毛寿龙：用房地产税让房价降下来？做梦呢！
来源：财经综合报道
作者：毛寿龙
　　摘要：房地产税不能用来降低房价。因为房地产税如果整得好，提升房价，因为有了房地产税的支持，本地学校好了，医疗好了，绿化好了，交通好了，服务水平提升了。想用房地产税来降低房价，那是南辕北辙。
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　　“房地产税，应该是本地税，是本地公共服务的价格。本地政府，应该是直接提供公共服务的实体性政府，不是间接提供或者支持提供公共服务的区域性中间政府，或者中央政府。可以认为，如果本地政府房地产税收得多，那么公共服务就越多越好，房价自然也会越高。反过来，房价很高，同样税率可以缴纳的税收也多，因此本地政府也就有更多的钱来支持公共服务。所以，房地产税，其实是会提高房价，而不是降低房价。房地产税更不能用来降低房价。用过低或者过高的房产税来破坏公共服务的供给，进而导致房价降低，这是舍本求末，南辕北辙，非理性的选择。
　　01 聪明的政府培养税源
　　从税收，可以看透视政府治理之道的类型。
　　古代的政府通过组织，通过户籍制度，控制人头和土地。所以，那时的政府，征收人头税，征收徭役，或者井田制，划一些地给个人，其中一些地的收获归国家。计划经济时期的政府，与此类似。但人和土地以及所有的生产资料都国家化了，所以没有办法征税，只有直接征粮，或者通过国有企业的内部价格体系征收到剩余价值和利润，如通过价格剪刀差向农村征税。
　　现代市场经济条件下的政府，其税收是通过市场环节征税的。生产环节，向企业征税。营业税、增值税、印花税、企业所得税，各种向企业征收的税，还有代扣代缴的个人所得税。流通环节有消费税，增值税，营业税。到了消费者持有环节，还可以征收消费税、契税、奢侈税等各种税费。还有对存款征税，对以遗产征税等。对所有的契约，可以征收印花税。市场经济条件下，资源高度流动，所以聪明的政府都知道，在河流的上游中游下游舀一勺水是一样的，上中下游都是可以的，要考虑的是对经济是否有影响，比如舀水上中下游差别不大，但是抓鱼，有可能抓一条鱼，却赶跑了很多鱼。抓鱼要抓大鱼，不要抓鱼苗。聪明的政府会培养税源，尽可能减少税收的痛苦指数，不能征了税没有了税源。烟草税、酒税、盐铁税，都是传统的税种。税收痛苦指数低，烟酒税征了大家还高兴，盐铁税是刚性税收，征收了大家也没有啥意见，对经济没有啥影响。经济学家一直在研究，如何让税收对经济效率的影响最好是正的，而不是负的。他们认为存在一个最优的税率，不仅不会缩小经济体，反而会提升经济增长。
　　02 房地产税，应是本地公共服务的价格
　　当市场经济越来越发达，人员、资金流高度流动，而且大家都拥有很多不动产的时候，政府就可以以产权为基础征税。房地产是最重要的不动产，是固定的，它和公共服务的水平密切相关。当地的小区服务越好，越整洁，越安全，越有小区的味道，房价也就越高，当然物业费肯定也不会低。当地政府提供的公共服务多，质量越好，当地的房地产价格也会越高。高质量的学校旁边，房子就是学区房。周围森林郁郁葱葱，依山傍水，房子就是宜居房。地铁从房下走过，那是地铁沿线房。周边配套设施齐全，银行、商场、酒店、休闲、娱乐，一应俱全，那是典型的城市生活区。如果是CBD，那是商务区房。当人们购得了住房，他们就把住房和周边的公共服务联系在一起。公共服务往往是财政供给，是免费的，但是住房却是直接的受益者。以产权为基础的政府，可以通过征收房地产税，来获得财政收入，从而更好地提供公共服务，让城市良性循环。
　　所以，房地产税，应该是本地税，它应该是本地公共服务的价格。本地政府，应该是直接提供公共服务的实体性政府，不是间接提供或者支持提供公共服务的区域性中间政府，或者中央政府。可以认为，如果本地政府房地产税收得多，那么公共服务就越多越好，房价自然也会越高。反过来，房价很高，同样税率可以缴纳的税收也多，因此本地政府也就有更多的钱来支持公共服务。所以，房地产税，其实是会提高房价，而不是降低房价。当然，如果税率过低，或者过高，导致公共服务供给不足，或者公共服务效率低下，这对房价就会有负面作用。用过低或者过高的房产税来破坏公共服务的供给，进而导致房价降低，这是舍本求末，非理性的选择，略过不计。
　　03 按户籍来登记房产并征收房产税，是不公平的
　　以房产为基础的本地政府，不必通过国家户籍来确定每一户的征税量，因为一个人户籍在北京，如果他在北京、广州和上海都有一套房，如果在北京统一计算他应该在北京缴纳多少房产税，那相当于他在北京多缴纳了房产税，而在上海和广州却只享受公共服务，而没有缴税。
　　而且如果按照户籍登记，意味着这个人有三套住房，如果三套都是90平米，按照三口之家90平米免征房产税的标准，他在北京需要缴纳的是上海和广州的税。上海和广州的两户人家，有本地户籍，登记记录表明他们没有房子，他们没有钱买房，只能租这两套房，租金里自然会包含这两套房子的房产税。这两户人家按照规定，是可以各免除90平米的房产税，但是因为是租房，他们只好向房东的户籍所在地北京缴纳房产税。这显然更不公平。不公平的原因是治理结构，因为以户籍为基础的政府，和以产权为基础的政府，有很大的差别。如果两者组合在一起，那就会出现明显的不公正。这表明，按照户籍来登记房产并征收房产税，是不公平的。公平的方法是，不管这个房子是谁的，也不管是住的还是租的，向房子征税，而不是向个人征税。就像车船使用税那样，只向车辆征税，不管车是谁在驾驶。
　　因为房地产税是本地税，房子在哪里，就向哪里缴纳房地产税，所以征收的标准和税率也应该是本地政府规定的。本地政府可以不看房子的身份，不管其是大产权还是小产权，或者没产权，也不管他是不是廉租房、经济适用房、两限房、拆迁房，只要有房子，就要征收房产税。如果国家统一规定税率，很多地方的房产税高得出奇，远远超过业主的支付能力，而有些地方则基本上无房产税，不足以支持本地的公共服务。比如北京一套房100平米，定价6万一平米，价值600万，按照一般的税率是3%。算起来要要缴纳18万元的房产税。这不仅没有必要，公共服务不需要那么多，而且也超过北京人一般的承受能力。而农村有很多小产权房，城乡结合部也是如此，房价比较低，而且产权是没有法律依据的。按照国家法律，就不能征税，如果征税，就相当于让其合法化了。但这些房子是实实在在的房子，是乡镇村盖章的房子，乡镇和村也一样给其提供公共服务，也需要征收房产税来支持乡镇村的公共财政。
　　所以，房产税，不能成为中央税，也不能成为省级税，而应该成为城市税，县税，镇税和村税。国家和省，更多地可以以市场环节的税收为基础，只有这样，房地产税才能真正成为当地公共服务的价格，为本地的民主自主治理提供财政支持。
　　因此，从人头税到市场环节税，意味着政府从控制人到为给人提供更多的自由的治理之道的变革，本地政府从出卖土地到以财产权为基础征税，也一样意味着给人提供更多的自由，同时也意味着让公共服务的水平和房地产价格成正相关关系，也意味着本地政府的治道变革。
　　04 结论：房地产税来降低房价，那是南辕北辙
　　所以，税隐含着治理结构。税收的变化，意味着治理之道的变化。
　　在当前条件下，中国如果要征收房地产税就要搞清楚如下原则，如果搞不清楚，就不要征。
　　首先，房地产税，要成为本地税，要成为直接提供公共服务的政府的税。房子在哪里，税缴纳到哪里。
　　其次，征税单位不是人，也不是户，而是房子本身。房子无论大小，无论身份，无论是否有证，一律征税。
　　第三，房地产税的征收，一定要量出为入，提供适当的公共服务水平为限。这就要求提供公共服务的本地政府，一定是实施预算民主的政府，它的财政是公共的，而不是行政机关内部人控制的。因此，房地产税不可能来调节收入，因为高额征收了多套房业主的房地产税，相当于高额征收了租户的租金，而后者往往是低收入者。
　　第四，房地产税不可能用来增加中央和省政府的财政收入，因为一旦如此，有些地方的公共服务就会下降，其房价就会下降。结果，中央和省政府收入没有增加，却破坏了好多地方的公共服务，也破坏了这个地方的房地产。
　　第五，房地产税更不能用来降低房价。因为房地产税如果整得好，提升房价，因为有了房地产税的支持，本地学校好了，医疗好了，绿化好了，交通好了，服务水平提升了。想用房地产税来降低房价，那是南辕北辙。
　　毛寿龙，中国人民大学公共管理学院公共财政与公共政策研究所教授，公共政策研究院执行副院长，天则经济研究所学术委员，北京市海淀和社^l展中心理事L，北京国宏公共治理与政策研究院院长，九鼎公共事昭芯克L。
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如果买二手房，总款是42万，首付要多少，除了首付款，还要准备多少钱办各种税，现钱要准备多少？
您的回答过短，请将答案描述得更清楚一些
首套15万内。二套25万左右。
第一套房子首付12万6.需要准备过户费用，中介费用，按揭费用，具体要看咯地区的情况
首套购房首付3成贷7成
二套购房首付6成贷4成
看你贷不贷款,不贷款的话就和你的上家商量就可以.
首付三成 二套6成
看房子评估公司能将房子评多少钱，再按评估价贷款首套可贷7成（个人信用必须要好），总价减去贷款额加税费就是首付
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一个人有多少平米的房子产税
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不用官方文字告诉你， 人(居住证满3年的外地户口)首次购房：不管多少大的房子都不用缴纳房产税。 上海人二次购房住房：家庭为单位，60平/每人，新购住房超出部分需要缴纳房产税。
计算税费：超出部分面积的总价乘以0.7乘以0.4%或0.6%。
（0.4%是单价低于28426元/平，高于等于则是0.6%）---每年的12月30日之前自行缴纳。外地人不能买第2套，上海不能买第3套（家庭为单位）。 可以明白了吧
希望对你有帮助
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