将其确认为投资性房地产
　　【答案】：&ABD
　　【解析】：企业将某项房地产部分用于出租或资本增值，部分自用，如果用于出租或资本增值的部分能单独计量或出售的，企业应将该部分确认为投资性房地产，因此选项C不正确
　　6. [多选题] 下列关于投资性房地产后续支出的说法中，不正确的有（ & & &）。
　　A.投资性房地产的后续支出，应于发生时计入当期损益
　　B.对投资性房地产进行改扩建时，应将投资性房地产转入&在建工程&科目
　　C.投资性房地产再开发期间不计提折旧或摊销
　　D.投资性房地产的日常维护支出，应于发生时计入其他业务成本
　　【答案】：&AB
　　【解析】：选项A，投资性房地产的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应计入投资性房地产成本；选项B，对投资性房地产进行改扩建等再开发时，如果将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，不需转入&在建工程&科目。
　　7. [多选题] 下列各项中，属于投资性房地产的有（ & & &）。
　　A.企业拥有并出租给员工居住的宿舍
　　B.企业以经营租赁方式租出的写字楼
　　C.房地产开发企业持有并准备增值后出售的房屋
　　D.企业持有拟增值后转让的土地使用权
　　【答案】：&BD
　　【解析】：本题考核的是投资性房地产核算内容的判断。选项A是自用房地产，选项B因为是经营租赁租出资产，说明已经租出，所以可以做为投资性房地产，如果是融资租出的话，则不做为投资性房地产，因为融资租出，出租方不作为自有的资产核算。如果没有明确说明是经营租赁还是融资租赁，则做为经营租赁。选项C属于作为存货的房地产，不符合投资性房地产的定义。
　　8. [多选题] 下列事项中，影响企业当期损益的有（ & & &）。
　　A.采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值高于账面价值
　　B.采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值低于账面价值
　　C.采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额高于账面价值
　　D.采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值
　　【答案】：ABD
　 & &【解析】：选项AB期末公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，影响当期损益。选项D，采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值，应该计提减值准备，影响当期损益。选项C当可收回金额高于账面价值时，不进行账务处理。
　　9. [多选题] 下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（ & & &）。
　　A.公允价值模式下，投资性房地产不计提折旧或摊销
　　B.将建筑物停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日
　　C.成本模式下，将建筑物停止自用改为出租，应确认转换损益
　　D.将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，不会影响当期损益
　　【答案】：&AB
　　【解析】：选项C，不确认转换损益；选项D，企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
　　10. [判断题] 已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式。（ & & &）
　　【答案】：&错
　　【解析】：本题考核投资性房地产计量模式的变更。已采用成本模式计量的投资性房地产，满足一定条件时，可以从成本模式转为公允价值模式；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
责任编辑：立信财会
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投资性房地产转换成自用的为什么不计入当期损益呢
提问者采纳
公允价值与投资性房地产的帐面价值的差额记入公允价值变动损益，公允价值变动计入当期损益，只要按照对等转换即可（等同于成本法下的转换）借。（一般情况下是在资产负债表日对投资性房地产（公允价值计量下）进行公允价值的再确认。也就是说差额计入当期损益。在此情况下只是将确认的时间点提前到了转换日而已，即转为固定资产或无形资产，按照企业会计准则的规定是要以转换当日的投资性房地产的公允价值作为自用资产的价值确认。在以公允价值计量的投资性房地产转为自用时：固定资产-建筑（无形资产-土地使用权）--------转换时间点的公允价值100贷，相当于将投资性房地产在转化日按照市场价值确认投资性房地产转为自用：投资性房地产-原帐面的价值80，将投资性房地产的帐面价值直接转为固定资产的帐面价值，所以不产生当期的损益。在确认了公允价值（转换时间点）后。在公允价值计量的房地产投资下转换。在成本法下
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初级职称《初级会计实务》：成本法和权益法下投资性房地产账务处理
18:04 来源：中华会计网校论坛&& |
　　2015年备考已经开始，为了帮助广大考生提前做好下一年备考准备，打好基础，网校全面开通了2015年移动班、预习班课程（），另外，网校论坛学员为大家分享了初级知识点，希望对大家有所帮助。
　　成本法和权益法下投资性房地产账务处理对比
　公允模式
照抄固定资产，无形资产。1.折旧或摊销时
　　借：其他业务成本
　　　　贷：投资性房地产累计折旧（摊销）
　　2.取得的租金收入
　　借：银行存款
　　　　贷：其他业务收入
　　3.投资性房地产提取减值时
　　借：资产减值损失
　　　　贷：投资性房地产减值准备
　　减值提取后对后续折旧或摊销的影响与固定资产或无形资产相同，且此减值不得恢复。
　　4.计算应交营业税时
　　借：营业税金及附加
　　　　贷：应交税费――应交营业税
　　【要点提示】掌握损益的归属科目。4个
其他业务利润=其他业务收入-其他业务成本-资产减值损失-营业税金及附加
企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧、摊销和减值测试，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入&公允价值变动损益&,此损益属于暂时损益，一旦资产处置就要转入其他业务成本，形成正式损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。②会计分录
　　A.期末公允价值大于账面价值时
　　借：投资性房地产――公允价值变动
　　　　贷：公允价值变动损益
　　B.期末公允价值小于账面价值时
　　借：公允价值变动损益
　　　　贷：投资性房地产――公允价值变动
　　C.收取租金时
　　借：银行存款
　　　　贷：其他业务收入
　　D.计算应交营业税时
　　借：营业税金及附加
　　　　贷：应交税费――应交营业税
　　另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入&投资性房地产――成本&。
后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，计量模式变更时公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
　　借：投资性房地产&&成本 100
　　　　投资性房地产累计折旧（或摊销）10
　　　　投资性房地产减值准备 10
　　　　（递延所得税资产或负债
　　　　利润分配――未分配利润
　　　　盈余公积）
　　　　贷：投资性房地产 80
　　　　　　递延所得税资产或负债 10（=40*25%）
　　　　　　利润分配――未分配利润 27
　　　　　　盈余公积 3
这个分录都是重点：资产的净值60，增值40，其中40*25%计入递延所得税资产或负债，其余计入留存收益。
资本化的后续支出
（1）转入改扩建时
　　借：投资性房地产――厂房――在建
　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　贷：投资性房地产－－厂房
　　（2）发生改扩建支出时
　　借：投资性房地产――厂房――在建
　　　　贷：银行存款等
　　（3）完工时
　　借：投资性房地产――厂房
　　　　贷：投资性房地产――厂房――在建
（1）转入改扩建时
　　借：投资性房地产――厂房――在建
　　　　贷：投资性房地产――厂房――成本
　　　　　　　　　　　　――厂房――公允价值变动
　　（2）发生改扩建支出时
　　借：投资性房地产――厂房――在建
　　　　贷：银行存款等
　　（3）完工时
　　借：投资性房地产――厂房――成本
　　　　贷：投资性房地产――厂房――在建
费用化的后续支出
借：其他业务成本 与固定资产不一样，固定资产走&管理费用&或者&销售费用&
　　　　贷：银行存款等科目
　　【要点提示】投资性房地产的后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出原则来理解。
转换与处置
一、转换条件
　　在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：
　　①房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；
　　②自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
　　③自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。
　　④投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；
　　⑤房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。
二、转换日的确定
　　①投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；
　　②作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；
　　③自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。
　　④房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。
转换时入账口径的选择
在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。
　　会计分录为：
　　A.由自用房地产或存货转入投资性房地产时： 改改名字而已
　　借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量）1000
　　　　累计折旧（摊销） 300
　　　　固定资产（无形资产或存货）减值准备 50
　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品 1000
　　　　　　投资性房地产累计折旧（摊销） 300
　　　　　　投资性房地产减值准备 50
　　B.由投资性房地产转为自用房地产或存货时：
　　借：固定资产、无形资产或开发产品（按转换时的原账面价值计量）
　　　　投资性房地产累计折旧（摊销）
　　　　投资性房地产减值准备
　　　　贷：投资性房地产
　　　　　　累计折旧（摊销）
　　　　　　固定资产（无形资产或存货）减值准备
以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
　　会计分录为：
　　借：固定资产、无形资产或开发产品（以转换当日的公允价值计量）
　　　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
　　　　贷：投资性房地产（按转换当时的账面价值结转）
　　　　　　公允价值变动损益（公允价值大于账面价值的差额计收益）
　　3.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额计入资本公积（考点）。
　　会计分录为：
　　借：投资性房地产（以转换当日的公允价值计量）850
　　　　累计折旧（摊销） 300
　　　　公允价值变动损益（公允价值小于账面价值的差额列为损失）
　　　　资产减值准备（转换当时已提减值准备） 100
　　　　贷：固定资产、无形资产或开发产品（按转换当时的账面余额结转） 1000
　　　　　　资本公积（公允价值大于账面价值的差额不得列为收益，而是追加资本公积） 250
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将处置收入计入&其他业务收入&，所处置投资性房地产的账面价值计入&其他业务成本&，营业税费列支于&营业税金及附加&）。
　　1.收到处置收入时：
　　借：银行存款　
　　　　贷：其他业务收入　
　　2.结转投资性房地产成本
　　借：其他业务成本
　　　　投资性房地产累计折旧　
　　　　投资性房地产减值准备　　
　　　　贷：投资性房地产　
　　3.计算应交营业税
　　借：营业税金及附加
　　　　贷：应交税费&&应交营业税
1.按实际收到的款项
　　借：银行存款
　　　　贷：其他业务收入
　　2.按当时投资性房地产的账面余额
　　借：其他业务成本
　　　　贷：投资性房地产――成本
　　　　　　　　　　　　――公允价值变动（也可能在借方）
　　3.将累计公允价值变动转入其他业务成本
　　借：公允价值变动损益
　　　　贷：其他业务成本
　　或反之。
　　4.将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务成本
　　借：资本公积――其他资本公积
　　　　贷：其他业务成本
【】 责任编辑：Uni
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