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本人通过中介卖房子,目前已经过了合同期,买方仍不付全款,如何处理
本人通过中介卖房子,房款共计100W,买方先付了40W,目前已经过了合同期,买方仍不付全款,也不表态,电话不接,因中介工作人员变更,无买方联系地址,需要发律师信或起诉么,没有对方地址如何发律师信?
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就当花钱买教训了呗。买卖房产就得找大公司。
另外你找的中介人员变更,那他的公司一定还在吧,可以让中介公司协助你起诉
一般合同都会有过了合同期逾期一日赔付房价款款的万分之五(根据合同而定),逾期超过15日的视为违约,违约的话一般合同就是总房价款的百分之二十了。
交房子了吗、没交房就别着急,反正没过户呢,他把40万给你了,还会找你的。
你把房子交给他了?
合同首付款约定是怎么写的?
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客服电话：400-850-8888 违法信息举报邮箱：中介是怎么发现独家房源的？
比如有的中介有特别好的房子，装修也特别好，在别的中介就看不到这样的。
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正好毕业的第一份工作就在成都链家做房产中介，就大概说一下，不太喜欢长篇大论，就简明扼要的说一下吧首先说一下中介是如何拿到房源的：1，门店上报：以前我们会做门店的值班，值班无非最重要的一件事就是坐等客户，客户分两种，一种是来店找房子的，一种就是来店报房子的，基本都是自己有房子坐等出租/出售，但由于自己懒得打理，所以就主动放给中介，但这种业主一般都是会一次报很多家中介，很少有独家优质房源。2，社区摆盘：就是拿块人字板站在社区门口/人流集中地，上面有很多我们选的比较优质的房源，等过路客户主动找房子，或报房源。尼玛最可怜的就是你还要注意到城管啊，城管一来你就要和小摊贩们一起尼玛开溜，城管一走又默默的回来。。。。。。。3，洗业主名单：本人开始最害怕的一项工作，经理会给你一张小区业主名单，上面有业主名称，业主电话，名下房子的单元号，面积户型等基础信息，打通电话还没等对方开口就问“您好，请问是XX先生/小姐吗？我们是中介公司的，请问您在XX小区的房子有没有意愿出租或出售呢？”但这句话最终说出来的长度，取决于对方的态度，我就经常遇到那种态度很恶劣的，问候全家的，但也能理解，如果换成是我每天都接到这种骚扰电话也确实够恼火的。名单哪来？公司出钱找物业去买4，客户介绍：顾名思义，就是以前的老客户转介绍的，但是很少有5，行业内部消息：一般情况下，中介公司关于自己手中的房源信息都是很保密的，特别是优质房源，但也有那种私底下关系比较好的，会有一定程度上交流。当时我经理的爱人就是成都另一家大型中介的经理5，网络拓客：还有个就是自己去搜房网啊，56同城网等去找私人房源，然后打电话转化为公司内部的中介房源在已有房源中如何选优质独家房源：1，我们拿到房源后都会实地去拍照片，所以凭借经验都会对房源做评估，所谓的优质房源就是价格低，品质高的信价比房源2，然后特别让我们心动的就会去和业主谈独家，签到协议，只能在我们公司成交，如有违反，有违约金，但实际中，这就是一张废纸，只是给业主一个心理压力，貌似无法构成法律效应，我们公司也经常有挖其他公司独家房源成交的。其他花絮：1，我们公司有内部系统，凭借账号可以查询和录入自己所管理片区的所有房源（但分租房系统和买卖系统，不过有些房源有重合，因为业主考虑有租又售）2，我们每天的工作就是，上午一大早开会，然后去网上找房源录入系统和发网络，下午没事就去做社区，然后一天就这样混过去了，当然，有客户就会去带客户3，貌似现在想不出什么来了 - -~~~~~可耻的匿了~~~~~——————————————————————————-——————另外，我还想说一句，中介的水很深啊尼玛！！！！！！！！！！！！既然有人想听深水，我有时间再来补补吧~~~—————————————————————————————————为了引起不必要的误会，我先申明一下，以下所有讯息都是基于lz于去年在成都桐梓林片区做房产经纪人的整理而成（成都老富人区，月租均价4000左右，也经常接到要求7000，甚至1W以上的房源，所以这个片区对价格普遍虚高厉害，因为都是有钱人住/租嘛，都是花公款的，不在乎那点钱），不代表全成都，乃至全中国的整体情况。此外，所涉及的操作模式也是大部分经纪人常用的，不代表每一位经纪人都会用这种模式进行操作。由于这几年房产中介的发展实在太过迅猛，竞争越来越大，时隔一年，所给出的信息难免又不太准的地方，所以仅供各位拿捏参考关于价格：我们在录入房源的时候，会在内部系统上标注上业主给出的心理低价，一般情况下（租房），我们会在低价的基础上多500—3000的给你们报价，比如月租2000的低价，我们一般会给你们说2500，月租10000的，我们会说13000，甚至15000都有。这不是一个固定的标准，只是行业的普遍情况，各位亲在讲价的时候可以根据这个标准适当的去谈价。关于看房：我们对第一次带客户的看房动线公司有专门的培训，一个名叫BAC的固定推荐模式，也就是说我们会在选好的3套房中划出 好 中 坏 三个等级的房源，其中看房顺序就是中好坏，最好的房子永远在中间。看房的时候我们都是两个人，一般都是自己选的搭档，两个人分工很细。我用A、B来举例，A就是看房过程中的领导人物，B属于助手类型的。一般整个过程中说话最多的就是A，B一般负责到各个门店拿钥匙，帮腔，然后在最后谈价的时候，如果两人有信心当场拿下，B就会偷偷的出去打电话试探业主的心理低价。刚才所说的是假设在业主不在家，我们能拿到钥匙的环境下，而AB模式最重要的用处，是在带看那些业主在家的房源时，A会一直紧跟客户，而B就死盯业主，防止两人私下留电话号码，租房还好，特别是在做买卖房源的时候，经纪人看得更紧，有时候客户去业主家上了厕所，出来后B都会借故去厕所翻个遍- - 看有没有留下电话纸条。关于中介费：以成都为例，中介费用就是一个月的房租费，中介费的构成模式是（客户+业主=中介费），什么意思呢？就是如果房子月租1000，那中介费就是1000元，这1000元按照公司的规定是业主500元，客户500元，五五分。但实际操作中，由于大部分业主都不认可中介公司，不愿意承担这笔费用，所以为了在最后成交的时候不会因为中介费问题撕单，我们都会一方面给客户说中介费需要客户全额承担，而另一方面也给业主释放讯息，需要承担半个月的中介费，但具体最后再谈。这样的好处就是，如果客户爽快，愿意承担一个月中介费，那就不需要业主再出钱，合同就好签了。而如果客户认为中介费太多，我们就会说申请向公司打8折，只需要缴纳800元就行了，而剩下的300元就向业主做工作，说什么之前500元中介费我们也像公司申请了一下啦，只需要缴纳300元啦blahblahblah之类的，然后客户从1000元预期的中介费减少到800元，业主从预先的500元中介费降低到了300了，心理上都认为自己捡了便宜，那合同也好签了呀。但无论如何，最终我们都需要想办法筹齐所有中介费，一分钱不能少，一分钱也不能多，不然合同将无法上报到总公司，最终影响到业绩提成。关于58、搜房等我们每天最先做的事情，就是把前一天新录入内部系统的房源发布到这些网站上去，所以你在58和搜房网上找到的房源90%都是中介房源。有人会问啦，难道就没有个人的吗？当然有，但基本上一有个人房源发布出来，我们就会立马打电话过去，问他能不能发布到中介，80%的人还是会愿意给我们的，所以还没等你看到这条个人房源的帖子，几个小时后，网页上关于这条房源的信息齐刷刷的全部被中介公司发布的版本顶下去了。价格依然虚高?sure~~~~~~另外我还要说一下，关于这些网站，都是和我们公司有合作的，我们都是用的付费账号，每天有100次刷新的机会，刷新帖子的好处在于可以让你被顶下去的中介房源信息，被从新顶回首页。所以这也就是为什么这些网站上那么多中介房源的原因，一般的房东哪会去花钱买账号，哪有空整天都盯着自己的帖子是不是被沉了呢？关于58、搜房等网站上的价格原因按照公司的规定，我们在58和搜房等外网上面的报价必须一致，也就是必须根据内部系统的价格填写，但实际操作中，很多经纪人为了抢客户，一般都会报得比内部系统（也就是大多数人）的价格要低，但也不会低于业主心理低价，如果你看到一套房子有人报价和均价相差太多，那么这个价格一般就接近业主的成交底线了，但一般人很少这么做，因为最后签合同的时候很难办，因为客户普遍心理是要讲价的，还想减个千儿八百才舒心似的，这也是为什么我们普遍都会虚高报价的原因了关于价格差在租房部门查处不严，但在买卖部门就很严厉了，公司会定期暗访抽查外网，如果有发现经纪人没有按照内部系统统一报价，恶性竞争，处罚是很严的。关于我服务的片区成都紫荆/桐梓林，成都著名的老富人区，全成都有钱的人基本都住在这里，或曾经住过这里，都是各个行业有权有势的达官贵人或者省政府官员，我们经常去打业主名单都会遇到这些人，他们基本都不会把自己本人的联系方式轻易地泄露出去，因为名下房产众多，而且基本都是全精装 豪装出租或出售的。一般看房都是他们安排专人来带看，不到关键时刻是不会现身的，对于这种权贵，我们也是睁一只眼闭一只眼。关于奇葩客户我们经常遇到一些奇葩客户，但基本都是要求风水的问题，所以我们帮客户找房的时候有些心细的都会备一个指南针（手机上的也行），看房子朝向，看窗户朝向，看厕所朝向，看主卧朝向……关于季节性房价每年租房都有两个高峰，这两个高峰时房东的月租都会比平时普遍高200-300左右，一个是春节过后的1个月，一个是6月份学校毕业后的1个月左右，所以大家能尽量避免在这两个时间段租房就尽量避免吧。——————————————————————————————————————————— 更新很感谢大家的支持啊，看了一下评论，我发现有个朋友说得的确挺对，每个行业都有每个行业的所谓潜规则，大家都是为了在这个社会上生存嘛，没必要去揭底，毕竟这个行业的名声已经不好了。但是我还是想说，中介行业（正规的，小中介不在我讨论的范围）其实真的没有大家像的那么黑，不夸张的说，我们真心赚得不多，90%的业务员每个月都在吃基本工资（2000左右），但我们的同事，每一个同事，都是真心的在为手上的客户选房，说真的，比起200、300的成交提成，能让客户找到自己满意的房源，那个时候我们才是真的开心，发自内心的开心，真的有种初恋的感觉/(/ /o/ω/o/ /)/。。。我已经无数次听别人说，“你们中介就是带我们去看看房子嘛，看完还要我拿那么多钱”，但我们背后的辛苦，你们常常都看不到，我们经常会被房东劈头盖脸的骂说房子租不出去还天天打电话来问情况；我们也经常会为了找到合适的房源而在电脑面前坐到深夜；我们还经常为了不让客户白跑一趟而在带看前对每一套房源进行实际的勘察，无论外面太阳多大，无论外面狂风多冷……所以，如果大家准备通过中介去找房源的话，真的不要在乎那点中介费，我在链家的那段日子，是真的感受到每个人都是全心全意真诚的为客户服务……帖子不再更新了，如果有问题可以留言，看到后我会尽力回复的，谢谢~
刚好最近身边的同学包括自己都在为找房子的事情而奔波烦恼，正好借这个机会简单了解了房地产中介行业的一些发展情况。手上有一本小册子，大概就是在讲述房地产中介存在的意义及其是如何找到独家的房源的，搬运了些，查证了些，也根据自己理解写了些。目前的中介市场出现中介公司争抢房源的情况，房源的确是中介公司生存的关键。针对我国市面上林林种种，可以说鱼龙混杂的房地产中介来说，以下几个方式作为中介商惯用的手法，未必能搜寻到独家的房源。因为在如今信息化如此发达的年代，前一秒是独家，下一秒就是千百家。--------------------------------我是分割线，回到正题---------------------------------------------途径1 - 中介类网络平台线上的中介类网站压榨了传统线下中介的生存空间，但从另外一个角度来看，这正是获得独家房源的一个机会。线下的房地产商一般会每天登陆当地房产网站，收集网上业主自租自售的信息，同时了解网上目前该区域的售价和租价。公司外网、其他门户网站会有一栏业主自售的栏目，对于以上的房源信息第一时间跟进。在这个进程中，关键是比其他家速度快，看到有符合的房源信息，马上主动联系房东。在了解过程中，首先要确保这套房子是否还在进行销售，其次要求接受中介为您服务，说服他接受中介的好处，最后，还可以询问是否有其他物业可以出租或出售的，以及是否在房子买了还有购房需求呢？
该类信息来源一般通常使用的是如易房大师、赶集、58、百姓、搜房等网上中介类网站中的发布的个人房源帖子。因此，我们平常看到58同城上面很多房东发帖说自己的房子多么好，多么便宜，还有个100%认证：非中介！ 其实，很有可能，即使是个人房东，在发布了这信息后的几分钟后接到了房地产中介的电话，成为了房地产中介的服务对象了。途径2 - 社区驻守（社区推广）
不同区域里面的房地产中介上都几乎会在每家连锁店的商圈里，选定几个重点推的小区，对于这些小区，可以跟物业接洽，每星期双休日定期在小区中做宣传活动，发传单送礼品等；还
可以在小区中张贴海报等。还有疏通保安和物业（和保安聊天，相互诉苦。发烟。拉家常。尽量表示对他们工作的配合）等方式。另一种方式是在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的购房者或是观望准
备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地，或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以采集。这种方式简单粗暴，但相对效率低，也需要较大的人力成本。途径3 - 熟人、老客户介绍你会发现一个十分有趣的现象，中介上的“置业顾问们”出门什么都可以忘了带，唯一不会忘记的就是自己的名片。除了推销房源，匹配买卖家之外，他们很重要的一个任务就是推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在XXX房地产中介中做置业顾问，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。每个
人的影响力范围清单有：同事、同学、同乡、同好、邻居、亲人、专业人士、其他。另外，他们还有个定期的习惯，对自己已经成交的或以前未成交的客户进行回访，这样可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢，作为置业顾问的他们放弃任何一条
开发的渠道，推荐自己。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。途径4 - 行业内部信息中介之间的合作，类似联盟。交换房源信息。由于房地产中介活动具有非连续性、流动性和灵活性的特点，很多房地产中介的信息平台是部分互通的，如分享各自的消费需求趋势研究、品牌研究、在售楼盘资料统计和区域市场分析数据等。若不同的房地产中介上间合作紧密，共享房源信息完全是可能的。途径5 - 花钱买房源信息这个有点像是无奈之举。获取信息的途径很多，不到万不得已的时刻，还是比较少中介愿意花钱买房源信息的。另外这个方法早在前几年就证明行不通了。前几年上海一家房地产中介商提出了“你托我卖房，我付你信息费”的招牌正是为了解决这样一个问题。但是从这家公司成交情况可以看出，绝大多数业主还是放弃了这500元的信息费而选择“免费登记房源”的做法。为什么这样一个创意在目前的市场环境下还缺少必要的竞争力呢？
这是因为目前中介市场还存在很多不完善的地方，特别是在房屋定价方面，不同的中介公司对同一处房源标出的价格有时差距很大，也就有了担心房价被低估的心理，所以一般市民为了保险起见，大多会“一房多投”。
目前排名第一的答案说要谈的深水区， 但说的只是一些表面的东东。刚好目前在房产中介上班，先开个坑，慢慢更深水区。先放一个镇楼神器 PS:字不是我写的，伦家的字还是经常被夸秀气地。独家房源来源渠道：1.亲戚朋友的房子2.老客户的房子3.上门登记争取的（我签的房子就是房东上门询问价格被我签下半个月时间的独家委托挖独家委托的房源：正如楼上所说大部分的独家委托书其实没有太大的法律效力，只是从心理上约束房东的。所以我经常会从网上（搜房网、58、赶集安居客、福房网）去挖掘自己没有的房源，如果发现有同一个经纪人同时发布几条同一个社区的房子且数据都差不多那基本上可以肯定这套房子目前暂时是独家或者少数的中介有，那么根据这些数据再加上经纪人本身对社区的了解，大致就可以判断出是哪一套在卖，如果房东住里面直接敲门，房东不住里面就给小区的物业一点好处或者承诺如果是我们将房子卖出去就给他几千块钱（这钱真他妈赚啊）有了房东号码之后所有的事情就顺理成章了，虽然房东之前跟别的中介签了独家委托，但是还是有方法的。不点赞我怎么会说呢！！！！方法（1）说如果是男的房东跟外中介签了独家委托售房书，那就让女房东再跟我们签一份独家委托书。到时就说双方都是在不知情的情况下分别找了两家中介委托售房，中介一般拿房东没辙。方法（2）房东还是跟外中介签独家委托，但是我们这边还是可以带客户看房子。要是我们的客户会满意这个房子，想买。没关系直接先下定金（注：一般是房子成加价的10%）让房东跟外中介讲房子不卖了或者是亲戚要买。等过了独家委托的期限，再过户。….........................................................我是深水区的分割线………......................................差价：这是所有经纪人都想要的，做法房东做实收且要开实收涵，客户做实出，中间的差价归经纪人。估价：如果房东具体不了解市场，不知道自己的房子能卖多少钱。这个时候经济人一般会给房东的估价是低于市场价的，好卖，容易卖，卖得快嘛。如果房东不明就里，接受了经济人低于市场价的估价这时候经纪人首先会找投资客吃下这个房子，转手再拿出来卖。（不过这种事情可遇不可求）首先要房东不了解市场同时又比较信任你
大部分的独家房源必然是中介对周边小区精耕的结果。1:老客户租赁转售。2:与房东达成某些协议后签独家代理。3:定期客户回访，有些房源其实最初大家都有，时间长了（三年五年）就你在跟。4:熟人，老客户推荐。5:中介自己吃下的房源……暂时回忆到这么多
排名第一的那个答案所在公司注定要被淘汰。抬高报价，中介费蒙这种手段，也太无视客户体验了，也太把客户当SB了。而且答案也没有回到“怎么发现独家房源？”这个问题。所谓的独家房源就是你有，别人没有。按照答案里的方法获取的房源都是公盘，你有我有大家有。我是06-08年在房产经纪公司呆过，前线和后勤时间各半。下面说一下，我亲身经历或者听来的关于独家房源的一些故事。首先说的是我自己做过的一个独家房源。这个房源，不是我主动去挖掘，是业主自己送上门的。因为他看了我的博客（那时候还没微博），觉得我靠谱，然后说一套房子让我帮他出租，租金也只是告诉我之前的租客是800一个月。从挂牌到最终成交，都是我跟业主单线联系，包括自己公司的，有什么条件都通过我转达。基本上我等于是业主的代理人。最后这套房子是被我租出去，租金1200，这个价是我开的，不是房东，也不是租客。签约的时候，租客很开心，房东也很开心，佣金的事情都不用我说多少，直接给钱的。想知道为什么价格高了那么多，大家还很开心，那就点赞吧。第二个，是我同事的同事的故事。那是一个很懒的经纪人，别人非常勤快的出去带看，打电话，但他基本没有，就那样过了一年，他拿到了13套豪宅的代理权，自己还免费住在其中一套房子里一段时间。在那一年在，他每天都干一件事，给某个业主打电话，告诉这个业主他所有房子的市场行情情况。这个业主是某个国际品牌的总代，在上海有13套房子。经过一年的交流，最终这个业主把全权委托这个经纪人处理。卖掉了这些房子，这个经纪人也升职加薪了。第三个，我编纂的。业主来放盘，经纪人去看房，看完之后，觉得这套房子非常值，直接把定价给房东，说一个礼拜之内卖出去，卖不出去，定金就归房东。于是一个礼拜之内，这套房子就被独家代理了。好房子一个礼拜基本都是能出手的。最后总结，要换取独家代理方法基本就下面几个：中介自己就是业主。搞定业主，获取业主的信任。（朋友也算这一条）业主在外地或者自己住的地方较远，让多个中介骚扰嫌麻烦（我那个差不多属于这个）拿钱砸业主通过法律限制业主广撒网。（实际情况，当前的法律保护不了，所以很多房产公司在签独家协议时会要求把房产证也放在中介那里，如果房东想违约，中介会扣着房产证不给，阻止房东和其他家签约。）
关于排名第一的答案没有经纪人会傻到把业主报出的价格抬高。抬高五百是自寻死路。业主报出的价格高出市场价，我们会劝服业主把房价下调。不然根本不可能出租掉。关于所谓的深水，那都只是中介的销售技巧，没有内幕可言。真正的内幕都发生在小中介公司。比如发布虚假信息，买卖房源信息，吃差价，恶意与同行竞争，骗取客户首付等等等等。第一名爆出的所谓的内幕，让本来就很艰难的经纪人工作更加困难。这是一个需要中介人二十四小时待机，每天工作十几个小时，耐心维护客户关系，没有休息时间，经常连上一个月班的工作。房产中介不是空手套白狼。在知乎这种观点真的不low吗？
本人在中介也呆过一段时间了，来反驳一些评论吧。关于多报价------------------【中介的一切报价，全都是为了促进成交】几乎每一个客户来，都会砍价；而且几乎每一个业主，都会适当让价。中介的报价完全是继续成交的基础之上，如果一套500的房子中介报价1000，那只有傻子来租。中介适度多报，完全是为了预留一定的议价空间，使得客户的出价和业主的底价相近。如果客户出的价格低于业主的底价，那中介就会用一定的斡旋话术，帮客户争取到这套房子。中介不会刻意抬高价格，那样完全是阻碍成交，客户也不是傻子。一个正规中介公司的经纪人不会为了多出来的那一点点成交价，而放弃成交后几百块的抽成。按照目前正规中介行业的普遍抽成点球， 即使多帮业主租个一百、两百块，拿到经纪人手里抽成也就多二十、三十块钱，有必要为了帮房东多租一点，多拿几十块而放弃顺利成交后抽到的几百块钱吗？租赁，买卖原理类似，买卖的标的更大，所以会多个五六百、七八百，但是如果价格更利于成交，那拿到手里的抽成会有上万。而小中介、黑中介基本上都是拿50%，甚至更高抽成，而且他们也会跟房东商量平分差价多卖一万分五千，多卖十万分五万，所以他们不用追求成交量，只要碰上一两个脑袋发热的客户就好了，做一单，半年就可以歇息了。而正规公司的经纪人这么做…要么被开除，要么等着饿死吧（≧?≦）关于电话扫盘------------------这也是现在中介最令人诟病的一点，最低效、最烦人的工作方式，一百个电话也不一定能扫出一套房子，一个客户，而且还影响业主心情。本人就曾经打到一个正在蹲坑的业主，他直接跟我说：我在拉大便，送给你吃好不好？但这也是中介行业最重要的客户、房源、业绩的来源点，本人…不置可否。关于中介的行业道德------------------------本人任职过的中介算是一个正规的大公司了，业务在北京、福州、厦门都算行业龙头，好吧，就是麦田房产。入职的培训颇具人文情怀，阐述了公司创始人的对房地产行业的美好期冀，以及对于黑中介们破坏行业规范的不齿，反复强调“不赚差价不炒楼”这个铁律。因为有的小中介确实会玩玩差价什么的。（一进麦田总部，看到的是：守望麦田，家的方向；楼下的一个不知名中介是：打造百万经纪人(?_?;））关于中介这一行---------------------说实话吧，这行业的入门门槛确实比较低，大专居多，初中高中毕业出来混社会的也有。而且工作强度巨大，早上八点到早上十一二点，而且基本一个月休息只有一两天，每时每刻都保持通讯，等着客户来电。客户一来，不管要不要租，要不要买，经济人们都会当成皇帝出来巡视，恨不得全身每一寸皮毛都服务到位。每个月做付费网络发布，打印海报传单都要个500块，加上一两白的电话费…而且底薪普遍偏低，一千块最多了，一个月没开单再正常不过了，大部分人都是在贴钱当分母(￣^￣)ゞ。关于本人------------最帅最潮的中介(=?ω?)?，新闻学专业毕业。关于本文------------不是软文，只是想为中介正名。
我家是学区房，只和学校隔一条小巷，每月都能收到几回“学生家长”求租房的信，一开始我还真信了，以为有个家住的很远的可怜的学生和心疼孩子的父母，结果被鄙视了，被科普说是我家附近的两家中介的。果然，每月两三回，说辞一模一样，留的电话总是那些，都三四年了，他们家孩子一直留级吗？
在小区贴纸条:本人急需求购／求租一套房子，有房源的请联系，手机……
其实独家房源来源只有两个。1是业主比较信任某家中介，只考虑在这一家出售，其他公司没有报盘。2.就是经纪人选择性价比比较高的房源或者感觉最近会被成交的房源，和业主谈，比如我给你多少钱保证金（一般在），你只在我们一家出售，规定一个时间比如3个月左右。在这段时间只在此一家出售。租房的话可能只存在第一种，因为佣金低，没必要太费心力。
恩，2月份刚租出去一套房子，来简单回答下感受。中午12点左右在58同城上面以个人房源发布后1分钟内就开始接各家中介电话，一直接到晚上陆陆续续接了差不多快100个来电。下午3点左右被其中一家中介带的客户租下。我的感受是，中介反应速度太快了，以至于真正的租客还没看到帖子就被中介搞定了。因此绝大多数的房源信息都被中介控制在手。是郑州。
保安！你们都忘了这个隐形的信息来源，谁家搬家他们是知道的
当年大学和基友准备在校外租房子，因为涉世未深被黑中介骗去300块(就给了几个电话让我们自己找)。对于这件事我一直耿耿于怀，心想怎么着也得把这学费钱赚回来。毕业实习在西湖区找了家21世纪不动产做做。中介这行流动性很大，或者说做销售这一行的流动性都大，没业绩就滚蛋。另外21世纪是属于个人加盟性质的和我爱我家华邦这种公司直营的不同。老板是个40岁的妇女。这个年纪的女人你们懂的，扣的不能再扣了。扯远了，西湖区因为有学军小学&中学的存在，房价一直居高不下。在整个杭州的二手房里房价绝对名列前茅。租房方面相对短板，老房子比较多装修什么的也停留在上个世纪的水平。回到正题，房源方面，一是在各种网站上找，搜房网 58同城 19楼 安居客 等等大概20来个网站吧。二是在系统里面炒冷饭（之前有房子租期快到了的打电话问房东要不要续租或者出售）。三是等顾客上门，这种相对较少，但是行情好的时候例外，13年上半年国五条那会生意不要太好...四是去小区里面转悠，贴贴小广告。或者直接敲门问。 碰到比较不错的房源，楼层、朝向、装修、是否临街、价格、户型这几个因素中有2-3个比较好的就可以算优质房源了，毕竟每个人的需求不同，不可能尽善尽美。这种房源一般首先会内部消化，手头是否有条件符合的客户可以推荐。如果没有合适的客户可以推荐再发到网上，不过这种信息不会太详细，大多留个联系方式尽量让客户来门店面谈。保密工作还是要做好的。 说完房源来源再说说中介的一些常规手段。比如现在有一套房子，市场价在100W，房东如果急卖，那么中介肯定会建议房东降点价格出售，在确定了房东底线之后再尝试独家，更凶的可以全权委托。在保证房东底线的情况下，能赚多少差价就全凭本事了。信息的不对称可以带来很多利益。而且现在办证办手续流程繁琐，大多数人没有时间或者嫌麻烦也给中介创造了很多有利条件。 讲讲我的经历，我在21世纪干了4个月，12年8月到年底。这段时间可以说是一年当中中介最惨淡的时期。着急买学区房办户口的在上半年肯定都办妥了，开学后学区房销售会大幅下降。我运气不错，第一个月就碰上一个买学区房给小孩子上学的，因为是诚心买，所以比较顺利，最后成交了一套50平的房子价格152W，这一单中介费我记得好像是两万多，我拿到1300左右。之后就再没卖过房子了
租房的中介费杭州基本都是第一个月的租金。比如月租金2000，我们就收2000，一般默认是租客出。有时候碰到学生或者外地来的不懂情况可以凶一点两边收钱（4000）。租房相对于卖房要不规范的多得多，因为租客只要和中介签个租房合同就好了，甚至都不能称之为合同，顶多算协议。 租房的中介费提成很少，10%左右吧，2000块能拿个200块。因为收成太差加上老板太抠，各种罚款扣钱逼得楼主走向了另一条路——做私单。由于21世纪不动产加盟店的性质，为楼主做私单提供了很大便利。做私单实际上就是自己单独掌握好房源或房源信息，再联系双方不通过门店，直接在外面签订成交，中介费我全拿，不用上交到门店。一般租房合同不需要备案所以很不正规，拿两张白纸写写千篇一律的条款，然后双方签字各自保留就可以。我在职的几个月时间里一共做过6个私单，总的收入大概有接近3W5吧。 私单这活需要有人带路，或者必须要有长期的经验积累，熟悉各种突发情况的应变。而且这事要是被老板知道铁定是开除了。但是来钱快！收益是正常流程的10-15倍。
其中有一个私单印象深刻，租客是一个法国小伙子，浙大交换生。短租半年。在杭州租房基本都是一年起租，时间短的房东根本不理你。后来楼主也是通过别的中介的房源帮法国小伙找了个在黄龙的精装单身公寓。月租6000。 法国小伙在这边没朋友，三天两头找楼主去酒吧或者到他公寓吃东西。这么朴实的小伙楼主真不忍心坑他，出去喝酒的钱大多都是我付了。后来还陪他去苏州玩了一趟。现在小伙回国了也经常发邮件问候我
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________感觉说了好多废话，随便看看吧。
1:老客户租赁转售。2:与房东达成某些协议后签独家代理。3:定期客户回访，有些房源其实最初大家都有，时间长了（三年五年）就你在跟。4:熟人，老客户推荐。5:中介自己吃下的房源
为了做房屋置换，和老公在中介签约中心关了11个小时，几度奔溃打算放弃最后还是调整心态继续磨条款盯时间算现金流量，签约。在那之前朋友们转发了各种关于中介的网文给我，链家的其它黑中介的各种。在这里我仅把个人经历发给大家作为买房子租房子时的参考。几个月前我们讨论置换房子还是再购买一套，一直到这个月初才觉得现金流量可能可以承受，于是决定开始试试请中介帮忙找房子。我们住在魔都比较中心的街区，十字街角100米半径内有4家链家3家信义1家中原1家太平洋2-3家其它，首先排除链家和其它，我们首选中原大致讲了一下我们手上现金状况以及目前所持房产状况，请他们帮忙看第二套房或者置换成三房的可能。另外请几年前帮我们买到目前持有的这套房子中介帮我们看，这几年在这条路上往来都会点头打招呼，也是内心觉得比较安全的中介。又找信义聊了一下，信义第一感觉比占领十字街角二个转弯位置的链家靠谱，也没那么有侵略感。跟三个中介做了简短对房子要求讨论后，到周末陆续跟我们约了看房时间及简单的房子介绍，连续两天加起来也不过是5套房子。然后，我们就偏偏看中了第五套房子，请那套房子委托方同样是信义员工（之后简称信义彰）的坐下来计算置换可能性和步骤，觉得可行性比较高时立刻请带房看的小姑娘（之后简称信义娜）去我们家看我们目前的房子并定价挂牌。马上讲到为何是独家委托。签订委托书时信义娜问我们是否为独家委托，我们回答不可以签独家委托，但我们肯定不会委托别人，主因是我们现在挂牌目的为了置换信义彰手上的房子。开始尝试卖房子后我和老公都不堪其扰，（期间还同帮我们买过房子的中介X做了一些情绪上的沟通，也真真是醉了。中介X最后撂了一句“去领教一下信义”）一早起开始没有停止接各种看房子电话，明明我们只通知信义挂牌，为何附近所有的中介都知道了我的电话呢，我自己分析应该是中介无间道吧。因中介电话过多过烦就直接要求每个中介找信义娜合作，这样一来虽然我们并没有签上独家委托但形式上就是独家委托了。挂牌二天后信义娜通知我们可以跟房东见面谈谈置换可能性，当天我们讨论了将近二个小时，关于现金/首付/税/时间，我们需要满足我们的房东（之后简称房主E）对于过户时间及首付现金的要求。当天讨论时信义彰所属店长（之后简称彰店）及信义娜所属店长（之后简称娜店）均希望我们可以签定意向合同作为约定，可将所有时间节点作为条款写进去，并允诺是一个可以撤销的意向购买合同，但我们坚持如果是一个可以撤销的意向合同签是没有意义的，况且房主E时间及现金要求都很紧凑，我们只能按照列表先试试不一定可以达到，达不到我们也就随缘不强求。在I我们坚持下他们同意按照时间表走走看，但时间表的第一件事情就是一周内成功将我的房子卖掉。在这一周内信义娜每天在微信上跟我报告尝试一些暗示希望我能同意降房价出售以便和房主E的交易更顺畅，同时暗示我的老公房主E愿意弥补我们卖房子降价以及其它加急费用纯商贷利率等损失再降低房价。在周末没来临前的一晚，我下班路上，我的买家也没出现的情况下，信义娜电话我希望能来家里签意向书并支付意向金。但我几次追问拿到的买家回复始终都是模凌两可，根本也不是确定的情况。当然我们还是请她来了家里，信义娜和娜店又在我家坐了一个多小时，我老公继续跟她们梳理各个时间节点，并表示不会签意向。但她们表示这个意向只是为了让房东E看，并确认降低房价后的金额，这时我意识到房东E愿意降低房价只是她们的话术，房东E并不一定知道有这个事情。第二天早上约了去房东E家复看并表示同时等决定要买我们房子的买家意向确定，同时在两个地点签这二个意向书，我老公还是跟他们继续梳理时间节点，意向是坚持三方一起见面才会签。这次同样是信义彰、信义娜、娜店都在。我没有全程参与梳理，据我老公说目前为止梳理三次每一次都有一二个新问题他始终觉得不够确定。一周期限到了也就那么巧一个看过几十个房子一眼就看中我们房子并表示一定要买的买家D出现了，于是当晚我们双方坐下来会谈，信义们还是拿出来意向书希望我们签同时希望是有几万的意向金。我们双方还是都没有签，只是把各项条款都捋了一遍在双方都认同的情况下约好第二天下午一起签约。信义彰当晚带着我们第四次梳理的时间现金表去跟房东E确定，包括我们新的房子价钱问题，如果确定没问题会跟我们约好第二天签约的正式时间。第二天一早就收到信义娜信息，用词叫“房东E那边确定了，几点到信义总部签约”。就这样，正式痛苦的11个小时旅程正式开始了。首先是和买家D最后确认细则，再分头看合同。再来是和房主E确认，这时就出现问题了，房主E昨晚根本没确认，我不认为这是叫已经可以签约的状态。-----------------------晚安分割线-------------------------接上书。不记得到第几个小时，彰店直接拿了一张纸条上面写着各时间点让我们确认一下没有问题就签正式合同。问题来了，时间里表上写着银行放款时间4月30日，交房日为8月30日，正常是银行放款后三天内交房，如果房主E需要住到8月30日，正常我们需要签一个反租合同，她需要支付那个时候已经是我们房子的租金，这是规矩，因为我跟买家D也是商量好我们会反租届时已经是她的房子直到10月30日。我提出这个说法后彰店立刻表示，“哦，这只是给你看的，如果不行我们再商量要怎么办吧”，这是正常一种话术大家懂是什么意思吧，不做事先告知而是看你是否提出反对，这种伎俩也是比较低级的。但毕竟是签约现场我也不能撕破脸说什么，信义娜来回沟通二次，基本就是逼我决定是要降一点房价还是房子免费让房主E住到8月30日，其实基本一样...降的房价数字比我能拿到的反租金额多一点点。逼我现场决定不给任何考虑空间也是受够了。有点忘记是否是同一张纸条，又出现了一个二万的公证费，同时还出现一个贷款审批时间，这是我也是彻底的怒了，要求直接见负责签约的代书出来沟通。公证费和贷款审批时间是他们做了很多遍列表都没有认真列进去的。他们给我的解释是跟我口头提过外国人买卖需要公证人在场，但我的点是你始终没告诉过我是多少费用啊？！代书出来重新过一遍所有问题后我才平复下来，专业的人说事情简单干净，最重要的是只有他出现彻底缕清我才敢确定我们再没有多余的问题了。整个和中介沟通过程我都在想为何中介们不当钱是钱，十万以下的费用直接忽略，列了很多次现金流量表，从来没在任何一个表上列过公证费，难道二万不是钱？十万不是钱？甚至高额税费也是直接不记录，直接告诉我可以办卡付税...说的像办卡付税不需要我们还一样。剩下就是一些小细节。信义们为了让买家D快速做决定完成签约，虚高了我们房子的租金，签好约之后买家D开始跟我商量反租合同，我一听她说的租金就知道原来中介这么玩哒。就在签约前一天同楼房子一样户型同样是精装比买家D说的月租整整低了2K，这是中介们惯用的另外一个伎俩吧。还好买家D也是非常容易沟通，我们立刻达成一致按照正常市价做反租，她说她有过被中介骗的经验还是比较相信我说的。空了写房子交易合同上要注意的细节吧。---------------------晚安分割线---------------------------更新于16年3月26日，最近上海房价又疯狂往上，又是房产新政，想起我在知乎上的这个问答还没填完，继续填。交易过程，没过去多少时间希望我都记住了 1，签定合同：签定合同时会约定支付完首付的时间，无论是百分之多少的首付，那都是一大笔钱，根据筹钱状况不同约定一个时间，一般在一个月以内吧，这个时间内除了支付收钱，房主们还要把原房子贷款还掉，拿到银行结清贷款通知书。不同银行还贷申请时间不同，意思是，你想要还掉原贷款并不是说还就还的。比如我们的房主E她是外籍，她需要提前20天跟她的银行提出还贷申请，然后她的银行一个月只有二个固定的时间是处理还贷的，还必须只能在那二天里选一天来处理。交易时产生的费用：a，中介费：买方支付1%，卖方支付1%。注：上海目前房价默认到手价，意思是买卖双方由交易产生的所有费用都由买方支付。这一点我们也是没有被事先告之，后面中介费比开始的预算多了好几万，开始的预计是卖房1%加上买房1%，实际是我们卖掉的由买方D来支付，我们则需要支付买房和房主E的2%。
*我们是置换，在整个过层中因中介前端业务员出错太多在签定合同时我们要求中介费用打折，后面谈到73折左右，签订合同时开出正式中介费收据才签的。中介费也是高得吓人，所以可以跟中介约好分批支付的时间。b，公证费：如果买卖双方里有外籍，在签定合同时需要公证员在场，费用大概2万元。2，查房：拿着贷款结清书和首付支付收据，带着各种你的证明资料可以第一次去交易中心了。大概要带什么做什么中介会有负责帮忙交易的全程领着做，交易一套房子大概就是买卖双方加上各自的中介加上领着做手续的交易员，这就是为何房产交易中心人多到你哭的原因，一套房子正常是5个人，如果买卖双方再多来几个家人....查房手续后15个工作日左右拿认定结果，同时还需要去拉一个房产税单（置换时势必会有一个时间差，如果是先过户买的这一套，那么会有不等的时间名下是有二套房，就会产生房产税，这个房产税认定单是可以等到卖的房子过完户之后找时间再去交易中心拉一遍，按年交的钱重新认定就没问题了）3，交税交易：离合同签订估计怎么也要过去6周了。a，契税：满五年普通住宅1%，满五年非普通住宅3%。我们卖掉的房子是普通住宅，满五年的条件是在签定合同的一个月后，所以查房手续是在签定合同后一个月才去进行的，否则查房后认定就不会是满五唯一。一般买卖是中介都会需要交待的非常清楚房子的状况，满五唯一和满五不唯一，税费是差很多的。一定要非常注意这一点。而我们买的房子是签定合同后交完合同首付款之后就可以去查房了，买的这一套手续比卖的手续快了一个多月。b，营业税（现在都改叫增值税）注意前面说的，潜规则是交易时所产生费用全部是买方支付，买房时就要特别搞清楚房子是否是房东唯一的房子，不唯一普通住宅也是需要交增值税的，1%。非普通住宅反正是要交增值部分的税，税费高到可以在三线城市买一套房子也是真真的晕了。我们在和买家D交易时就发生了一般操作时容易出现的问题，我们和房主E之间的整个操作全部结束了，一是因为比卖房合同早了一个月操作，二是房主E非常急着要钱，整个程序都是加急，导致我们的房产证早拿到了一个月，也就是说我们在做卖房交易时手握二本房产证，这种状况会变成满五不唯一，按照规定是需要支付1%的增值税，但实际我们只是置换交这个部分税是不合理的，这个状况产生现场也是非常的吊诡，在交税时，办税员会问房东，是否只有一套房子，当时我们状况是有二本房产证，所以照实说就是二套，工作人员会给一张单子要求我们填好承诺，我们有二套房子的承诺。在场加上中介方我们都傻了，只好暂停交易先商量好这种情况如何对付，多出来的1%的税要怎么办？这里要说明一下一个靠谱的中介是多么重要，领着交易的一般是中介公司的交易员，比前端中介要专业很多，但也有区别的，一直跟着我们这个案子的姑娘休假，临时有一个替换的姑娘来，她并没有特别清楚我们整个置换合同的情况，所以没有做到事先告之。实际中介操作这种情况时会需要事先告之我们，办税员问起名下房产时只要说“一套”事情就解决了，就可以省去1%的税，毕竟这只是置换合同快慢产生的。我们因为没有被事先告之出现了这种情况只能暂停并决定择日再交易。c，*因我需要出差二周会影响后面的交易进程，我们就去了公证处做了委托公证，我把交易委托给我老公来做，这样的公证几百块就够了。d，*在交税交易前，买方还必须拿到银行的贷款资格认定，交易时通常会有银行派出的律师全程做鉴证，这里又会产生一个律师费，不同银行代理律所不同，费用也会不同，但一般应该都不会超过一千元。4，领房产证：签字后20天左右领证，（加急需要支付几千不等的加急费，如果在交易时有过加急的口头承诺，这种承诺有时候是为了让合同签定更顺利，毕竟卖房子那么多钱一般房东都是已经有用途需求的，满足房东条件那这个费用都将会由买方负责），一般都是银行去领，领好后银行要去做抵押手续，然后放贷款给房东，再把房产证交给你，这时候你就可以约房东交房了。我们买的房子整个交易时间全程加急操作四十多天。我们卖房子是三个半月。暂时不想再看一遍遗漏，好累，供参考。
中介本来是便利信息流动的，然而现在的中介干的都是黄牛的活，阻断了卖家与买家，扰乱了市场秩序，造成房价虚高，既不利于客户也不利于业主，是个毫无价值的社会信息垄断性存在，但我相信迟早会倒在互联网+下
是夜、带一客前往观之，兴致欣然。至门口，见租客之老爸老妈直直地摇头，不看，不看，吾视之两老叟，不惧，正欲带客深入观望之，少倾，一光头、年约30，身矮、却魁伟也。手执一重物、约模砖头上下。直视，问：“汝想做甚？”吾大惧、客户心惊胆战、战战兢兢。回：“吾乃奉业主之命、来关望房子，可乎？”
光头大怒、尚无到期，不看，看甚看。吾那边房子尚无装修好，吾要租几年的。满嘴荒唐言、一把辛酸泪。涕泪涟涟。
我当初租房买房全找的中介，没那么不堪。
链家网的中介也叫中介？
说到独家代理，突然看到的案例，供分享。
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