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赞助商推广记录：香港楼市周期性知识贴与恒生地產分類指數HSPI，日星期一。 - 价值投资派
记录：香港楼市周期性知识贴与恒生地產分類指數HSPI，日星期一。&
记录：香港楼市周期性知识贴与恒生地產分類指數HSPI，2016年2月22日星期一。
倘若，对香港楼市，弗雷德&哈里森的&18年周期&模型是&逃不开&。
第一层次：第7轮周期，香港楼市将下跌至2021年。
第二层次：保守理性投资者，该如何利用市场周期性？该如何判断楼市的狗头金呐？
再深入：证券市场先生是如何对楼市做出反应？恒生地產分類指數HSPI：长期趋势与楼市一致，短期波动极为剧烈；但依然可以为保守投资者提供&相当不错&的投资机会：买入&狗头金&，以&内在价值&卖出。
香港楼市：第六轮上涨：1985年-1997年。
1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍，房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。
1998年暴跌，年跌幅收窄，但下跌持续5年，跌幅超六成，是香港楼市发展史上最惨重的一次。
恒生地產分類指數HSPI：长期趋势与楼市一致，短期波动极为剧烈，但依然可以为保守投资者提供&狗头金&般的投资机会。
1998年08月最低6544点，自1993年以来最低值，相对1997年08月阶段高点/29213点跌幅78%，相当于&腰斩再腰斩&；
2) 1年半后/18个月后，2000年01月创阶段性高点20498点，相对涨幅310%，年均涨幅113%；
3) 随后持续3.3年/40个月下跌，2003年04月，创阶段性低点8732点，相对跌幅57%，相当于腰斩。
4) 下跌周期5.7年/68月与楼市趋势一致：自1997年08月至2003年04月，持续68个月/5.7年，最高跌幅78%，相当于&腰斩再腰斩&。
随着香港楼市第七轮上涨（2004年至今）楼市反转，恒生地产指数长达4.8年/57个月牛市，2007年12月创历史高点40024点/4.6倍，年均上涨38%。
6) 恒生地产分类指数市盈率区间：4.08倍（1998年8月）至24.87倍（2004年2月），均值12.4倍，中位数11.8倍。
7) 恒生地产分类指数股息率区间：1.39%（2007年12月）至9.35%（1998年8月），均值3.15%，中位数2.83%。
1998年&狗头金&：1998年8月，Hang
Seng Index
(HSI)股息率5.35%/市盈率8.09倍，HSI-Properties股息率9.35%/市盈率4.08倍。
9) 2016年1月：市盈率5.6倍，股息率3.9%，指数跌35%，尚未腰斩，可能还需等待吧。
恒生指數：长期趋势与楼市一致，短期波动极为剧烈；笔者无法找到1998年至2003年恒生指数的成分权重资料。
【香港：第六轮上涨：1985年-1997年】
港币随美元一同贬值，银行放松了按揭贷款条件，利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了投资需求。在这一轮长达13年的房价上涨过程中，曾在1994年出现一年左右的短暂下跌，但长期持续大涨，终于吹出香港史上最大的房价泡沫。1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍，房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。然而1997年，亚洲金融危机爆发，东南亚、东亚各国金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击。香港房价在1997年三季度达到高点，其后快速下滑。1998年暴跌，年跌幅收窄，但下跌持续5年，跌幅超六成，是香港楼市发展史上最惨重的一次。2003年房价最低迷时，香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产，&百万负翁&不算稀罕。
【香港：第七轮上涨：2004年至今】
2004年香港楼市开始复苏，同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期，这也鼓励了香港楼市上涨。之前十年，政府基础设施投入多，城市交通大改善，加上内地开放对香港自由行，香港商业景气度明显提升，工作机会增加，居民收入持续提高。2008年之后，香港住宅供应量偏低。金融海啸后，全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港，港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增。另外，内地投资客大量涌入，也成为推高香港房价的重要力量。自2003年跌到低谷以来，香港房价已上升超过4倍，于2015年9月达到了顶峰。
【完整的上行和下行周期，共计历时约19年】
由上述历史可知，香港楼市一个周期的时间，呈延长态势，比如第六个周期，从1985年涨至1097年，上涨13年；1998至2003年下跌6年；完整的上行和下行周期，共计历时约19年。而第七个周期，从2004年上涨至2015年，历时12年，与第六轮上涨时长相近。这也就意味着，本轮香港楼市的大牛市，从市场内部的周期性运行规律来看，也到了该结束的时候了？
【预测：按一个完整周期18年推算，则本轮香港楼市将下跌至2021年】
现状数据：中原地产的数据表明，当前香港房价已比2015年9月下跌了9.5%。而香港官方的数据表明，私人住宅价格指数，2015年9月达到最高值306，其后持续回落。中原地产中原城市领先指数显示，自此之后，直至2016年1月底，香港房价在19周内下跌了9.5%。其中，香港楼市在2015年第四季度创下了7年来的最高季度跌幅&&7.5%。
现状数据：而另外一个官方房价指标：较受欢迎屋苑售价指数，已于2015年8月达到高点的261.5，其后连续下跌，12月为240.8（今年1月尚未公布），已经较高点下跌近8%。如果以当前价格看，预计已下跌10%左右！由下图可知：香港的四类物业：住宅、写字楼、商铺、厂房，价格皆于2015年9月前后见顶，其后持续下跌。四者历史走势基本同步。当前房价跌幅，已超2013年下半年那次，接近2008年下半年那次。
现状数据：香港金管局总裁陈德森2月15日表示，香港金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。除了上述的房价分析之外，不妨再放一张图，看下香港的住宅成交量的变化。2013年之后，从香港私人住宅月度成交量就已大幅萎缩了。2015年11月只有2826套，创了2002年以来最低值！而此时房价刚开始小跌。香港中原地产数据，2016年1月份私人住宅买卖合约登记约有1820宗，这是首次跌破2000宗水平，创25年历史新低。市场的量价规律是：量缩在前，价跌在后!
现状数据：2015年全年售出24幅土地，较2014年减少9幅；卖地收入444亿多港元，较2014年的492亿港元，下降约10%，创下6年来的新低。而若考虑2014年卖地收入已较2013年高峰跌逾23%，两年间卖地收益累计下降约30%。土地市场与楼市往往互为晴雨表，此次地块以低价成交的背景，是从2015年开始的香港楼市的回调。
现状数据：2015年，香港楼市先后受金管局调控、内地股市波动及美国加息等因素影响，导致整体楼宇买卖量值均下挫。香港利嘉阁地产研究部指出，截至2016年2月4日，羊年（2015年2月19日至2016年2月7日）全港录得65595宗楼宇买卖登记，物业成交总值约5047亿港元，预测年度楼宇买卖登记量值最终可达6.58万宗及5060亿港元，较年度分别下跌26.6%及14.8%，按年登记量更创1996年有史以来的次低。
由于这是一次18年左右的长周期、大周期的波动，完全可以预测:2016年其累计跌幅将超过2008年下半年！如果按一个完整周期18年推算，则本轮香港楼市将下跌至2021年左右，才会见底。相比香港楼市18年左右的大周期，大陆房地产市场化时间尚短，还没有经历过完整的、特征鲜明的大周期、长周期波动。而从房地产短周期来看，2003年以来，已经历了四个短周期，每个短周期上行和下行共计3年左右，预计未来周期时长也将有所拉长。
放眼全球，发达国家的房地产周期，一般长于发展中国家，这与经济和房地产市场的发展程度、经济制度等有关。
【美国的房地产周期：从2012年以来，已上涨4年，预计2025年左右见顶。】
《房地产周期百年史年芝加哥城市发展与土地价值》，作者霍默&霍伊特通过翔实的数据，清晰的勾勒出芝加哥的地价波动周期。
二战以前，美国房地产行业的周期为18年。年间，美国房地产行业每隔18年（或接近18年）经历一次危机，土地和房屋建筑的价格的变化趋势表现最明显。
二战之后，美国房地产周期时长或长或短，打破了之前18年一个周期的稳定规律。但最新的一轮完整周期，重新出现18年的规律。
从我们易居研究院跟踪的数据来看：下图是美国房价指数变化图，从上一轮的低谷点的1991年开始至今，美国房价涨到2006年见顶，持续上涨了约14年，之后下跌了近5年，于2011年底2012年初见底。从谷值到谷值，共计18年左右。按此规律，则美国房价将会振荡上行，从2012年以来，已上涨4年，预计2025年左右见顶。
当然，每轮周期的演变方式，都不一样。其中影响房地产周期变化的因素，既有相同的因素，比如货币政策，也有不同的因素，比如金融危机。多元化的因素影响，复杂的内部联系，共同推动着房地产市场波浪式前进，螺旋式上升。这也符合唯物主义辨证法。
【房价收入比：从2010年的11.4飙升到2015年的19，上涨幅度为67%。】
2014年：香港家庭年收入中位数为27万元，楼价中位数则为402.4万元，即楼价占家庭每年收入中位数的14.9倍，较去年的13.5倍再上升，同时创下该公司调查10年以来的新高。至于排名紧随香港其后的，是温哥华及旧金山，其比率分别为10.3倍及9.4倍。
2015年：报告显示，截至2015年第三季度，香港一套中等价格的房屋需要556.1万港元，而一个中等家庭年收入为29.3万港元，前者为后者的19倍。而自从香港被列入统计以来，其房价收入比从2010年的11.4飙升到2015年的19，上涨幅度为67%。
不过根据世界银行在1998年对世界上96个地区的资料统计显示，这些地区房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4，一般而言，在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。
2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，与2013年7.3的水平相比，2014年房价收入比再度下降。在2014年全国35个大中城市房价收入比排名中，深圳的房价收入比超过了20，位居第一位
【地产霸权本质是，行业集中度】
由依靠地产业发家的六大家族（即李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑氏家族、包氏及吴氏家族、嘉道理家族）所操纵。2010年5月，由香港七大家族财团操控的主要上市公司，占香港股市总市值的14.7%。而这些家族财团往往涉足至少两个竞争不激烈的行业来积累财富，其中又有不少财团涉足公用/公共服务为主。
香港楼市接连现跳崖式下跌 与内地冰火两重天
香港楼市接连现跳崖式下跌 与内地冰火两重天
来源：环球时报
春节后，中国的房地产市场正在呈现新的变化，一线、二线城市房价都在&回暖&，与此同时，最贵的香港房价却接连出现&跳崖&式下跌。香港《晴报》16日报道称，2016年香港房地产行业形势较为严峻，预计住宅价格将同比下跌10%至15%，尤其是中小型住宅跌幅会比较多。
香港差饷物业估价署本月初公布的数字显示，去年12月份，香港的私人住宅楼价指数按月下跌2.8%，回落至11个月的低位。反映二手住宅楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报131.01，创62周新低，按周跌0.71%。
对此，香港特区政府15日回应时首度表示，一旦确信房地产市场进入下行周期，会适度放宽过往收紧的楼巿措施，以维持银行体系稳定及保障置业人士。香港此前已推出过7轮逆周期措施，包括在升巿时收紧按揭成数等。
不过，据《环球时报》驻香港特约记者了解，尽管香港楼价出现下行迹象，甚至有少数业主大幅割价求售。值得注意的是，目前香港的房屋紧缺问题仍然严重，大部分家庭仍负担不起现在的楼价。
譬如，若想在九龙区购买一户大约40平方米的住宅，起码要三百多万港元，远远超出大部分年轻人的负担能力，房价依旧是高不可攀。
与香港楼价下行趋势相对应的是香港地价加速下滑。香港最新一起新界大埔区土地招标成交价格为每平方米5.65万港元(1港元约合0.8元人民币)，较去年9月17.7万港元大幅下挫68%。仅半年时间，香港同一地段、同一用途的土地价格居然暴跌近七成，不禁让很多投资者大跌眼镜。且在过去3个月中，港府土地招标接连出现两次流标事件。
公开数据显示，李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月重组后，股价暴跌，从最高时的77.2港元下跌至最低的38.2港元，腰斩有余，总市值蒸发了1400多亿港元。香港商业地产标杆恒隆地产的股价也从2015年的高点26.2港元跌至本月的最低13港元，跌幅超过50%。香港主要地产商新鸿基、恒基地产、新世界发展、九龙仓等股票都在大幅下跌。
与之相对，中国内地一线城市的楼价则在稳步上涨。《环球时报》记者近期调查发现，北京的房价在最近一年的价格走势非常坚挺，专家普遍预计在2016年房价继续攀升的势头不会改变。譬如，北京东五环常营附近的优质住宅楼盘已经达到每平方米4万元，四环慈云寺桥附近则超过每平方米6万元;商用写字楼的租金也是居高不下，在北京东三环和东二环的高档甲级写字楼，房屋的租金都在每平方米每天10元以上。
此外，京沪高铁沿线的房价也在稳步上涨。去年11月，上海新江湾城的一块土地扣除保障房之后的实际楼面价达到每平方米6.1万元。
&徐州、苏州、无锡、常州的房地产市场都比较稳定，市场在回暖，普通房价大体在每平方米1万至2万元之间，二线城市与北京和上海是不能比，但当地人并不感到太大压力。&江苏徐州的一位建筑工程公司负责人对记者说。
从上海乘高铁往南，大约经过50分钟，到达南京北站。附近一座座摩天大楼拔地而起，正大绿城等房地产集团新建的写字楼均价在每平方米1.6万至1.8万之间，预计2017年就可以交付使用。
香港的地产景象与内地一线城市、高铁沿线二线城市的坚挺形成了强烈的反差，如同，冰火两重天。
香港房价负担全球最高 每个家庭不吃不喝也需15年买房
香港房价负担全球最高 每个家庭不吃不喝也需15年买房
发表时间： 09:09:01
关键字: 房价香港香港房价房价负担房价收入比香港平均房价国际房价负担能力调查
美国市场咨询机构Demographia日前发布的报告显示，香港连续第四年成为全球供楼负担比率最高的城市。香港楼价中位数达402万元(港元，下同)，平均每个家庭&不吃不喝&14.9年，方可买到一套房，即使面对现时低息环境，家庭平均每月供款仍占收入的六成半。同时，香港新楼居住面积为全球最小，平均只有不足500平方英尺（约46.5平方米）。
全球360个城市的供楼负担比：香港高居榜首，温哥华和旧金山分列2、3位
香港高房价&史无前例&
Demographia21日发布了2014年《国际房价负担能力调查》，这是该机构第十次发布类似的年度报告，而香港已经连续四年高居榜首。该报告覆盖了美国、澳大利亚、英国、加拿大、香港、爱尔兰、日本、新西兰以及新加坡等9个国家和地区的360个城市，中国大陆不在调查范围之内。
该报道依据世界银行与联合国的评估方式，计算房价中位数之于家庭年收入中位数倍数，作为房价负担能力指标，同时区分4个等级，房价所得比必须在3倍以下，才属于一般家庭&可负担&的水准，3.1~4倍为&略超过负担&，4.1~5倍为&严重负担不起&，5倍以上则&极度无法负担&。
报告指出，按照2013年第三季度的数据，香港家庭年收入中位数为27万元，楼价中位数则为402.4万元，即楼价占家庭每年收入中位数的14.9倍，较去年的13.5倍再上升，同时创下该公司调查10年以来的新高。至于排名紧随香港其后的，是温哥华及旧金山，其比率分别为10.3倍及9.4倍。
该机构又指出，虽然香港楼价甚高，但居住面积却为全球最小，平均每个新建单位面积只有不足500平方英尺，相对美国平均每单位约2500平方英尺，只有1/5，较邻近的新加坡亦少近一半。该调查又引述研究指，表示香港用地限制推高楼价，令现时的负担水平，较邻近的新加坡高出近3倍，较、等地更高出最少3倍以上。
新建住房平均居住面积：香港垫底
以该调查提供的数字计算，香港家庭年收入中位数为27万元，即每月收入约22500元，若购买一个价格为4024000元单位，并承担七成按揭，还款期20年，若利率为2.3厘，每月供款额需要14653元，占家庭每月收入达六成五。
Demographia在报告中指出：&香港是自《国际房价负担能力调查》出现以来，房价收入比最高的房地产市场，可谓史无前例。&
Demographia已经连续10年发布&全球住房负担&报告，2007年时，美国洛杉矶的房价负担水准达到家庭年收入的11.5倍，创下最高纪录。此后受金融危机影响，全球发达经济体房价都有所下降。2010年，香港首次被纳入统计，房价负担水准达到家庭年收入的11.4倍，成为当年的榜首。此后的四年中，香港房价继续飙升，始终维持榜首位置，不断打破纪录。
2010年纳入统计后，香港的房价收入比就一直在飙升
加拿大被高估 美国仍受危机影响
被认为与香港情况类似的新加坡，在此次报告中房价收入比为5.1。尽管按照Demographia的标准，新加坡房地产市场仍是不尽如人意，但与香港相比，还是&略胜一筹&。Demographia报告补充指出，部分原因是，新加坡政府&一直注重保证廉价住房的供应&。目前，新加坡的住房拥有率为88%，是所有调查城市中比率最高的。
加拿大、澳大利亚房价同样高企，报告认为这是受到低利率环境及亚洲强劲需求推升。加拿大房价自2000年来则近乎倍增，今年预估还将继续攀高，在这次调查中温哥华房价所得比10.3倍，仅次于香港。德意志银行近期报告点名，加拿大在OECD20个成员国中，房价最被高估。
澳大利亚去年房价上涨9.8%，大城包括悉尼房价所得比高达9倍，墨尔本也有8.4倍，在Demographia这10年来的调查中，澳大利亚所有主要大城房价均处于&极度无法负担&的水准。
爱尔兰、美国及日本房价所得比处于4倍以下，是房价&相对&较为亲民的国家，其中日本各大城房价所得比4倍，在人口逾1000万人的超级大城市中，房价可负担程度最高，爱尔兰房价所得比2.8倍则是Demographia历来调查中最低数据，而美国的房价显示经济危机的影响尚未消除。
各国家和地区的平均房价收入比
学者：未必完全反映社会现况
该报告指出，香港政府一直致力于稳定公众情绪，称已经意识到了住房问题的严重性，并在为之努力。为解决住房问题，香港政府承诺将在未来10年增加47万套新住房。住房问题需要从长计议，不可能一蹴而就，为此，香港行政长官梁振英，在1月15日的年度施政报告中做出保证，将加快为贫困群体建设住房的步伐，并加大对20万低收入家庭的援助力度。前任行政长官曾荫权，曾试图恢复香港房地产市场的住房负担能力，但未见成效。为此，梁振英在演讲中提醒道，47万新住房的目标可谓难于上青天。
香港中大全球经济及金融研究所常务所长庄太量表示，如果一个家庭可以用月入三成供楼，就属于最健康的水平。虽然现时香港的供楼负担比率离他所指的健康水平有一段距离，但他认为，这不等于楼市会爆破，因为楼价升跌原因甚多，例如低息环境持续，而且香港经济基调良好，相信楼价难以重演如1997当年急泻的情况。
香港理工大学建筑及房地产学系教授许智文认为，现时楼价虽高，但由于香港一直奉行低税率政策，如个人入息税最多为一成半，相对外国的动辄三、四成相差甚远，故高楼价某程度上亦是一种税项，未必能完全反映社会现况。
《国际房价负担能力调查》
Demographia International Housing Affordability
房价收入比排行榜出炉 7城市家庭需10年收入才能买房
人民网北京6月4日电
（余燕明）日前，上海易居研究院发布了一份名为《全国35个大中城市》的报告，这份报告以房价收入比，即房屋总价与居民家庭年收入的比值为参考标准，来衡量全国35个城市房价是否合理。
这份报告的最终研究结果显示，2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，与2013年7.3的水平相比，2014年房价收入比再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。从全国商品住宅房价收入比的绝对水平看，也接近6-7的合理区间。
不过，这份研究报告也进一步显示，在上海易居研究院纳入统计的全国35个城市里，其中深圳的房价收入比水平高居这份榜单的首位，该市的房价收入比达到20.2，这也意味着在深圳一个达到该市平均收入水平的家庭，如果购买一套100平方米的普通商品住房，实际上要耗费20多年才能得偿所愿。
上海易居研究院在这份报告中交代研究背景时解释，尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。不过根据世界银行在1998年对世界上96个地区的资料统计显示，这些地区房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4，一般而言，在发达国家如果房价收入比超过6就可以视为泡沫区。
上海易居研究院结合世界银行的统计数据及国内的实际情况，其认为国内房价收入比保持在6-7之间属于合理区间。
因此，上海易居研究院根据房价收入计算公式后得出，2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，在延续2010年以来的下行趋势的同时，也在接近6-7之间的合理区间。上海易居研究院研究员曹倪娜认为全国房价收入比的下行主要是受2014年楼市降温导致房价增幅大幅收窄，同时收入增幅远大于房价增幅的影响。
在全国35个大中城市，2014年居民人均可支配收入来看，经济水平较为发达的东部一二线城市整体收入水平较高，上海以47710元位居全国榜首，杭州、宁波、北京、广州、南京和深圳也都超过4万元关口。
而从国家统计局的商品住宅（包含可售型保障房、棚改房）成交均价来看，均价较高的也同样是东部经济发达的一二线城市，主要为深圳、北京、厦门、上海、广州、杭州等沿海省份的主要城市。
值得注意的是厦门市商品住宅销售均价较2013年相比，增幅稳居全国第一，接近22.2%，均价排名亦是一举超越上海和广州，位居全国第三。
在此基础上，上海易居研究院的这份报告发现，整体上看，全国35个大中城市的房价收入比呈现3种态势。一是呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；二是一线城市明显整体高于二线城市，深圳、北京、上海、广州分列第一、三、四、五位，但个别东部二线城市如厦门迅猛赶超，目前位列第二位；三是经济发达城市高于经济欠发达城市。
&一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此购房需求大，购买力强，房价水平也较高。&曹倪娜在这份研究报告中写到。
与2013年相比，上述全国35个城市中，2014年有18个城市房价收入比出现下降，其中银川、杭州和南昌降幅较大，主要源于商品住宅销售均价的下挫，其余16个城市多数是因为人均可支配收入涨幅快于房价涨幅。这35个大中城市的房价收入比均值为8.7，其中有14个城市房价收入比高于该均值。曹倪娜据此认为，两个典型城市，2014年杭州楼市显著降温，房价收入比趋于合理，而厦门房价大涨，房价收入比增长过快，对楼市健康发展不利。
同样值得注意的是，在2014年全国35个大中城市房价收入比排名中，深圳的房价收入比超过了20，位居第一位，其次是厦门、北京、上海、广州、杭州和福州，几个城市的房价收入比分别达到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8，这组数据意味着在这些收入达到平均水平的家庭，若要购买一套普通的商品住宅，将要花费掉10年以上的家庭收入，在深圳的话，购买一套普通商品住宅则需要20年以上的家庭收入。
曹倪娜分析，2014年深圳、北京、上海、广州4个一线城市房价收入比排名前列，延续了2013年的排名状况，深圳再次取代北京位列首位，房价收入比高达20.2，主要源于该市商品住宅成交均价在2013年大幅上涨23%的基础上再次同比上涨2.6%。同是沿海一线城市，广州房价收入比11.8，与深圳相比差值较大，而北京和上海两地的房价收入比与去年变化不大，基本持平。
但实际上，上述易居研究院的房价收入比中商品住宅销售均价使用的是统计局口径的数据，包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内，因此这些城市的商品住宅销售均价被明显低估。在剔除可售型保障性住房后，2014年全国35个大中城市房价收入比均值实际为10.6，其中深圳、北京、上海、福州、厦门5个城市仍然遥遥领先，深圳的房价收入比则高达21.7，超越北京跃居首位，而北京也达到了20左右的水平。
(原标题：房价收入比排行榜出炉 7城市家庭需10年收入才能买房)
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房地产业、金融业、旅游业与零售业是香港四个颇具代表性的行业。通过解读这四大行业的发展现状，借此了解香港经济的当前形势，并期待这颗魅力依然。
【封面故事】港囧
日，香港迪士尼乐园度假区披露2015年业绩，全年净亏损1.48亿港元，为2012年来首次亏损。尽管迪士尼国际化道路向来不顺利，巴黎迪士尼乐园自2009年以来就连年亏损，但&内地游客数量锐减80万，占比由48%下降为41%&这样的数据，使香港迪士尼的亏损成为香港旅游业遭受冲击的又一注脚。
不止迪士尼，香港经济在其他领域也正面临着激烈的竞争。10年前，香港曾是世界上最为繁忙的港口，而近期在经历18个月吞吐量下降之后，香港港口的全球排名已经下滑至第五位，越来越多的大型船舶跳过香港驶向中国内地的深水港口。
香港似乎在越来越多的竞争中优势不再。从2012年起，香港经济的增速始终低于2005年来平均3.9%的增速。就连向来是香港&标志&的高房价，从2015年第四季度起都进入了下行通道。有分析人士认为，就在更多的国家搭上中国内地发展的&便车&之时，香港却似乎在错失机遇。
而纵观香港的发展历程，无论是上个世纪50年代通过接收内地移民与财富淘来第一桶金，发展以出口为导向的劳动密集型加工业，从而一跃成为&亚洲四小龙&之一；还是70年代全球放松金融管制的浪潮中消除壁垒，发展金融业；还是中国内地开始改革开放后汹涌进入内地的港资；抑或是2003年经历SARS冲击后开启的&自由行&政策，香港向来以善于抓住机遇著称，尤其善于站在内地所带来发展机遇的&风口&。
当然，外界因素并非造成香港经济如今&困顿&的唯一原因，香港自身经济结构所面临的问题也不容忽视。在过去半个多世纪，香港经历几次产业转移后，如今香港第二产业所占比重已下降至3%，香港经济几乎全部依靠以金融业为代表的服务业，在世界上不少经济体都高喊&回归制造业&的当下，香港的制造业却面临着&空心化&的现状。这还使得香港科研投入&掉队&严重，目前香港的研发强度是新加坡的1/3，深圳的1/5。另一方面，高房价所推高的生活成本似乎扼住了香港市民的咽喉，使得居民消费乏力。
香港怎么了？
房地产业、金融业、旅游业与零售业是香港四个颇具代表性的行业。通过解读这四大行业的发展现状，借此了解香港经济的当前形势，并期待这颗东方明珠魅力依然。
香港楼市再遇寒冬？
《中国经济周刊》记者 陈惟杉 | 北京报道
地块最新交易价格创14年来新低；李嘉诚：香港房价涨跌10%不足为奇
春节过后一则土地出让的新闻似乎让人感觉香港楼市要绷不住了。
2月12日，香港地政总署公布，位于新界大埔区荔枝山山塘路的地块由中国海外发展有限公司旗下子公司国万投资以21.3亿港元投得，如果以最高楼面面积计算，每平方米楼面地价仅1.99万港元。媒体报道称，这一价格比此前的业界估值低了近四成，亦创下了大埔区自2002年后的楼面地价新低。
在这宗土地交易之前，2月3日，香港政府出售了位于深水埗的一块居住用地，若以做私人住宅用途的最高楼面面积计算，出售价格约为每平方米5.5万港元，已接近市场预期下限。
其实，近两年来香港政府的卖地收入与数量均出现下滑，2015年全年售出24幅土地，较2014年减少9幅；卖地收入444亿多港元，较2014年的492亿港元，下降约10%，创下6年来的新低。而若考虑2014年卖地收入已较2013年高峰跌逾23%，两年间卖地收益累计下降约30%。
土地市场与楼市往往互为晴雨表，此次地块以低价成交的背景，是从2015年开始的香港楼市的回调。
2015年，香港楼市先后受金管局调控、内地股市波动及美国加息等因素影响，导致整体楼宇买卖量值均下挫。香港利嘉阁地产研究部指出，截至2016年2月4日，羊年（2015年2月19日至2016年2月7日）全港录得65595宗楼宇买卖登记，物业成交总值约5047亿港元，预测年度楼宇买卖登记量值最终可达6.58万宗及5060亿港元，较年度分别下跌26.6%及14.8%，按年登记量更创1996年有史以来的次低。
自2003年跌到低谷以来，香港房价已上升超过4倍，于2015年9月达到了顶峰。中原地产中原城市领先指数显示，自此之后，直至2016年1月底，香港房价在19周内下跌了9.5%。其中，香港楼市在2015年第四季度创下了7年来的最高季度跌幅&&7.5%。
已有多家券商投行机构为此看空2016年香港楼市，瑞银发布2016年投资展望报告指出，香港楼市已接近泡沫边缘，泡沫程度仅次于伦敦。香港过去历史数据显示，一旦楼市出现泡沫，楼价在未来三年有90%的机会累计下跌30%。
里昂证券1月份的报告称，香港房地产市场在2015年第四季度下滑7.5%的基础上，2016年第一季度将下滑8%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示，即使是价格相对坚挺的香港豪宅，预计2016年也将跌价5%左右。
中银香港的研究报告则指出，此轮房价下跌的速度不及1997年与2008年金融危机后房价的回调速度，在没有爆发意外的重大危机事件情况下，预计楼价大幅下跌的风险不高，今年的调整幅度料在10%左右。
香港地产商们对楼市入冬似乎已形成了共识，并做出了价格与销售的调整。长和系主席李嘉诚在出席集团周年晚会时表示，香港房价上升10%或下跌10%都是平常事，有需求的时候，房价自然会涨，而需求少、经济差时，房价自然会下跌。恒隆地产主席陈启宗也在2016年1月表示，对香港楼市而言，楼市上涨或下跌15%至20%都不是什么大事。
有媒体报道，作为香港地产四大家族之一，恒基地产主席李兆基迅速在楼市入冬之际做出反应。恒基地产旗下的豪宅项目帝汇豪庭在1月20日公布了首份定价单，定价较同区豪宅下跌了五成。而香港开发商华懋集团也于近期将手中一幢待售的商厦降价1亿港元，此前华懋集团曾叫价5亿港元的尖沙咀赫德道16号全幢商厦，今年再度出售时的价格已降至4亿港元。
不止恒基地产与华懋集团，香港的不少开发商都在用各种价格手段来促进销售。长江实业和恒基兆业也推出了鼓励购房的刺激政策，比如印花税退税、首次及二次抵押贷款。
香港住宅零售价指数
港人买房负担&全球最重&，都怪李嘉诚们？
在香港楼市于2015年第四季度开始回调前，随着房价在当年9月触及顶峰，香港市民的买房负担也一度达到&极限&。
美国市场研究公司Demographia于2016年1月发布《国际住房可负担性调查2016》，其中显示，在调查覆盖的9个国家或地区的367个城市（不包括中国内地）中，香港人的买房负担最为沉重，香港也连续第6年成为房价最难负担的城市。这份报告根据城市房价中位数与家庭收入中位数的比值来衡量房价负担程度。报告显示，截至2015年第三季度，香港一套中等价格的房屋需要556.1万港元，而一个中等家庭年收入为29.3万港元，前者为后者的19倍。而自从香港被列入统计以来，其房价收入比从2010年的11.4飙升到2015年的19，上涨幅度为67%。
难怪有香港市民在接受媒体采访时表示，经历下跌的房价仍然难以负担，即使再跌一半也不算便宜。而在高企的房价之下，香港市民的居住条件却并不宽裕。
香港房屋委员会提供的数据显示，截至2014年，香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公营永久性房屋中，其中有29.1%，也就是近三分之一的人口租住于政府提供的公屋中。
即使你选择购买由政府资助出售的房屋或私人永久性房屋，除了要面对超高的房价外，居住条件可能并不会得到根本性的改善。2011年的统计数据显示，香港居屋（即由香港房屋委员会兴建并以廉价出售的公营房屋）与私营房屋的平均面积为49平方米，人均居住面积为15平方米，而只有不到9%的房屋的面积在60平方米以上。在香港热闹的楼市背后，高企的房价与并不与之相称的居住条件始终是香港社会的症结之一，而有不少人将此归咎于赚得盆满钵满的华资地产商。
华资地产商的崛起之路：每次都能站在香港经济的&风口&
其实，香港的几大家族财团介入房地产业，并从中完成财富积累，无不暗合了香港的几个经济发展阶段，可谓几次站上了&风口&。
第二次世界大战结束后，香港人口以每月10万人的速度激增，到1950年时，香港人口已增至200万。彼时，香港正逐渐成为制造业中心，劳动力的需求导致50到70年代人口的快速增长，同时推升了厂房与住房的需求。李嘉诚、李兆基、郑裕彤和已故的郭得胜等人都在60年代初大举投资房地产市场。
面对需求的增长，港英政府于1972年开始实施十年建屋计划，时任港督麦理浩提出，在1973年到1982年的10年内，180万香港居民只需支付其经济能力所及的租金，便可拥有环境合理的独立住房。而随着港岛与九龙的市区可供开发的土地日益减少，港英政府开始在新界推行新市镇开发。李嘉诚旗下的长实集团曾在1978年以每平方尺1.5港元的价格买入天水围约2500万平方尺的土地，花费近4000万港元，而当年长实的净利润为1.3亿港元。彼时的天水围还是一块近5200万平方尺的新界农地，按照港英政府的规划，全部建成后可容纳50万人居住。
除去长实外，华资公司如新地、永泰及(13.880,
0.65%)发展都在70年代把握住机会，大量增加土地储备。此外，从70年代末至80年代中，拥有大量土地储备的大型英资公司，如和记黄埔、青州英坭、港灯、九龙仓及会德丰等，其所有权纷纷落入李嘉诚、包玉刚等华资之手。
在把握住60到70年代的机会，介入地产业后，华资地产商在1984年站上了更大的&风口&。《中英联合声明》于这一年12月份签署，其中规定，政府每年批出的新土地只限50公顷。土地供应短缺推高了地价，同时也带动了香港房价的上涨，此后的12年，香港房地产进入牛市期，房价升幅高达9倍以上。
日后华资地产商的一些重要项目也纷纷于1984年开始启动，当年年底，长江实业与政府达成补地价协议，获得黄埔花园的地皮。同年12月，新世界发展与香港贸易发展局达成协议，开始兴建香港会议展览中心。
而在此期间，本已领先的几家大地产商日益壮大，使得较小型的地产商无法赶上。有资料显示，1991年至1994年之间，70%新落成的私人楼宇来自7家地产商，55%来自其中4家。
凭借有限的土地供应而一路看涨的香港楼市在1997年迎来拐点。当年10月，时任香港特首董建华在施政报告中提出&八万五&房屋政策，即每年供应不少于8.5万个住宅房屋，希望10年内全港七成的家庭可以自置住房，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。在&八万五&政策增加房屋供应、亚洲金融危机等因素的冲击下，1998年的房价相比于1997年的高位曾一度下跌65%，香港楼市步入5年淡市。
在香港经济持续低迷的背景下，港府放弃了&八万五&政策，并于2002年底出台了&救市九招&，此后从2003年开始，香港楼市再次迎来一个上涨周期，如前所述，直至2015年9月达到顶点，其涨幅已超过4倍。
跨行业并购成就地产霸权
香港消费者委员会从2012年6月至2013年6月，曾以匿名方式向43家供应商进行问卷调查，结果发表在《杂货零售市场研究报告》中。报告显示，香港两大超市巨头百佳和惠康，利用自身竞争优势，用多种手段向供应商施压，限制了公平商业行为。
根据消委会的报告，当时百佳和惠康在香港食品零售市场占有率分别为28.6%及33.9%，两者相加市场占有率高达62.5%。而在这两家香港市民经常光顾的超市背后都可以看到地产商的身影，当时百佳隶属于屈臣氏集团旗下的食品零售部，屈臣氏是李嘉诚长实集团旗下的公司；惠康则归属牛奶公司旗下，牛奶公司又隶属怡和集团，集团辖下有香港置地多个大商场，不难发现许多惠康超市都位于香港置地的发展项目中。
由此不难看出，华资地产商不仅对香港的房地产市场有着举足轻重的影响，其影响力甚至已经渗透进香港经济的方方面面，触及市民生活的多个层面，而他们实现这样的影响力的重要途径便是利用从房地产市场积累的财富进行跨行业并购。
2010年，曾任新鸿基地产集团创办人郭得胜私人助理达8年，其后加入嘉里建设，任策划发展经理的潘慧娴撰写的《地产霸权》一书在香港出版。她在书中直指，香港的经济其实由依靠地产业发家的六大家族（即李嘉诚家族、郭氏家族、李兆基家族、郑氏家族、包氏及吴氏家族、嘉道理家族）所操纵。
&地产霸权&这一概念随之升温，不少评论都将高昂生活成本导致的富者愈富、贫者愈贫，归结于在房地产业发迹，并于其后不断进行跨行业并购的几大家族财团。
潘慧娴曾在书中引述港交所的数据，2010年5月，由香港七大家族财团操控的主要上市公司，占香港股市总市值的14.7%。而这些家族财团往往涉足至少两个竞争不激烈的行业来积累财富，其中又有不少财团涉足公用/公共服务为主。
除了长江实业在1979年通过收购和记黄埔将百佳超市归于旗下的例子外，类似的跨行业并购还有不少案例：新鸿基地产自1980年开始逐步控制香港最大的巴士公司&&九龙巴士；恒基兆业在1981年上市前，主席李兆基逐步买入香港最大的能源供应商之一&&香港中华煤气有限公司的股份；长江集团1985年收购了香港电力行业的巨头&&香港电灯集团有限公司；新世界发展在1998年投得香港巴士路线专营权，2000年从恒基兆业控制的香港小轮渡收购轮渡服务牌照等等。}