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> 房产中介不会告诉你的10个秘密:定金套牢买卖双方
成都买二手房最全攻略,买房流程、税费细则全都有
成都买二手房最全攻略,买房流程、税费细则全都有绝大部分的人都喜欢住新房买期房,可期房不但等的时间长,而且风险大,对于资金不太宽裕且买房比较急的人来讲,二手房那就是最佳的选择了。但是买二手房要走哪些流程,怎么选择中介,选哪家好?买二手房要交哪些税费,需要注意些啥子你都晓得吗?下面就给大家挨个的细讲! 看帖子还开小差的亲们,买房遭坑了就莫哭哈!Step1:论期房、二手房的优缺点● 期房:★优点:1、价格比较低,优惠比较多!2、朝向、户型选择余地多3、产权年限更接近70年(商品房)★缺点:1、看不到具体房子的样子(只能看到样板间,多少都有误差)具有一定的风险性。2、交付后不能及时搬进去,需要装修,装修后需要一定的时间去除异味。3、收房时可能发现与理想中的差距大,各种质量问题或其他问题。4、担心中途KFS资金链断了,老板跑路了,赔了夫人又折兵。5、周边配套啥子可能都不会太成熟,需要一定的时间发展。前期生活可能不太方便。● 二手房:★优点:1、房子本身和户型、朝向、环境、采光是看得到现成的,一目了然哈!2、现买现住,房子质量好不好看得到的,像漏水,阴暗,不透风,闷热都能现场感受到的。3、不用担心KFS跑了啊啥的,完全是实物了,比较放心。4、周边配套咋样也是一目了然,旁边有啥子学校,有啥子超市,有啥子购物广场都能看到,不会说只是听兽兽一个劲儿的说:我们这个楼盘未来会建个XXX。5、小区物业管理怎么样,看房的时候也能感受到,而且可以随便抓两个小区的阿姨问问。★缺点:1、价格相对更贵2、房子产权可能已经消耗几年或10来年了(70年产权剩余得可能只有50多年了)Step2:买二手房需要走哪些流程?1、一般中介费收多少?一般中介报价标准:☆买房:收取买家房价的2% 收取卖家1% ☆ 租房:收取房客1个月房租,收取房东半个月房租;小贴士:中介费是可以讲价的哈,大中介(中原、链家)一般能砍到2%左右。小中介(特指夫妻店)可以1%拿下!2、中介可以会为你做些什么?☆前期:中介会带你去看各种符合你要求的房子。☆中期:帮你和房东进行价格和其他要求的沟通,拟订合同☆后期:帮你搞定全套过户流程,把产权转移到你名下(其中帮你贷款还需要收取额外的费用,收取费用=贷款总金额×1.5%)举个栗子:若你房子总价100万,你需要贷款70万,那么他们要收取的费用即:.015=10500元)这里面就包含担保费什么的,其实贷款成本一般就在2-3K,所以自己需要去谈价钱)3、还有没有其他费用?除了中介费外,还有贷款费,就是上面说的贷款总金额×1.5%的费用,有的中介说的是担保费不说贷款费,其实都是一样的啦!;小贴士:另外还有登记费,个税、契税、不满五年的房子还有营业税等,这个不是交给中介哈!具体的下面会说。下面是神人给的“可以省去中介费”的招数,(绅士可忽略)我教你个绕过中介的办法,中介带你去看房子之后,你就晓得门牌号这些了,然后去物业查,就说楼上漏水了啊,或者老是有异响什么的,问他们要电话,然后你直接联系房东。;总结:大公司费用高,服务周到,稳当。小公司费用低,服务一般,但有风险。所以还是看个人选择嘛!但要是你有很懂这方面的朋友到可以自己去办理贷款啥的,还是能省不少的钱。第二步:查清房屋产权属性买二手房,那你就必须要查清楚房屋的属性,保证要是可售的商品房,而不是公租房、安置房、单位分配房还有其他小产权房。另外还需要注意以下几个方面:☆确保买的这套房子没有拿去抵押(一般按揭贷款都是将房子进行抵押了的,所以买之前一定要确认房东已经换完贷款了,房子不在银行抵押状态中)☆确保房子没有被法院等机关查封☆房子没有被租出去☆房子产权是明确的(不存在夫妻双方仅一方同意卖,或者离婚后对房产判决不明确的)第三步:查看房子质量买二手,查看房子质量咋样,是重中之重的事情啊,千万不能马虎!查看房子质量好不好2娃给大家以下几个方法参考:☆亲自到房子里面看房子结构,承重墙有没有被破坏,房子漏不漏水,墙面有没有裂痕。☆看看户型好不好,光照怎么样,通不通风,采光如何。☆问问旁边隔壁的邻居,从他们口中来获取这个小区环境和质量如何;小贴士:如何你去看房的时候,发现房子刚刚装修不久,那么你就得留意了,这是不是为了掩盖房子得某些不足呢?第四步:明确中介所收的定金性质在你看完房子已经确定要买的时候,那么就是交定金的时候了,这个定金到底是中介代收还是转交呢?这个你就必须要问清楚了。如果是代收:那么就要出具房东的委托书。如果是转交:那么就要在合同里面必须看得到这一条。;小贴士:为了防止中介让你交完定金后故意提高房屋总价,你还要在定金协议中写清楚,不得提价这一条!第五步:与房东面谈虽然已经找了中介公司全程办理了,但是也不能完全避免一些中介员工在其中动手脚,赚差价!所以自己还是很有必要和房东亲自面对面的沟通确认下。这样才妥妥滴!第六步:扯清水费、电费、电话光纤费等杂费。为了避免买了房子后还得帮之前的房东缴纳水电费,所以在买房的时候就必须把这些问题全部扯清楚,免得到时候找人找不到,而且水费逾期缴的话,还会加分2‰的滞纳金。还有电话线,光纤线都需要理清楚。第七步:协助燃气过户按照燃气公司的规定,上下家是需要一起到燃气部分办理过户手续的。第八步:迁移户口户口是重中之重,也是发生最多纠纷的地方,所以,房子卖出去后房东是需要及时的迁出户口的,买家才能迁入户口。;小贴士:买房的人需要在房屋交接的前一天,到房屋所在的地的当地派出所查下房东家的户口是否迁出去了,如果上家要求交房后才肯迁出户口,那么你就需要和他们对这个问题有个明确的约定(合同啊,协议啊都可以)
房产中介交易内幕:报高价让你砍 刚卖出让你急
房产中介交易内幕:报高价让你砍 刚卖出让你急如果你买卖过房屋,可能对中介的花招不陌生;如果你没有买卖过房子,那下面这些花招你可得看仔细了。要想在买卖房子时不吃亏,就得跟 中介斗智斗勇,下面这些见招拆招之术,或许能帮你化解一些中介的骗术。在买房子时,切不可在中介面前表现出焦急情绪花招1狂推各种“加急件”中介收费名目多,这是很多买卖过房子的人的深刻印象。当然,其中有一些费用是中介代收的,但有些费用他们却是巧立名目而来的,一些代收的费用他们甚至也雁过拔毛。还记得中介建议并催促你缴纳的快贷费和加急赎契费等费用吗?拆招:这些名目的收费大多都是“加急件”,除非你觉得有必要加急,不然,你完全可以岿然不动,任中介在你耳边嗡嗡。切不可在中介面前表现得你比他还急,不然,所有“加急件”的费用都会摊到你的头上。花招2让你签全权委托书这一头跟业主说:“卖房手续烦人,您签全权委托书,我们全部代办,而且会优先推介房源。”另一头,告诉买家:“业主出差在外地,已经全权委托我们代理,跟我们签也是一样的,证件都齐全。”碰到中介这样说,你信还是不信?拆招:买房毕竟不是买菜,双方都应格外慎重。买房人在签正式合同之前一定要与卖房人见面,直接核对相关情况,以免中介吃差价。遇到中介以种种理由阻碍买卖双方见面的,你就要怀疑对方是不是另有目的了,不管怎样,不透明的建议坚决说“NO!”花招3以市场紧俏催促你有没有碰到过这种情况?一般看房时,第一套房都不算太好,勉强凑合,中介再推第二套,感觉条件不错,满以为尘埃落定,下午中介就来电:第二套刚卖出,第一套也有人约看,市场紧俏,手快有,手慢无,您最好马上来谈第一套。拆招:记者卧底发现,“看房先从差的看”是中介必用的“疲劳攻势”。往往先看的几套又旧又贵,有了这些铺垫,等看到最后一套各方面都合适的,客户自然容易产生“惊喜”,迅速下单,不想浪费时间被人牵着走,看房前你可以说明要求,表示不达标的拒绝看。花招4先报高价让你来砍不少买家已经有意识,中介报价一定虚高,买房怎么也得要砍下几万元才不亏。看中一套房,中介报价210万元,你费了好大力气,谈到200万元,这笔生意是不是很值?拆招:别以为自己赚了,其实200万就是业主放盘价。“报价先往高的报”,中介留给你砍价空间,玩的还是心理战。所以,看房前先了解该地段楼市行情,看房时别光听中介的说法,看房后别急着答应,更重要的是控制情绪流露,让他摸不着底。花招5不怕你去货比三家住在武侯区的郑小姐曾经遭遇,在A中介看房不合意,通过B中介找到心仪目标,拒绝A中介时,对方表示,您看中的那套也可以谈,先缴诚意金,保证能谈低价,而且中介费给你打折。拆招:中介往往利用买家喜欢货比三家,以为下一家价格更便宜的心理抢单,满口答应并不一定有把握,只要业主不让步,A中介谈不到的价格,B中介也未必能谈成。如果恰好谈成了,佣金他收,但买家同样签了A中介的看楼纸。花招6两头所报均是虚价业主刘先生向记者爆料,青羊区某中介约他下午3时和买家见面。刘先生到达后,买家迟迟不来,中介业务员和经理则轮番劝说他把80万元降到78万元,“不降价卖不出去”。刘先生开始立场坚定,等买家来到后他直接质问对方为什么迟到,买家回答,“中介告诉我就是下午4时见面。”结果双方一对质,中介对两边报的价格也不一样。拆招:买卖方见面是必须的,但别以为三方见面就可以完全透明、公正,不要让中介做传声筒,涉及交易的问题,买卖双方直接交流。若有疑点,当面对质,让中介没有浑水摸鱼的空间。
购买二手房,最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性
购买二手房,最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录。包括房主、登记日期、成交价格等,还需要确认卖方产权的完整性,了解所购房有没有被抵押,以及与人共享等;注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同,二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况等,都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前,消费者应该仔细观察户型是否合理,各种管理是否到位,供电容量是否能够负荷空调等大型家电。查看 是否有渗水痕迹,墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、 费及收费标准如何。此外,消费者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如 、水、电、气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上,消费者应从多个方面对比判断二手房的价值。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估,弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下,银行按揭时会做保值评估,这个价格可以看出房屋的最低保值价。 最后,提醒您,购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
挑选“二手房”四大技巧
挑选“二手房”四大技巧 住房成为商品,“二手房”交易将成为整个房地产交易市场中最活跃的部分。目前,国家已开始加大促进二手房交易的力度,因此,二手房交易会逐渐活跃起来,但“二手房”买卖不像购置新房那样一目了然,因此,挑选时应格外注意。 查明产权状况 “二手房”由于大多是随着住房商品化才成为 的,“身份”比较复杂,了解其产权状况非常重要。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封。 特别注意的是,产权有纠纷的或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再好也不要买,以免成交后拿不到产权证。 看清房屋结构 “二手房”的结构通常比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。 选购时,不仅要了解房屋建成的年代,现有建筑面积和使用面积是否与产权证上所标明的一致,房屋布局是否合理,设施设备是否齐全、完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。为此,可以到房管部门的档案室查询原建档案,看看图纸资料,打消疑惑。 考察环境和配套 旧房子一般位于市区地带,建筑密度大,周边环境已经形成多年,一般较难改变。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。 了解 状况 对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况和服务到位程度,看看保安人员的基本素质、保安装备和管理人员的专业水平、服务态度如何,小区 、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等。还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备、公共部位维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起住不起的情况。许多公房出售后陷入了“无人管”的状态,选择时宜慎重。
二手房买卖应注意技巧
二手房买卖应注意技巧 不看白天看晚上,入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。 不看晴天看雨天,下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、 是否有裂痕,是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。不看建材看格局,购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅,然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室,则 比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。不看墙面看墙角,查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。 不看装潢看做工,好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、 的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的盘源,其目的是低价高卖赚取差价,对这类房源要多加注意。 不看窗帘看窗外,应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。 不开冷水开热水,如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。 不看电梯看楼梯, 商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。 不看地上看天上,看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上 ,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。 不问屋主问警卫,可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。
签订二手房买卖合同 7个必须
1.必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。 2.必须明确双方违约责任 因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。 目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。 3.必须标明付款过户时间 在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第 2款项中的违约责任。 4.必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。5.必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6.买方必须见房主 现在有些经纪公司有“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收完一个客户定金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者,此时您应该行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。 7.必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
购二手房五项注意 一、验明房本 买房最重要的是所买的房屋有真实的产权证,之后才可以合理合法地出租、出售,或者办理抵押贷款。 二、选择最合适的面积和位置 选择大学周边的房子和交通便利的地段,房子升值空间较大。居室面积上也最好选择小户型的。 三、房屋质量非常重要二 手房一般都存在着不同程度的隐患,这些问题在购买前的看房中要详细观察与询问。 四、设施配备需关心 在购买二手房时,诸如空调、煤气或电热淋浴器、煤气、电话和闭路电视等设施旧主人是不会拆除的,在选择时需要加以仔细观察,省去日后的麻烦。 五、找可靠的中介机构 买二手房时,投资者必须寻找那些资质高、信誉好的机构,能够避免许多繁琐和损失。2手房交易需知(最详细版本) 买方持身份证,卖方持房屋两证等相关证件到房产交易所具体办理。 需要: 双方身份证及身份证复印件(不能过期); 卖方的房产证。 手续: 去公证处凭有效身份证办理公证手续。 手续费: 第一部分费用:公证的手续费; 第二部分费用:根据二手房的价格,上缴税,具体税率是多少,看公证处给出的税率。
二手房中介交易乱象揭露之从业者之乱
随着房地产市场的不断发展,房产中介市场也在日益壮大。人们通过房产中介咨询、购买、出售、租赁房产已经是很普遍的现象。房产中介在房产交易中的地位日益上升。据有关部门统计约50%的新建商品房销售是通过房地产中介企业实现的,而其中二手房交易比例更是占到了9成。 & &“不显山,不露水”的二手房交易市场,近年来的市场失范现象也越来越多。随着中介公司问题的不断暴露,无论是巧合还是必然,规范和升级房地产中介服务已是必须。本文通过对二手房中介市场的深入了解,剖析二手房交易存在的种种乱象: & &三无门槛:中介人员素质参差不齐 & &地产中介行业经纪人恶意跳槽、中介公司之间恶性竞争、中介店铺老板卷钱关门等事件屡有发生,这其中的原因,除了行业的开店门槛过低等因素外,跟从事中介行业的人员素质过低、专业能力不足、人员流动大也有很大关系,如何提高中介人员的专业能力,也是解决二手市场混乱不能忽视的一个问题。 & &之前有媒体采访发现,虽然房产中介门店想要取得营业执照必须具备拥有三张以上房产经纪人资格证等条件,但一旦取得营业执照,对具体从业人员所设的门槛很低,且缺少政府部门的监管,几乎处于无人管理的状态。 & &在很多国家,只有两种人可以从事房产中介,一种是律师,另外一种是拥有职业资格证书的经纪人。但在我国,却没有对从业资质的强制性要求,据记者调查得知,上海绝大多数从事房产中介工作的都没有执业资格证书,大型房产中介公司的门店,会有几张执业资格证,但很多小的房产中介,连执业资格证都是借来或租来的。 & &在房产中介从业人员中,一般底薪都很少甚至无底薪,收入主要靠佣金的提成。很多公司对新招的业务员都没有培训,也不签合同,这导致整个行业的从业人员素质整体较低,而政府部门的监管执法也不力,并没有严格的管理和执法,对于中介的一些不良行为也没有严厉的处罚措施。
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人家京东消费理财对应的是保险资产;国美对应的是P2P资产。红岭的消费理财都没资产端就上产品搞委托定投???你们觉得合适么?
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回复:1楼 @loushuaihua
在的,红岭创投推出的消费理财产品的资产端匹配必须遵循以下原则:1、投资标的必须是真实的;2、投资标的必须是经过红岭风控审核通过的、有足值抵押的、并由红岭提供本息保障的产品;3、投资标的品种包括快借标、特标、议标、推荐标、净值标及债权转让等。欢迎参考互动专区
世界和我爱着你。
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HL开了个话题讨论专栏,其中官方已经回复,资产端对应的是快借等其他官标。具体请楼下客服回答~~~雨墨在吗?~~~~~~~~~·
偶是呼噜猪。《红岭恩仇录》解读系列共24期,已完本 /bbs/Read.html?sid=9-
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报告奥巴马:请让你红岭美股上市!
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猫钓了个蜜 懂意思吗
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有什么不合适?你看看利息少了,还是羊毛出在羊身上。
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哥们这不是利息问题。。是合不合规
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1500万其中的500万是用来操作理财产品的!公告说了呀!
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