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作为“房屋养老金”的物业维修基金怎么用谁说了算
浙江在线06月18日讯
前段时间，杭州都市枫林小区一场&电梯风波&，令人吃惊不小&&银行里躺着1300多万元的物业维修基金，而高层的业主们却过了十来天没有电梯上下的日子。这场风波过后，杭州市物业维修资金管理中心的服务电话成了热线&&
　　有人来问，电梯坏了可以用维修基金吗？申请方便吗？那么热的天爬楼梯吃不消哦；有业委会要摸底本小区一共有多少维修基金；还有个新成立的业委会问，这笔钱他们能不能自己来管呢？
　　房地产业内人士预测，在接下来三五年里，作为&房屋养老金&的物业维修基金将越来越多地与我们的生活发生关系。物业维修基金哪些状况可以用、用起来难不难？今天，本报就把有关物业维修基金的事情，一古脑儿地帮你咨询和解答。
　　电梯、监控，过保修期的房屋渗漏等的维修，可以用
　　都市枫林的情况完全可以用物业维修基金，纠纷的症结在于业委会不同意动用，认为应该由物业来承担维护不利的责任。
　　其实，能够用于房屋维修的钱有两笔，一个叫&物业维修基金&，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。每家每户购房时交纳。杭州市的交纳标准是带电梯的物业65元∕平方米，不带电梯的物业35元∕平方米，别墅排屋45元∕平方米。
　　以100平方米的高层电梯房为例，物业维修基金是6500元，那么一个小区几百户人家，物业维修基金动辄就上百万元了。
　　另一个叫&物业保修金&，是由开发商交纳的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。在物业保修期内，建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以按规定程序启动使用保修金。
　　不过到目前为止，杭州市的物业保修金还没用过。对广大业主来说，接触更多的是物业维修基金。
　　物业维修基金有个形象的比喻叫&房屋的养老金&，主要用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后产生的维修、更新和改造费用。像电梯、消防设施等维修都可以用这笔钱。
　　2010年出台的《杭州市专项维修资金使用管理的补充规定》(以下简称《补充规定》)，规定监控设施、公共防盗门等共用设施设备的添置，也可以列入物业维修基金开支。
　　另外，超过保修期后，屋顶渗漏、外墙剥落等要修的话，也要动用物业维修基金了。
　　杭州市物业维修资金管理中心工作人员说，去年杭州主城区范围一共支出物业维修基金2500多万元，屋面、电控门、监控、电梯、消防设施、中央空调的维修是几个支出大类。
　　核算到户，坏了一台电梯不会用整个小区的维修金
　　都市枫林小区恰恰是所有电梯趴下了，有人问，如果是某个单元的电梯坏了，难道还要动用整个小区的物业维修基金吗。
　　对此，中心工作人员解释，物业维修基金是按幢设置，核算到户。申请使用项目必须是涉及到两个以上使用人的共用部位、共用设施设备的维修。比如一台电梯坏了，维修费用就从这个单元使用这台电梯的业主的维修基金账户内支取。当然程序还是一样的，需要使用这台电梯的业主两个&2/3以上同意&。
　　中心工作人员解释：申请使用物业维修基金有个流程&&
　　首先，物业公司要根据维修和更新、改造项目提出使用方案(包括维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位等基本情况)；
　　然后，递交给业委会征求相关业主同意(要征得总人数及总面积两个2/3以上业主的同意才行)，再由业委会审核确认，才能上报给杭州市物业维修资金管理中心。
　　最后，经核实，一般先拨付额度70%的维修费用，工程完成后，再拨付维修费用的余额。
　　中心工作人员说：如果申报上来的材料完整的话，他们会去现场勘查，之后一般7个工作日，钱就能拨付。
　　涉及电梯消防等紧急情况，可走绿色通道
　　都市枫林的高层业主爬了十来天楼梯，有人因此担心，要2/3同意，挨家挨户表决，手续太麻烦。其实，对于这类紧急的、关系到公共安全的，有&绿色通道&可以走。绿色通道，中心称之为&简易程序&，工作人员说，一般用于那些比较急涉及公共安全的项目，如电梯、消防等。
　　简易程序需要有区质检局或区消防大队的书面批复，另外所有材料要经过业委会审核，要有业委会的同意函并且盖章。
　　不过，在实际操作中，走&绿色通道&要慎重。一般对前来申请或咨询简易程序的，中心工作人员往往会多问两句，并且建议他们如果不是很急的事情，最好还是走业主签字的途径，防的就是后面的纠纷。
　　在现实操作中，对这些涉及金额小，又比较紧急的维修，有些小区做了个很有效的设置&&事先通过业主大会议事规则或管理规约等授予业委会一定的自主权，授权业主委员会在一定额度内(比如5万元)和一定情形下(事关公共安全比较紧急)，不必再去挨家挨户征求意见，直接由业委会申请使用物业维修基金。
　　而有的小区，则是规定这些维修费用可先从小区经营性收入中开支。
　　物业维修基金，可以业主自己管吗
　　去年年底，广州曾经有一场争论，当地某小区业委会致力于探讨这小区数百万物业维修基金加强管理保值增值的问题，提议物业维修基金是业主自己的钱，能够交给业委会买国债吗？
　　中心工作人员说，业委会可以申请物业维修基金自己来管，也确有一些新小区新成立的业委会向他们提出来过。
　　但是，自主管理要求严格，比如不能出借，不能炒股，不能投资房地产等。工作人员说，其实对一个小区业委会来说，管几百万元的钱不是一件轻松的事，中心是以一个机构来统一操作的，下放到业委会，无非金额小了点，所有的运行监管流程一个都不能少。
　　最后，那些兴冲冲而来的业委会听完后都说，还是你们中心来管吧。
　　也有人提出，那能不能由中心来帮忙买国债或者做别的投资。工作人员说，根据物业维修基金的相关管理规定，任何机构和个人不得将维修基金用于出借、担保及任何经营性活动。至于购买国债和业委会自管，目前杭州还没有操作先例，目前物业维修基金都存在银行里。
　　物业维修基金用光了怎么办？按同样标准续交
　　&需要续交&，中心工作人员说，账户里余额不足首期维修基金的30%时就会提醒，交纳标准还是按带电梯的物业65元∕平方米，不带电梯的物业35元∕平方米，别墅排屋45元∕平方米来计。
　　杭州是从1996年开始交纳物业维修基金的，目前不少小区已经过了保修期，对维修基金的申请使用越来越多，已经有不少小区和住户用完续交了，比如老小区流水苑等。
　　不过很多人在心理上对续交有点不大情愿。所以，有的小区业委会考虑得比较周到，目前大多数小区有不少经营性收入，营业用房出租、停车费、电梯广告费等等，那么就把一些涉及到整个小区的共用部位、共用设施设备的维修，比如消防设施的升级、监控设备的安装等等，从经营性收入中支出，而暂时不申请使用物业维修基金。
　　但是如果仅仅是某个单元，或者几户人家的共用部位、共用设施设备的维修，按照物业维修基金分摊到户的原则，还是会从这几户业主的基金账户里支出。
　　目前杭州不少小区已经过了保修期，对维修基金的申请使用越来越多，已经有不少小区和住户用完续交了，比如老小区流水苑等。
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浙江即时报&&问题详情
物业费中有没有维修基金
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专项维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户,并授权业主委员会统一管理和使用的基金。 专项维修基金由该物业内的业主共同筹集,业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权,但使用权归全体业主所有,单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合,随房屋存在而存在、灭失而灭失,不因具体业主的变更而变化,因房屋产权变更成为新业主时,维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。 专项维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立,由物业管理公司代为管理和使用。 业主委员会应至房地产主管部门指定的商业银行设立本物业维修基金专用帐户,并将账户情况报房地产行政管理部门备案,该帐户是该物业范围内业主缴纳的全部维修基金的情况。该帐户只能用于维修基金的存储和管理,不得挪作他用。银行同时为每位业主设立分户帐户,用来显示该业主所有维修基金部分的使用和留存情况。 物业费只包含日常小修和维护保养的费用。
专项维修基金是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户,并授权业主委员会统一管理和使用的基金。 专项维修基金由该物业内的业主共同筹集,业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权,但使用权归全体业主所有,单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合,随房屋存在而存在、灭失而灭失,不因具体业主的变更而变化,因房屋产权变更成为新业主时,维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。 专项维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、
到网上去找嘛，实在没有就找中介。
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可以买卖的,要到当地村委办理手续。
加上你父母的名字后，自己还要去名，这样才是首套
不要经常浇水，浇水时最好均匀的滴几滴，大概七天一次
可以明确的告诉你没有
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房屋维修基金 想用真不容易
来源：钱江晚报
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买商品房时，每个人都会缴纳一笔房屋维修基金，数额为几千到几万元不等。可是，你也许不会想到，真到房屋损坏需要维修时，这笔维修基金的支取却是如此麻烦。
&&买商品房时，每个人都会缴纳一笔房屋维修基金，数额为几千到几万元不等。可是，你也许不会想到，真到房屋损坏需要维修时，这笔维修基金的支取却是如此麻烦。
&&家住市中心某住宅小区的李佳(化名)最近为了自家房子窗户漏水的事动了申请维修基金的心思。但没想到，这个申请程序是如此冗长。而且忙了几个月她才发现，努力是努力了，但最终能否申请到这笔钱依旧十分渺茫。
&&窗户漏水想修外墙
&&要整幢楼2/3的业主同意
&&打刚开始申请起，李佳就做好了&长期抗战&的思想准备，但她还是没想到，面临的困难会如此之多。
&&李佳是2003年底收的商品房，当时，房屋总价为73万元，她交的维修基金为5000元左右。李佳家住东边套，5楼。当时买这套房子是看中东边套充裕的采光，通风好，但没想到，杭州雨季盛行东南风，东边套是重灾区。2011年夏季，台风季节，李佳家最靠东的两个房间和卫生间都进水了，而主要的进水点就是窗户和水泥框的交接处。
&&从那以后，每年台风季节，李佳家都会进水。时间一长，窗户边的乳胶漆墙面变得坑坑洼洼，凹凸不平。因为过了商品房的保修期，李佳自己掏钱修了两次，但不济事，碰到台风季节还是会进水。
&&这样的事不只李佳一户碰到。在李佳居住的小区，每个东边套业主多多少少都存在这样的问题。于是，李佳想到了申请物业维修基金。但让她棘手的是，维修基金申请下来需要整幢楼2/3的业主同意。
&&找业主签字，托人搞预算
&&费时费力很折腾
&&维修基金怎么申请？李佳首先去咨询了物业公司。没想到，物业公司把这事推给业委会。李佳又去找业委会，业委会的人则给了一个杭州市物业维修资金管理中心的电话。
&&物业公司和业委会的人都充分向她强调了维修基金申请的困难。事实也的确如此，李佳咨询了杭州市物业维修资金管理中心后得知，单户窗户漏水，要维修外墙，可以申请物业维修基金，但必须李佳所在的楼幢所有业主中的2/3业主签字同意才行。
&&申请报告打打简单，问题是，李佳所在的楼是板楼，共有100户左右人家。难道，李佳要挨家挨户去敲门征求意见？这是一项浩大的工程。
&&经过再三协调，业委会给出了个主意：以整幢楼东边套单元维修外墙名义打个申请报告。这样签字通过的可能性比较大。
&&于是，李佳又被摊上一个任务，必须找家工程公司出具一个书面的维修墙面工程预算报告。幸亏李佳人脉广，认识一些工程方面的朋友，托了关系才做了预算。
&&50多亿元的维修基金
&&只用了近1.9亿
&&&新建物业的物业维修基金，由建设单位在房屋销售(预售)时，按有关规定以不低于房屋建筑安装总造价的5%向购房人代收，并在办理房屋产权证之前按物业总建筑面积向市物业维修资金管理中心指定的银行缴纳。&根据2003年出台的《杭州市物业维修基金管理暂行办法》，物业维修基金的确是一笔和大家息息相关的钱。
&&但存在银行里的这笔钱，很多人都不知道该怎么用。这一点，从杭州市物业维修基金的低使用率就可看出。杭州市物业维修基金管理中心相关工作人员在采访中透露，杭州从1996年开始交纳物业维修基金，目前杭州维修基金的本息共有50多亿元，但历年维修基金共使用近1.9亿元。排在头三位的维修支出项目依次为电梯、消防设备和屋面外墙的维修。
&&物业维修基金之所以使用率低，除了动用维修基金程序繁杂外，&必须经过全小区2/3以上业主的同意才可以&这一条成为维修基金审批&夭折&的主要原因。
&&&一般来说，只要小区将2/3业主通过的申请表和经费预算方案上报到我们这里，我们都会通过的。最终被卡主要因为这条2/3业主通过的规定。&杭州市物业维修基金管理中心相关工作人员说。
&&青春坊小区的物管处告诉记者，小区交付已经18年了，但是维修基金仅使用过4次。长庆街道新华坊社区的工作人员告诉记者，因为是老小区，房屋经常出现小破损，如屋顶漏水、公共管道破损等，而在2013年~2014年期间，维修基金仅动用不到5次，费用大都用在屋顶、公共管道补修方面，且每次金额较小，在几千元上下。&申请维修基金要大部分业主同意，还要贴公示，不少申请由于同意的业主人数不够，所以不了了之。&这位工作人员说道。
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