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长葛市房地产市场调研报告
长葛市房地产市场调研报告
长葛市房地产市场调研报告
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长葛市房地产市场调研报告
长葛市房地产报告
一、市场供给状况调研分析（楼盘调研）；
&& （一）住宅地产调研分析；
本次住宅地产调查主要针对长葛市建设南路周边的3个楼盘展开，分别为瑞景新城、卓越.香格里拉、宏基钻石城。
1、整体规模分析；
2、户型全面分析；
3、周边配套、交通状况及成败关键简析；
一、项目体量：整体体量偏大，都是高端定位的大盘项目；
二、价格水平：范围在左右，分布不均匀，主要是因为多种建筑形态并存造成的局面（小高层、高层、花园洋房、别墅），虽然本区域消费能力有限，但开发商凭借自身独特的环境、位置、品牌等优势把销售对象目标推向了整个长葛市乃至许昌、郑州的中高层消费者（政府官员、私企老板、白领），定位准确，销售前景可观；
三、楼盘定位：整体以高端物业为主，代表楼盘有卓越香格里拉、宏基钻石城，开发商依靠独特的品牌影响力和产品竞争力展开全面营销推广，倡导绿色生态园林式住宅理念，定位清晰、明确。&&&
四、产品细分：本区域的楼盘项目都为高端大盘，产品细分明确，功能分区清晰，销售对象针对性强，但商业配置方面不够精确全面或开发进程缓慢，商业形态主要以沿街店铺为主，缺乏综合性的多元化购物商场，导致城市小综合体在短时间内难以形成良好发展局面。
（二）调研分析；
此次商业地产调查主要围绕市中心主干道八七路、长社路、文化路、人民路沿街向周围辐射展开，依次考察长社路步行街、一峰购物中心、保盛生活广场（装修未正式开业）、盛世年华、福盈门购物广场、香港商业街、丽姿华都；
具体分析如下：
（一）商业现状；
A、商业形态主要以沿街店及低档商场为主，中高档的综合百货店稀缺；
&& &从目前长葛的商业分布来看，还处于传统商业阶段，门面及商场主要集中在市中心主干道八七路及建设路旁，建设路是长葛目前人流量最大的道路，目前已形成市区主要商业街。
建设路商圈内主要以益民步行街、宇龙服饰广场、新世界商城、建设路临街门面（鄂尔多斯、达芙妮、以纯、美特斯邦威等各种服装专卖店）为主。
八七路临街门面房主要以友谊服饰商场、巴藜婚纱摄影店、金伯利钻石、网通公司以及一峰购物中心、丽姿华都购物广场。
长社路也属长葛车流量、人流量较大的道路，主要有长社步行街、福临门购物广场、香港商业街、盛世年华。
文化路是长葛的建材集中地，临街门面主要以建材为主，而且拥有目前长葛最大的广场---文化怡园。
人民路商业分布主要以五交化、手机卖场、电动车卖场、家具广场、众信电器广场为主。
长葛市商业可以认为是以八七路、建设路、长社路、新华路围成的商业片区。该片区内涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐等几乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响，商业主要以沿街店及中低档商场为主，中高档的综合百货店稀少（多数经营管理和服务理念落后，导致经营效益差强人意）。
B、中高端商业发展缓慢，无法较大的满足当地市场需求；
长葛市在河南省县域经济及人均收入水平均排名前列，而且是河南省改革开放重点县(市)，由于受当地商业发展落后影响，根本无法满足当地市场需求。根据我们对市场的了解，当地销售的商品主要以中低档的日用百货为主，具有选择性、目标性和休闲性消费特征的中高档商品十分稀少有限。
C、长葛市紧缺以餐饮、娱乐为代表的商业形态；
通过深入的，消费者普遍认为长葛市目前相对较紧缺的商业形态主要集中在餐饮娱乐行业，缺少迪厅及其它高档、集中的娱乐场所，缺少相对集中的特色饮食街及高档酒店。
以上现状综述为：
1、整体商业发展层次较为落后，尤其体现在商业规划、物业供应及业态组合分布上；
2、商业布局多沿主干道呈自发性发展，没有形成一个核心概念，规划性弱，核心商业不明；
3、物业供应多为街铺，大中型商场几乎为零，
4、业态经营同质化严重，底商与商业街基本占有95%以上的比例；
5、业种层次较为丰富，但种类组合单一；
当前由于规划缺失，发展主体不明，长葛现有商业呈现出了“商圈不完整，价值链延伸不足，业态缺乏，业种经营落后”等特性，这种商业特征明显是与其社会经济发展现状，个人消费需求层次及城市定型品位不相协调的。
（二）商业发展前景；
&& 随着经济发展步伐的加快，未来长葛区域经济及个人消费将呈现以下三个特征：
1、整体需求将由日常满足型向时尚特色型转换，个人消费也将出现明显的选择性及品位性；
2、消费构成也将由单纯的购物向多元化发展，更多地体现在休闲、娱乐方面；
3、经营模式更多地体现在新的业态组合及业种经营模式的引入上；
经济的稳定发展、社会整体消费层次以及个人消费能力的不断提升，促使长葛城市商业发展需要注入新的商业模式、新的经营内容。这不仅是城市发展的必然、也是提高居民生活水平以及区域商业层次的必然。因此，长葛必须要有一个标杆性的城市综合体商业项目（业态全面、管理先进、服务一流）来带动和引导整个城市的经济发展，这正是长葛商业地产市场发展的潜力价值所在。
二、市场需求状况调研分析（消费者调研）；
本次调查主要针对长葛市市区繁华路段的客户展开，范围涵盖企业高管、私营企业老板、个体商户以及外来务工者消费群体。
1、消费者现状分析；
（一）年龄段分析；
（二）购买目的分析；
（三）购买花费分析；
（四）投资角度分析；
（五）购买渠道和因素分析；
2、消费者对老干部活动中心商业项目的认可分析；
另：卖商铺20年的经营权和收益权&&&&& 会：15%&&&& 不会：5%&&& 看价格而定：80%
商业地产的成功与否，最终取决于三个因素：地段、项目的经营主题以及其物业表现。同一地段的商业物业会因经营主题的不同，而呈现事态各异的运营表现；同样，同一主题的商业物业也会因地段的不同，而存在迥然相反的市场效果。总之，一个创新、科学、合理的经营主题的选择会使相同市场的商业物业显现出更大的经营价值。
同时，商业物业的地产操作性，也使得其物业自身的规划设计提升到了与项目地段价值及经营主题同样的地位。到底是大面积分割的独立产权商铺易销，还是小面积划分的产权式铺位更容出售，很大程度上取决于当地市场对商业物业投资特定的认识度，开发者必须认真把握之。
无论如何，我们都要在项目规划时，解决其招商与运营问题；在设计时，解决其销售问题。这已成为主宰商业项目最终能否成功的关键，也是商业地产区别与住宅地产的主要点。所以在操作的前期就完成把项目打造成为“一个可经营的商业体，一个易销售的商业体”的目标，就成为本项目需要考虑的重点。
从统计分析的结果来看，消费者对商业投资与购买有一定的需求市场，但总体比住宅偏低，这是因为长葛市商业发展长期处于滞后状态，后起的商业项目也由于定位不合理或者经营管理不善导致状况差强人意，短时间之内难以出现一个符合消费者心理满意程度的商业项目（业态全面、管理先进、服务一流），多数消费者均持怀疑和不信任的态度，心理观望犹豫不定最终把目光转向了相对稳定保守的住宅投资项目上。
因此，要想在长葛做出一个成功的综合体商业项目，并且做强做大，首先必须通过自身资源不断的优化（业态布局更细致化、管理模式更先进化、服务更人性化）来积极引导消费者的目光，得到他们的认可和良好的口碑；其次定位要准确、合理，顺应区域经济发展的总体趋势，所以必须运用新颖的营销思维模式和方法（新模式、新理念、新内容），依据本区域的市场实情进行科学的开发；再次，项目慢慢步入正规时，切忌活动宣传推广（形象推广、活动促销）的大力配合和及时到位，从而营造强而有力的商业氛围来吸引源源不断的客流，为商业项目以后的稳定发展奠定坚实的客户基础。
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