购房后上家户口拒绝迁出怎么办？
买房后原来房子的户口上有4个人（包括上家的两个人）到现在一直没有迁出，而在购房合同上有要求上家在交房前迁出，若不能按时交房则以每天万分之五算违约金。不过我们压的尾款只有2万，如果按照违约金算早就超出了。我从网上查到的结果互相矛盾，有人说可以追究违约责任，有人说法院不会受理户籍相关的案件。到底应该怎么办？
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二手房买卖过程中涉及的户口迁移问题近期，本人接到较多的客户、朋友咨询二手房买卖过程中涉及原房主户口的迁移问题，经调研、咨询、核实后统一回复如下：一、户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。按照上述规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，上述工作不属于人民法院主管的范围。当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院受理范畴，故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。因户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址，在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。二、原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户。按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。我们在做老房拆迁的时候，确实碰到过一套房落有几个户口的情形，但都属于直系亲属成年后，单独落户的情形。因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原户主拒绝迁出户口的情形并严重影响新房主的户口迁入工作。我们咨询朝阳区及海淀区户籍管理部门，目前可行的操作办法为：如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题。三、新房主可以原房主未履行《商品房买卖合同》项下户口迁出义务为由，要求原房主承担相应的违约金。北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版）中明确约定了原户主迁出户口的义务及逾期办理需承担违约责任的条款。如房屋买卖双方当事人在该条款中约定了原户主迁出户口的期限及对应的违约责任，则该约定合法有效，其能得到法院的支持。对于新房主而言，如原房主拒绝履行迁出户口的义务，则可以向法院提起诉讼，要求对方支付逾期迁出户口的违约金。需提请注意的是：新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。结论，可以提起诉讼，要求对方支付违约金，但无法要求对方强制迁出户口。如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债务抵销，不再向对方支付剩余款项。
潜水多，发言少。偶然在日报上看到这个推文，上来冒个泡。先介绍一下，我主业是执业律师，主要从事上市公司和创投企业服务，以及部分高端个人法律事务；业余时间做一些半公益性的普法律培训和法律服务（比如帮人解决户口纠纷之类，哈哈）。近年来我们经手的涉及到户口的纠纷与诉讼，超过40宗。主要在北京，以下情况也主要指在北京地区。由于推主没有说明自己的身份，从帖子内容看，估计不是律师的可能性大，至少很少接触这方面的司法实务。先说题主的问题。你提到的两个结论其实都对。1、单纯的户籍迁徙之诉，由于超过了法院的执行范围，因此大部分地方是不受理的（这边有一个常识性的问题，就是法院在立案和判决时候，通常会考虑到执行问题；如果诉求无法执行的话，就有可能驳回起诉或者直接不立案）。至于为什么，这个大家都很清楚。户籍制度作为一个怪胎，至今法律性质不明确，却影响到了无数民众的人生轨迹，想想也是很神奇的事情。作为牵一发而动全身的基本政策，目前法院对这些问题也是慎之又慎的（可以说谨慎，也可以说是回避责任，看你从哪个角度看）；2、能否追究违约责任，这个显然是肯定的。根据民法通则与合同法的规定，作为合法、真实的意思表达，对双方都有约束力，所以守约方可以追究违约方的违约赔偿责任。但是，注意这里的转折——你有权索赔，不表示法院就会支持你的全部主张。这里又涉及到我国的一个立法原则：对于民事上的违约金，中国的原则是以赔偿性违约金为主，惩罚性违约金为辅。也可以说主要是补偿性的，有限度地体现惩罚性。所以在没有明确损失赔偿证据的情况下，法院很难按照约定支持全部主张（我们2013年的一个案子中，原告主张了超过40万元的违约金要求，最后在被告方面主动履行之后，法院酌情判决了5万多元）。但是，注意这里的转折——类似情况同样也是有特例存在的，有机会再说；接下来我们来看推文的内容：一、“从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口”。这个是不准确的，或者说在北京暂时如此，不过外地已经有了相应措施。根据我们了解，至少在广东和江苏的部分城市，已经有针对这种人户分离所采取的措施，就是把空挂户从原有地址上强制迁徙到一个集中存放的专用账户，同时限制所有相关的权益，以促使远业主积极解决；二、“故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷”。不准确。前面我已经说过了，单纯的户口迁徙之诉，超过了法院职权，因为可能不受理；但是在实践中来说，如果将迁徙户口的主张同违约金要求一起作为诉求的话，法院受理是没问题的（前面说了，默认说的都是北京的情况）。这里面还涉及到一个“诉权”的问题，更复杂，就不展开说了；三、“原房主拒绝迁出户口，并不影响新房主在该房屋处重新落户”。不准确。目前北京市并没有统一的政策，也就是所谓一址两户的问题。针对这种情况，各小区的政策自行掌握。从户籍管理上讲，一家一户是最基础也是最常见的形式和要求。对于新迁入的户籍来说，必须是现有户主的关系人士；针对人户分离这种新情况，目前还没有一致的管理政策。为什么我们知道这个：很简单，我们受理过不止一起、由于上一个业主拒绝迁走，而导致下家户口无法迁入的案子；四、“北京市目前现行的二手房买卖合同（建委版）”。不准确。其实二手房不是一个法律用语，法律上一般称为存量房（存量房不全是二手房，这是另外一个话题）。准确名称是《北京市存量房屋买卖合同》；也没有所谓“建委版”，而是分为“自行成交版”与“经纪成交版”——当然这个问题有点吹毛求疵了，属于我们的职业病，可以忽略，哈哈五、“新房主的诉讼请求只能要求原房主支付违约金，其不得要求法院判令原房主限期将户口迁出。”不准确。至少在海淀、朝阳、西城、昌平、丰台，我们都按照这个诉求立过案；六、“如果对方逾期迁出户口的违约金总额已超过了两万元，你可以主张债务抵销，不再向对方支付剩余款项。”这个倒没问题，可以主张，不过前面说了，未必能够全额支持；再说一些没提到的问题：一、户口问题有哪些危害。很多人说户口问题没有现实危害，只是心理问题，显然是不对的。自己的地址上有其他人的户口，可能存在的隐患有几类：1、学籍。有可能被上家占用；2、纠纷。上家纠纷，结果你的房子收到法院传票、甚至被人泼油漆……我们见过不止一次；3、新增人口。上家在一定情况下是可以新落户的，继续增加户口难度……4、拆迁补偿。目前拆迁补偿是以房本为主，但在商业拆迁中往往还要结合户籍和实际居住情况。为什么知道这个：我们代理过类似的纠纷；5、影响价值。目前大家对户籍问题的关注越来越高，如果存在的问题不解决，那么你下次转卖的时候，就可能有可能影响实际销售价格。这种情况已经越来越常见了；二、针对上上家的户口怎么办。很难。在2014年9月之前，是参照正常的流程处理；但是，在9月份北京高法发布一个工作，规定这种针对除前房主以外第三方的诉讼，法院可以不受理。三、怎么防范。没有太好的方式，可以过户之前要求房本带房本一起，去房屋管片派出所户籍科查询。此外留足足够的尾款吧……
作为资深受害者，可以告诉你明确答案，法院是不受理户口这类案件的，你最多只能告他违约，但法院就算受理了也无法强制去迁他户口，派出所也无能为力，只能和房东协商。虽说和中介签订合同时会留一部分保证金，但这钱也到不了你手里，都是扣在中介的。白白便宜中介啊。现在这样的事很多，只能期待法律健全。比较人性化的地方即使房子里有户口也会给你签进去的。还是好好和房东协商吧。
不影响你落户，去派出所把上家的户口空挂即可。违约金可以起诉，这是合同约定一部分，有效力。
你拿着房产证去派出所，可以直接落户。派出所会将上家的户口空挂。
遇到无赖没什么办法，无赖有点钱还行，越有钱越好办，没钱没办法。我律师费，仲裁费，都超四万了，执行得了8万多，赚了点，户口只有等他们先死了销户了。我估计无赖们死了销不销户还不一定。就这么着吧。最新进展，原房主提出退回赔款，迁户口。迁户口对于他们就是成本100元以下的事。现在搞得我们花费时间和金钱，他们也没什么好处。事情还没有最后解决，但是提醒各位，因为仲裁委员会的裁决金额远大于原房主的银行存款，我得到的执行款是其全部银行存款。假如原房主没钱没财产，裁决书就是废纸。
把它打一顿怎么样？
我在上海。我确定的告诉你，上海法院不受理此类户口纠纷。你要立案，一定要有诉讼金额，可以起诉他违约，追究违约金。法院就立案了
这里还存在一个问题是，不是卖主不想迁户口，而是没处迁。比如对于北京市，独生子女，卖掉自己唯一私有住房的人来说，卖掉房子后，父母不在京，又没有别的直系亲属的话，就算想迁户的话，户口迁去哪里？咨询过辖区户籍警，户籍警都没有解决方案。这个问题的实质在于户籍制的弊端。如果各地市比如说能设置公共户口，可以使存在这种问题的卖房人能迁入一个北京市的公共户口也好。所以很多情况下卖方不迁，是没处可迁。
龙蛋讲的很详细了，指望法院，公安迁户基本是不可能的。身边朋友买二手房一般都会提醒要求上家户口迁走再付房款，（可以先付少部分定金），还好你有约定违约金，去法院起诉他违约责任吧，也够他赔的了。
深圳是户籍那边如果无法通知到对方，十天还是一星期来着，就可以把对方的户口迁到公安局的公共户口上。要是对方不迁走，应该就是分户，即一房多户。
悲剧当事人，这个月刚搞定此事，说出来希望对大家有点帮助。地点: 武汉，时间：2015.11背景：购置二手房粗心大意，相信前房主尽快迁出的承诺，也没有签延期合同，后果就是自己一直落不了户，打电话催他尽快迁出无果（主动权不在自己手上好惨），马上小孩要读小学，无论如何都要解决了。过程： 先去二手房对应的派出所户籍科咨询流程(纠缠耍赖，反正就是要办)，碰到个好大姐放马，只要有《准许迁入证明》就可以办理，需要先办理《个入住证明》：证明必须由物业盖章，居委会盖章，片警盖章（片警也好好沟通下），然后再拿到户籍科盖章，这个《个入住证明》就完成了。再跑到对应的地区户政中心办理《准许迁入证明》：需要提供房屋产权两证复印件，学位证/毕业证复印件，《个入住证明》（复印件记得多复印一份)。 《准许迁入证明》开好后，再回到派出所户籍科办理户口簿：提供房屋产权两证复印件，学位证/毕业证复印件，《个入住证明》，《准许迁入证明》，6块本本费用。跑了一天搞定，算是效率很高了。总结：武汉警官虽然办事慢悠悠，但是不会太为难你。这种事很闹心，白纸黑字得写好了，如果是北上广户口金贵的地方，事可不是这么点。关于上家户口嘛，武汉市目前是允许空挂，如果一直不处理也会麻烦，人口普查的时候户口要么变黑户要么打回原籍。所以存在空挂的同学还是赶紧行动，在中国这事是躲不开的。
我他么在上海也遇到类似问题，跟卖家交易，可是房子里面保留的是上、上家的户口。房东直接不管了，违约金当时签的是5w，不是按照时间计算，我第一次买房，感觉是房东和中介串通好的。去上海派出所管理户籍的地方咨询，做为房主，只有权利把原来的户籍变成“挂空户”（里面的人只能往外迁，不能把新人迁入），然后再加一本户口在房子下。就变成一个房子下面有2本户口本。
我想知道如果能上户口，即使原先的房东不迁出，对买房人会有什么影响呢？
上海，我因为置换，才知道上家尽快迁出户口并不是一件容易的事，如果早知道就不会答应买家把时间抠的那么死了，宁可多留点尾款，等置换买房凭收件收据同步迁入自己买的房。相对来说直系亲属投靠(这个简单很多)，如果户口挂靠在旁系亲属家，需要过户后才能办理，最好合同上写成产证出来后几天内开始申请，按派出所进度为准，现在买家都会在合同里约束不迁户口的违约责任的，法院是可以受理不迁户口的违约责任的，只要有违约金设置。等你所有材料都准备妥当，派出所同意你写申请表，留电话号码，一般15个工作日给答复，所以不要把户口时间定的太死，户口迁移非直系亲属审批权利在派出所这里，并不是百分百能通过的，逼不得已选择迁公共户耗费的时间精力更是多的多。以下是派出所简化流程需要的东西(原本还要找居委还是片警开有关不能迁入直系亲属相关证明材料)我是迁入同一居委同一派出所的旁系亲属家亲戚和我都必须到场，都要签字1.需要自己和亲属身份证和户口簿(复印+1)，以及亲戚的产证(复印+1)2.结婚证(复印+1)以及亲属关系证明3.买卖合同以及过户后交易中心给下家的收件收据或者产证(包括复印件)(注意:有的下家是贷款的，银行不同要求不一样，有的银行收件收据是银行专员来拿的，产证也是，抵押后才能给下家，有的银行是让下家保管收件收据自己去取产证送银行，请合理计算迁出时间)4.然后就是申请书，户籍警会指导你补充修改腾到正式申请表上内容大概就是写你把唯一住房(地址)卖掉户口挂靠在某某亲戚家(地址)父母公婆为什么不能迁入(去世，无房等等理由)子女有的话，还要写子女婚姻情况。然后留电话整个流程大致就是这样，据说不同派出所不同要求，户口权利下放给派出所
公安机关无权将原房东户口强制迁出，但经基层组织和公安机关调查核实情况后，确定原房东无法联系到或者不肯迁出，根据人户一致选择，可以依照相关程序将原房东户口空挂，也可经协调后取得新房东同意后挂靠在新房东名下。
户口老赖受害全国总群qq群：，大家一起想法办解决
不影响你落户，去派出所把上家的户口空挂即可。违约金可以起诉，这是合同约定一部分，有效力。
不知道提问者是在哪里，我买的房子当时业主也说会迁户口，我都没有在合同里写。我都住进来好久了，业主也不迁户口，中介也不管了。我自己去公安局说明情况，公安局就给我落户了，有一年广州办亚运会，要按户口发钱，我去领的时候，居委会还让我的房子上显示有两户人家呢。不知道以后会怎样，暂时我也没有这方面的困扰，反正我的户口已经落到自己的房子上了。
看了2楼的问题，学习了很多知识。
已有帐号？
无法登录？
社交帐号登录组织购房基金会有实际意义吗？
   目前房价高是不争的事实，对于一个普通市民来说，要完全靠自己个人工资买房是几乎不可能的事情，为了实现早日拥有住房的梦想，今天在大学班级群里闲聊买房的事情。其中同学阿标提议应该组织一下，如果以后同学买房，班上同学每人凑5000元就都能实现购房梦想。但是细算，如果一年内碰上N个人一起买房就麻烦大了。于是我特意算了算：我大学班级总36人，如果班级成员每人各集资5000元人民币，基金总数为：18万元人民币。以目前中小城市（比如赣州市）的普通住房价格来算，需要10万元左右的首付才可以搞定一套住房。18万最多可以满足两个人的首付要求。    当然，话说回来，一个人购房不可能完全靠这基金会的支持。于是按照基金会支持首付（10万）的30%-50%来计算，就是3万-5万，就可以满足3-6人。如果第一年就冒出5、6人同时买房这样一来基金会就没钱来支持后面买房的人了。    因为买房的人肯定有先后的缓急的,后面买房的人,就是留到万来块钱在身上也没什么大作用,而凑到基金会来就可以解决一个人甚至多个人的购房要求,依次类推，若干年后基金会成员将全部实现购房梦想，所以最重要的是我们要如何让这个基金正常运作下去，最少也要维持到大家都买上房子为止。    因此我觉得基金会需要建立一个还款计划很有必要,但作为班级公益性质的基金可以不算利息。等到大家的房子都买好了,这基金会的钱就可以用来做投资,投资回报全部均分，如果有人撤资，也将如数退还。    通过计算：如果每人集资1万，全班36人总基金36万，以每年支持N人，每人支持3万计算（必须约定借款人每年最少要还款1万元，还清借款为止。）以每年6人计算：头年6个人需要18万，剩18万+第一年借款人还回来的6万=24万；第二年运作完剩6万+第一年借款人还回来的6万=12万；第三年就不能运作了以每年5人计算：头年5个人需要15万，剩21万+第一年借款人还回来的5万=27万；第二年运作完剩12万+第一年借款人还回来的5万+第二年借款人还回来的5万=22万；第三年运作完剩7万+第一年借款人还回来的5万+第二年借款人还回来的5万+第三年借款人还回来的5万=22万；第四年运作完剩7万+第二年借款人还回来的5万+第三年借款人还回来的5万+第四年借款人还回来的5万=22万……基金可以正常维持下去，但需要7年可以满足全部人的购房要求，基本符合实际。    但有个值得考虑的焦点问题：如何协调谁先买房，谁后买房？    以上是以我大学的班级为单位来组织的，如果用到民间志同道合的人当中应该也适用。哪个数学好的朋友可以计算下，要让这个基金正常运行需要多少人集资？每人集资多少？个人还款年限多长？每年购房人数最多不能超过几个？才最合理。目的只有一个尽早实现大家的购房梦想。    
09-02-11 &
想法是好的，做起来是行不通的。1.这不仅仅是数学计算问题，还有信用风险，银行贷款有人都敢不还，你这民间贷款拿什么去约束他？2.先买房人的负担非常重，先算第一年买房的人，集资1万，基金支持3万，（实际支持2万），首付还需要7万，装修至少1万，需要8万，还需要贷款10-40万，每月还房贷元，他每月的工资基本都还房贷了，吃饭的钱都没了，那还有钱还基金会的3万？还有8万首期从那里来？
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第二年为何不再吸收资金每年都要吸收资金一边吸收一边放贷运用银行的模式降低风险地方法   可以将每批的房产做抵押
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p您好，如果您没有公基金，可以办理商业贷款。 ??????????? 办理购房贷款需要： ??????????? 1、消费贷款：收入证明，夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚要民政局未婚证明)、房产证、评估、第二保证住所(可以不要)、第二保证住所、房东夫妻双方身份户口婚姻房产证原件； /pp??????????? 2、二手房贷款：买卖夫妻四方身份证、户口本、结婚证、房产证、评估、收入证明、婚姻证明、买卖合同。/p
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想法是好的，做起来是行不通的。1.这不仅仅是数学计算问题，还有信用风险，银行贷款有人都敢不还，你这民间贷款拿什么去约束他？2.先买房人的负担非常重，先算第一年买房的人，集资1万，基金支持3万，（实际支持2万），首付还需要7万，装修至少1万，需要8万，还需要贷款10-40万，每月还房贷元，他每月的工资基本都还房贷了，吃饭的钱都没了，那还有钱还基金会的3万？还有8万首期从那里来？
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p您好，如果您没有公基金，可以办理商业贷款。 ??????????? 办理购房贷款需要： ??????????? 1、消费贷款：收入证明，夫妻双方身份证、户口本、结婚证（未婚要民政局未婚证明)、房产证、评估、第二保证住所(可以不要)、第二保证住所、房东夫妻双方身份户口婚姻房产证原件； /pp??????????? 2、二手房贷款：买卖夫妻四方身份证、户口本、结婚证、房产证、评估、收入证明、婚姻证明、买卖合同。/p
请登录后再发表评论!签订认购书后想退房怎么办？_百度知道
签订认购书后想退房怎么办？
提问者采纳
购房人在与开发商签订《商品房认购书》后，通常都会面临如何与开发商进行谈判的问题。有的购房人在开发商售楼人员的误导或欺诈之下签订了认购书，后来发现上当了，想维护自己的合法权益；有的购房人在签订认购书后，因为自己的原因反悔了，不想与开发商签订商品房买卖合同；有的购房人则是希望开发商给予自己更多的优惠。不管是哪种原因，购房人如果不能在认购书约定的期限内与开发商进行协商，签订正式的商品房买卖合同，就面临购房定金被开发商没收的风险。在这种情况下，购房人应当怎么办呢？ 由于已经签订了认购书，如果购房人在认购书约定的期限内不积极与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行磋商，那么开发商就会以购房人违约为由没收定金。购房人无疑白白损失了数额不小的定金。开发商不是慈善家，追逐高额利润是其的本性，购房人只能通过法律手段来维护自己的合法权益。购房人应当在认购书约定的期限内与开发商就签订商品房预售合同进行磋商，在协商的过程中充分了解开发商及所购房屋的状况缉恭光枷叱磺癸委含莲，掌握对自己有利的信息和对开发商不利的信息，充分利用开发商的缺陷，在谈判过程中取得主动地位。 本人最近代理了一个购房人与开发商就签订商品房预售合同进行谈判的案件，充分维护了当事人的合法权益。 当事人与开发商签订认购书后当日即支付了定金和首付款，并提供了办理按揭贷款的材料。开发商当时并未向当事人出具《商品房预售合同》示范文本，也没有将签署的认购书交付当事人一份，导致当事人对认购书的内容都不了解。两天后当事人对所购房屋的价格及银行贷款的利息不是很满意，于是想要解除认购书或是要求开发商给予适当的优惠。 当事人陈述，开发商通过提高地上一层正式房屋的价格而附赠地下室，地下室的价格很高。开发商向当事人明确承诺地下室的用途是住宅，但是又表示办理不了产权证。我初步判断，通常地下室的规划用途不会是住宅，开发商存在欺诈嫌疑，这将是我们谈判的突破口。 谈判时，我们首先要求开发商交付认购书一份，以详细了解认购书的内容。在认购书中第九条明确开发商向购房人出具了商品房预售合同，预售合同经双方协商已经达成一致。当事人表示当初没有注意这些条款，也没有看到商品房预售合同。这样的约定对当事人是极为不利的。 在与开发商就签订商品房预售合同的谈判中，我们认为开发商变相以住宅名义出售地下室，而且还不能办理产权证的行为违法，显失公平，并且存在欺诈嫌疑，明确提出双方不能就签订商品房预售合同达成一致，要求开发商退还定金及首付款。开发商刚开始态度很强硬，表示如果当事人不能与之签订商品房预售合同将没收定金。 我们不为所动，以开发商欺诈售房为由要求其双倍返还定金，经过几轮的谈判之后，开发商为了解释地下室无法办理产权证并不是其不愿办，而是因为地下室的规划用途不是住宅。我们提出既然地下室的规划用途不是住宅，那么开发商变相作为住宅销售是违法的，更不能签订商品房预售协议了。我们对双方的协商过程进行了全程录音，开发商无法抵赖。最后开发商提出给予当事人一定优惠，通过开发商的活动，银行给予当事人极其优惠的贷款利息，并且物业公司免除了当事人几年的物业费，当事人通过谈判总共获得了十几万元的利益。 购房人应当重视与开发商的谈判，更不要忽视律师在谈判过程中的作用。 认购书中定金条款的约定对购买人本身就是不利的。双方对所购商品房的信息掌握严重不对称。开发商了解市场行情，掌握了大量的信息，对其出售的商品房更是熟悉。消费者对所购商品房缺乏足够的了解，并且容易受到开发商的误导和欺诈，处于弱势地位。购房人本身在对法律知识的掌握上也不如开发商，同时开发商是格式合同的提供者，其通常以附件的形式制定对购房人不利的格式条款。 目前在房屋交易市场，向购房人隐瞒事实和提供虚假信息已经到了非常严重的程度。在签订认购书时开发商很少出示商品房预售合同，更不用说与购房人进行初步协商了。购房人在签合同时才能看到合同，并且即看即签，根本没有时间进行斟酌，更不用说提出异议了。在这种情况下，如果购房人不与开发商进行协商或不签订商品房预售合同定金是难以要回的。 从法律效力上看，如果开发商尚未取得预售许可证即预售房屋，购房人与开发商签订的《认购书》应当无效。因为开发商存在欺诈情形，其存在过错，应当向购房人双倍返还定金。 如果开发商取得预售许可证后预售房屋，认购书就是合法有效的，但是签订认购书后购房人也有权不签订商品房预售合同并要求开发商返还定金及预付款。 这时想提出退房的购房人，不要以“房价太高”、 “房价在降”、物业费太贵或我不想买了等为由要求解除认购书，这些理由在法律上是不能成立的。购房人完全可以通过与开发商进行协商不能就签订商品房预售合同达成一致为由，解除认购书要求返还定金。当然理由必须是在法律上能够成立的，不能无理取闹。如提出首付款的比例过高、交付房屋的时间太晚，逾期交付房屋的违约责任太轻、办理产权证的时间太晚，迟延办理产权证的违约责任太轻、房屋的交付条件太低、前期物业管理合同条款不合理，物业管理费太高及补充协议中存在对购房人不利的格式条款等等，这些都是很好的理由。购房人可以通过采取这种围魏救赵的方式来维权。 鉴于购房人在法律知识和谈判技巧方面的不足，建议购房人最好聘请律师代为参与谈判或是咨询律师后再进行谈判，以充分维护自己的利益。
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