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农村稻谷大户贷款如何操作
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出门在外也不愁嘉兴市农村土地承包经营权抵押贷款的调查分析
作者：储小娜&&&来源：农行嘉兴分行&&&发布时间： 01:45:53&&&点击数量:1587
& 农村土地承包经营权流转对于农业产业转型升级、促进农民创业创新、推进城乡统筹发展具有十分重要的意义。2014年中央1号文件明确提出&在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资&。嘉兴市作为浙江省统筹城乡综合配套改革试点，农村土地承包经营权流转面积不断扩大，对土地承包经营权抵押融资需求不断增强。农行可以抓住机遇，大力发展土地承包经营权抵押贷款。
& 一、嘉兴市农村土地承包经营权流转现状
& 截至2013年末，全市家庭承包土地流转总面积已达99.7万亩，占了家庭承包耕地面积的41.2%。从土地流转方式看，通过各级流转服务组织流转的占比较高。2013年末，全市通过各级流转服务组织流转的土地面积63.9万亩，占流转土地总面积的64.1%。从土地流转范围看，全市已经全面铺开。2013年末，全市五县两区流转土地占家庭承包耕地面积的比重均超过30%，其中流转比例最高的是秀洲区，为53.6%，流转比例最低的是桐乡市，为34.5%。从土地流转用途看，种植粮食作物占比较高。2013年末，全市流转土地用于种植粮食作物的面积42.4万亩，占流转土地总面积的42.5%。从土地流转去向看，以农户为主。2013年末，全市流转入农户的土地面积56.6万亩，占流转土地总面积的56.8%。从土地流转时间看，以5年以上为主。2013年末，全市土地流转时间5-10年的面积27.8万亩，占流转土地总面积的27.9%；土地流转时间10年以上的面积34.2万亩，占流转土地总面积的34.3%。从土地流转经营看，规模化特征明显。2013年末，全市经营100亩以上流转土地的主体涉及土地面积达53.1万亩，占流转土地总面积的53.3%。从土地流转价格看，以实物折价为主。目前全市土地流转价值主要通过稻谷计价，年平均价格为550-600斤稻谷/亩。
& 二、农村土地承包经营权抵押贷款开展情况分析
& （一）农村土地承包经营权抵押贷款总体情况。
为确保土地承包经营权抵押贷款工作的稳步推进，嘉兴市出台了《嘉兴市农村土地流转经营权抵押专项贷款实施办法》。在贷款发放条件方面，凡是具备一定生产规模的种植（养殖）基地和设施农业、现代休闲农庄及其它符合抵押条件的农村土地均可用于抵押。截至2013年末，全市发放土地流转承包经营权抵押贷款余额10753万元，比2012年末增长41.9%，户均贷款余额283万元，贷款利率以基准利率上浮20%为主。从贷款风险看，土地流转承包经营权抵押贷款风险总体可控，以海盐县为例，目前出现风险的贷款户数为1户，涉及贷款金额247万元。贷款发放机构主要是农村合作金融机构，贷款自推出以来受到了农业经营主体的欢迎，也受到包括中央等多个新闻媒体的关注。
& （二）农村土地承包经营权抵押贷款流程。
& 以海盐县&农钻通&为例，其主要贷款流程为：贷款申请（申请人提供农村土地流转经营权证等有关资料）&贷款调查&贷款审查、审批&签订抵押借款合同&办理抵押登记手续&贷款发放&贷后检查&贷款归还。
& 1.借款人须提供下列资料：（1）土地经营权转包、互换、转让合同等流转土地经营权权属证明材料；（2）地上（含地下）附着物情况说明资料；（3）同意放弃地上（含地下）附着物处置权与经营收入权承诺书；（4）发包方同意流转、抵押或转包方同意再流转、抵押的意见书；（5）贷款人要求的其它材料。
& 2.贷款必须农村土地流转和产权交易服务中心为流转土地经营权抵押登记部门登记。
& 3.当借款人未履行还款义务的，及时进行依法处置，可实现再流转、再抵押，对抵押的流转土地经营权及附着物，可以采取通过交易市场转让、变更土地经营人、折价或拍卖变现、诉讼、其它合法形式进行处置。
& （三）农村流转土地经营权抵押价值评估。
& 目前各金融机构，包括农行对农村流转土地经营权抵押价值评估主要参考两个方面：一是由流转价格、支付价款、租金实际支付剩余期限组成的承包经营权剩余价值作为评估价参考。以养殖大户陆某为例，其流转了125亩土地20年，一次性支付租金271万元，则根据租金271万元的租期剩余价款，确定贷款授信额度180万元；如公司流转土地已使用1年，则评估价值作相应减少。二是地上（含地下）附着物的投入及预期收入（包括养殖业）作为评估价参考。如通元镇海盐县丰义牧业有限责任公司从事湖羊养殖，目前流转土地13余亩，建设羊舍（已获批），通过评估公司评估认为其地上附着物及预期收入在280万，当地的通元信用社根据借款人对贷款的需求以50%的抵质押率，为其授信140万元。
& 三、银行发展农村土地承包经营权抵押贷款存在的问题
& （一）土地流转租金分期支付，影响抵押物的价值评估。
& 由于嘉兴市土地流转经营权租金多以分期付款、按年支付（一次性集中付款情况少），这会导致土地流转经营权价值偏低，影响融资额度。同时，给付租金的期限与抵押期限不匹配。实际操作中租金给付往往是按年给付，而像果树、林木、休闲农庄一类的产出期限往往要几年，造成资金需求期限与抵押期限不匹配的情况，也给经营者在贷款到期还贷时带来筹资难的困境。如嘉兴市秀洲区绿波岛农场，在油车港镇合心村承包土地325亩，并签订有土地承包经营权流转合同，流转期限为日至日，时间10年，每年每亩租金为550元，每年应付租金17.875万元，10年应付租金178.75万元，如果一次性集中支付租金，那么按规定其融资银行就可以按不高于7折的额度设定最高额抵押额就可有100多万元的额度，然而，现在租金采用一年一支付的方式，如果承租方停止支付租金，对于其融资银行方面来说，具有很大的风险，制约了该行评估额度的确定，所以想要签订最高额土地流转经营权抵押合同，抵押金额的确定就带来了一定的难度。另外，由于土地流转价款采用分期支付，合同的违约风险也较大，这对农行贷款的发放带来一定的不确定性。
& （二）土地经营权抵押贷款中土地抵押的法律效力不完全不利于银行资产保全。
& 《农村土地承包法》规定，非本集体经济组织成员不能承包属于本集体经济组织所有的耕地；而《土地管理法》虽允许，但对对外发包的条件相当苛刻，必须经村民会议2/3以上成员或村民代表同意，并报乡（镇）政府批准。两部法律在是否对外发包土地上存在的冲突，使得农行对抵押的土地使用权处置缺乏相应的法律支持。国土资源部、农业部于2010年联合下发《关于完善设施农用地管理有关问题的通知》（国土资发〔号），明确规定&设施建设应尽量利用荒山荒坡、滩涂等未利用地和低效闲置的土地，不占或少占耕地，严禁占用基本农田&，对土地流转也带来了不小的压力。尤其是如果对农行贷款形成不良后，抵押物的优先受偿问题，法律没有明确的规定，这给农行农村流转土地经营权的处置带来许多不确定性，给银行贷款保全带来一定的难度。
& （三）地面附着物价值不确定性给银行贷款发放带来一定的风险。
& 农业生产周期长、效益低、受自然条件影响大、抗灾能力弱。农田水利基础设施投入大见效慢，且容易损毁，建设也相对滞后，市场形势变化可能导致地上附着物价值大幅降低，直接影响土地流转价值。由于这些因素贷款人难以有效掌控，加上农业缺乏有效的风险补偿机制，农业保险发展严重滞后，致使信贷风险防范困难，各金融机构投入积极性不高。另外，还存在着流转土地地面附着物建造不规范问题。如以流转土地发展畜牧养殖为例，养殖场的建造、环保指标等都有明确的标准，而有的出于成本考虑，难以达到要求。这样如果作为银行贷款抵押物之一的地面附着物一经变动，可能给银行贷款的发放带来一定的风险。
& 另外，目前农村信用体系建设仍需加强、信贷制度存在不合理、担保难、政策性农业保险较弱等问题也在一定程度上制约农村土地承包经营权抵押贷款增量扩面。
& 四、对策建议
& （一）加强农村土地流转的指导和管理，为银行支持农村土地流转创造一个良好的条件。推进土地流转、促进农业规模经营是发展现代农业的客观要求，是农业增效、农民增收的现实途径，也是适应加快农村劳动力转移，引导各类市场主体投资农业，推进社会主义新农村建设的必然选择。因此，各有关部门要进一步统一思想，充分认识推进土地流转、促进农业规模经营的重要意义，加强领导，积极引导，规范管理，因地制宜推进土地流转，促进农业规模经营，鼓励农村土地流转规范化、长期化和价款支付的集中化，银行应努力为金融支持农村土地流转创造条件。
& （二）明确农村土地流转的相关法律问题，为银行支持农村土地流转提供政策法规支撑。农村金融机构发放贷款面临的抵押难、担保难的问题，其原因在于现行的某些法律法规难以适应农村经济发展的要求。虽然中央1号文件已明确农村土地可以进行流转，但许多相关的法律法规还没有明确，包括农村土地经营权抵押问题、贷后风险处置的受偿问题等，有必要完善和建立相关的法律法规，如出台以农民的土地承包经营权等可进行交易的财产权和收益权为主要内容的《农村担保法》，使农民拥有的生产、经营、生活资料便于交易、流转、抵押。
& （三）建立农业财产保险和担保体系，为银行支持农村土地流转提供信贷风险保障。地方政府要积极扶持农村土地流转信用担保体系建设，各市镇要组建市镇投资开发公司，由市镇投资开发公司对规模经营主体应支付的流转费和生产经营贷款进行担保（经营主体以相关设施作反担保），农业担保公司要积极为规模经营主体提供信贷担保服务。建立健全农村土地经营权流转抵押贷款风险补偿保障机制，设立土地流转贷款保障基金，做好银行贷款风险的补偿工作。我以前在家搞小麦稻谷收购,现农村土地转型包大户,我以失业,现年50岁.想找一_百度知道
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