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保障房项目与社会资本擦出火花
来源：南方日报
　　当公共性质的保障房遇上带有逐利色彩的社会资本，两者会擦出什么样的火花？
　　在三水西南同福北路一个工地内，记者近日发现了这样一幕：一边是加紧施工、春节过后将交付使用的保障房项目，一边则是金芙蓉投资有限公司2700万元的投资。
　　这个项目，包括9栋462套保障房，是三水近年开工1013套项目中的一个。在投资方看来，投资保障房的主要目标在于获益而非直接获利，金芙蓉投资有限公司希望通过上述项目聚集人气。
　　实际上，政府和民众也可从中获益：引入社会资本可缓解保障房建设的财政压力，确保保障房建设目标完成，进而惠及对保障房有需要的普罗大众。三水区国土城建和水务局相关负责人表示，三水已制定相关公租房建设和管理办法，通过提高配建比例等措施鼓励社会资本进入；同时，部分企业在满足其员工住房需求后，也将向社会开放，避免沦为“员工村”。
　　开工率和竣工率位居全市前列
　　据了解，去年佛山市下达三水的保障房新建设任务数是900套，竣工任务数是450套，实际开工为1013套，完成率达113%，竣工672套，完成率达149%，各项指标均超全市平均水平，开工率和竣工率位居全市前列。
　　其中，已竣工的672套公租房，全部为引入社会资本建设的项目，均建在企业内部。它们分别是：大塘镇负责的佛山市唐朝木业有限公司公租房项目200套；芦苞镇负责的佛山市宝华再生资源有限公司公租房190套、广东迪生电力钢构器材有限公司公租房项目90套；乐平镇负责的广东兴发铝业有限公司192套。
　　在去年新建的项目中，主要由西南街道和乐平镇政府承担，3个新开工项目均提早在去年2月底前完成立项、报建等前期工作，全部项目均按计划如期或提前动工，开工率达100%，各建设项目进度较快。截至去年12月5日，3个项目已基本完成封顶。
　　■趋势
　　产业工人渐增住房需求日盛
　　激活社会资本投入到保障房的建设中，无疑可以减轻政府的负担，但将企业的职工宿舍纳入到保障房的建设项目当中，难免遭遇到一些质疑：是否为完成上级任务的“变通之术”？
　　“这是国家保障房建设的大势，也是三水当前实际使然。”谢洪林说，目前国家已明确鼓励社会资本进入保障房建设。而佛山市也出台了《公租房建设和管理的暂行办法》明确将企业及其他机构投资建设的公租房纳入政府的管理范围内。
　　此外，2008年至今，三水共建设保障性住房3414套。另据《佛山市保障性住房建设规划()(征求意见稿)》显示，未来三年，三水还将新建公租房1953套，预计所需资金总量约为4.3亿元，再加上目前三水用地缺口日益增大，仅靠政府财政和土地状况建设公租房，显然“压力山大”。
　　而事实上，随着三水大型工业园区的发展，一些大项目的引进，园区内的企业和产业工人对住房的需求也日益旺盛。公租房的建设，也有助于为三水产业发展留住人才和消费源。
　　佛塑科技集团就是其中一个典型的例证。自三年前，集团从禅城迁至三水，并兴建起新材料工业园。出于公司发展和员工需求的需要，去年斥资4781.2万元，在西南街道永业路6号，投入建设3栋451套公租房项目。
　　“这一期项目主要是满足在此工作的1500名员工，今后随着集团整体迁移到三水，还将会有两三千人进驻，因此将陆续启动二三期过千套的项目。”谢斌说。
　　提高配建比例激活社会资本
　　“目前保障房建设走在全市前列的就是南海和三水，这两个区主要都是较好地利用社会资本来撬动起保障房建设。”三水区国土城建和水务局总工程师谢洪林表示，南海民间经济发达，且落实到每个镇街都有任务，所以成效更为显著。相比之下，三水经济实力较弱，则主要依靠优惠政策来激发民间资本的积极性。
　　首先，原本工业用地行政办公和生活服务设施的用地面积不得超过7%的基础上，如果企业愿意建设公租房，可再安排7%的用地建设公租房；也可将行政办公及生活服务设施的全部或部分用地面积改作建设公租房。这意味着企业建设公租房的比例将得以扩大。
　　其次，在公租房建设项目中，可以配建不大于项目总建筑面积10%的商业服务用房。
　　此外，根据国家相关规定，企业投资兴建保障房，还可以享受土地使用税、印花税、契税等相关税费的优惠，租金收入也免征营业税和房产税。“初步估计每平方米可获40多元的税费优惠。”谢洪林说。
　　“相关税费免除超过20万元。”这一系列的利好已经吸引到本土商业投资公司的兴趣。
　　上述位于西南街道同福北路(妇教所东侧)的9栋、462套金芙蓉公租房项目，就是由金芙蓉投资公司斥资2700多万元兴建。据该项目工程师吕广介绍，在投资该项目之前，公司就租用了横涌村的集体用地。“单靠公租房项目，我们肯定是亏本的，但借助此项目我们可以先积聚人气，带旺以后的发展。”
　　三水经验vs南海经验
　　部分房源将对公众开放，避免沦为“员工村”
　　有房地产业内人士也指出，利用社会资本、将企业的员工宿舍纳入到保障房的建设当中，固然要考虑企业的需求，但更要兼顾保障性住房普惠性、公益性的特点，防止沦为单纯的“员工村”。
　　在此方面，三水对公租房管理早已作出明确的规定：企业建设公租房时，其建设、租赁等过程都要经过政府审批、备案，公租房不能买卖，其套型和租金都有明确限定：成套公租房的套型面积应控制在60平方米内，以单套建筑面积40平方米左右为主。社会力量投资建设的公租房(包括外来工公寓和集体宿舍)的租金，租金标准不高于房屋所在地市场租金参考价的80%。
　　即使像佛塑集团这样的园区公租房项目，在满足其员工需求后，多余的房源也计划面向社会出租。“初步估算，我们一期项目至少有100套公租房面向周边符合条件的异地务工人员开放，租金同样低于市场价的80%。”负责该项目的工程师谢斌说，该项目计划今年6月份交付使用。
　　而金芙蓉公租房项目亦将全数向社会开放。据吕广介绍，目前已完成工程量的58%，计划2013年3月底竣工交付使用。“按照相关规定，我们的租金仅为市场价的80%。主要分配对象为符合条件的新就业职工和引进的技术人才。”
　　此外，据三水住建部门的调查，目前全区共有669户城镇户籍家庭有保障房需求，再加上西南中心城区仍有143户家庭轮候待分配，预计今年需解决约750户困难家庭的住房问题。在去年建设的基础上，在建的区政府保障性住房三期工程有望今年12月竣工，届时可提供360套公租房(共建设540套住房，其中180套作为人才公寓)。“按以需定建原则，为解决城镇户籍中低收入家庭的住房困难，计划今年再新建300套，就可基本满足需求。”谢洪林说。
　　投资主体：金芙蓉投资公司，总额2700万元。
　　建设模式：租用村集体留用地兴建，总建筑面积约2万平方米，借公租房项目积聚人气，发展集公寓、餐饮、商贸于一体的大型综合体。
　　建设数量：9栋、462套公租房、单套面积21平方米到42平方米不等。
　　分配对象：全部公租房项目对符合条件的新就业职工和引进的技术人才出租。
　　租金：不高于房屋所在地市场租金参考价的80%。
　　投资主体：政府投资，总额1.27亿元。
　　建设模式：政府通过租赁集体土地来建设瀚天科技城配套项目。整个项目包括土地与载体的产权都属于村集体，经营过程由政府公有资产企业来负责。
　　建设数量：共715套，单套面积由30平方米至65平方米不等。
　　分配对象：由园区内企业作为申请人统一向投资企业申请，租赁对象只面向园区企业员工，不面向个人出租。
　　租金：初步定价约为13元/平方米，比同类住宅市场价便宜一半。
　　统筹：赵进 撰文：罗湛贤 摄影：卢奕诚
　　■纵深
　　数千亩经济留用地如何盘活利用？
　　三水村集体土地试水建设公租房
　　作为三水较早一批由社会资本兴建的公租房项目，金芙蓉项目也打破三水的一个空白：三水首个通过租用村集体土地建设开发公租房的“吃螃蟹者”。
　　尽管，去年2月，利用集体建设土地建公租房纳入到《广东省住房保障制度改革创新方案》当中，而京沪广等一线城市也被国家列入试点地区，但总体来看，这道集体土地建设公租房撕开的“口子”还进展缓慢，三水的试水之举无疑具有代表性。
　　事实上，试行村集体土地建设公租房也并非一帆风顺：受农用地转建设用地指标的限制，乐平汉塘村的华盛广场公租房项目进展则相对缓慢。
　　数千亩的经济留用地、工业园区的陆续建设发展、产业工人对住房等园区三产配套的需求，织就出三水集体土地上建设公租房的现实和前景。
　　租用经济留用地开发建设渐受热捧
　　据了解，横涌村地处城乡结合部，邻近中心城区，人流、物流量大，近年来，大部分土地被征用，村委会利用征地后政府返还的经济留用地大力发展仓储、饮食业、汽车维修业、建材等第二三产业。
　　金芙蓉公租房项目总建筑面积约2万平方米。作为三水目前首个成功在村集体用地建设公租房的项目，该项目的相关负责人透露，在兴建公租房项目之前，公司已向该村租用过百亩的经济留用地，租期为25年。之所以通过这种形式来建公租房，主要是希望以公租房项目为起点，未来将配套建设起一个占地108亩、集公寓、宾馆、KTV、美食城于一体的大型商业综合体。“按照建设成本2000多元一平方米来算，单靠公租房项目，我们肯定是亏本的，但借助此项目我们可以先积聚人气，带旺以后的发展。”
　　事实上，早在金芙蓉之前，乐平镇的汉塘村也开启了类似的探索。早在2006年前后，位于乐平镇的汉塘村就开始尝试利用征地返还的101亩位于工业园区自留地，发展起工业园区作为三产配套的“金四季美食城”。
　　到了2011年，为缓解三水工业园区内外来务工人员日益旺盛的居住需求，乐平镇启动了两个公租房项目。其中在华盛广场一期的500多套公租房项目就是由乐平本土的华盛集团租用汉塘村的经济留用地来建设。
　　“农转非”指标紧张，报建项目受限
　　然而，同样是利用留用地建设公租房，乐平的华盛广场公租房项目就不如横涌村顺利。由于存在部分土地无用地指标，且报建手续不完善以及历史问题尚待妥善解决等问题，乐平镇暂不将此项目列入到公租房的建设当中。
　　据乐平镇国土城建和水务局相关负责人胡翠珍透露，华盛广场的公租房项目主要卡在对汉塘村的经济留用地的定性问题上。
　　据了解，要在集体留用地上建设公租房，首先要将土地定性，也就是将农用地转为建设用地(非农用地)，行内称“农转非”。只有审批通过后、拿到土地证，才能再进行设计、规划、报建。“但因为中央、省市每年下达给地方的指标往往比较有限，所以这个转换的周期也会相对被延长，华盛广场的项目就是遭遇到指标紧张的问题。”胡翠珍告诉笔者。
　　相比之下，像横涌等西南街道下辖村，由于地处城乡结合部，长期以来大部分土地被征用，经济留用地在土地定性和报建方面的手续则相对完善，对外出租的障碍较少。“像鲁村、邓岗、石湖洲等土地证办理得比较齐全，且靠近工业园区、人口聚集的村都适合用来兴建为外来务工者、高技术人才而设的公租房，只待有实力的企业来投资。”西南街道国土城建和水务局副局长周家明介绍。
　　“事实上，华盛广场的项目并未因此而搁置。”乐平镇国土城建和水务局相关负责人解释，“农转非”工作近两年才开始集中启动，而根据整个土地利用的总体规划，实施周期有10年，所以所有指标都需要放在10年内统筹安排，而目前华盛广场项目的首期30多亩的用地批文已下，虽然因为每年的指标紧张拖慢了进度，但项目仍在推进当中。
　　留用地建公租房及三产配套前景广阔
　　由于担心借试点变相建设“小产权房”，国土部对集体土地建设租赁房一直持谨慎态度，直至去年初，国土资源部表态，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级政府审核同意并报部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房也就是公租房的试点。目前，北京、上海等城市已经获批准先行试点。
　　而事实上，去年2月，省住房城乡建设厅就将利用集体建设土地建公租房纳入到《广东省住房保障制度改革创新方案》当中，明确“按照控制规模、优化布局、只租不售、土地所有权和使用权不流转的原则，经省人民政府批准，在符合条件的地区开展利用集体建设用地建设公租房试点”。
　　三水区国土城建和水务局副局长邝法浓分析，目前中央在村集体用地建公租房的态度上尚未明朗，主要是因为担心会沦为小产权房。但事实上，公租房只租不售的特点决定了其不会使房屋的产权发生流转变更，再加上加强监管，变为小产权房的可能性不大。
　　北大公共经济研究中心研究员、资深房地产专家韩世同在接受媒体采访时表示，地方政府在农村集体土地建设公租房利大于弊：第一可以解决公租房的土地来源，第二可以盘活农村的建设用地，第三可以为中低收入者解决住房困难的这些问题。“在这些直辖市和少数省会城市取得试点经验之后，它如果是一个切实有效的解决公租房、保障房这个用地的有效的举措的话，将会逐步扩大的。”
　　“目前三水的经济留用地起码有三四千亩，随着大型工业园的建设，诸多企业陆续进驻，三水的村集体留用地可能会越来越多，对工业园区的配套设施需求也越来越大，相比起传统的出租厂房等低端的物业，将留用地转向兴建公租房、市场，甚至发展商业、服务业等而配套的第三产业领域，应该是未来的一个较好的方向。”邝法浓说。
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