《未取得房产证的房屋买卖合同是否具有法律效力》-刘睿律师文集
“受人之托 忠人之事”―用法律伸张正义，让专业彰显魅力―
3178解决问题总数
手机号码：
[说明来自快车]
邮箱地址：
执业证号：
执业机构：
江苏钟山明镜律师事务所
& & &&最近接到好几个当事人电话咨询：在房屋出卖人在还未取得产权证的情况下，双方签订的买卖合同是否有效？要怎么规避如果在原产权人办理了房产证后不配合买受人去办理过户手续的问题？今天，对这个很容易出现的合同纠纷问题来简单的解答一下。
& & & 在《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。那么，在这种情况下，房屋买卖双方订立的买卖合同是否有效呢？卖房人是否能以未取得房产证作为合同无效的依据呢？
& & & 对于这个问题，我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。
& & & 由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。
& & & 陈某夫妻与王某签订了房屋出售协议，约定由陈某夫妻将从开发公司购置的某套房屋出售给王某，价格为40万元，王某预付订金5万元，协议同时约定，待陈某夫妻房产证办好后双方办理交割后，王某一次交清余额款35万元。
& & &&王某向陈某交付了订金5万，后来陈某夫妻反悔不愿履行合同，王某向法院提出起诉，要求陈某夫妻继续需履行合同，协助其办理过户手续。陈某夫妻则辩称，自己的房屋未办理产权证就转让双方签订的房屋买卖协议违反有关规定，属无效合同应予解除。
案例解读：
& & & 刘睿律师对这个问题进行了专业讲解。案例中陈某夫妻的主张是不被支持的，办理产权证并不是双方签订房屋买卖合同的前提条件，虽然我国有法律明确规定签订房屋买卖合同时，出卖人必须是登记的产权人，但是本案中，买卖双方有约定房产证办好后双方办理交割，所以本合同属于附条件的房屋买卖合同，当出卖人获得产权时合同就生效，应履行过户登记手续。陈某夫妻的行为不受法律支持，属违约行为应承担相应的违约责任。
& & & 这样的情况于商品房买卖合同中依然适用，开发商同样不能以未取得房产证而主张房屋买卖合同无效。
针对这一类房屋买卖，依据相关法律条款和刘睿律师的叙述，温馨提示：
1、尚未取得房产证的房产交易风险较大，在购买或出售时应谨慎。
2、如果要交易这一类型的房产，双方应对房产进行详细了解，对于取得产权证的时间要有明确的认知，对不能按期取得产权证的可能要有预期。
3、对购买者而言，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
4、对购房者而言，买卖合同的条款中一定要要求卖方明确承诺取得房产证的时间以及办理房产过户的时间，并约定适当的违约金标准。
5、考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
6、在制定此类房屋买卖合同时，要考虑到一段时间后，因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题。吉安法律咨询
请您选择相应地区
您当前位置： &>&&>&&>&
今日律师风向标:
中介签订的房屋买卖合同有法律效应吗
中介上签订的是收到房屋全款7天内腾房，房管局买卖协议的日子比中介晚7天，房主要求以房管局的协议为准，这合理吗？
　问题来自：天津 - 天津　悬赏：0分　咨询时间： 10:00　咨询人：07e730ip12695
法律快车温馨提示：
您还可以输入5000字
温馨提示：使用组合键Ctrl+Enter可快速提交！发布问题、回复咨询，更加方便、及时。
法律快车律师回复共14条回复
应该以中介协议为准。
回复时间： 15:00
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
不合理，应当按照你交款的日期还计算。房管局主要是为了办理过户用的。
回复时间： 14:10
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
以你们双方的约定时间为准，按你们约定内容为准。
回复时间： 15:12
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
是的。。。
回复时间： 15:57
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
河北-石家庄
不合理，应当按照你交款的日期还计算。房管局主要是为了办理过户用的
回复时间： 17:01
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
回复时间： 13:27
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
您好：具体要按照合同约定处理。
回复时间： 10:08
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
如果打印签订房管局协议是中介协议的一部分，那么就应当按照中介签订的协议为准
回复时间： 10:11
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
为据，建议
回复时间： 10:52
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
您好：具体要按照
回复时间： 11:14
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
协商不成诉讼解决
回复时间： 19:18
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
要看具体的证据情况才能确定。
回复时间： 22:32
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
按照合同约定处理。
回复时间： 17:59
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
不合理，应当按照你交款的日期计算
回复时间： 13:00
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
相关法律咨询
把您的困惑告诉律师吧您还可以输入50个字
问题分类：
民事法律-房地产
请在此输入所需问题的内容，问题说明越详细，回答也会越准确！
请在这里输入您要提问的标题！
问题内容应尽可能陈述清楚，详细的描述事情的经过，有利于律师对整个事情的了解，便于更精确的回答您的问题！
法律帮助指南
知识栏目推荐
知识热门文章
法律经验推荐：
法律快车 版权所有 2005- 增值电信业务经营许可证(ICP证)粤B2-
(注：此客服QQ不进行法律咨询！)
找回我的问题
问题编号手机号码
一对一咨询
一对一咨询
上一条下一条
我的咨询提醒&&问题详情
中介公司签署的买卖合同具备法律效应吗
我是一名外地来津人员，买了一处二手房产，但过户需要提供完税证明，我现在才开始交，经买卖双方协商决定，待明年再办理过户手续，之前商议的是去公证处做一下公证，但由于对方所报材料有些问题，无法办理。中介公司提议说在他们那签署一个买卖协议，到明年再去办理过户就可以。我想咨询您的是，在中介公司签署的买卖协议，具备不具备法律效应，应该注意那点，谢谢
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
回答被采纳后将获得系统奖励20
房屋产权人本人自愿与你签订买卖协议，合同即有效。但不进行过户双方仍是合同关系，房屋所有权仍归对方所有，有一定风险
具备法律效应，但应在合同中约定好，如果一年后不办理过户的违约责任。
你好，不能办理过户风险很大，合同内容只要不违法，只要双方签署就有效
具备法律效力的
协议签订后有效。如果不过户你的风险大，在协议里写明违约责任
协议只要符合合同法规定就会合法成立并有效。但没有过户，就不会发生物权公示效力。风险过大。
具备购房资格后有效
效力是具备的，建议明确违约责任的约定，就是到时不办如何如何
最好做下公证，这样更稳妥些，因为你是外地人对你有保障
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
Copyright &
Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si
上海旌荣信息科技有限公司 版权所有
客服电话： 400-850-8888 违法信息举报邮箱：确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
添加关注成功！
你可以去查看你关注的人与关注你的人
确定要移除此人吗？移除后，此人将不在你的列表中显示，也不能接收你的动态。
是否要取消关注？
请输入登录信息&&
上海律师|法律咨询的博客：
访问人数：3421560
博客等级：
搜房网币：
&&&&法律咨询请带齐相关证据材料到上海鼎善律师事务所当面咨询律师，简单咨询可本博客留言咨询，紧急咨询请拨打：&&&&吉建明 律师：&&&&黄 辉 律师：&&&&地址：浦东新区浦东南路3456号江天大厦13楼1308室&&&&上海鼎善律师事务所
我的分类文章
我的最新文章
我的热门文章
房屋买卖合同补充条款与正文条款冲突时的效力问题
&&&&&&& 房屋买卖合同补充条款与正文条款冲突时的效力问题
《》第十一条表述为“经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准”。那么当事人在理解合同条款时则应当有效力优先的理念，也应当具有利用补充条款填补合同漏洞的谨慎。如作为示范合同的《上海市房地产买卖合同》正文中并无户口迁出条款，则可以在补充条款中注明。再如关于通知送达的条款合同正文中也没有约定，则可以在补充条款中约定以签字地址为准等约定。本篇文章介绍的就是当事人因为对效力层次理解错误而产生的违约。
案例分析：
日，买受人何女士和卖售人陶小姐签订了《上海市》。合同第六条关于房地产权利转移登记的约定为“甲乙双方在日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。”并在合同第九条买受人的付款违约责任处约定了逾期付款违约责任。
同时合同第十一条约定了补充条款和正文条款的效力层次问题。约定“本合同补充条款和正文条款不一致的，以补充条款为准。”
双方的补充条款又约定“甲乙双方应于乙方办妥贷款手续后七日内至交易中心办理该房屋的过户手续。”以及“若乙方的购房贷款不足申请的额度，则乙方应当于甲乙双方至房地产交易中心办理房屋过户手续，且交易中心出具受理单当日，不足该不足部分”和“乙方应于签订合同后二十五个工作日内备齐贷款资料办理贷款申请手续。若乙方未按约定及时办理贷款手续，则甲方有权单方面解除合同。”
签订合同后，买受人何女士及时备齐了贷款材料并向银行申请了贷款，但因为银行贷款政策的变动，直到日才与渣打银行办妥了银行贷款。当日双方到房产交易中心办理产权过户，因为合同第六条约定的日期已过，卖售人陶小姐遂不同意过户。
案件思考：
补充条款和正文条款不一致以哪个为准？申请贷款和现金补足的条款应当如何理解？
法庭判决：
法庭认为，双方已经明确了合同补充条款具有更高的效力，双方应当按照补充条款履行自己的义务。双方应当按照补充条款明确约定的付款期限履行确定过户时间。因此双方约定的过户时间应当是在买受人办妥银行贷款之后的七个工作日，买受人并无违约故意，卖售人应当配合买受人办理过户手续。
认为，双方在合同中关于申请贷款和过户时间有着相互矛盾的约定，应当明确，这种约定包换三个方面内容：1是卖售人同意买受人以银行贷款的方式支付房款；2是卖售人同意买受人多次向银行申请贷款，仅要求买受人及时办理贷款，未要求在确定的期限前办妥贷款；3是如果买受人确实不能办妥贷款，则应当履行在交易中心以现金补足的义务。
实际上这种条款对买受人是及其有利的，仅要求买受人申请贷款，不要求申请到贷款。但是，如果因为买受人原因一直不能申请到贷款，则卖售人经过合理催告后可以行使法定解除权。
阅读 (11066) | 评论 (0) |
前一篇：后一篇：
&&请您后再发表评论
&分享到微博&
搜房网用户可以先再评论
内容：请登录
转载成功！
文章分类：
我的所有文章
创建新的分类：
博文已成功转载！
对不起，您的账号尚未进行真实身份信息注册，评论不能同步到微博！}